Depuis plusieurs années, je lis bon nombre d’articles sur le sujet. Est-ce mieux d’être à logement et d’investir ou encore de devenir propriétaire occupant? L’achat d’une maison est-il un bon investissement? Les opinions sont très partagées et il n’est pas aussi simple de répondre à ces questions. C’est un éternel débat.

Outre les calculs purement mathématiques, plusieurs aspects sont à considérer avant de prendre la décision de devenir propriétaire foncier à des fins personnelles : le sentiment d’être réellement chez soi, l’énergie et le temps à consacrer à l’entretien de la propriété, le milieu et le style de vie désirés, la capacité d’emprunt selon son crédit, le budget alloué pour se loger, la tolérance aux risques, la discipline à épargner et à investir la différence entre le coût relié à la propriété et celui requis pour la location, etc.

Comment faire pour se positionner? Une multitude d’hypothèses doivent être avancées pour parvenir à créer des projections et à analyser laquelle des options est la plus rentable. Évidemment, personne ne peut prédire l’avenir à l’aide d’une boule de cristal!

Effectivement, les taux d’intérêt pourraient grimper considérablement et faire augmenter vos paiements hypothécaires. Aussi, un krach boursier aurait un impact majeur sur vos rendements, une bulle immobilière qui éclate ferait perdre beaucoup de valeur à votre propriété, des changements dans les règles fiscales modifieraient les résultats après impôts, etc.

Autant de facteurs non contrôlables pourraient avoir des conséquences directes sur votre décision.

Allons-y d’un exemple démontrant ce qui doit être pris en compte lors de votre analyse financière afin de vous aider à prendre la décision la plus éclairée selon vos objectifs et vos besoins.

Posons les hypothèses suivantes pour l’achat d’une propriété :

• Maison à deux étages non neuve en banlieue payée 260 000 $

• Prêt de 95 % par l’entremise d’une assurance hypothécaire : montant de 247 000 $ amorti sur 25 ans

• Prime d’assurance SCHL de 4 % s’ajoutant au prêt : 9880 $

• Taux d’intérêt annuel : 3 % pour les cinq premières années avec variation de taux tous les cinq ans.

Ces variations seront reflétées plus loin dans l’un des tableaux de projections.

Votre déboursé total requis pour l’acquisition

Mise de fonds initiale : 13 000 $

Frais relatifs à l’achat : 5000 $ (notaire, inspection en bâtiment, droits de mutation et taxe sur la prime d’assurance hypothécaire)

Travaux initiaux à l’achat : 1000 $

Déboursé total requis : 19 000 $

La valeur de votre propriété dans le temps

Supposons que votre maison prenne 3 % de valeur par année, ce qui est réaliste si l’on se fie aux dernières décennies, votre havre de paix vaudra, dans 25 ans, la modique somme de 544 000 $. Supposons maintenant que vous avez déniché une aubaine payée 260 000 $, mais qui vaut, en réalité, 300 000 $. Sa valeur dans 25 ans serait alors de 628 000 $, soit 84 000 $ de plus. De quoi changer les résultats d’analyse et peut-être même votre décision!

Comme le but est de comparer de l’investissement, il est plausible de trouver des vendeurs motivés laissant aller au rabais leur propriété. Cependant, aux fins de l’exercice, nous prendrons tout de même un achat à 260 000 $ avec une valeur marchande de 260 000 $, ou si vous préférez, l’achat d’une propriété au prix courant qui, règle générale en investissement, n’est pas idéal vous en conviendrez. Normalement, en tant qu’investisseur, on recherche des aubaines.

Dans 25 ans, le solde hypothécaire sera à zéro si vous n’avez pas refinancé votre propriété. Vous aurez une équité de 544 000 $, et ce, grâce, entre autres, à l’effet de levier lors de l’achat, c’est-à-dire que vous aurez acquis un actif de 260 000 $ avec un investissement de seulement 19 000 $.

Considérant qu’une rétribution taxable de 4 % sera remise à un courtier immobilier lors de la revente (25 000 $) et quelques frais tels un certificat de localisation (1500 $), une quittance (1000 $), des frais de publicité et frais divers (500 $), il vous restera, au bas mot, 516 000 $ une fois la transaction instrumentée par le notaire.

