L’article Rencontre avec Martin Latulippe est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Oméga Capital Privé

Omega Capital Privé accompagne les investisseurs qui désirent réaliser des projets immobiliers à l’aide de financement alternatif.

Voir les services et coordonnées de l’Oméga Capital Privé

 

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – 3e édition

L’article Intégrité et transparence est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie. Il faut être courageux dans ce que nous faisons.

«Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie.» explique Luc Poirier lorsque nous lui avons demandé le secret de sa réussite. En principe, la recette est assez simple. C’est son exécution qui est beaucoup plus ardue. L’histoire de Luc Poirier et de son succès en investissement immobilier est déjà bien connue.

Comment a-t-il réussi à maintenir un équilibre, une saine balance entre sa passion et sa vie familiale? C’est ce que nous avons cherché à découvrir.

Derrière son succès, ou plutôt devrais-je dire, à ses côtés, se tient Isabelle, sa femme. Un véritable pilier qui s’assure que l’équilibre entre les deux sphères principales de la vie de Luc n’entre pas en collision. Une harmonie que le couple maîtrise avec brio : «Ce n’est pas évident d’avoir un équilibre. La vie va vite, les gens et les couples s’oublient. L’équilibre, c’est de faire des efforts pour que ça fonctionne, c’est comme n’importe quel projet immobilier», ajoute-t-il.

Cette parfaite balance, le couple l’a atteinte en formant une équipe qui avance à l’unisson. D’un côté, il y a Isabelle qui s’assure que tout roule sur des roulettes à la maison, que la vie familiale est maîtrisée. Ainsi, lorsque Luc est au travail, sa tête est au bon endroit et il peut mettre toute son attention sur le boulot. De l’autre côté, Luc organise son temps de manière stratégique de façon à ce qu’il puisse être le plus présent possible à la maison. «Le temps qu’il a, il le passe avec nous (sa famille). Il sait que son temps est limité et il l’utilise pour mettre la famille en priorité», précise Isabelle.

Cette dernière contribue également au succès de son mari grâce à son sixième sens. Elle sait détecter les mauvaises personnes, les gens qui mentent et qui ne sont pas fiables. «Chaque fois que je ne l’ai pas écoutée à propos d’une personne, elle avait raison! Dernièrement, on devait construire un projet avec un associé. Isabelle m’avait prévenu de ne pas faire équipe avec cette personne. Je ne l’ai pas écoutée et effectivement, ça n’a pas été long avant que je découvre que ce dernier faisait des passe-passe avec des factures», s’exclame Luc Poirier.

S’ENRICHIR AVEC PASSION

Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite.

«Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite!» indique Luc Poirier. Isabelle et Luc travaillent constamment à transmettre des valeurs humaines à leurs trois enfants. «C’est vraiment important pour nous d’éduquer nos enfants de façon à ce qu’ils comprennent que pour avoir quelque chose, ils doivent y mettre les efforts», souligne le couple. Justement, l’aîné de la famille a bien compris la leçon.

Âgé de 17 ans, il travaille fort et économise ses revenus pour ensuite investir pour acheter des portes. «Parfois, on s’inquiète un peu. Est-ce qu’il a trop de pression? Je pense qu’il a la fibre entrepreneuriale en lui. Depuis ses 4 ans, ça se voit!», ajoute Isabelle. «On a trois enfants, ça ne veut pas dire que les deux autres vont s’intéresser à l’investissement immobilier et être aussi bon que le plus vieux. On ne leur impose rien. Il faut que nos enfants soient heureux. Il faut qu’ils aiment ce qu’ils vont faire, c’est vraiment une question de passion», complète Luc.

UNE AFFAIRE DE GÉNÉRATION

Qu’est-ce que Luc Poirier, par sa grande expérience, conseillerait aux jeunes qui s’intéressent à l’univers de l’investissement immobilier ? Pour lui, c’est simple. Pour réussir, que ce soit avec les enfants, les affaires ou n’importe quel projet, il faut mettre les efforts et persister, « et ça, de plus en plus, surtout avec la nouvelle génération, c’est difficile.»

