Lors d’une acquisition immobilière, certaines situations dites «à problème» peuvent devenir de belles occasions d’affaires. Il suffit de les tourner à son avantage et de ne pas les laisser nous paralyser. Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Le prix de l’immeuble est trop élevé. Ça ne fonctionne pas selon mes calculs, ça ne sert à rien de continuer.

Qui a dit ça? Connaissez-vous la situation du vendeur? Depuis combien de temps l’immeuble est-il à vendre? Y a-t-il moyen d’augmenter les revenus rapidement? Comment est-il géré? Peut-on l’administrer plus efficacement? À maintes occasions, j’ai pu acheter un immeuble largement en deçà du prix demandé.

La banque ne me financera pas.

La banque est-elle la seule à pouvoir vous financer? Le vendeur serait-il prêt à s’impliquer dans le financement (solde de prix de vente)? Avoir recours à un prêteur privé et s’associer avec quelqu’un peuvent aussi être des solutions.

L’immeuble est vieux et en mauvais état.

Y a-t-il possibilité d’exploiter l’âge du bâtiment en exposant des murs de briques ou des planchers en bois, par exemple? Si le système de chauffage est vétuste, c’est l’occasion idéale de le changer. À la suite de l’inspection, vous pourrez peut-être même demander une baisse de prix équivalente au coût des rénovations nécessaires.

Tout est à refaire.

Est-ce que tout doit être retapé dès la première année ou cela peut-il s’échelonner dans le temps, un logement à la fois? N’est-ce pas là justement l’occasion d’augmenter progressivement vos revenus?

La clientèle de l’immeuble laisse à désirer.

Peut-être est-ce à cause du type de gestion adopté ou même d’une administration déficiente de l’immeuble… Une nouvelle administration, des travaux de rénovation et des règlements clairs pourraient changer l’image projetée par l’immeuble.

La taille des logements

Si vous ne voulez pas de chambreurs (bien que ce soit payant), pensez à fusionner des pièces, afin de créer des 3 ½. Dans un secteur familial, des 2 ½ peuvent devenir des 4 ½ et ainsi se louer plus aisément!

La vente est sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur

Monnayez cette clause qui dégage le vendeur. Elle a un prix, car ce n’est absolument pas un plus pour le vendeur. De quoi cherche-t-il à se dégager, exactement? Malgré ce désistement, il existe souvent des possibilités de recours. Consultez un avocat spécialisé en immobilier.

Les visites ne se font que sur promesse d’achat acceptée

Faites des offres. Qu’avez-vous à perdre? Le pire sera de vous faire dire non. Et puis après? Est-ce qu’un non fait si mal que ça? Incluez dans vos offres des conditions de sortie qui vous dégageront de votre offre si cela ne vous satisfait pas.

Le secteur n’est pas attrayant

Lorsque le secteur se sera bonifié, cet immeuble sera certainement beaucoup plus cher qu’il ne l’est actuellement. Y a-t-il des subventions offertes par la municipalité? Faites des rénovations intelligentes selon le secteur. Le marbre n’est pas une obligation!

Je n’ai pas assez de comptant

Soyez créatif. Parlez-en à des parents, à des amis. Faites une proposition au vendeur. Considérez la possibilité d’avoir un ou des associés. Vaut-il mieux avoir une part de gâteau ou rien du tout?

En conclusion, n’attendez pas que tout soit parfait avant d’acheter. Les situations imparfaites cachent souvent de belles occasions d’affaires. Et surtout, vous éviterez de vous dire: «J’aurais donc dû!»

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Une priorité en affaires est d’établir une stratégie afin d’atteindre les objectifs établis dans la planification. L’immobilier signifie aussi faire des affaires! Il devient alors d’une première importance d’établir une stratégie d’investissement ou stratégie immobilière.

Lors des formations que je présente sur l’investissement immobilier, j’inclus un segment sur l’établissement d’une stratégie immobilière qui se veut, de plus, une réflexion comprenant plusieurs faits et réflexions dont je vous fais part dans cet article.

La toute première question que je pose aux participants est relativement simple. Avant même d’entamer toute construction d’un immeuble, quelle est la première chose à faire? On me suggère toutes sortes de propositions, aussi variées les unes que les autres. Très peu de participants me répondent: un plan.

Un plan

Effectivement, avant même de construire l’édifice Place Ville-Marie, les architectes et les ingénieurs ont élaboré un plan. Sans ce plan, impossible de construire un immeuble de cette envergure. Chose surprenante, nous nous lançons dans la vie sans aucun plan, ou presque!

Alors, comprenez l’importance d’établir une stratégie immobilière si on veut réussir dans l’immobilier.

Le deuxième point que j’aborde avec les participants est le suivant:

• Qui êtes-vous?
• Vous connaissez-vous vraiment?

