Dans le contexte actuel, l’humilité est de mise, car personne ne sait vraiment ce qui suivra cette période d’incertitude. Faisons tout de même l’exercice de nous projeter dans quelques mois, quelques années et d’imaginer quelle sera notre réalité. Allons-y de quelques réflexions, prévisions et questionnements.

L’immobilier résidentiel non locatif

Dans l’immobilier résidentiel s’adressant aux propriétaires-occupants de condos et de maisons, la COVID-19 viendra sans doute perturber le marché. Depuis quelques années, nous assistions à une augmentation des prix en faveur des vendeurs.

Les emplois disparaissant à un rythme effrayant depuis la mi-mars, il serait surprenant que cela n’affecte pas le marché immobilier à court et à moyen terme. Les prix de vente des propriétés devront s’ajuster à cette nouvelle réalité, en fonction de la vitesse de la reprise économique.

Les mises en marché virtuelles qui s’appuient sur des photos, des vidéos de qualité et qui donnent accès à des plans détaillés seront sans doute en hausse. Les acheteurs, qui craindront de se déplacer après la crise, voudront sûrement visiter les propriétés dans le confort de leur foyer.

Les promoteurs de condos, de maisons et de résidences pour personnes âgées pourraient également être amenés à modifier leurs clauses contractuelles pour se protéger contre les conséquences de futures pandémies. Les retards dans les livraisons des résidences causés par cette crise sanitaire causent des impacts importants pour les acheteurs, sans compter les risques financiers pour les promoteurs. Ces derniers ajusteront-ils les prix pour pallier ce risque? Cela reste à voir.

L’immobilier résidentiel locatif

Plusieurs propriétaires d’immeubles locatifs ont eu des sueurs froides lorsque le gouvernement a mis le Québec sur pause pour quelques semaines. Une portion importante de locataires s’est subitement retrouvée sans emploi, sans revenu. Les propriétaires calculent généralement un taux d’inoccupation et de non-paiement de 5% dans leurs projections financières. La perspective que 20% à 25% de ses locataires se retrouvent au chômage du jour au lendemain, sans revenu pour quelques semaines, a été un choc.

Les gouvernements ont heureusement réagi rapidement par la mise sur pied de programmes d’aide financière, ce qui a atténué les risques de non-paiement de façon importante. Plusieurs propriétaires garderont longtemps en mémoire la perspective que des temps beaucoup plus difficiles doivent être envisagés dans l’élaboration de leurs scénarios financiers.

Ceux qui ont acheté il y a longtemps sont moins affectés que ceux qui ont acheté avec un fort endettement. Il sera intéressant de voir si les banques et la Société canadienne d’hypothèques et de logement ajusteront leurs critères en fonction du taux d’inoccupation et des risques de non-paiement.

À l’avenir, plusieurs propriétaires pourraient également être davantage tentés de louer à des gens qui ont des emplois «béton» au gouvernement, dans les banques, ou qui travaillent pour les services essentiels. Nous avons constaté la précarité des emplois dans de nombreux secteurs : bars, restauration, commerce de détail, soins esthétiques, etc. La solidité financière des candidats sera-t-elle regardée plus attentivement?

Sans tirer avantage de la situation actuelle, il serait peut-être temps pour le gouvernement du Québec de réfléchir sérieusement à la mise en place du dépôt de garantie, pour éviter une discrimination des candidats moins solides financièrement. Il faudra trouver un mécanisme juste pour tous, incluant les gens à faible revenu.

Pour ceux qui misent sur les immeubles récents, il y a lieu de réfléchir aux risques de leur clientèle cible. Les locataires retraités sont plus stables financièrement. Certains promoteurs dans le neuf ciblaient les jeunes ménages de travailleurs, mais ces derniers risquent-ils de perdre leur emploi? Des logements neufs en location mensuelle à 1500$ seront peut-être plus difficiles à louer à une clientèle de travailleurs fragilisés par la COVID‑19.