«Je le vois avec mon Benjamin. Il veut tout rapidement, mais sans mettre trop d’efforts. Les messages changent d’une génération à l’autre. Nos grands-parents ont acquis la notion de persévérance pour obtenir ce qu’ils veulent, mais pas celle de la passion. Les plus jeunes, c’est complètement l’inverse : ils ont beaucoup de passion, mais moins de courage », ajoute Luc. Finalement, la plus belle chose que nous pouvons transmettre à nos enfants selon lui, c’est de trouver le bonheur, la liberté et la passion.

Tu sais que tu as trouvé le succès dans la vie quand, à la retraite, tu as encore les yeux qui pétillent. Réussir c’est être riche, pas riche d’argent, mais, riche de passion.»

Cette entrevue vous a été présentée par :

GSC Gestion construction Voir les services et coordonnées de GSC Gestion construction

Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

L’article Une histoire d’équilibre et de passion est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Il n’est pas rare, ces derniers temps, d’entendre dans les conversations immobilières : «il n’y a plus de deals!», surtout en ces temps précaires reliés au coronavirus (COVID-19). Pourtant, plusieurs investisseurs réussissent encore à sortir leur épingle du jeu, comment s’y prennent-ils?

En effet, les prix sont plus élevés qu’auparavant, et il n’est pas rare qu’une mise de fonds soit plus élevée que le typique 15 % requis par la SCHL ou encore le 25 % requis en prêt conventionnel. Les rendements sur les investissements monétaires sont par le fait même diminués. L’immobilier est donc moins rentable qu’auparavant, du moins, en matière de rentabilité dite «cash on cash». Ne vous leurrez pas, l’optimisation des immeubles entre en jeu! Les prix élevés provoquent, certes, un rendement plus faible, mais un potentiel d’enrichissement beaucoup plus grand.  Un multiplicateur de revenu net (MRN) élevé ou encore un taux global d’actualisation (TGA) bas indiquent un prix payé plus élevé par rapport aux revenus nets d’opération de l’immeuble, donc un rendement plus faible. Chaque dollar gagné en optimisation aura une plus grande valeur, car il sera multiplié par un MRN plus élevé.

Par exemple, si en l’an 2000 le MRN était de dix, chaque dollar net optimisé avait une valeur de 10 $. Si aujourd’hui le MRN est de vingt, ce même dollar optimisé vaut 20 $ en matière de valeur et donc deux fois plus rentable. C’est pourquoi le marché actuel favorise les optimisateurs.

COMMENT TROUVER CES IMMEUBLES AVEC DU POTENTIEL ?

Regardons en détail deux ratios importants à connaitre pour évaluer le potentiel d’un bâtiment.

• LE FACTEUR DE DÉPENSES

FD=Dépenses d’opérations/Revenus

Des dépenses d’opération trop élevées

Un dollar économisé en dépense a la même valeur qu’un dollar ajouté en revenu. Un immeuble avec des dépenses trop élevées est donc un excellent candidat pour une optimisation. Un chauffage central désuet et inefficace par exemple, des assurances habitation ou une évaluation foncière trop élevées font en sorte que les dépenses sont trop élevées.

Des revenus trop faibles

Un facteur de dépenses hors norme peut également signifier des revenus trop faibles. Par exemple, les dépenses de l’immeuble peuvent être dites normales, mais une fois divisées par des revenus trop faibles, le facteur de dépenses sera trop élevé par rapport aux comparables.

PPP=Prix demandé/nombre de logements

Ce calcul permet d’obtenir le ratio des dépenses par rapport aux revenus bruts et se veut un excellent indicateur d’analyse de potentiel. Vous devrez connaitre le facteur de dépense normatif de votre secteur. Ce facteur varie principalement en fonction de la taille, de l’âge du bâtiment, du type de chauffage et de construction ainsi que sa localisation (ville). Un facteur de dépenses trop élevé peut révéler deux choses :

• PRIX PAR LOGEMENTS OU PRIX PAR PORTES (PPP)

Ce ratio, EST ENCORE PLUS simple, détermine le prix payé par logement. Bien que tous les ratios soient importants, le PPP est sans contredit le ratio le plus puissant pour évaluer le potentiel d’un immeuble.

Les deux immeubles se vendent à vingt fois les revenus nets (MRN = 20).  L’un des deux immeubles est beaucoup plus intéressant aux yeux de l’investisseur.
Examinons pourquoi :

Les revenus de l’immeuble No. 2 sont trop bas. Certes, les deux immeubles se vendent à un MRN de vingt, mais vingt fois des revenus nets trop bas donnent une valeur trop basse. Le MRN vous indique la valeur par rapport aux revenus nets d’opération de l’immeuble, mais en aucun cas cela ne vous indique si ces revenus sont trop faibles pour le secteur. Arrive donc à la rescousse le PPP.