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Considérons maintenant l’option du locataire-investisseur, soit de placer les 19 000 $ plutôt que de les utiliser pour l’achat d’une résidence principale.

Votre placement de 19 000 $ générera dans l’exemple des intérêts variant entre 5,5 % et 7,9 % annuellement, ce qui s’avère tout de même bien durant 25 ans. Ce placement initial, si les intérêts sont composés mensuellement, vaudra 101 182 $.

A priori, l’investissement dans une résidence principale semble beaucoup plus payant puisque la somme de 544 000 $ est définitivement plus intéressante que 101 182 $.

Les liquidités requises comme propriétaire

Comme je le mentionnais précédemment, vous aurez eu besoin initialement de 19 000 $ pour faire l’acquisition de la propriété. Toutefois, comme propriétaire, vous aurez à injecter des sommes additionnelles au fil des années. Cet aspect est crucial dans l’analyse, mais très difficile à quantifier, car il dépend de l’état physique de l’immeuble lors de l’acquisition et des travaux que vous réaliserez au cours des années selon votre besoin de « luxe ».

Puisque l’exercice se fait en comparaison à des logements que vous seriez enclin à habiter, je demeurerai modeste quant aux travaux d’amélioration apportés à la propriété. Si vous êtes disposé à demeurer à logement, les agrandissements, les piscines, les vérandas, les thermopompes, les garages et les cabanons, pour ne nommer que ceux-ci, ne devraient donc pas être considérés non plus comme propriétaire. Au cas contraire, nous ne serions plus en train de comparer des pommes avec des pommes.

Je ne prévoirai pas de montants d’entretien « luxueux » dans le scénario propriétaire, afin de rester cohérent. Les frais d’entretien pris en compte dans le présent scénario sont ceux requis pour maintenir la valeur de la propriété et non pour l’augmenter.

À supposer qu’au cours des 25 prochaines années, vous faites remplacer quelques fenêtres (8000 $), la toiture (8000 $), le chauffe-eau (1000 $), effectuez une mise à niveau de la cuisine (7000 $) et de la salle de bain (2 000 $) en plus de 30 000$ de frais liés à l’entretien courant comme la peinture, quelques couvre-planchers, de menus travaux de plomberie et d’électricité; un montant total de 56 000 $ demeure réaliste. Sur 25 ans, ce montant représente en moyenne 187 $ par mois.

Coûts de détention d’une propriété comparés aux coûts de location

Un autre aspect financier majeur est à considérer dans l’analyse, soit les paiements mensuels reliés à la détention de votre propriété comparativement au coût de votre logement. Fort probable qu’il vous en coûtera mensuellement plus cher à titre de propriétaire que de locataire.

Allons-y de quelques calculs afin de déterminer le coût de détention en tenant compte des mensualités hypothécaires selon une variation des taux d’intérêt dans le temps, mais également des principales dépenses mensuelles telles que les taxes foncières et scolaires de 225 $, les assurances de 50 $ et les frais d’énergie de 150 $.

Le tableau ci-dessous résume le coût de détention sur 25 ans et tient compte d’une inflation de 3 % des dépenses, de variations du taux d’intérêt hypothécaire dans le temps, de l’entretien courant et des frais de rénovation énumérés précédemment.

Qu’en est-il maintenant du coût total d’un logement à 1000 $ par mois avec une augmentation de 2 % par année? À cela, ajoutons des frais d’assurance de 30 $ par mois et des frais d’énergie de 75 $ par mois, le tout avec une inflation de 3 % comme dans le scénario de la détention d’une propriété.

Les résultats démontrent qu’il en coûte plus pour détenir une propriété (647 532 $) que d’être à logement (430 302 $). Le résultat serait par contre très différent dans le cas d’un superbe 7 1/2 sur le Plateau Mont-Royal au coût de 2000 $ par mois. Dans un tel cas, il faudrait toutefois faire la comparaison avec une propriété beaucoup plus luxueuse qu’une simple maison à deux étages payée 260 000 $. Demeurons cohérents!

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Comme illustré dans les deux tableaux précédents, un montant peut être économisé mensuellement et investi afin de générer des rendements.

