Suite à mon article paru le 14 novembre dernier intitulé « rembourser rapidement ses prêts ou s’enrichir », vous avez été nombreux à me questionner au sujet de l’amortissement fiscal.

Comme promis, voici cette semaine un article qui vous permettra d’éclaircir le fonctionnement de ce mécanisme fiscal qui peut, dans certains cas, s’avérer fort avantageux pour l’investisseur immobilier.

Le principe

Par définition, l’amortissement fiscal est l’étalement du coût d’un investissement sur sa durée de vie utile. Or, lorsque vous achetez un bien en vue de générer un revenu, ce bien est acquis avec de l’argent sur lequel vous avez déjà payé de l’impôt. Le coût du bien ne peut donc être déduit de vos revenus l’année où vous l’avez acquis.

Prenons l’exemple suivant:

Si vous procédez à l’acquisition d’un triplex, vous utiliserez vos économies pour fournir la mise de fonds et vous obtiendrez un financement hypothécaire en vue de payer la différence du coût du bien. Votre immeuble produira des revenus et avec ceux-ci, vous payerez les différentes dépenses d’opération de l’immeuble.

Par ailleurs, vous aurez à payer de l’impôt sur l’excédent des revenus moins les dépenses admissibles. Le remboursement du capital d’un emprunt hypothécaire n’étant pas une dépense admissible au sens fiscal, vous le payerez avec de l’argent qui a déjà été taxé, soit le solde entre vos revenus, vos dépenses d’immeuble et l’impôt payé.

Les lois fiscales permettent alors d’ajouter une dépense supplémentaire pour diminuer la charge fiscale et pour contrer la « désuétude » d’un bien et donc, tel que mentionné initialement, pour étaler un investissement sur sa durée de vie utile.

Pour ce qui est des biens immobiliers, l’amortissement fiscal permis a été fixé à 4 % par année sur le solde dégressif du coût en capital du bien. Cet amortissement est permis uniquement sur le bâtiment, car un terrain ne peut faire l’objet d’un amortissement puisqu’en principe, il n’est pas soumis à une « désuétude ».

La règle du demi-taux

Par ailleurs, pour la première année d’acquisition d’un bien immobilier, seulement 2 % peut être pris en amortissement. Également, comme le bien n’est pas acquis nécessairement au début de notre année fiscale, l’année civile pour un particulier ou l’exercice de 12 mois pour une société par actions, l’amortissement pourra être pris au prorata des jours de détention sur l’année fiscale.

Libre à vous de l’utiliser ou non, car il n’est aucunement obligatoire de prendre une dépense d’amortissement. C’est un choix que vous faites.

Il faut savoir qu’on ne peut créer une perte sur un immeuble avec de l’amortissement lorsqu’on le détient personnellement, au mieux notre revenu d’immeuble sera ramené à zéro. Il peut en être autrement si l’immeuble est détenu via une société, nous précise Richard D’Amour, avocat-fiscaliste au cabinet De Chantal D’Amour Fortier et associés.

Tel que mentionné précédemment, l’amortissement se calcule sur le solde dégressif du coût du bâtiment d’un bien immobilier. À ce coût, s’ajoutera toutes les dépenses d’acquisition telles que : frais de notaire, d’évaluation, de financement, de droit de mutation ou autre ainsi que les dépenses de nature capitale effectuées sur l’immeuble tout au long de la période de détention comme, par exemple, le remplacement d’un revêtement de plancher de vinyle par un revêtement de lattes de bois.

De manière à vous permettre de bien comprendre l’impact de l’amortissement, prenons l’exemple suivant :

Votre revenu personnel avant le revenu en provenance d’un immeuble est de 100 980 $. Vous procédez personnellement à l’acquisition d’un immeuble à revenus.