L’analyse des risques financiers, avec des scénarios plus pessimistes, a probablement été ignorée par plusieurs investisseurs immobiliers au cours des quinze dernières années. La crise sanitaire actuelle entraînera certainement la révision des scénarios financiers.

L’immobilier commercial

Pour plusieurs propriétaires de locaux commerciaux, la COVID-19 aura été un réveil brutal. Les commerces de détail avaient déjà la vie difficile dans les centres commerciaux et sur les rues commerçantes. La pandémie contribuera à changer les habitudes des consommateurs et, par la bande, impactera négativement les propriétaires de locaux commerciaux.

Ces derniers voudront trouver des locataires solides financièrement. Les locataires dans le domaine de la santé, les pharmacies, les épiceries et les commerces essentiels seront recherchés par les investisseurs. C’était déjà le cas avant, mais la compétition pour ces locataires sera encore plus forte après la crise. Ces commerçants pourraient avoir un pouvoir de négociation des prix à leur avantage.

Les édifices commerciaux loués en majorité à des commerces de détail, considérés comme étant à risque, pourraient subir une pression à la baisse sur les prix de vente. Plusieurs commerçants risquent de ne pas s’en remettre. Les acheteurs seront encore plus frileux à l’idée d’acheter un petit centre commercial constitué de commerces non essentiels. Les prix seront assurément affectés. De belles occasions se présenteront également pour les acheteurs de ce type d’édifices.

Les espaces de bureaux seront également affectés par l’après-COVID-19. Les entreprises auront appris à vivre avec le travail à distance. Elles voudront peut-être, à moyen terme, réduire le nombre de pieds carrés loués pour leurs espaces de bureaux. La baisse des prix de location mensuelle aura un impact sur le prix de vente des immeubles de bureaux. Les acheteurs devront prendre cette donnée en compte lors du dépôt de leurs propositions d’achat.

L’immobilier industriel

Il y aura des occasions dans le domaine de l’immobilier industriel. La volonté des gouvernements de retrouver une autonomie dans la production de certains produits essentiels incitera certaines industries à louer des locaux, de même que pour les entrepôts axés sur la distribution et la logistique. Le commerce en ligne prendra probablement encore plus d’ampleur et des espaces d’entreposage et de distribution seront nécessaires. L’immobilier industriel était déjà sur une belle lancée avant la COVID-19, avec des taux d’inoccupation au plus bas depuis longtemps. La tendance se poursuivra probablement dans ce secteur.

Diminution des risques

Avant la crise que nous traversons actuellement, plusieurs investisseurs se concentraient dans un seul domaine et en faisaient une spécialité : résidentiel neuf pour les jeunes professionnels, commercial usagé, etc. La pandémie aura eu l’effet d’un électrochoc pour ceux qui ont vu leurs entreprises immobilières menacées par la diminution potentielle ou réelle de leurs revenus locatifs. L’avenir sera-t-il aux projets à usages mixtes? Les banques imposeront peut-être de nouvelles normes pour sécuriser davantage leurs prêts.

Soyez prévoyant, révisez vos scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. L’immobilier est là pour de bon et demeure un placement sécuritaire sur le long terme, mais plus à risque en matière de liquidités.

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Depuis 2002, au Québec, nous vivons une augmentation presque légendaire du prix des propriétés. Qu’il s’agisse de maisons, de condos, de «plex» ou de multi-logements, les prix ont parfois plus que doublé.

Plusieurs questions nous viennent à l’esprit: telle propriété est-elle trop chère? Les prix vont-ils grimper encore? Y aura-t-il une baisse de prix? Les économistes de toutes les banques annoncent depuis plusieurs années que la bulle va éclater; on lit cela dans les revues financières. Mais d’autres analystes sont plus optimistes et prévoient encore des augmentations.

Comment le simple petit investisseur peut-il s’y retrouver devant tant de contradictions de la part de tous ces analystes et ces spécialistes?