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez les résultats des montants investis à des taux d’intérêt variant entre 5,5 % et 7,9 %, ce qui s’avère bien comme rendement durant 25 ans. À noter que les intérêts générés chaque mois ont été réinvestis afin d’augmenter le montant au final.

Analyse des résultats

Dans le présent scénario, la location-investissement semble plus rentable que la détention, car après 25 ans, la valeur des placements est de 694 807 $ comparativement à 544 000 $ pour la propriété.

Mais l’important n’est-il pas l’argent en poche une fois les impôts payés? Poser la question, c’est y répondre! Regardons ensemble les résultats après impôts.

Dans le cas des placements en tant que locataire-investisseur, l’argent en poche une fois l’impôt payé de 122 210 $ sur le gain en capital de 458 577 $ (694 807 $ – 236 230 $ investis) sera de 572 597 $ (694 807 $ – 122 210 $).

Pour ce qui est de la propriété valant 544 000 $, l’argent en poche une fois qu’on soustrait les frais de 28 000 $ reliés à la vente sera de 516 000 $, libre d’impôt car vous pourrez faire le choix de désigner cette résidence comme résidence principale pour toutes les années, en autant que durant ces 25 années, vous n’ayez pas désigné une autre résidence comme résidence principale.

En fin de compte, dans le scénario présenté, la location demeure plus rentable, même après 25 ans de détention. De quoi faire réfléchir.

Les deux côtés de la médaille

Bien que la location demeure plus rentable dans le présent scénario, d’autres aspects financiers et qualitatifs sont à considérer et pourraient faire pencher, malgré tout, la balance du côté de la détention.

Voici donc quelques avantages et désavantages de chacune des options. En espérant que ceci puisse vous aider à prendre une meilleure décision.

Avantages du propriétaire

• Possibilité de créer un enrichissement instantané grâce à un profit à l’achat pouvant être investi rapidement lors d’un refinancement

• Possibilité de récupérer, à la suite d’un refinancement, l’équité créée avec le temps

• Possibilité d’utiliser la mise à part de l’argent (MAPA) afin de rendre déductibles les intérêts payés sur l’emprunt hypothécaire

• « Facilité » d’acheter sans comptant grâce à la remise en espèces des institutions financières

• Sentiment d’être chez soi

• Réalisation d’épargne forcée

• Possibilité de faire de la location à court terme lors d’absences

• Option de vendre et d’encaisser l’équité nette d’impôt dans certains cas

Désavantages du propriétaire

• Temps et énergie à consacrer aux travaux d’entretien, de réparation et de rénovation

• Permanence de l’endroit où vivre

• Mise de fonds nécessaire si aucune créativité lors de l’achat

• Plus de liquidités requises mensuellement

• Fonds de roulement quasi indispensable

• Meilleur crédit requis

• Accès à la propriété plus restreint que la location

• Impact sur le crédit plus significatif en cas de défaut de paiement hypothécaire

• Pour certaines personnes, plus grande source de stress

• Risque de cotisation spéciale (condos)

• Temps à allouer aux assemblées annuelles de copropriétaires (condos)

Avantages du locataire-investisseur

• Possibilité de varier les endroits où vivre

• Plus de temps disponible pour trouver d’autres investissements rentables

• Possibilité de faire une location avec option d’achat

• Aucuns frais d’achat requis

• Frais mensuels moindres et plus stables

Désavantages du locataire-investisseur

• Discipline requise pour investir les économies créées entre le coût d’acquisition et le coût de location

• Proximité des voisins (immeubles à revenus, condos et plex)

• Temps requis pour la gestion des placements

• Possibilité d’être évincé lors de reprise de logement

Pour terminer, il est évident que si vous devez revendre dans les premières années suivant l’achat, la location s’avère plus avantageuse compte tenu des frais reliés à l’acquisition et la revente d’une propriété.

D’un autre côté, si vous désirez conserver à long terme, l’achat peut s’avérer fort intéressant dépendamment :

• des rendements que vous pourriez obtenir avec des placements;

• de la fluctuation des valeurs immobilières dans le temps;

• du prix payé pour la propriété selon le « luxe » voulu;

• de la fluctuation des taux d’intérêt hypothécaires.

Avec autant de paramètres possibles, le générateur de scénarios de l’Autorité des marchés financiers (AMF) trouve toute son utilité.