Pour ne citer que quelques éléments de réflexion:

• Qui suis-je?
• Quelle est ma personnalité pour me lancer dans l’immobilier?
• Quelles sont mes réactions face au stress occasionné par l’argent, les locataires, les problèmes d’entretien, l’endettement, la gestion des problèmes?

Voici autant de questions que vous devez vous poser.

Le troisième point évoqué est le suivant: je leur conseille de devenir leur propre économiste et d’observer toutes les composantes d’un système économique qui pourrait influencer le marché de l’immobilier. Nous menons ensemble des réflexions sur les principaux points de l’économie:

• Le niveau d’imposition et de taxation
• L’inflation
• Les taux d’intérêts
• Le taux d’emploi
• Le taux de reprise économique
• Le taux des reprises bancaires
• Le niveau d’épargne
• Les facilités de crédit
• Le temps requis pour vendre
• Les stratégies de ventes
• Les impacts de la mondialisation
• Les sources d’énergie
• Etc.

Comme vous le constatez, tous ces points sont reliés entre eux et interviennent dans l’analyse et l’élaboration d’une stratégie d’affaires.

Nombre d’appartement désiré

Le quatrième point analysé parle du nombre d’appartements que les gens désirent acquérir et de quelle façon y arriver.

Souvent lors de consultations, des personnes me disent:

M. Lépine, j’aimerais acheter “des blocs”.»

Je leur réponds:

«Soyez plus précis. Combien de logements désirez-vous?

Et là, en fonction des réponses à cette question, les stratégies varient. Si l’acheteur potentiel désire 100 logements, il est évident qu’il n’est pas idéal de s’orienter vers des triplex. Il lui en faudrait plus de 33 pour atteindre son nombre. Ce n’est pas impossible, mais encore faudrait-il que ces appartements soient situés dans le même quartier.

La stratégie de cette personne doit être d’acheter de plus gros immeubles. Pour quelqu’un qui ne désire qu’un triplex pour l’habiter, vous comprenez bien que les critères sont totalement différents.

Voyez-vous, à la lecture de ces simples détails, l’importance d’un plan avant même de penser stratégie?

Il faudra établir, en fonction de ce plan, une stratégie à court, à moyen et à long terme afin de réaliser ses objectifs.

Un autre point à considérer dans votre stratégie est devous constituer une équipe de collaborateurs qui vous aideront dans ce processus. Et là, je parle de notaires, de courtiers immobiliers, d’avocats spécialisés en immobilier, d’inspecteurs en bâtiment, de courtiers d’assurances de dommages, d’évaluateurs agréés, de compagnies de gestion immobilière, d’ouvriers d’entretien, etc.

Plusieurs veulent vivre de l’immobilier rapidement. La façon la plus rapide, selon moi, est la spéculation (les Flips), car elle permet de réaliser un profit à plus ou moins court terme. Par contre, le véritable enrichissement est, sans aucun doute, l’accumulation.

Dans la stratégie d’accumulation, une question revient très souvent:

Dois-je vendre ou garder tel immeuble?

Ma réponse est la suivante:

Si vous vendez, combien vous restera-t-il d’argent après impôts comparativement à un refinancement? S’il n’en reste pas plus, à quoi bon vendre? Si vous le gardez, il continuera à prendre de la valeur avec le temps et le prêt sera remboursé grâce aux loyers payés par vos clients (vos locataires).

Comme vous le constatez, l’élaboration d’une stratégie d’investissement nécessite une bonne réflexion de la part des investisseurs, et plus la réflexion sera approfondie, meilleure sera la stratégie qui en résultera.

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L’immobilier est à ce point touché par la pollution que les institutions financières exigent des tests environnementaux avant de financer l’achat d’immeubles de six logements et plus.

Après des siècles de négligence humaine, les sols sont contaminés. Cette situation a été créée par les générations précédentes principalement par manque de connaissances sur les activités de construction, de rénovation et de recherche. On surestimait la capacité de la nature à se régénérer.

La pollution provient souvent des hydrocarbures rejetés dans le sol et on croyait que cela s’arrêtait là. Mais non: les nappes phréatiques sont souvent atteintes et ces produits toxiques mettent des milliards d’années à disparaître.

Depuis, on a pris conscience de la situation. Effectivement, les immeubles perdent de leur valeur lorsque les sols sur lesquels ils sont construits sont contaminés. La situation est tellement sérieuse que, dans certains cas, les institutions financières refusent de financer l’acquisition d’un immeuble construit sur un sol contaminé.

Il existe trois types de tests de sol

1. Évaluation environnementale de site phase 1;
2. Caractérisation environnementale de site phase 2;
3. Caractérisation environnementale phase 3.