Vous voilà maintenant mieux outillé pour analyser les opportunités avec le regard d’un optimisateur. N’oubliez pas, les opportunités se trouvent sur le terrain et dans l’action! Bonne prospection!

Jean-Philippe Claude

Cette entrevue vous a été présentée par :

Inspec-Thor inspecteur en bâtiment certifié Voir les services et coordonnées de Inspec Thor

Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

L’article L’OPTIMISATION D’IMMEUBLES : UN GAGE DE SUCCÈS est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

En tant que prêteur privé ou courtier hypothécaire, lorsqu’un client me fait une demande de prêt hypothécaire, je ne peux m’empêcher d’aborder le sujet du crédit avec lui.

Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un très bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit, et non pas l’ensemble de leur crédit en général. Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote.

C’est beaucoup plus complexe. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5 C du crédit.

1. CRÉDIT (cote de crédit)

2. COLLATÉRALE (la garantie)

3. CAPACITÉ (les revenus)

4. CAPITAL (la mise de fonds)

5. CARACTÈRE (stabilité)

Bien que les 5 critères doivent être satisfait pour avoir une approbation de votre banquier, le premier critère, le « crédit », est le plus important. Sans lui, il vous sera impossible d’avoir un prêt avec un prêteur conventionnel. Si vous êtes dans cette situation, votre seule porte de sortie est de vous tourner vers un prêteur privé.

Pour ce dernier, le facteur le plus important est la « collatérale » (la garantie). Avec ce type de prêteur, vous n’avez pas nécessairement à satisfaire les 4 autres critères.

À QUOI SERT LA COTE DE CRÉDIT ?

Les prêteurs utilisent la cote de crédit pour évaluer le niveau de risque d’un client. Les sociétés de télécommunications, les assureurs, les propriétaires d’immeubles et les agences gouvernementales ont aussi recours à la cote de crédit pour évaluer le niveau de risque. Plus votre cote est basse (650 et moins), plus vous représentez un risque élevé. Plus votre cote est élevée, disons 720 et plus, plus le prêteur sera favorable à vous accorder un prêt hypothécaire.

COMMENT FONCTIONNE UN DOSSIER DE CRÉDIT ?

Bien que chaque institution financière utilise sa propre variation du processus pour déterminer la solvabilité, la plupart des prêteurs accordent la plus grande importance au dossier de crédit. Comme votre historique de crédit peut influencer votre capacité à obtenir un prêt, ouvrir des comptes bancaires et avoir des taux d’intérêt raisonnables pour votre carte de crédit, il est important de bien le comprendre.

Votre dossier de crédit est mis à jour très souvent. Certaines études ont démontré que 20 % des dossiers comportent des erreurs. Or, c’est avec votre dossier de crédit qu’un prêteur va vous accorder un prêt ou une hypothèque et déterminer le taux d’intérêt qu’il vous accordera en fonction du risque futur que vous représentez pour eux. Plus votre dossier comportera d’éléments positifs, plus les agences de crédit Équifax ou Trans-Union vous accorderont une cote de crédit favorable et moins vous paierez cher pour emprunter.

QUELQUES PENSÉES POPULAIRES SUR LES DOSSIERS DE CRÉDIT.

La cote de crédit et un bon dossier de crédit, c’est la même chose.

FAUX : Le pointage de crédit est la note que les agences de crédit attribuent à votre santé financière. Comprise entre 300 et 1 000, plus le chiffre est élevé, plus vous êtes un bon élève. Par contre, votre cote de crédit peut être basée seulement sur une ligne de crédit active et utilisée depuis peu de temps. Un bon dossier de crédit, quant à lui, représente l’évaluation que font les prêteurs de vos antécédents de crédit sur plusieurs années et plusieurs lignes de crédit. Une lettre apparaît devant la cote, qui illustre le type de crédit contracté, soit : O (marge de crédit), L (crédit à tempérament), R (crédit renouvelable), etc.

Payer tous ses comptes et prêts à temps, garantit une cote de crédit élevée.