Je vous invite donc à consulter le simulateur conçu par l’AMF qui permet, en quelques clics, de générer rapidement différents scénarios vous aidant à prendre une décision plus éclairée en fonction de la durée pour laquelle vous désirez détenir votre propriété, aspect crucial dans la prise de décision. Le calculateur de Multi-Prêts est également un bel outil mis à votre disposition.

Bonne réflexion et bonne analyse!

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

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Voici quelques recommandations qui pourraient vous éviter les pièges les plus courants lors de l’achat d’une copropriété ou d’un condominium.

Au prix où les maisons se vendent actuellement et avec la retraite des baby-boomers, il n’est pas surprenant de constater que de plus en plus de gens se tournent vers la copropriété, soit indivise soit divise. Ces lieux d’habitation sont mieux connus sous l’appellation condominium. On constate effectivement qu’il y a eu beaucoup de construction de copropriété ou condominium ces dernières années, à un point tel que les inventaires sont montés à un niveau jamais atteint auparavant.

Les promoteurs sont-ils visionnaires?

Chose certaine, les banques sont plus prudentes quant au financement des projets de construction de copropriété. Selon certaines statistiques datant de 2009, les personnes de 55 ans et plus composaient près de la moitié des ménages vivant dans une copropriété, et les moins de 35 ans en formaient le quart selon la Société d’habitation du Québec. Donc, les couples dont les enfants ont quitté le nid familial et les nouvelles familles représentent 75 % de la clientèle des condominiums.

Ceci étant dit, une copropriété ou condominium comporte son lot d’obligations, de responsabilités et de restrictions. Beaucoup ignorent cette réalité. Les acheteurs potentiels ont un coup de cœur lorsqu’ils visitent une copropriété bien décoré, mais savent-ils vraiment ce qu’est la vie en copropriété?

Une fois installé, il arrive que l’illusion disparaisse. Certains nouveaux propriétaires déchantent et vont même jusqu’à regretter leur achat. Afin d’éviter de devenir un de ceux-là, voici quelques recommandations qui pourraient vous permettre de ne pas tomber dans les pièges les plus courants.

1Lire et comprendre la déclaration de copropriété

Il faut lire attentivement la déclaration de copropriété. C’est ce document qui régit le fonctionnement de la copropriété. Il faut s’attarder particulièrement à l’acte constitutif et aux règlements de l’immeuble. C’est dans ce document qu’on définit les parties communes accessibles à tous (ascenseur, corridor, terrasse, stationnement, etc.), les parties à usage restreint et les parties privatives (votre appartement). On y retrouve aussi la quote-part de chaque propriétaire qui détermine le pourcentage des charges communes et le nombre de voix pour les votes à l’assemblée de copropriétaires.

Le règlement de l’immeuble, quant à lui, décrit les règles de la vie quotidienne ainsi que la gestion de la copropriété. Par exemple, le déroulement de l’assemblée des copropriétaires, le droit au barbecue ou non sur les balcons, résidentiel ou commercial, etc.

2Évaluer la situation financière de la copropriété

Demandez les états financiers de la copropriété, le solde du compte d’opération ainsi que du fonds de prévoyance. Y a-t-il une cotisation spéciale en vue? La loi oblige actuellement que seulement 5 % des contributions du budget d’opération soient versés dans le fonds de prévoyance, ce qui, selon moi, est nettement insuffisant.

D’où l’importance de faire faire une inspection du bâtiment afin de déterminer ce qui sera à faire comme entretien à court, moyen et long terme.

3Vérifier le carnet d’entretien

Il est primordial de connaître l’état de la toiture, des fondations, des ascenseurs, des fenêtres, de l’asphalte, de la piscine intérieure (s’il y a lieu), bref de tous les éléments dispendieux à entretenir ou à remplacer.

4Vérifier la police d’assurance

Il est aussi important que l’assurance soit suffisante pour couvrir la reconstruction de l’immeuble en cas d’incendie majeur et que la responsabilité civile soit elle aussi suffisante pour couvrir toutes réclamations éventuelles. Il se peut que dans la convention de copropriété le montant stipulé ne soit plus suffisant si l’immeuble a été construit il y a plusieurs années.