C’est le gouvernement du Québec qui régit les tests de sol et qui recommande les normes que les firmes d’experts doivent respecter. Dans les cas de grandes contaminations, où il y a un risque pour la population, le gouvernement peut intervenir.

Évaluation environnementale de site phase 1

Ce test est utilisé pour établir l’historique environnemental d’une propriété. Son objectif est de vérifier si les activités sur le site et celles aux alentours risquent ou ont risqué, dans le passé, de causer une contamination des sols et de l’eau souterraine de la propriété à l’étude.

L’évaluation environnementale de site phase 1 est exigée par les institutions financières avant l’octroi d’un prêt hypothécaire relatif à un bâtiment résidentiel multilogement ou à usage commercial ou industriel.

Évaluation environnementale de site phase 2

Cette évaluation, aussi appelée «caractérisation environnementale préliminaire», est nécessaire lorsque l’évaluation environnementale de site phase 1 a révélé des preuves de contamination réelles ou potentielles qui risquent d’affecter la qualité environnementale du site à l’étude.

Les évaluateurs échantillonnent et caractérisent les sols ou les eaux souterraines aux endroits prédéterminés et soumettent ces échantillons à des analyses de laboratoire dans le but de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants dont les concentrations sont supérieures à celles permises.

L’évaluation environnementale de site phase 2 permet d’établir si la réhabilitation du terrain est nécessaire.

Étude environnementale phase 3

Cette étude est réalisée dans le but d’évaluer l’ampleur d’une contamination.

Pour ce faire, les évaluateurs vont recueillir de nouveaux échantillons au cours d’une nouvelle campagne d’échantillonnage et ce, en tenant compte de l’endroit d’où provient la contamination (source), du type de contaminant, des caractéristiques du milieu récepteur, de la direction des eaux souterraines, des chemins préférentiels et des différents mécanismes de dispersion. Les évaluateurs procèdent également à des analyses supplémentaires des échantillons ayant été conservés lors de l’évaluation environnementale de site phase 2.

Grâce à cette analyse, les évaluateurs peuvent cibler adéquatement les zones affectées et déterminer les volumes de sols contaminés et ce, afin de pouvoir faire des recommandations quant à la méthode de réhabilitation pouvant être utilisée compte tenu de tous les facteurs en cause (type de sol, type de contaminant, dispersion, eaux souterraines, technologie disponible, structures en place, accessibilité, durée des travaux, coûts).

La contamination du sol peut provenir des terrains voisins et s’être propagée par expansion ou par les eaux souterraines.

Lorsqu’une décontamination du sol s’avère nécessaire, les coûts relatifs à cette dernière peuvent être très élevés.

Alors, attention. Avant d’acheter un immeuble, effectuez les vérifications qui s’imposent. Heureusement, les institutions financières protègent les consommateurs en exigeant des tests environnementaux pour les immeubles de six logements et plus. Mais prudence, si vous envisagez d’acheter un édifice qui compte cinq logements et moins.

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Depuis la crise des prêts à haut risques aux États-Unis, le nombre d’investisseurs en Floride a fortement augmenté; le prix des biens immobiliers est devenu très intéressant, atteignant les plus bas du marché immobilier en Floride à la fin de 2011, et l’immobilier, très rentable.

Pour faire une bonne transaction, voici le mode d ‘emploi à suivre :

L’offre de prix

Tout d’abord, pour avoir une idée précise de la valeur d’un bien immobilier sur le marché de la Floride, vous pouvez consulter le site miamidade.gov. Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre par écrit, accompagnée d’un premier versement, compris entre 5 000 $ et 10 % du montant de l’offre.

Cet argent est déposé dans un compte en fidéicommis et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée. Il faudra, toutefois, avoir prévu une clause suspensive à cet effet dans votre contrat de vente.

L’inspection

Ensuite, une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux, à vos frais.

Le financement

L’acheteur peut choisir d’acheter son bien immobilier soit au comptant, soit en recourant à du financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre entre 45 et 60 jours. Pendant cette période d’attente, la banque prêteuse demandera une estimation du bien en question auprès d’un organisme spécialisé indépendant.

Vous pouvez aussi procéder de manière inverse, commencer par obtenir un financement, ou savoir si vous pouvez bénéficier d’un crédit pour une somme donnée, ainsi, vous serez alors pré qualifié.

2 situations peuvent alors se présenter:

• Si l’acheteur n’obtient pas de financement dans le délai prévu, il a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
• Si l’acheteur obtient du financement dans le délai prévu, les deux parties peuvent alors clore la vente.

La clôture de vente

Une fois que l’acheteur a obtenu du financement, la clôture de la vente se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient le courtier qui a effectué la vente ou l’agent de règlement. Il représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur, effectue les recherches quant à la validité du titre de propriété, propose l’assurance du titre de propriété et synchronise le paiement des fonds au moyen du compte-séquestre.