FAUX : Cette bonne habitude compte pour environ 30 % de votre cote de crédit.

La fermeture de comptes de cartes de crédit favorise un bon profil de crédit.

FAUX : Passer les ciseaux dans une carte diminue votre crédit disponible, limite l’historique de crédit associé à ce compte et peut éventuellement nuire à votre pointage. De plus, la fermeture d’un compte de carte de crédit n’efface pas l’historique de paiement associé à cette carte.

Si la banque m’offre une augmentation de limite de crédit, je devrais accepter.

VRAI : De cette façon votre taux d’utilisation sera plus bas.

Une personne qui a beaucoup de dettes a forcément un mauvais dossier.

FAUX : Avoir plusieurs dettes (compte de crédit) ne nuit pas à votre dossier de crédit. Par contre cela pourrait influencer vos ratios d’endettements.

Payer une dette l’efface de notre dossier de crédit.

FAUX : Elle est inscrite à votre dossier pendant 6 à 7 ans. Vous ne pouvez pas faire de changement, surtout pour les retards ou les défauts de paiements.

Une faillite détruit votre dossier de crédit à vie.

FAUX : On vous assignera une cote R9, la pire, (la R1 est la meilleure). Elle sera inscrite à votre dossier de crédit pendant 7 ans si c’est une première faillite, et de 14 ans si c’est une seconde faillite.

Plusieurs personnes parviennent à rebâtir leur crédit dès la première année suivant la libération de faillite. De bonnes habitudes de crédit rehausseront rapidement votre cote. Vous pourrez emprunter 2 ans après votre libération de faillite si vous avez réussi à refaire votre crédit avec un minimum de 2 lignes de crédit rotatif d’une limite de 2 000 $ chacune (cartes de crédit, marge de crédits, etc.).  Notez qu’il est préférable de faire vos nouvelles demandes de prêt avec les institutions financières qui n’ont pas perdu d’argent avec vous.

S’il y avait un ou des immeubles remis à la banque suite à votre faillite, certaines banques, même si elles non jamais perdu d’argent avec vous, ne pourront vous autoriser un prêt que 5 ans après votre libération.

Faire beaucoup de demandes de crédit influence ma cote de crédit à la baisse.

VRAI : Même si une ou plusieurs de ces demandes sont acceptées, évitez de magasiner vos prêts et hypothèques chez un trop grand nombre de prêteurs et laissez tomber l’offre de carte de crédit d’un détaillant, même si elle s’accompagne d’un rabais de 10 % sur votre prochain achat. Limitez à 2 le nombre de cartes de crédit dans votre portefeuille.

Améliorer mes habitudes de crédit augmente ma cote de crédit.

VRAI : Si vous passez de de payeur indiscipliné à payeur modèle, votre cote va certainement remonter.

ET VOUS, COMMENT SE PORTE VOTRE COTE DE CRÉDIT ?

André Marcoux est un des coachs spécialistes au Programme ELITE de formation en investissement immobilier. (anciennement Coaching & Mentorat)

Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

L’article L’IMPORTANCE D’UN BON CRÉDIT est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Investisseure en immobilier depuis près de 20 ans, Isabelle Cyr se spécialise dans des logements luxueux de type lofts dans des immeubles patrimoniaux. Graduée du coaching régulier en 2020 et avancé en 2021, Isabelle possède, seule et en partenariat, un parc immobilier de plus de 150 unités et 5 millions de pieds carrés de terrains à développer.

Pour Isabelle, l’immobilier offre un aspect à la fois concret et créatif : les résultats sont visibles, et en même temps, il y a autant de façons différentes de faire de l’immobilier qu’il y a de personnes. De son côté, elle a choisi d’investir dans des maisons où elle serait fière de vivre, des maisons anciennes qu’elle rénove, auxquelles elle veut redonner leur gloire. À ceux qui lui disent : « Tu mets trop d’argent là-dedans, tu devrais acheter d’autres immeubles à la place », elle répond qu’elle veut libérer les maisons, qu’elle libère leur potentiel. Elle préfère un appartement très luxueux à 3 ou 4 appartements qui rapportent le même revenu. Elle recherche un produit plus spécial, des locataires plus aisés, moins de sollicitation, donc, des immeubles plus faciles à gérer. Ce qui lui permet d’avoir une autre carrière, plus prenante, en parallèle.