5Bien se renseigner sur le conseil d’administration

C’est lui qui est chargé d’administrer la copropriété selon les décisions prises lors des assemblées annuelles des copropriétaires. Lisez les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées annuelles. Vous y découvrirez les décisions qui ont été prises, mais aussi le climat qui règne dans la copropriété. Y a-t-il des chicanes entre copropriétaires? Y a-t-il une guerre de pouvoir? L’assemblée est-elle contrôlée par un petit groupe? Quel est le taux de roulement des administrateurs? Les copropriétaires assistent-ils à l’assemblée annuelle? Dans quelle proportion?

Pourquoi ne pas faire votre propre enquête?

Dans une copropriété, on doit convenir que les voisins sont proches. Alors, il est primordial de choisir un milieu de vie qui vous convient. Effectuez des visites à différents moments de la journée ou dans une semaine. Cela vous permettra de vous faire une idée de qui sont les copropriétaires.

Si vous avez de jeunes enfants, sachez qu’ils sont assez rares dans le monde de la copropriété. Informez-vous sur l’insonorisation de l’immeuble.

En cas de problèmes, la solution réside dans la participation. Assistez à l’assemblée annuelle afin de proposer des points qui pourraient améliorer la qualité de vie de tous. La négociation demeure toujours la clé lorsqu’on vit en communauté, car vivre en copropriété c’est aussi vivre en communauté.

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Il y a plusieurs investisseurs de l’immobilier qui croient à tort qu’il n’est pas possible de convertir un immeuble locatif en condos si des locataires habitent cet immeuble. Mais ne passez pas à côté de belles opportunités comme celles-là en pensant que vous ne pouvez franchir le pas si des ‘clients’ louent présentement vos appartements.

Il est pourtant permis de franchir cette étape même si des locataires s’y trouvent au moment de la conversion. Ces derniers auront toutefois droit, à vie, à la jouissance des lieux tant et aussi longtemps qu’ils rencontreront leurs obligations en tant que locataires. Ils auront les mêmes droits et obligations envers le propriétaire qu’ils avaient avant que l’immeuble soit converti.

Si vous envisagez de convertir un immeuble locatif en condos dans de telles conditions, vous devrez alors attendre que les locataires quittent leur logement afin de pouvoir vendre vos unités à des propriétaires occupants, ce qui risque de prendre un certain temps car vos locataires ne quitteront pas les lieux tous en même temps.

Mais une autre option s’offre toutefois à vous : vendre vos unités à des propriétaires investisseurs qui loueront leur unité respective au locataire déjà en place. On parlera alors d’unité de condo locatif.

De plus, gardez à l’esprit que vous devrez obtenir l’autorisation du Tribunal Administratif du Logement pour procéder à la conversion de vos immeubles en condos. Par conséquent, vous devrez préalablement obtenir, par écrit, le règlement municipal autorisant la conversion.

Avant de convertir un immeuble locatif en condos, il est primordial de vous assurer que la ville où se trouve votre bâtiment autorise la conversion, sinon, vous pourriez vous retrouver avec un immeuble que vous devrez opérer comme un immeuble à revenus locatifs.

Vous pourrez alors dire adieu aux profits mirobolants que vous pensiez réaliser en convertissant votre immeuble!

Yvan Cournoyer,
Président

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La copropriété divise est généralement connue sous le vocable de condominium. Ce droit de propriété permet de diviser un immeuble en fractions distinctes. Il se compose de deux parties: les parties privatives (les appartements) et les parties communes, soit tout ce qui est commun aux copropriétaires, comme les cages d’escaliers, les murs, le terrain, les corridors, les stationnements, les fenêtres, etc. Pour bien vous outiller avant d’acheter une copropriété divise, voici les aspects à surveiller.

Droit indivis

À chaque appartement est associé un numéro de lot ou de cadastre, et il est la propriété exclusive de la personne qui en fait l’acquisition. Chaque partie privative possède une quote-part (%) sur les parties communes, soit un droit indivis dans tout ce qui leur est commun.

Ce pourcentage permet d’établir le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires attachés à chacune des fractions ainsi que la part de la contribution aux frais communs qui, eux, sont payables tous les mois au syndicat de la copropriété.