Pour l’acheteur, les coûts rattachés à la clôture de la vente varient entre 1,5 % (achat au comptant) et 4 % (achat financé) du prix d’achat.

Les frais et les droits : qui paye quoi?

À la charge du vendeur:

• Frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions
• Droits d’enregistrement : 0,6 $ par tranche de 100 $ (taxe de départ)
• Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de 200 $ à 250 $
• Frais d’avocat (facultatifs) : de 400 $ à 600 $

À la charge de l’acheteur:

Au Québec, le cadastre donne un relevé des propriétés foncières et garantit la preuve de propriété de chacune d’elles. Aux États-Unis, un tel registre n’existe pas. Aussi, il vous est conseillé d’assurer votre titre de propriété pour vous prémunir contre d’éventuelles erreurs d’enregistrement.

2 types de situations se présentent à vous :

Achat financé

• Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
• Analyse de votre crédit: de 60 $ à 100 $
• Inspection : de 250 $ à 400 $
• Expertise de la valeur : de 200 $ à 300 $
• Droits d’enregistrement : 0,35 % et 0,2 % du montant du prêt
• Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation : payée 14 mois à l’avance
• Relevé cadastral : 300 $
• Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $
• Honoraires de la banque : 1 % à 3 % du montant du prêt
• Frais de dossiers : de 200 $ à 400 $
• Frais de greffe : de 40 $ à 100 $
• Rajustement de l’impôt foncier

Achat au comptant

• Ces frais sont recommandés mais ne sont pas obligatoires
• Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
• Inspection : de 250 $ à 400 $
• Relevé cadastral : 300 $
• Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $

Sans oublier les frais de copropriété, dans le cas de l’achat d’une propriété en résidence protégée ou d’un bien dans un immeuble en copropriété, vous êtes redevable des frais de gestion.

8 conseils en rafales

1. Si vous craignez les fluctuations du taux de change entre le dépôt de votre offre et la conclusion de la vente, vous pouvez convertir à l’avance les sommes nécessaires à votre achat. Des sociétés de change permettent aussi de bloquer un taux d’intérêt favorable plusieurs mois d’avance et de réduire les frais de transfert de fonds.
   

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2. Une entrevue avec l’association des copropriétaires est souvent exigée pour que la transaction soit approuvée et que vous soyez informé des règles à respecter. On demande aussi une enquête de crédit et une enquête sur les antécédents. Il faut compter environ un mois pour mener à bien ces démarches.
   

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3. Les charges de copropriété ont grimpé dans certains secteurs touchés par la crise de l’immobilier parce que des copropriétaires en difficulté financière n’ont pas pu payer leur part. N’oubliez pas que, si les prix de vente ont baissé, les charges de copropriété n’ont pas nécessairement suivi la même tendance.
   

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4. Les taxes municipales sont généralement moins élevées pour un résident permanent de la Floride que pour un étranger qui a sa résidence principale ailleurs, en raison des mesures adoptées pour éviter les hausses démesurées de l’impôt foncier au moment de la bulle immobilière. Faites vos calculs en conséquence. Contrairement au Québec, en Floride, l’avis de cotisation est envoyé en fin d’année, soit en novembre, et on a jusqu’au 31 mars de l’année suivante pour payer.
   

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5. Les assurances coûtent beaucoup plus cher depuis les ouragans des années 2004 et 2005. Des assureurs refusent de couvrir certains secteurs, ce qui oblige les propriétaires à se tourner vers l’assureur de dernier recours mis en place par l’État, dont les tarifs sont plus élevés.
   

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6. Si la propriété est mise en location, les revenus des loyers sont imposables aux États-Unis et au Canada, et il est possible de réclamer un crédit d’impôt au Canada pour les sommes payées au fisc américain.
   

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7. Lors de la revente de votre propriété, vous serez imposé sur le gain en capital aux États-Unis d’abord, puis au Canada pour l’excédent. Selon l’entente fiscale entre le Canada et les États-Unis, vous pouvez réclamer un crédit au Canada pour les impôts déjà payés au IRS, soit l’agence qui perçoit les impôts américains.
   

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8. Si vous vivez au Québec au moins six mois dans l’année, vous continuez d’être couvert par le régime québécois d’assurance-maladie. Mais si vous avez passé une moyenne de 122 jours par année aux États-Unis depuis trois ans, vous pourriez être considéré comme résident aux yeux du fisc américain.
   

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Dernier point à surveiller: la fluctuation des taux de change.

Bon investissement!

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La quittance est une étape cruciale à considérer lors de l’achat d’une nouvelle propriété car en l’absence de celle-ci, vous pourriez avoir beaucoup plus de dettes que vous ne le croyez!

Qu’est-ce que c’est?