• Coût d’acquisition : 900 000 $ ( 250 000 $ pour le terrain et 650 000 $ pour le bâtiment )
• Mise de fonds : 180 000 $
• Hypothèque : 720 000 $ à un taux d’intérêts de 4 % amorti sur 25 ans
• Revenus annuels bruts : 68 000 $
• Dépenses d’opération : 22 500 $
• Remboursement du capital : 17 117 $
• Remboursement des intérêts : 28 500 $

D’un point de vue fiscal, pour une année complète de détention, votre revenu imposable en provenance de votre immeuble à revenu sera de :

• Revenus bruts : 68 000 $
• Moins dépenses : 22 500 $
• Moins intérêts : 28 500 $
• Revenus imposables : 17 000 $
• Impôts (47,46 %) : 8 068 $
• Net : 8 932 $

D’un point de vue entrées et sorties de fonds ( trésorerie )

• Revenus bruts : 68 000 $
• Moins dépenses : 22 500 $
• Moins intérêts : 28 500 $
• Moins capital remb.: 17 117 $
• Moins impôts : 8 068 $
• Cash flow net : – 8 185 $

Il est très important de constater et de comprendre que le revenu fiscal et le « cash flow » d’un immeuble sont deux choses tout à fait distinctes. L’immeuble peut très bien faire ces frais annuellement, sans pour autant générer assez de liquidités pour couvrir les impôts à payer. J’ai écrit un article à ce sujet il y a trois semaines.

Reprenons notre exemple mais cette fois-ci, en utilisant l’amortissement fiscal.

• Revenus bruts : 68 000 $
• Moins dépenses : 22 500 $
• Moins intérêts : 28 500 $
• Moins amortissement : 13 000 $
• Revenus imposables : 4 000 $
• Impôts (47,46 %) : 1 898 $
• Net : 2 101 $

Dans l’exemple, l’amortissement pris correspond à 2 % de la valeur du coût de l’immeuble, soit 2 % de 650 000 $ qui représente le coût d’acquisition. Vous vous souvenez de la règle du demi-taux applicable à la première année ? Toutefois, l’année suivante, l’amortissement pourra correspondre à 4 % de 637 000 $, soit 650 000 $ – 13 000 $ d’amortissement déjà utilisé.

D’un point de vue entrées et sorties de fonds ( trésorerie )

• Revenus bruts : 68 000 $
• Moins dépenses : 22 500 $
• Moins intérêts : 28 500 $
• Moins capital remb.: 17 117 $
• Moins impôts : 1 898 $
• Cashflow net : – 2 015 $

Comme vous pouvez le constater, dans l’exemple ci-dessus, l’amortissement n’étant pas une sortie de fonds mais bien une dépense pour fins fiscales uniquement, le « cash flow » net de l’immeuble est passé de – 8 185 $ à – 2 015 $ puisque les impôts payés sur le revenu de l’immeuble ont diminué considérablement en raison de l’amortissement pris sur l’immeuble. En effet, ils sont passé de 8 068 $ à seulement 1 898 $.

Tout n’est pas rose, il y a la récupération d’amortissement !

On constate alors que l’amortissement pendant que nous détenons l’immeuble peut être fort utile à court terme. Il faudra cependant tenir compte lors de la revente de l’immeuble, des conséquences liées à la prise d’amortissement durant la détention. Ceci pourrait apporter quelques surprises, mentionne Me D’Amour.

Telle que mentionné précédemment, l’amortissement est une dépense permise pour contrer la « désuétude » d’un bien. Or, sauf à quelques rares occasions, les immeubles sont toujours vendus à un prix plus élevé que le coût d’acquisition. Donc aucune « désuétude » n’est présente sur l’immeuble. L’amortissement ainsi pris durant la détention de l’immeuble se changera alors en revenus au moment de la vente, augmentant ainsi le fardeau fiscal lié à la vente.

Avec les chiffres du cas précédent, reportons-nous dans le temps, soit huit ans plus tard par exemple, et voyons l’impact lié à la vente advenant que l’immeuble ait pris de la valeur annuellement. Supposons que vous le revendez 1 250 000 $ et que vous avez pris de l’amortissement pour une somme totale de 145 000 $, montant totalement arbitraire car vous êtes libre à chaque année d’opter ou non pour l’amortissement.