La réponse est relativement simple: l’immobilier, comme tous les autres éléments qui constituent une économie, suit des cycles économiques. C’est dire qu’un jour ou l’autre le phénomène qu’on voit avec les bourses se produira; la valeur des immeubles va aussi subir des fluctuations à la hausse, possiblement une stagnation, et aussi, bien entendu, peut-être une baisse.

La seule différence est qu’ aujourd’hui beaucoup d’éléments doivent être pris en considération pour être en mesure de prévoir les fluctuations du marché immobilier.

Voici quelques éléments dont il faut tenir compte:

• Les taux d’intérêt
• Le taux de chômage par province, région, ville
• La mondialisation
• Les politiques étrangères
• Les politiques dans notre propre pays
• La technologie
• Le «déplacement» des emplois
• Les pays en émergence
• La taxation à tous les niveaux: fédéral, provincial, municipal, scolaire
• Les grands travaux d’infrastructure
• L’étalement urbain
• Les coûts de construction
• Le transport en commun
• Le vieillissement de la population
• Le coût de l’énergie sous toutes ses formes
• Le terrorisme
• D’autres facteurs

Comme vous pouvez le constater, il est chanceux celui qui peut prédire avec certitude l’avenir de l’économie tellement il y a de points à prendre en considération. Par contre, une chose est sûre et prévisible: l’augmentation des taux d’intérêt.

Ce dernier élément a une influence directe sur la valeur des immeubles. Il est facile de prédire avec certitude que les taux d’intérêt ne peuvent pas être plus bas qu’actuellement. Donc, il ne reste que deux possibilités: soit qu’ils demeureront stables pendant une certaine période, soit qu’ils augmenteront. La stabilité peut durer tant qu’il n’y a pas plus d’inflation qu’actuellement; cependant, dès que l’inflation reprendra, la première chose qui se produira sera la hausse des taux d’intérêt.

La variation de ces taux est toujours l’une des premières mesures prises par les banques centrales et les gouvernements pour inciter ou ralentir la consommation. En ce qui concerne l’immobilier, on a remarqué que plus les taux baissent, plus la valeur des immeubles augmente.

Avec ces quelques constatations économiques, on s’aperçoit que les cycles économiques mondiaux sont presque reliés directement.

Pour en revenir aux cycles économiques de l’immobilier, selon nos recherches (CIIQ) non scientifiques, mais basées sur l’observation des 200 dernières années, un cycle économique moyen de l’immobilier dure environ 17 années. On se souvient que, en 1991, il y a eu ici et aux États-Unis l’éclatement d’une bulle immobilière. Si on additionne 17 ans, on arrive en 2008. N’est-ce pas l’année où l’immobilier s’est écroulé sur le plan mondial, sauf au Canada et surtout au Québec?

Nous avons passé par-dessus ou prolongé ce cycle. Le Québec a continué de croître, de vivre des augmentations de prix, et on commence à peine à sentir un léger ralentissement dans les ventes, car les prix se maintiennent. Nous vivons une transition lente d’un marché de vendeurs à un marché équilibré, pour nous diriger probablement et en douceur vers un marché d’acheteurs… à tel point que les investisseurs étrangers ont été attirés par le Québec et par son potentiel immobilier.

Je dis «probablement», car rien n’est sûr sur ce plan. Le marché immobilier reprend de la vigueur aux États-Unis. Or, ce marché a généralement une influence directe sur le nôtre.

Il est toujours facile d’expliquer après coup les raisons de notre succès: le rattrapage de prix par rapport au reste du monde, le rattrapage par rapport au Canada, notre système bancaire exceptionnel qui fait l’envie de toutes les banques mondiales, etc.

En conclusion, il est important de suivre les cycles économiques et les éléments qui les composent, d’effectuer de bonnes analyses financières avant d’acheter des immeubles, et d’essayer de voir où le marché se situe (croissance, équilibre, décroissance). Ceux qui désirent acquérir une propriété actuellement doivent savoir que, au moment d’un changement de cycle, il faut faire de bonnes analyses et surtout éviter d’évaluer les immeubles à acheter en fonction d’un bas taux d’intérêt, comme c’est le cas actuellement, car la seule direction que les taux d’intérêt peut prendre à moyen terme, c’est une augmentation. Si vous achetez une propriété parce que les taux tournent autour de 3 %, et si ceux-ci augmentent assez rapidement à 5 %, alors vous payez votre immeuble trop cher.