La quittance est un document officiel qui atteste que l’hypothèque d’une propriété est totalement payée et que l’immeuble est libre de tout droit, à part celui du propriétaire actuel.

À quoi sert cet acte?

Lors de la vente d’une propriété, le montant total de l’emprunt devient exigible. Le notaire a comme responsabilité de s’assurer que le prêt garanti par hypothèque sera remboursé. À même les montants reçus de l’acheteur, déposés dans son compte en fidéicommis, il remboursera le créancier du vendeur. Celui-ci, en échange, demandera au créancier de signer un acte de quittance qui assurera l’emprunteur de ne plus rien devoir à l’institution financière.

Un document notarié

Par la suite, le notaire publiera l’acte de quittance signé, au bureau de la publicité des droits. L’acte d’hypothèque étant lui-même publié, il sera donc facile de voir dans le registre foncier que ce prêt a été remboursé. Ceci aura comme effet de rassurer les futurs acheteurs!

Dans le cas d’un prêt non remboursé, l’institution financière a le droit, en vertu de la loi, de publier contre l’immeuble un préavis d’exercice dans le but de reprendre cette propriété en paiement de la dette, et ce, même si le propriétaire actuel n’est pas l’emprunteur initial.

L’excitation d’une nouvelle prise de possession ne devrait pas tourner au cauchemar, renseignez-vous adéquatement auprès de votre notaire avant de devenir officiellement le nouveau propriétaire de l’immeuble convoité!

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Lorsque vient le temps de parler assurances habitation, qui n’est pas un peu perdu dans ce contrat si important mais que nous prenons trop souvent un peu à la légère? Or, une mauvaise compréhension de celui-ci et peut-être aussi une certaine négligence peuvent nous amener à faire des erreurs.

Pour vous aider à éviter cela, je vais décrire le plus d’éléments possible, afin de vous aider à mieux comprendre ce que doit contenir une assurance habitation. Décortiquons les protections que devrait contenir ce type d’assurance.

La responsabilité civile

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a une possibilité que vous soyez tenu responsable de tous dommages qui pourraient être causés à autrui. Votre police d’assurance habitation offre cette protection en responsabilité civile, afin de parer à cette éventualité. Voici des exemples: quelqu’un se blesse lors d’une visite chez vous, un incendie se déclare chez vous et entraîne la perte totale de la maison voisine, etc.

Les biens

L’assurance habitation couvre généralement tant  les électroménagers que les vêtements, les meubles et les équipements électroniques. Si vous possédez des œuvres d’art ou des collections quelconques, il est important de le mentionner à votre courtier, qui saura vous conseiller, afin que vous ayez une protection adéquate. Un contrat d’assurance habitation comporte généralement des limitations pour certains biens.

Cela signifie qu’advenant un sinistre, votre indemnité ne pourrait dépasser le montant indiqué dans votre police. Voici, à titre d’exemple, des biens dont la couverture est limitée: logiciels, bijoux et fourrures, supports audio et vidéo (incluant CD et DVD), bicyclettes, animaux, les articles en or ou en argent, objets d’art, collections quelconques, etc.

Faites l’inventaire de vos biens et faites-le authentifier ou enregistrer à l’aide d’un caméscope et copie DVD de tous vos biens, ou encore prenez-les en photo. Notez les numéros de série et conservez les factures d’achat. Faites cela pour chaque pièce, et maintenez cette liste à jour régulièrement. Gardez ces documents en lieu sûr, soit à votre bureau, soit dans un coffret de sécurité dans une institution financière. Cette attention vous facilitera la tâche si vous avez un jour à faire une réclamation.

Hors de la maison, si certains de vos biens sont endommagés ou volés, vous êtes protégé, mais le montant de l’indemnité maximale payable est généralement limité à 10 % du montant de la garantie de vos biens.

ATTENTION, si vous êtes travailleur autonome et que vous exercez vos activités de la maison: avisez-en votre courtier, afin de vous assurer que vous avez les bonnes protections.

Bâtiment

Si vous êtes propriétaire de votre maison, l’assurance couvrira les dépendances (cabanon, garage détaché) en plus de la maison. Généralement, le montant requis correspond au coût de reconstruction. Ce montant peut souvent varier de la valeur marchande de l’habitation et de son évaluation municipale. Les risques couverts sont: le feu, le vol et le vandalisme.

Généralement, sont couverts: vent, grêle, foudre, feu et incendie de forêt, explosion, fumée, fuite ou débordement d’eau potable, fuite et débordement d’installations sanitaires, vol ou tentative de vol, vandalisme, choc d’objets ou de véhicules, émeute.

Tous les contrats comportent des exclusions, dont voici les principales: inondations dues aux débordements des cours d’eau, glissement de terrain, tremblement de terre et éboulement, pollution, dommages aux biens illégalement acquis, conséquences d’actes criminels de l’assuré, sinistres imputables à la guerre, au terrorisme et au risque nucléaire.