Étant donné que vous vendez à un prix supérieur à votre coût d’acquisition initial, la totalité de l’amortissement deviendra un revenu. La vente générera donc un revenu total de 480 000 $ réparti comme suit : un gain en capital de 335 000 $, soit la vente à 1 250 000$ moins le coût d’acquisition de 915 000 $ incluant entre autres les dépenses d’acquisition telles les frais de notaire et de droit de mutation pouvant représenter environ 15 000 $ dans cet exemple, et une récupération d’amortissement de 145 000 $. Comme le gain en capital est imposable uniquement à 50 %, le revenu qui s’ajoutera à vos autres revenus dans votre déclaration lors de la vente sera alors de 312 500 $ soit 335 000$ / 2 = 167 500 $ + 145 000 $.

Comme l’impôt personnel est progressif, c’est-à-dire que plus on gagne de revenus, plus on est imposé à haut taux, vous payerez sur la majeure partie de ce revenu supplémentaire le taux d’imposition maximum qui se situe à 49,97 %.

Quel constat peut-on tirer des exemples présentés ici ?

L’amortissement peut être une excellente stratégie pendant la durée de détention puisqu’elle permet d’obtenir un meilleur « cashflow » après impôts en regard de l’immeuble. Attention toutefois ! Lorsque vous détenez l’immeuble de façon personnelle, les taux d’impôts progressifs peuvent faire en sorte de vous faire épargner de l’impôt à un taux plus bas que l’impôt que vous aurez à repayer au moment de la vente. Faites de bonnes planifications fiscales en ce sens.

Ce constat n’a pas à être fait si vous détenez l’immeuble par l’entremise d’une société puisque le taux d’imposition sur du revenu de biens, ce qui est le cas plus souvent qu’autrement pour des biens immobiliers, ne varie pas selon le montant de revenus. Ainsi, une dépense d’amortissement sera en principe, à moins d’une variation dans le taux d’imposition dû à un changement des lois, imposée au moment de la récupération au même taux.

L’importance de consulter

La question se pose souvent ainsi : dois-je ou non prendre de l’amortissement ?

A priori, si vous sauvez un dollar d’impôt aujourd’hui et que vous repayez le même dollar d’impôt dans 10 ans, le dollar d’impôt dans 10 ans vous coûtera moins cher puisque la valeur de l’argent diminue dans le temps. À preuve, l’élimination des sous noirs !

Il faut cependant tenir compte d’autres facteurs comme votre taux d’imposition et l’utilisation que vous faites de l’argent ainsi épargné en impôts. Je ne vous le répéterez jamais assez ! Communiquez avec votre professionnel, comptable ou fiscaliste, pour discuter de cette question fort intéressante et importante si vous désirez payer le moins d’impôt possible.

Je vous invite également à lire mes articles précédents qui sauront très certainement vous aider dans votre cheminement.

Votre coach, Yvan

L’article Amortissement fiscal en immobilier est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Démystifiez la différence entre ces deux types de dépenses avec vos spécialistes Yvan Cournoyer, vice-président et directeur général du CIIQ et Guy Demers, comptable agréé.

Vous apprendrez qu’il y a parfois des zones grises entre les dépenses courantes et les dépenses capitalisables. C’est pourquoi il faut confier cette tâche à un comptable qui se spécialise dans la fiscalité immobilière pour éviter de payer inutilement un surplus d’impôt.

Vous découvrirez également, dans cette entrevue télévisée, à quel point il est judicieux de se monter un dossier complet de toutes vos dépenses, qui servira ensuite à prouver la nature de la dépense (courante ou d’opération).

Quelques exemples de dépenses capitalisables :

Guy Demers

• Changer un balcon de bois pour un balcon de béton,
• Changer un plancher flottant pour un plancher de bois,
• Remplacer des fenêtres simples pour des fenêtres triples verres,
• Etc.

Les dépenses courantes, quant à elles, ne font que revitaliser ce qui était déjà là, avec les mêmes matériaux et les mêmes dimensions.

Lors du visionnement, M. Cournoyer et M. Demers vous donnent des pistes importantes sur les types de documents à conserver dans vos dossiers de rénovation.

Bon visionnement et bonnes rénos!

Pour voir la vidéo, cliquez sur le lien suivant:

Dépenses courantes vs dépenses capitalisables

L’article Dépenses courantes vs dépenses capitalisables est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Même si devenir membre du club d’investissement immobilier de votre localité vous apportera plusieurs bénéfices, être membre ne suffit pas, il faut également s’impliquer activement pour obtenir des résultats! Ceux qui ont déjà lu des ouvrages en anglais sur l’investissement immobilier ont sûrement déjà découvert cette citation.