Elle se définit comme une personne passionnée, intense. Son slogan : « Pourquoi choisir ? »
Mais on a tous 24 heures, c’est la seule véritable équité dans la vie ! Alors elle s’entoure, se fait aider, et met l’accent sur ce qui est vraiment important.

Madame Cyr s’intéresse beaucoup à la philosophie. Ses réflexions et ses lectures l’ont amenée à réfléchir à ce qu’elle fait, pourquoi elle le fait.
C’est très important pour elle de comprendre et d’explorer ce qui nous motive, être à l’écoute par rapport à la façon dont on se sent.

Dès la vingtaine, j’avais tout ce que je voulais, mais je n’étais pas heureuse. Cela m’a amenée à tout un cheminement. Si on veut être libre, la question à se poser c’est : qu’est-ce qui nous motive ?

Notre motivation ne vient pas de l’extérieur. Elle vient de nous-mêmes.
« Si tous les gens pouvaient être plus en ligne avec ce qu’ils sont et ce qu’ils font », dit-elle, « ils seraient beaucoup plus heureux et nous vivrions dans une société plus équitable, plus empathique. »

Madame Cyr a un message important à transmettre aux femmes : l’investissement immobilier permet d’atteindre la liberté financière et ainsi procurer l’indépendance et la sécurité. De plus, l’immobilier ressemble beaucoup aux femmes, car l’immobilier, n’est-ce pas s’occuper des locataires, organiser, prendre soin ? Ce que les femmes font tout le temps, au quotidien.

Prenez votre place ! L’immobilier est fait pour vous mesdames. L’égalité va passer par la sécurité financière. L’argent libère les femmes. Achetez des immeubles !

Elle a aussi un message important pour tous, hommes et femmes :

Commencez par vous connaître vous-même. Qui êtes-vous ? La vie est un chemin vers soi. Ensuite il y a plusieurs façons de faire de l’immobilier. Trouvez votre propre modèle. C’est un petit chemin qui deviendra une autoroute.

Cette entrevue vous a été présentée par :

Omega Capital Privé inc. Omega Capital Privé accompagne les investisseurs qui désirent réaliser des projets immobiliers à l’aide de financement alternatif. Voir les services et coordonnées de Omega Capital Privé inc.

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022

L’article L’investissement immobilier, une philosophie de vie est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

De plus en plus populaires et recherchés auprès des investisseurs immobiliers, les prêteurs privés ont l’avantage, contrairement aux institutions financières, de prendre des risques que les banques ne prennent normalement pas. Vous vous ferez demander à peu près les mêmes informations, mais la notion de risque est complètement différente. Pourquoi choisir l’avenue du prêteur privé plutôt que celle d’une institution bancaire traditionnelle ? Deux mots : flexibilité et rapidité !

À quel moment un investisseur peut-il avoir recours à un prêteur privé ?

La réponse courte est : en tout temps ! Puisque les exigences des banques sont très strictes et que leur évaluation d’une propriété se fait généralement à la baisse, la mise de fonds nécessaire à l’investisseur est considérablement plus élevée.

« Très souvent, les gens vont manquer d’argent pour faire la mise de fonds et vont donc se tourner vers les prêteurs privés afin qu’ils contribuent à cette dernière. Aussi, dans le cas des flips, les prêteurs privés vont pouvoir aider, grâce à des prêts privés, à la rénovation et à l’optimisation jusqu’au refinancement où ils pourront alors rembourser le prêt temporaire », explique le fondateur du CIIQ, Jacques Lépine.

« Beaucoup de débutants du milieu de l’investissement immobilier viennent à nous. Ce sont des gens qui n’ont pas nécessairement beaucoup d’expérience et qui ont besoin d’un coup de pouce pour se lancer. Avec notre expertise, nous pouvons être là pour eux dans leurs débuts », ajoute Jesabel Cortés-Lépine.

Quel est le bon moment pour entrer en contact avec un prêteur privé ?

Dès le début ! Lorsque l’offre d’achat est acceptée, il y a un délai pour trouver le financement. « Lorsqu’un investisseur vient nous rencontrer en s’attendant à un financement complet, je lui conseille d’abord d’aller chercher le plus possible en prêt conventionnel pour avoir le plus bas taux d’intérêt possible, et nous, nous allons alors pouvoir combler la différence. C’est pourquoi il est important de travailler en collaboration dès le début du projet », exprime monsieur Lépine.