Afin de savoir comment ce pourcentage est déterminé, les critères considérés sont notamment la superficie de l’appartement, son étage, la vue, etc. Plus votre logement est grand, plus la vue est incroyable, plus vos frais de condo seront élevés.

Les taxes

Chaque copropriétaire d’une fraction reçoit ses propres comptes de taxes foncières et a la possibilité ainsi que le droit d’offrir sa partie privative en vente ou en garantie sans l’avis ni l’intervention des autres copropriétaires.

De plus, si un des copropriétaires a des problèmes de solvabilité ou des problèmes financiers quelconques, il est autonome et aucun autre copropriétaire n’est affecté par la situation hypothécaire de ce copropriétaire en difficulté financière.

Les vérifications

Avant de se porter acquéreur d’un condo, il y a des vérifications diligentes à faire comme s’informer sur la gestion de l’immeuble, les dépenses et le budget annuel.

• Y a-t-il des poursuites contre le syndicat?
• Y a-t-il une cotisation spéciale en cours ou à venir?
• Et enfin, il faut analyser l’acte de déclaration de copropriété.

Il est important de savoir que ce document régit l’ensemble de la copropriété et pourrait être comparé à un «mode d’emploi» de l’immeuble. Cet acte notarié comprend le numéro de lot de chaque appartement, sa valeur relative, les pouvoirs et devoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que tous les règlements s’appliquant à l’ensemble de la copropriété.

Par exemple, la présence de certains animaux pourrait être interdite et cela pourrait décevoir de nouveaux acheteurs. Il en est de même pour un investisseur désirant louer l’appartement acquis récemment, et qui découvre que la location en est interdite.

Syndicat

Enfin, chaque copropriété possède un syndicat. C’est une personne morale ayant pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. Les copropriétaires qui feront partie du conseil d’administration de la copropriété agiront en son nom et la représenteront pour toutes questions concernant la gestion de l’immeuble et l’ensemble des copropriétaires.

La loi exige qu’un fonds de prévoyance soit constitué et que 5 % des frais de condo mensuels doivent être versés sur ce compte afin de prévoir le remplacement d’éléments importants comme la toiture, les fenêtres, l’asphalte, etc.

Les pouvoirs du syndicat sont très grands. Il doit veiller au bien-être des copropriétaires et au maintien de l’immeuble dans les meilleures conditions possible.

Fonds de prévoyance

Selon moi, un fonds de prévoyance de 5 % est nettement insuffisant, car lorsqu’il faudra entreprendre des travaux importants, comme ravaler la façade, refaire la toiture ou mettre aux normes les ascenseurs par exemple, le fonds de prévoyance ne sera pas assez élevé et les copropriétaires devront obligatoirement verser une cotisation spéciale.

Je vous suggère d’être très prudent lorsque vous vérifiez la somme accumulée dans ce fonds de prévoyance. Il faut en effet évaluer s’il sera suffisant pour financer le remplacement d’éléments majeurs ou les gros travaux à entreprendre dans un avenir proche.

Je vous suggère aussi de consulter un notaire avant d’acheter un condominium. Il vous expliquera en détail les tenants et aboutissants d’une telle acquisition.

Il existe un site internet extrêmement intéressant qui présente beaucoup d’informations sur la copropriété divise: condolegal.com

Bonne acquisition.

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Lorsqu’un immeuble appartient à un ensemble de personnes sans qu’il soit divisé matériellement en lots distincts, cet immeuble est détenu en copropriété indivise. Tous deviennent ainsi propriétaires concurremment d’un immeuble selon l’importance de la part qu’ils ont acquise dans l’immeuble concerné.

Lorsqu’un immeuble appartient à un ensemble de personnes sans qu’il soit divisé matériellement en lots distincts (parties privatives et parties communes), cet immeuble est détenu en copropriété indivise. Tous deviennent ainsi propriétaires concurremment d’un immeuble selon l’importance de la part qu’ils ont acquise dans l’immeuble concerné.

La notion de copropriété indivise est relativement large. De plus, cela s’applique autant à des conjoints qui achètent une maison qu’aux membres d’une famille qui héritent d’un bien immobilier, ou à trois personnes qui achètent un triplex ensemble. Dans ces trois exemples, tous sont des copropriétaires indivis.