En effet, devenir membre du club d’investissement immobilier local, vous permettra entre autres, de rencontrer des gens qui ont  les mêmes intérêts que vous et vivant  sensiblement les mêmes choses que vous.  Vous pourrez alors discuter avec eux et ainsi échanger sur vos expériences immobilières tout en se donnant des opportunités pour élargir votre réseau de contacts.

De plus, en devenant membre du club d’investissement immobilier, vous pourrez peut-être, par le biais de ce club, trouver des associés qui vous permettront de cheminer plus rapidement vers l’atteinte de vos objectifs.  Peut-être y trouverez-vous  des acheteurs potentiels intéressés par des immeubles que vous voulez vendre, des vendeurs motivés qui pourront vous offrir d’excellentes conditions de vente et vous permettre d’acheter sans comptant ? Qui sait !

Vous pourrez également bénéficier de l’expérience des autres membres et ainsi éviter des erreurs parfois très coûteuses. Vous rencontrerez même des professionnels qui pourront vous conseiller convenablement.

Un point non négligeable également, si vous devenez membre du club immobilier, vous aurez accès à de la formation adaptée à la région où vous voulez investir.  C’est bien beau la formation donnée au téléphone, dans une autre langue, par des gens à 3500 km de chez soi, mais ce n’est pas toujours applicable à notre réalité immobilière du Québec!

Sur ce, je vous invite à devenir membre du club d’investisseurs immobilier du Québec, tout à fait GRATUITEMENT, comme membre régulier au clubimmobilier.ca afin de commencer à vous impliquer activement, si ce n’est pas déjà fait!

Yvan Cournoyer,
Vice-président directeur général

L’article Devenez membre du club immobilier de votre région est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Voici un mythe immobilier qui cause souvent quelques surprises désagréables aux propriétaires d’immeubles, plus particulièrement aux nouveaux acheteurs.

Plusieurs personnes se lancent en investissement immobilier et après des mois de recherche, achètent un immeuble et pensent avoir enfin trouvé le bon placement.

Ils se disent :

Je termine mon année avec quelques dollars en banque, mon immeuble se paie tout seul, c’est merveilleux !

Ils auront une petite surprise après leur première année d’opération lorsque viendra le temps de produire leur rapport d’impôt ! En effet, ils découvriront une notion de fiscalité élémentaire mais combien importante, celle reliée au revenu net imposable

, mentionne M. Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobilier du Québec.

Lorsque vous touchez des revenus de location, ces revenus sont évidemment imposables. Toutefois, il vous est possible de réduire ce revenu imposable en déduisant les dépenses d’opérations courantes. Pensons entres autres aux taxes foncières et à la taxe scolaire, aux assurances, à l’entretien et aux réparations, au déneigement et à la tonte de la pelouse. Les dépenses occasionnées dans le but de générer des revenus sont déductibles

, précise M. Lépine.

Une autre dépense admissible, qui elle est considérable, sont les intérêts courus. Lors de votre versement hypothécaire, une portion est allouée pour payer les intérêts et une autre portion est appliquée au solde. On parle alors de la capitalisation du prêt. Ce capital remboursé lui n’est pas déductible !

Prenons un exemple chiffré

Supposons que votre immeuble génère 200 000 $ de revenus annuels bruts et que les dépenses d’opération déductibles reliées sont de 80 000 $. Votre immeuble génère alors un revenu net d’opération de 120 000 $, soit 200 000$ – 80 000 $.

Si les paiements hypothécaires annuels représentent 120 000 $, vous aurez alors le réflexe de dire que vous « arrivez » avec cet immeuble, qu’il se paie tout seul puisque vous terminez l’année « break even ».

Mais attention !

Le 120 000 $ en paiements hypothécaires inclus les intérêts et le capital et seuls les intérêts sont admissibles à titre de déductions comme mentionné précédemment.

Par exemple, supposons que les intérêts représentent 90 000 $ et le capital remboursé 30 000 $. Vous aurez par le fait même, d’un point de vue fiscal, un revenu net imposable de 120 000 $ – 90 000 $ = 30 000 $.