Dans vos analyses, normalisez les dépenses d’opération en fonction des normes du marché, et vous verrez que la valeur économique des immeubles est beaucoup plus basse que les prix demandés. Les banques le savent très bien, car elles prêtent non pas sur la valeur marchande mais sur la valeur économique, qui provient du calcul suivant: le revenu net d’opération divisé par le taux de capitalisation.

Malgré ce que je viens de vous dire, si je vous pose la question suivante:

Quel est le meilleur moment pour acheter un immeuble?

Ma réponse est:

«Maintenant. Mais pas à n’importe quel prix, comme semblent le penser tant de gens!»

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Pour réussir à démontrer la régularité des cycles immobiliers, les études sur le sujet ont été réalisées sur une période de deux cents ans. Avec l’aide de plusieurs graphiques, M. Jacques Lépine, fondateur du club d’investisseurs immobiliers et lui-même investisseur à succès, nous démontre les résultats obtenus qui ont servi à démystifier les constances de ces cycles.

Avant de jeter un coup d’oeil à la vidéo, dans le but de s’amuser un peu à comprendre la signification de ce qu’est un cycle, observons les résultats d’un historien-économiste du nom de Charles Kindleberger (1910-2003), ayant constaté l’existence de cycles en s’appuyant sur l’étude des grandes crises de l’Histoire. Selon lui, un cycle se composerait de cinq phases:

1. ESSOR: Cette phase serait caractérisé par une croissance économique après un ralentissement ou une récession.
2. EUPHORIE: Cette phase serait caractérisé par un cercle auto-entretenu entre emballement du crédit et hausse du prix de certains actifs.
3. PAROXYSME ET RETOURNEMENT: Cette phase serait un point de retournement, le passage d’une période d’euphorie à une période de décroissance. Après une période de hausse régulière, on assisterait à une chute brutale du prix des actifs.
4. REFLUX ET PESSIMISME: Le prix du marché immobilier serait appelé à baisser brutalement.
5. DÉFLATION DE LA DETTE et restructuration du bilan: Les investisseurs surendettés doivent se désendetter, peuvent être contraints de vendre leurs actifs pour faire face à leur besoin de liquidité (…) Références sur le site lafinancepourtous.com

Mais comme une image vaut mille mots, rien de mieux que l’utilisation de quelques graphiques pour comprendre les cycles immobiliers, commenté et expliqué par un expert de l’immobilier, M. Jacques Lépine.

Bon visionnement!

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Dans cette capsule qui donne suite à la vidéo notions de base, M. Jacques Lépine, président et fondateur du CIIQ, nous fait mention de 7 facteurs pouvant affecter les marchés immobiliers.

Afin d’approfondir vos connaissances, voici la liste de tout ce qui pourrait influencer les marchés immobiliers:

• Toute l’économie en générale,
• PIB ( produit intérieur brut ),
• IPC ( indice des prix à la consommation ),
• Taux de chômage,
• Taux d’intérêts,
• Démographie,
• Terrorisme.

Pour donner une meilleure compréhension des termes qui sont peut-être un peu moins familiers pour certains, en voici quelques brèves descriptions.

Le produit intérieur brut ( PIB ) est une des mesures principales utilisées par les décideurs, les institutions financières et autres entreprises pour évaluer la santé économique. (Pour une description plus détaillée, visitez statistique Canada).

L’indice des prix à la consommation (IPC) est un indicateur de la variation des prix à la consommation payés par les Canadiens. (Pour une description plus détaillée, visitez statistique Canada).

Un autre facteur pouvant influencer les marchés immobiliers: la démographie. Celle-ci est l’étude statistique, quantitative et qualitative de l’âge des populations et de leurs dynamiques, à partir de caractéristiques telles que la natalité, la fécondité, la mortalité, la nuptialité et la migration, pour ne nommer que ceux-ci.