Contrairement à la copropriété divise (condo), aucune opération cadastrale ne s’applique ni n’est nécessaire. Chacun des copropriétaires détient un droit de propriété indivis sur l’ensemble de l’immeuble et possède un droit d’occupation sur son appartement. Il devient alors partiellement propriétaire de l’appartement habité. Il en est de même pour les appartements occupés par ses voisins.

La convention d’indivision

La copropriété divise est obligatoirement assujettie à un contrat notarié (déclaration de copropriété), la copropriété indivise n’a pas à se soumettre à cette exigence. Néanmoins, établir une telle convention présente des avantages. Pourquoi? C’est bien simple: si aucune convention n’est intervenue entre les indivisaires (c.-à-d. les copropriétaires), aucun d’eux ne pourra revendiquer un droit exclusif d’occuper la partie de l’immeuble qu’il occupe. Actuellement, le Code civil du Québec encadre peu les droits et obligations des indivisaires. Ils sont ainsi exposés à des situations conflictuelles.

*La solution: une convention d’indivision signée par tous les copropriétaires, afin de créer ce que les notaires appellent la copropriété indivise organisée.

Une convention d’indivision comporte beaucoup d’utilités, comme le fait de décrire les parties réservées à l’usage exclusif des copropriétaires, comme les appartements ou les aires de stationnement. La convention peut et doit déterminer les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété afin d’harmoniser les relations entre les indivisaires. Elle peut en tout temps être renouvelée. Par contre, cette convention ne peut excéder 30 ans.

Point important: pour que la convention d’indivision soit opposable à tout nouveau copropriétaire, les copropriétaires doivent la publier au registre foncier, à moins que les droits dans cette convention lui aient été transférés et qu’il en ait assumé les obligations.

Les obligations des copropriétaires

Ce type de propriété, par nature, soumet les copropriétaires à plusieurs obligations dites solidaires. C’est le cas des taxes municipales et scolaires, pour lesquels les copropriétaires sont solidairement responsables de la créance.

Dans une copropriété indivise, les institutions financières acceptent maintenant de financer les indivisaires individuellement. Les copropriétaires détiennent, à titre de garantie, une hypothèque croisée sur chacune des logements afin de s’assurer que les obligations de chacun sont remplies. Je vous suggère ici de vérifier avec un notaire le fonctionnement de ces hypothèques.

*La mise en place d’une telle convention d’indivision prévoit des mesures de protection, pour garantir entre copropriétaires le paiement de leurs diverses obligations. Il faut toutefois être conscient que ce mode de propriété peut devenir hasardeux pour les copropriétaires lorsque l’un d’eux a des problèmes financiers.

Il est important de savoir que la Banque Nationale du Canada et les Caisses Desjardins offrent actuellement des prêts dits «à responsabilité limitée». Ces prêts sont garantis de façon distincte sur les quotes-parts indivises et les droits d’occupation respectifs de chacun des copropriétaires. Dans une telle situation, l’intervention des autres copropriétaires ne sera pas requise (ce qui est important) et le créancier ne pourra exercer ses recours contre les quotes-parts et droits reliés aux autres copropriétaires. Ces prêts sont accordés sous certaines conditions, dont la publication au registre foncier d’une convention d’indivision contenant les clauses de garanties appropriées.

La location

Il est important de savoir qu’en situation d’indivision avec une personne autre que son conjoint, il est impossible pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement résidentiel. Toutefois, cette protection en faveur du locataire principal ne s’applique pas à un sous-locataire.

Enfin, je vous recommande de bien vous informer auprès d’un notaire en ce qui a trait aux caractéristiques de la copropriété indivise.

Il existe un site internet extrêmement intéressant qui présente beaucoup d’informations sur la copropriété indivise: condolegal.com

Bonne acquisition.

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Ce n’est pas un secret de polichinelle que les condos neufs poussent comme des champignons depuis quelques années. Les grues à tour font maintenant partie du paysage. On entend souvent dire qu’il y a une surconstruction et que le marché des condos risque de s’écrouler à tout moment. Les articles et les statistiques sur le sujet abondent.

Mais qu’en est-il de la conversion en condos? Est-ce le même type d’investissement que la construction de condos neufs? Construire des unités sur un terrain qui a coûté une fortune au centre-ville de Montréal implique qu’il faudra construire beaucoup d’unités et les vendre plusieurs centaines de milliers de dollars à des propriétaires occupants si l’on désire rentabiliser le projet.