Si votre taux d’imposition est de 49,97 %, tout près de 15 000 $ d’impôts sera payable. Est-ce que votre immeuble se paie réellement tout seul ? Oui, mais avant impôt.

Lorsque viendra le temps de produire votre rapport d’impôt, d’où proviendra ce 15 000 $ à débourser ? De vos autres revenus, car il n’y aura évidemment pas assez d’argent dans le compte de banque de l’immeuble puisque nous avons vu précédemment qu’il était à zéro.

L’autre élément à considérer dans le fait de ne pas avoir de surplus de trésorerie est que vous aurez un rendement immédiat nul. Il ne vous restera plus que les rendements sur la capitalisation du prêt et celui relié à la prise de valeur de l’immeuble dans le temps.

Réflexion importante à avoir : Dans les prochaines années, croyez-vous que les immeubles sont appelés à prendre autant de valeur que durant la dernière décennie ? Je n’ai pas de boule de cristal, mais laissez-moi en douter. Alors, redoublez de prudence et exigez que vos immeubles génèrent des surplus de trésorerie, sinon, vous risquez de devoir compter uniquement sur la capitalisation du prêt. Trop peu intéressant.

Ce qui est important à retenir dans mon propos, est de ne pas utiliser la totalité du revenu net d’opération pour effectuer les paiements hypothécaires sinon vous aurez à piger dans vos poches pour payer l’impôt généré par votre immeuble. Faites bien vos calculs et analyses, surtout lors de financements créatifs à 100 %.

Certains diront :

Pourquoi ne pas utiliser alors l’amortissement fiscal pour ramener le revenu net imposable à zéro » ? D’accord, mais à utiliser avec modération et non pas de façon systématique.

Ceci étant dit, pour ceux qui hésitent à utiliser l’amortissement fiscal, gardez toujours à l’esprit qu’un dollar aujourd’hui à plus de valeur qu’un dollar dans plusieurs années. Considérant ce principe fort simple, votre décision devrait être beaucoup plus facile à prendre.

Mais d’autres aspects sont à tenir en compte.

Si l’immeuble est détenu en votre nom personnel, il faudra prendre en considération votre taux d’imposition effectif dans le cadre de la décision. En effet, si votre taux d’imposition payable aujourd’hui est très bas par rapport à votre taux futur, l’avantage peut être amoindri, voire même perdu, ce qui n’est pas le cas avec une société puisque le taux d’imposition ne varie pas selon le montant des revenus. Discutez-en avec votre fiscaliste préféré, il saura vous conseiller adéquatement »

, précise M. Lépine en terminant.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

L’article Posséder un immeuble rentable est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Il ne se passe pas une journée sans qu’on me demande comment faire pour commencer à investir en immobilier alors que son crédit est affecté ou encore que l’on n’a pas d’argent.

Ma réponse est fort simple et presque toujours la même.  Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres.  Simpliste comme réponse me direz-vous, mais c’est réellement ce que je réponds et ce sont vraiment les seules options, à moins, bien sûr, de prendre le temps nécessaire pour économiser la mise de fond requise, ce qui pourrait être extrêmement long si on se fie aux économies des gens.

Vous voulez réussir plus rapidement ?  Soyez en mode solutions et non en mode excuses sinon vous risquez de faire du surplace longtemps.  Voici quelques pistes de solutions qui seront fortes utiles car nous savons tous et toutes que la majorité des gens n’ont pas les mises de fond exigées par les banques.

Le prête-nom

Je sais que plusieurs seront étonnés en lisant cette solution pour palier à un mauvais crédit car le prête-nom a une connotation négative et est souvent associé à l’illégalité.  Pourtant, il n’y a rien d’illégal d’utiliser un prête-nom pour investir.  D’ailleurs, le prête-nom est un mécanisme de simulation prévu au Code civil du Québec et je cite l’article 1451. « Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent ».

Or, si votre crédit est affecté et que les banques refusent de vous consentir un prêt, pensez à utiliser le nom de quelqu’un d’autre, celui d’un parent, d’un conjoint, d’un associé par exemple.  Toutefois, assurez-vous de bien faire les choses en consultant votre juriste préféré.  Les gens utilisent très souvent le prête-nom sans avoir consulté au préalable et se retrouvent, par la suite, en fâcheuse situation fiscalement parlant.