Pour assurer adéquatement une piscine, il faut faire ajouter un avenant. Il est aussi possible de faire ajouter au contrat une protection supplémentaire pour vous prémunir contre l’infiltration d’eau ou le refoulement des égouts. Il est également possible de faire ajouter un avenant pour les tremblements de terre.

Types de contrats

La formule «risques spécifiés» couvre vos biens contre un nombre limité de risques précisés dans le contrat, de même que votre responsabilité civile.

La formule «tous risques» protège vos biens contre tous les risques, sauf ceux qui sont expressément exclus du contrat. Elle couvre aussi la responsabilité civile. Elle est généralement plus dispendieuse mais offre une meilleure protection.

Trucs pour payer moins cher

• Augmentez le montant de la franchise — mieux connue sous le nom de déductible;
• souscrivez une assurance automobile et une assurance habitation auprès d’un même assureur;
• magasinez et demandez des évaluations auprès de trois assureurs;
• équipez-vous d’un système d’alarme relié à une centrale;
• informez l’assureur des travaux majeurs de rénovation, plus particulièrement ceux d’électricité, de plomberie et de chauffage.

Surtout, dites la vérité. Une omission, volontaire ou non, peut avoir une incidence majeure en cas de réclamation pouvant aller même jusqu’à un refus d’indemnisation.

Comme vous le constatez, il ne faut pas prendre à la légère les questions relatives à l’assurance. Demandez à votre courtier qu’il vous explique bien toutes les composantes de la police et assurez-vous de bien comprendre ce qu’il vous dit. Il en va de votre sécurité financière.

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Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, a acheté son premier immeuble locatif en 1982. En cinq ans, il avait accumulé 12 millions de dollars d’actifs immobiliers. Une recette miracle ?

Il faut être à la recherche d’aubaines, d’immeubles pouvant être redressés, qui sont mal gérés, explique-t-il. Il faut mettre la main sur des immeubles qui ont un bon potentiel d’augmentation des revenus ainsi qu’un potentiel intéressant de diminution des coûts.

Et même si un immeuble se vend au prix de sa valeur marchande, si en gérant mieux on peut faire du profit, il faut sauter sur l’occasion.

Une meilleure gestion

Celui qui a donné des formations immobilières à plus de 14 000 personnes croit que tout est dans la gestion.

Si les gens entretenaient mieux leurs immeubles, s’ils avaient une routine de gestion préventive pour chaque saison, leurs coûts seraient moindres.

Les propriétaires ont tendance à attendre que tout explose, selon lui.

Par exemple, est-ce que c’est normal que l’eau d’un radiateur à eau soit à la même température en octobre qu’en février ? Non. Les locataires vont avoir chaud, ils vont ouvrir les fenêtres, et le propriétaire va payer pour chauffer l’extérieur tout l’automne. S’il le baissait de quelques degrés en octobre, il économiserait beaucoup d’argent. C’est la même chose pour la fenestration. Les vieilles fenêtres font perdre de l’argent aux propriétaires», illustre M. Lépine.

Un autre des secrets de Jacques Lépine en tant qu’investisseur est de négocier les prix des loyers avec ses locataires, ce qu’omettent de faire la plupart des propriétaires, selon lui.

Les gens sont prêts à payer plus s’ils savent qu’ils auront une meilleure qualité de vie.

Où acheter?

Selon M. Lépine, il faut rechercher les quartiers où l’on trouve des aubaines.

Mais il faut être prêt à mettre du temps et de l’énergie dans son immeuble. Il peut y avoir des rénovations importantes à faire.

Et en ces temps où le marché a atteint un certain plafond, il faut être prêt à faire plus d’analyses pour trouver la perle rare, parce que tout est plus cher.

Il suggère aussi d’acheter un immeuble à seulement 10 ou 15 km de chez soi, pour faciliter les déplacements en cas d’urgence.

Et si l’on s’éloigne plus loin, mieux vaut engager une compagnie de gestion, ou avoir de bons concierges en qui on doit avoir confiance.

Mais peut-on encore aujourd’hui vivre uniquement de ses revenus locatifs, compte tenu des prix actuels des biens immobiliers ?

Ça dépend. J’ai 65 ans. En commençant à mon âge, c’est impossible, croit M. Lépine. La stratégie doit être élaborée en fonction de l’âge. Un jeune qui commence dans la vingtaine devrait pouvoir y arriver à long terme, même si les banques facilitent moins les choses de nos jours.

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Augmenter la rentabilité d’un immeuble devrait être la préoccupation première d’un propriétaire ou d’un futur acheteur d’immeuble. Dès l’achat, M. Jacques Lépine nous conseille fortement d’augmenter ses revenus. Bien sûr, c’est effectivement le but de la majorité des travailleurs de notre société. Nous connaissons peu de gens ayant comme objectif la diminution de revenu, peu importe notre carrière!