Ce n’est pas du tout la même « game » que transformer en condos un triplex locatif usagé et de revendre les unités 150 000 $ à des propriétaires investisseurs. Il s’agit de deux mondes diamétralement opposés. Les risques sont différents, les liquidités requises également. Évidemment, les expectatives de profits escomptés le sont également, ça va de soi. D’énormes potentiels de profits pointent à l’horizon pour les constructeurs de condos neufs. Peut-être d’énormes pertes également pour certains d’entre eux. L’avenir saura nous le dire.

Mais revenons à la base. Est-ce possible de tirer son épingle du jeu comme petit investisseur dans le monde du condo sans devoir construire des tours de plusieurs dizaines d’étages? Oui si vous optez pour la conversion de petits immeubles existants.

En ce sens, je vous présente cette semaine trois mythes faisant en sorte que plusieurs investisseurs manquent de belles opportunités dues à de fausses croyances.

1L’immeuble doit être vacant

En effet, plusieurs investisseurs croient à tort qu’il n’est pas possible de convertir un immeuble locatif en copropriétés divises (condos) si des locataires habitent cet immeuble.

C’est pourtant permis même si des locataires s’y trouvent au moment de la conversion. Ces derniers auront toutefois droit, à vie, à la jouissance des lieux tant et aussi longtemps qu’ils s’acquitteront de leurs obligations de locataires. Outre la jouissance des lieux à vie, ils auront les mêmes droits et obligations envers le propriétaire qu’ils avaient avant que l’immeuble soit converti.

Or, si vous procédez à une conversion dans de telles conditions, vous devrez attendre que les locataires quittent leur logement afin de pouvoir vendre vos unités à des propriétaires occupants, ce qui risque de prendre un certain temps, car vos locataires ne quitteront pas tous les lieux simultanément.

Une alternative

Une autre option s’offre toutefois à vous. Vendre vos unités à des propriétaires investisseurs qui loueront leur unité respective aux locataires déjà en place. On parlera alors d’unité de condo locatif. C’est à ce moment que vous devez avoir une réflexion sérieuse! Les propriétaires investisseurs qui désirent une certaine rentabilité opteront-ils pour des condos à 300 000 $ la porte ou encore des condos à 150 000 $ ?

Si vous optez pour de la revente de condos valant plusieurs centaines de milliers de dollars, la partie s’annonce beaucoup plus difficile vu tout l’inventaire de condos sur le marché et la forte compétition. Vous aurez également plus de difficultés à trouver des acheteurs qui pourront se qualifier au financement.

2Il faut faire des travaux de rénovation sur l’immeuble.

Un autre mythe qui repousse beaucoup les investisseurs est qu’il faut absolument faire des travaux de rénovation majeurs sur l’immeuble. Totalement faux! Tentez alors de trouver des immeubles où il y aura le moins de travaux à faire. Ainsi, vous épargnerez beaucoup de temps et d’énergie, aurez besoin de moins de liquidités pour mener à terme le projet et pourrez également revendre vos unités plus rapidement.

3Nous devons insonoriser l’immeuble

Un autre mythe largement véhiculé.

En matière de construction de condos neufs, les exigences du Code national du bâtiment sont différentes et plus sévères que construction de logements locatifs par exemple. Mais qu’en est-il de la conversion en condos? Devons-nous refaire l’insonorisation et atteindre les mêmes standards? Pas du tout! Rien n’est obligatoire.

Pour conclure cet article, gardez à l’esprit que vous devrez obtenir l’autorisation de la Régie du logement pour procéder à la conversion de vos immeubles en condos. Par conséquent, vous devrez préalablement obtenir, par écrit, copie du règlement municipal autorisant la conversion. Informez-vous auprès de l’urbanisme.

Avant de vous lancer dans un projet de conversion, il est primordial de vous assurer que la ville autorise la conversion, sinon, vous pourriez vous retrouver avec un immeuble que vous devrez opérer comme un immeuble à revenus locatifs.

Adieu les profits mirobolants que vous pensiez réaliser en convertissant votre immeuble!

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

GOGOGO!

Votre coach, Yvan

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