LES PRÊTEURS PRIVÉS

De plus en plus populaires, les prêteurs privés deviennent en quelque sorte des partenaires puisqu’ils vont investir un certain montant dans votre projet. Cette option est très intéressante, mais habituellement plus avantageuse dans le cas d’un projet d’optimisation, car les délais de remboursement sont généralement plus courts (on parle souvent d’un délai entre 1 an et 18 mois). Vous devez alors être en mesure de générer de la valeur rapidement pour pouvoir être capable de «sortir» le prêteur privé le plus rapidement possible.

Faites attention lorsque vous choisissez un prêteur privé. Ces derniers ne sont pas tous « purs » et auront pour objectif, en fin de compte, de reprendre votre immeuble. « Nous, ça ne cadre pas avec nos valeurs. Nous collaborons avec vous afin que votre projet soit un succès », ajoute Jacques Lépine.
Il n’est pas toujours aisé de trouver un prêteur privé de confiance.
Voici quelques petites astuces pour faire vos vérifications :

Pour conclure, vous devriez voir le prêteur privé comme un associé plutôt qu’un simple moyen de financement. Votre réussite est SA réussite.

Cette entrevue vous a été présentée par :

Societée Credit immo Qc (SCIQ) La Société de Crédit Immo Québec Inc. (SCIQ) est une entreprise expérimentée accordant des prêts hypothécaires privés aux entrepreneurs et investisseurs spécialisés en flips immobiliers ou qui entreprennent des optimisations d’immeubles. Voir les services et coordonnées de la SCIQ

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022

L’article Les prêteurs privés est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Avant même de pouvoir vous révéler comment bâtir un partenariat qui fonctionne et qui vous mènera vers le succès, je me dois d’abord de vous définir ce qu’est exactement un partenariat, et vous expliquer pourquoi il est utile pour les investisseurs immobiliers. On pourrait définir ce type de collaboration comme l’union de deux ou plusieurs individus autour d’un même projet, d’un même objectif. Avec l’énorme augmentation des prix des immeubles qu’on peut observer, ça prend désormais plus d’argent et plus de ressources pour réaliser vos projets, que ce soit pour un achat ou encore pour l’optimisation de votre parc immobilier. Le partenariat devient donc très intéressant pour arriver à atteindre vos objectifs.

LE PARTENARIAT ACTIF

C’est une collaboration de deux à trois personnes qui décident, ensemble, d’acquérir un immeuble ou un parc immobilier. Chacun y met ses forces à contribution. La puissance de ce type de partenariat réside dans la complémentarité de chacun de ces individus qui, une fois mises en commun, amène quelque chose de fort.

LE PARTENARIAT PASSIF

Dans ce type de collaboration, les deux partenaires ont chacun un rôle bien distinct. L’un est «passif» et fournit une portion ou l’ensemble de la mise de fonds du projet. L’autre est «actif» et s’implique dans la gestion et s’assure du rendement de l’investissement du partenaire passif.

LES PRÊTEURS PRIVÉS

De plus en plus populaires, les prêteurs privés deviennent en quelque sorte des partenaires puisqu’ils vont investir un certain montant dans votre projet. Cette option est très intéressante, mais habituellement plus avantageuse dans le cas d’un projet d’optimisation, car les délais de remboursement sont généralement plus courts (on parle souvent d’un délai entre 1 an et 18 mois). Vous devez alors être en mesure de générer de la valeur rapidement pour pouvoir être capable de «sortir» le prêteur privé le plus rapidement possible.

LA GESTION DES ATTENTES

Comme un couple, c’est un partage des biens, et c’est aussi mettre énormément d’énergie ensemble. Il est important dans un partenariat de bien mettre au clair les attentes de chacune de parties prenantes. N’ayez surtout pas peur de communiquer et de dire les choses telles qu’elles le sont.

LE MODE DE DÉTENTION

Une fois que vous vous êtes bien entendus sur les attentes de chacun, vous devrez déterminer quel sera le mode de détention de votre association : société par actions, copropriété, etc.

L’ENTENTE DE PARTENARIAT

Ensuite, gérez votre relation d’affaires avec une bonne entente de partenariat en bonne et due forme. Je vous suggère de faire le tout en deux temps. Lors de votre première rencontre, déterminer :

– Comment les votes seront-ils comptabilisés pour les prises de décisions?