Alors, comment augmenter ses revenus afin d’augmenter la rentabilité de son immeuble?

M. Lépine, quant à lui, rend visite à ses locataires pour leur donner l’occasion de s’exprimer sur leurs demandes ou dans d’autres cas, leur proposer d’apporter certaines améliorations. Ces échanges, entre le locataire et le propriétaire, serviront de tremplin à la modernisation du logement, moyennant une augmentation mensuelle du loyer.

Dans la majorité des cas, les locataires seront enchantés de faire « peau neuve » pour quelques dollars de plus chaque mois. En revanche, le propriétaire trouve son compte en ajoutant de la valeur à son immeuble! Ceci est le reflet parfait de la philosophie de « gagnant-gagnant » de notre fondateur du CIIQ, Jacques Lépine.

Un deuxième conseil en parallèle avec l’augmentation de ses revenus, consiste à diminuer ses dépenses. Une autre stratégie qui vous fera augmenter la rentabilité de votre immeuble!

Il est bien évident que vous n’avez aucun contrôle sur les lois de la régie du logement ou encore sur le montant inscrit sur la facture du compte de taxes municipales, néanmoins, vous avez le pouvoir d’entretenir vos immeubles de façon préventive.

Un plombier qui retape un peu de tuyauterie un lundi matin vous coûtera beaucoup moins cher qu’en urgence un samedi soir…sans compter les frais qui seront possiblement liés aux dégâts causés par ce bris!

Vous pourriez également augmenter la rentabilité de votre bâtiment en vérifiant l’efficacité de votre système de chauffage et en portant une attention particulière aux pertes d’énergie. De plus, le locataire vivra dans un milieu de vie plus confortable!

Découvrez, dans cette vidéo, comment Jacques Lépine, ce propriétaire prospère, perçoit ses locataires et découvrez-y quelques conseils judicieux!

Afin d’approfondir vos connaissances, le club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ) suggère d’excellentes formations dirigées par Monsieur Jacques Lépine et Yvan Cournoyer

Programme de coaching et mentorat

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Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits, certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent? Une entreprise est un tout: son fondateur, de bons achats, des employés consciencieux, une philosophie d’entreprise bien établie, des conditions de travail avantageuses, etc.

Si on fait un parallèle entre l’immobilier et le commerce en général, il est facile de constater que toutes les entreprises performantes se sont dotées d’une équipe de rêve. Mais qu’est-ce qu’une équipe de rêve?

En premier lieu, l’investisseur immobilier devra montrer un certain leadership, et la composition de son équipe de travail sera une étape cruciale. Il lui faudra ensuite évaluer les talents et les forces des personnes dont il voudra s’entourer. La compétence, la passion, l’optimisme et l’ouverture d’esprit devraient être les critères primordiaux dans la sélection de ses collaborateurs lors du recrutement immobilier. Qu’ils soient employés, associés, sous-contractants ou fournisseurs de services, tous sans exception devront manifester ces qualités.

Pourquoi ne pas préparer une description des tâches, des qualités nécessaires et des compétences recherchées pour chacun des membres de cette équipe? Vous me direz: «C’est trop de travail!» Laissez-moi vous dire par expérience que mal s’entourer entraînera encore plus de travail, car les erreurs se multiplieront et, généralement, il vous faudra de toute façon remplacer les collaborateurs inefficaces.

Quelles sont les personnes que vous devrez engager?

Partons du principe que ce ne sont pas les professions ni les métiers qui changent les choses, mais bien les individus. On en trouve des compétents et des passionnés tout aussi bien que des sous-qualifiés et des indifférents. Malheureusement, il y a des gens qui ne sont pas à leur place dans certains métiers et professions.

Voici une liste des membres qui devraient composer votre équipe:

• Notaire
• Courtier immobilier
• Inspecteur en bâtiment
• Banquier
• Courtier hypothécaire
• Courtier en assurance de dommages
• Évaluateur agréé
• Arpenteur-géomètre
• Gestionnaire immobilier
• Avocat spécialisé en droit immobilier
• Ouvriers d’entretien
• Concierge
• Maître électricien
• Plombier
• Secrétaire
• Comptable fiscaliste

Pourquoi pas un consultant, un coach ou un mentor?

Dans tous ces cas, vous aurez à analyser leurs compétences, leurs aptitudes, leur attitude et leur motivation dans leur spécialité. Vous devrez chercher la complémentarité et non la similitude avec vous.

Il vous faudra leur transmettre la mission de votre équipe, vos exigences, vos attentes et les résultats escomptés. Vous aurez aussi la tâche de créer et de maintenir une synergie. Bref, toute entreprise a besoin d’un leader et, dans le cas de l’immobilier, le leader devra incontestablement être vous.