Malheureusement, certaines personnes sans scrupule utilisent les prête-noms pour arnaquer et frauder autrui.  Pas étonnant que le prête-nom ait mauvaise réputation, car les médias font sensation avec ces situations, lorsque découvertes.

Utiliser l’argent des autres

Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leur argent ?  Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergure, plus les investisseurs font appel à du financement créatif.  Voici quelques sources possibles de liquidités.

Le « love money »

Combien de gens débutent en affaire avec l’argent d’un parent ou d’un ami.  C’est ce dont il s’agit lorsqu’on parle de « love money ».  Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui, de surcroît, n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il ou qu’elle vous prête.  Le prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.

Les prêteurs privés corporatifs

Voici des intervenants qui vous seront fort utiles lorsque viendra le moment de trouver de l’argent.  En effet, les prêteurs privés s’avèrent des alliés important en immobilier.

Les prêteurs privés peuvent prêter de leur argent en échange, bien sûr, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.

Leur prise de décision est beaucoup plus rapide que les banques, leurs critères sont plus flexibles et ils sont souvent prêts à prendre un peu plus de risques que les banques, ce qui est tout à votre avantage bien sûr.

Vous devriez considérer les prêteurs privés comme des associés dans vos transactions.  Des intervenants qui vous permettront de réaliser de beaux profits et qui, bien sûr, méritent de mettre la main sur une part du profit, par le biais de frais divers et/ou intérêts perçus.

Toutefois, soyez prudent, car vous constaterez lorsque vous ferez quelques calculs de base, que le montant d’intérêts que vous devrez lui verser grimpera rapidement étant donné qu’habituellement les taux du marché sont de l’ordre de 10 % à 20 %.  Mais ne vaut-il pas mieux avoir 50% de quelque chose que 100% de rien ?  C’est ce que vous devez garder à l’esprit si vous débutez sans le sou et sans crédit.

Le prêteur privé personnel

Vous connaissez un ami, avec un parent, une connaissance qui a de l’équité sur une propriété par exemple ?  Comme on dit dans le jargon, beaucoup de personnes ont de l’argent qui dort dans leur propriété.  Elles ont une maison libre de dette et ne pensent pas à utiliser cet actif et à le faire fructifier. Et si vous leur offriez quelques points de plus que ce que ça leur en coûtent en intérêts pour emprunter sur leurs maisons, leurs condos, leurs chalets.  Elles empruntent à 4 %, par exemple et elles vous reprêtent, par la suite, à du 6 %.  Une situation gagnant-gagnant.  Un excellent moyen d’aller chercher les liquidités manquantes pour mener à terme votre prochain projet immobilier.

Un endosseur

Vous avez mal géré par le passé le crédit qui vous avait été octroyé et les banques ne vous font plus confiance ?  Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de vous endosser, de se porter garant advenant que vous feriez défaut de paiement.  Évidemment, si vous faites appel à un endosseur, redoublez de prudence, car c’est votre relation avec l’endosseur qui est en jeu.

Le vendeur pourrait-il vous financer ?

Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous.  En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelée dans le jargon, en « balance de vente ».

Le principe est fort simple.

Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre partie lui est due selon les conditions et modalités de paiement que vous aurez négocié avec lui.

Allons-y d’un d’exemple simple.

Supposons qu’un vendeur possède un immeuble entièrement payé et qu’il accepte de vous le vendre pour 500 000 $.  Dans le cas où aucun solde de prix de vente ne s’applique, le notaire instrumentant remettra au vendeur 500 000$ si l’on fait abstraction de divers frais reliés à la vente.

D’un autre côté, si une entente est intervenue à l’effet que le vendeur vous consent un solde de prix de vente, disons 50 000 $ dans l’exemple qui nous intéresse, et bien le vendeur touchera 450 000 $ chez le notaire et un autre 50 000 $ dans le temps, selon l’entente que vous aurez négociés avec lui.

Vous pourriez par exemple lui rembourser les 50 000 $ en question d’ici la prochaine année, d’ici les trois ou cinq prochaines années.  Tout dépend des besoins et de la flexibilité du vendeur.