– La gestion de l’argent, combien chacun des partenaires va-t-il mettre?

– Qu’est-ce qui arrive si l’un des partenaires ne contribue comme convenu préalablement?

– Qu’arrive-t-il en cas de décès?

– Qu’est-ce qui arrive s’il y a mésentente?

Dans un second temps, vous devez faire préparer une convention par un professionnel qui a des connaissances du milieu de l’investissement immobilier.

Avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous de bien comprendre tous les points du document pour savoir exactement dans quoi vous vous impliquez précisément.

Bref, travailler en collaboration a ses avantages, mais vous devez rester vigilants et surtout, communiquer clairement vos attentes et vos besoins à votre ou vos partenaires. N’oubliez pas, seul on va plus vite, mais ensemble, on va plus loin!

Cette entrevue vous a été présentée par :

Sinistar La plus grande communauté d’hôtes destinée exclusivement à l’hébergement de sinistrés au Canada. Trouvez un logement meublé et équipé payé par vos assurances en quelques clics! Voir les services et coordonnées de Sinistar

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022

L’article Les secrets d’un bon partenariat est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Le monde de l’immobilier, avec celui de l’automobile, est l’épicentre du domaine de la vente, pour le meilleur et pour le pire. On y retrouve les meilleurs vendeurs, les plus efficaces, les plus utiles à leurs clients et aux entreprises, ainsi que trop souvent ceux qui n’avaient pas d’autres alternatives et qui réussissent à nager dans le domaine en changeant de clientèle le plus souvent possible.
Il y a donc les bons vendeurs, ceux qui ont du talent, qui inspirent confiance, et les autres, les vendeux.

Le vendeur ne fait pas que connaître l’art de la vente, il en connaît la définition : acheter un produit ou service que l’on veut, auprès de quelqu’un qu’on aime. Avez-vous déjà acheté quoique ce soit à quelqu’un que vous n’aimiez pas? Nul besoin de connaître une personne depuis longtemps pour la trouver antipathique, il suffit simplement qu’elle se soit présentée sous un jour qui ne nous plaît pas dès le départ.

Au-delà des classiques de la vente, soit répondre à un besoin et être à l’écoute, qu’est-ce qui différencie le vendeur du vendeux en 2022? C’est la relation.

Un jeune couple cherche à acquérir sa première maison. Un investisseur veut vendre son édifice à logements. Comment pourront-ils optimiser leurs chances de conclure une bonne affaire qui sera à l’avantage de tout le monde? En établissant une relation de qualité dès le départ.

Pour ce faire, le vendeur doit établir une connexion non pas de client à vendeur, mais de personne à personne.

Le truc le plus simple est de passer de vendeur à animateur de talk-show. Laissez de côté les questions qui ne cherchent qu’à circonscrire le besoin : découvrez votre invité !

• Quel est son besoin, OK, mais quel est surtout son parcours, sa motivation?
• Quels points en commun avez-vous avec lui?
• Quelle expérience d’achat similaire dans un domaine connexe avez-vous

Je ne vous apprends rien quand je vous dis que la confiance dans un vendeur est la clé pour conclure éventuellement à une vente. Mais comment opère-t-elle?

La confiance est générée par la chaleur dégagée par une personne, et par sa compétence. Les proportions vous surprendront : 75-25. Ainsi, l’expert incapable d’interagir comme une personne la moindrement attachante, n’a aucune chance face au vendeur qui sait comment établir une connexion sincère avec son client.

Il s’agit souvent d’ajustements mineurs et accessibles à tous qui font la différence entre un vendeur digne de ce nom, et un vendeux. Mais la différence dans les résultats est énorme.

Bonne chance avec vos ventes, vos achats et vos relations d’affaires : toutes sont intimement liées.

Cette entrevue vous a été présentée par :

Valgo Canada inc. Avec ses 6 filiales à travers le monde et ses 500 collaborateurs, Valgo réalise plus de 650 projets par an et a dépollué plus de 5000 sites à ce jour. Voir les services et coordonnées de Valgo

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022

L’article VENDEUR OU VENDEUX ? est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Pour aider à réfléchir au concept, voici quelques histoires à succès de membres du Club rencontrés au fil des années, pour qui la valeur de chaque porte revêt une grande importance. Ils n’en ont rien à faire de la comparaison avec les autres. Ils tracent leur route, pensent à leur rentabilité et à leur qualité de vie.