Je vous rappelle qu’il n’y a aucune différence entre diriger une entreprise d’investissement immobilier et conduire n’importe quel autre type d’établissement. Souvenez-vous qu’à partir du moment où vous êtes propriétaire d’un immeuble en location vous êtes dans les affaires et qu’il n’y a qu’une seule façon de faire des affaires: considérer votre immeuble comme un commerce et en assurer une bonne administration.

Votre équipe de rêve fera partie de votre entreprise à succès.

Bonne gestion!

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Celle-ci consiste à examiner en profondeur tous les aspects entourant l’achat d’un immeuble dans le but de s’assurer de connaître à fond ce qu’on est sur le point d’acheter, de façon à payer le juste prix et à éviter les erreurs coûteuses. Il s’agit d’une étape primordiale lors de l’acquisition d’un immeuble. Malheureusement, probablement par ignorance, beaucoup d’acheteurs la négligent.

Voici les points principaux à surveiller lors de cette phase primordiale

Les documents nécessaires

• Revenus: baux, lettres de reconduction de bail
• Dépôts bancaires
• Preuves d’autres revenus (buanderie, places de stationnement)
• Dépenses de fonctionnement (taxes, assurances, énergie, entretien, etc.)
• Inventaire des biens meubles et de l’équipement
• Factures des travaux majeurs effectués
• Règlements de l’immeuble
• Test de pyrite
• Rapports environnementaux
• Dans le cas d’une copropriété: états financiers, procès-verbaux, déclaration de copropriété, règlement

À faire

• Visiter l’immeuble (questionnez le concierge)
• Visiter la totalité des logements (questionnez les locataires)
• Après la visite, vérifier ces éléments: municipalité, zonage, zone inondable, avis de non-conformité. Permis de construction, subvention possible?
• Tenter de cerner la réputation de l’immeuble et la qualité des locataires
• Vérifier le système de chauffage
• Dans le cas d’une copropriété, vérifier l’état du fonds de prévoyance
• Faire une entrevue en profondeur avec le concierge
• Examiner les revenus à partir des baux et des dépôts bancaires
• Lire les baux et les lettres de reconduction (surveillez les inclusions)
• Voir s’il y a eu des demandes à la Régie du logement
• Se renseigner sur les habitudes de paiement des locataires
• Vérifier les vacances (inoccupation des logements) et les mauvaises créances
• Vérifier les revenus de stationnements et de buanderie
• Examiner les dépenses (taxes, assurances, entretien, énergie, concierge, pelouse, déneigement, administration, déchets)

Vous croyez que c’est terminé? Eh bien non, il reste encore quelques étapes!

• Procéder à l’inventaire des biens meubles apparaissant sur les baux
• Faire l’inventaire des accessoires et des outillages
• Demander les factures pour les travaux majeurs effectués
• Vérifier quelles sont les garanties
• Évaluer s’il y a des travaux majeurs à prévoir dans un avenir proche
• S’assurer d’avoir un certificat de localisation récent
• Demander et lire le rapport du test de pyrite
• Demander et lire le rapport de l’étude environnementale (souvent exigé pour les immeubles de six logements et plus)

Après ces vérifications, il importe de refaire les calculs réels de la valeur de la propriété selon vos critères d’investissement. Je vous recommande de toujours travailler avec le multiplicateur du revenu net (MRN), qui tient compte des dépenses de fonctionnement. N’oubliez pas que pour 1000 $ d’augmentation du revenu ou de diminution des dépenses, l’immeuble prend en moyenne 16 000 $ en valeur. Ce chiffre peut varier dans le temps. Présentement, il est de 19 000 $ dans certains secteurs.

Un autre point à considérer est le chiffre de dépenses fourni par le vendeur, et ne jamais s’y fier. Il faut toujours harmoniser ce montant. La nouvelle police d’assurance vous coûtera probablement plus cher que celle du vendeur. Souvent, le poste de dépenses «Entretien et réparations» n’est pas réaliste.

Une fois ces vérifications effectuées, vous serez en mesure de déterminer combien vaut exactement l’immeuble et d’ajuster votre offre en conséquence.

En conclusion, il vous faudra jouer au détective, prendre le temps d’inspecter. Faites-vous accompagner, car vous n’achetez pas seulement de la brique. Vous achetez un fonds de commerce, une entreprise spécialisée. Souvent, les revenus sont surestimés et les dépenses, sous-estimées. D’où l’importance de faire cette vérification diligente comme vous le feriez pour l’achat d’une entreprise. En effet, quand on achète un immeuble, on achète aussi une entreprise dont la spécialité est de louer et dont les locataires sont les clients.

Bon investissement!

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