Tous ces facteurs ont une influence à différents degrés sur les marchés immobiliers. Mais comment chacun des ces points peuvent-ils avoir une place dans cette liste? Comment le taux de chômage, la démographie ou, encore plus surprenant, le terrorisme peuvent-ils affecter à ce point les marchés immobiliers?

Vous trouverez certainement plusieurs réponses à  ces questions dans la vidéo ci-bas avec un expert de l’investissement immobilier, M. Jacques Lépine.

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L’économie tout comme les placements à la bourse ont des cycles. Être bien renseigné sur le fonctionnement d’un cycle immobilier, fait parti des connaissances qu’il est nécessaire de savoir. N’oubliez jamais qu’en immobilier CONNAISSANCE=POUVOIR.

Les études sur les cycles immobiliers sont basés sur les deux cents dernières années. Il serait primordial de tenir compte des informations qui suivent pour effectuer vos prochaines analyses.

Voici le tableau des notions de base que M. Jacques Lépine, fondateur et président du CIIQ, a préparé pour vous:

• Une nouvelle économie mondiale: hypothèques internationales
• Le taux directeur
• Le taux préférentiel
• L’inflation immobilière (se situant en moyenne entre 4% et 6%)
• Les besoins des locataires actuels en changement

Dans ce tableau, nous retrouvons deux sortes de taux: le taux directeur et le taux préférentiel. Comme il n’est pas toujours facile de s’y retrouver, en voici une description simplifiée.

Le taux directeur est déterminé par une banque centrale d’un pays alors que le taux préférentiel est déterminé par les caisses et les banques. Ce taux varie normalement de la même façon que celui de la banque centrale. Donc, celles-ci modifieront leurs taux hypothécaires, leur taux de prêts et de marges personnelles pour conserver sensiblement les mêmes profits.

Le dernier énoncé fait allusion aux besoins des locataires changeant au fil des ans. Une autre notion à laquelle il faut rester à l’affût. Les locataires sont de plus en plus exigeants, ils veulent des logements neufs ou bien rénovés, ils habitent moins longtemps dans des logements dans le but de devenir propriétaires d’une maison ou d’un condos, ceux-ci ayant grandement gagnés en popularité durant les dernières années.

Plusieurs points influencent en tout temps les cycles immobiliers. Dans la vidéo qui suit, M. Jacques Lépine vous présente les notions de base.

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Pour donner suite à la vidéo précédente qui nous informe sur ce qui peut affecter les marchés immobiliers, Jacques Lépine, président et fondateur du CIIQ, nous parle de ce qu’est une bulle immobilière et comment la reconnaître.

Pour considérer qu’il y a une bulle immobilière, il doit y avoir, dans la plupart des cas, 4 composantes:

1. La spéculation.
2. Les taux d’intérêts à la hausse.
3. L’augmentation des prix des propriétés.
4. L’inflation générale haute. (IPC= Indice des Prix à la consommation)

Avant de poursuivre, voici une explication abrégée de ce qu’est une spéculation: La spéculation immobilière est une opération économique sur un bien immobilier, motivé par l’augmentation de sa valeur. Dans le langage courant, c’est une expression péjorative, relative à des opérations présentées comme abusivement profitables(…) On parle de bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix du marché immobilier est en forte hausse sans lien avec l’évolution de la valeur des biens sous-jacents et que la spéculation est générale.

Le marché immobilier est segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l’offre et d’élasticité de la demande. Plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et parfaite, plus il devient possible qu’une spéculation immobilière ait lieu. (Pour une explication plus détaillée, consultez wikipedia.org)

M. Lépine vous donne, dans la vidéo ci-bas, deux exemples concrets de bulle immobilière s’étant produit depuis les années 1980. Et que se produit-il lorsque la bulle immobilière explose? Découvrez des explications plus précises avec l’expert en investissement immobilier, M. Jacques Lépine.

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