1 porte = 1 maison de chambres

Cet investisseur possède une seule maison composée de 12 chambres dans le secteur étudiant universitaire à Québec. Elle lui procure des revenus bruts annuels de 76 000 $ par année. Pas mal, hein ? Une seule porte, une seule maison.

1 porte = 1 chalet de ski

Un autre possède un grand chalet de ski lui permettant de toucher des revenus bruts annuels de 85 000 $ par année. Il s’est différencié en offrant des extras, en plus de la montagne de ski à proximité : spa, table de billard, hamacs extérieurs, etc. De plus, ce chalet possède une belle capacité d’accueil avec ses nombreuses chambres !

1 porte = 1 local commercial

Nous avons aussi vu au Club des gens acheter un immeuble commercial ou semi-commercial comportant un local commercial leur rapportant plus de 15 000 $ par mois, avec un bail triple net, c’est-à-dire que les dépenses en taxes foncières, les taxes scolaires et les assurances de l’immeuble sont assumées par le locataire commercial.

COMBIEN CES EXEMPLES DE PORTES PAYANTES VALENT-ILS EN LOCATION « STANDARD » ?
X 10, X 15, X 20 ?

Que répondent ces personnes à la question: « Toé, t’as combien de portes? ». En dollars, ce sont des portes qui peuvent valoir 400 000$, 500 000 $ et parfois beaucoup plus chacune et surtout, qui rapportent en conséquence.

Gagner sur tous les piliers d’enrichissement

Ne devrions-nous pas évaluer à ce moment « combien nos portes nous rapportent » ? Ceci est davantage la vraie question. De bonnes portes nous permettent de gagner sur tous les piliers d’enrichissement pour une combinaison explosive :

• Le surplus de trésorerie : cash flow positif;
• La capitalisation : ce qui est remboursé en capital à chaque mois et payé par vos locataires;
• L’optimisation : baisse des dépenses, augmentation des revenus;
• La vente de services supplémentaires $$$ aux locataires, par exemple :
  • Internet sans fil (Wi-Fi);
  • Buanderie commerciale;
  • Air climatisé;
  • Espaces de rangement (casiers);
  • Espaces de stationnement.
• La plus-value du marché souvent entre 2 % et 4 %.

Vous profiterez ainsi de portes juteuses qui vous permettront de tirer bénéfice de tous les piliers d’enrichissement. Lorsque c’est bien fait, ceci procure des rendements combinés souvent de plus de 25 % – 30 % par rapport à la mise de fonds du départ et les coûts d’acquisition. De quoi faire réfléchir.

Difficile de trouver un autre domaine permettant ainsi de profiter de tous ces effets de levier. Méfiez-vous de ceux qui vous disent : « Ça marche pu d’même ! » ou « Oublie le cash flow ! ». Ont-ils un intérêt à vous convaincre d’acheter beaucoup trop cher ou ont-ils une meilleure commission à toucher ?

Si vous n’entendez pas parler de ces transactions en 2021 où le profit se fait encore à l’achat, où le cash flow est positif, où le potentiel appartient à l’acheteur et n’est pas chèrement vendu, puisque non réalisé, sachez qu’une catégorie d’investisseurs à succès sont plutôt discrets. Ils ne sentent pas le besoin de publier leurs réussites sur les réseaux sociaux.

Au Club, nous vous confirmons que nous entendons de telles histoires à succès chaque semaine. Ces gens prospectent les immeubles autrement et ne se contentent pas de ce qui est annoncé sur Internet, à la vue de tous. Ils connaissent leur profil d’investisseur, maîtrisent à fond leur secteur, n’ont pas peur de chercher différemment, ont confiance en eux, sont persévérants et patients.

Une fois l’immeuble acquis, ils sont aussi d’excellents gestionnaires.

Cette entrevue vous a été présentée par :

Groupe BCM BCM Assurances a été créé en 2003 par un regroupement de trois courtiers cumulant plus de 40 ans d’expériences en assurance de dommages. Voir les services et coordonnées de Groupe BCM

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022

L’article VOIR LES CHOSES AUTREMENT est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.