Monnayer vos trouvailles avec des associés

Que diriez-vous de devenir un expert en recherche d’aubaines et de monnayer le temps que vous consacrez à la recherche.  Vous trouvez l’immeuble, l’administrez et en échange, vous recevez une part en devenant partenaire.

Soyez créatif le plus possible, et ce, même si vous avez des liquidités présentement, car viendra un jour ou l’autre où vous devrez utiliser les liquidités de quelqu’un d’autre, soit parce que vos projets prendront de l’ampleur, soit parce que vous aurez plus d’une aubaine en même temps ou encore que les banques ne voudront plus vous prêter à cause de vos ratios d’endettement.

Votre créativité fera des miracles ! Développez-là constamment.

Votre coach, Yvan

L’article Réussir en immobilier sans argent ni crédit est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Dans le domaine immobilier, il existe différents mythes relativement aux taxes à la consommation. Plusieurs investisseurs que je rencontre au Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec croient à tort que lorsqu’un immeuble est détenu par une société, communément appelée une compagnie, des taxes s’ajouteront automatiquement lors de l’achat ou de la revente de l’immeuble. Il s’agit d’une fausse croyance très répandue.

Il ne faut pas confondre le mode de détention d’un immeuble avec la nature de ses activités. Ce n’est pas parce qu’un immeuble est détenu par une société, par exemple, que la vocation de l’immeuble est automatiquement commerciale et que des taxes s’ajoutent.

Les règles applicables en matière de taxes soit de TPS et de TVQ au niveau immobilier sont fort complexes. Je vous conseille de contacter votre notaire et fiscaliste, ils sauront vous aider.

Dans le but de vous guider, voici quelques situations où les taxes devront être ajoutées au prix de vente.

Les immeubles neufs

L’immeuble que vous désirez acheter est neuf, c’est-à-dire qu’il est vendu pour la toute première fois depuis sa construction par un promoteur. Saviez-vous que lors de l’achat d’une maison ou d’un condo neuf, il est possible dans certains cas, de récupérer une portion des taxes selon l’admissibilité de la propriété ? Renseignez-vous.

Les terrains vendus par un promoteur

Une autre situation peut également se présenter à vous. Celle où vous achetez un terrain d’un promoteur qui en fait le commerce, c’est-à-dire qu’il a plusieurs terrains à vendre. Lorsque, à votre tour, vous revendrez le terrain, construit ou non, vous ne pourrez toutefois pas ajouter les taxes à votre prix de vente, sauf si vous étiez inscrit aux fins de la TPS et de la TVQ.

Immeubles rénovés de façon majeur

L’immeuble a fait l’objet de rénovations majeures, plus précisément, qu’il a été rénové ou transformé à plus de 90 %. Pas toujours évident par contre de déterminer avec exactitude le pourcentage. Disons tout simplement que l’immeuble a été refait au complet tout en conservant son ossature, c’est-à-dire ses fondations, ses murs extérieurs, ses murs de soutien, son toit, ses planchers et ses escaliers.

Les immeubles commerciaux

La vocation de l’immeuble est commerciale, donc les locataires exercent des activités de nature commerciale, comme par exemple un dépanneur, une boutique, un centre d’affaires, etc.

A noter que plusieurs investisseurs confondent le fait que la demande de financement soit transmise au département commercial de l’institution financière avec la nature des activités de l’entreprise. Vous pourriez très bien financer un immeuble locatif résidentiel, un huit logements usagé par exemple, et voir votre demande de financement transférée au département commercial de l’institution financière. Ceci n’en fait pas pour autant un immeuble à vocation commerciale. Il demeure un immeuble non taxable malgré qu’à des fins de financement, il soit traité comme un immeuble commercial. Nuance !

Les immeubles semi-commerciaux

Dans le cas d’un immeuble semi-commercial, il se pourrait que des taxes s’ajoutent sur la portion commerciale de l’immeuble. Il est important de comprendre que le calcul est en fonction du rapport entre la superficie commerciale et la superficie totale de l’immeuble. Règle générale, si la superficie commerciale excède 20 % de la superficie totale, les taxes devraient s’appliquer sur la portion commerciale seulement.

Soyez vigilant lorsque vous serez en présence de ces situations car vous pourriez avoir de mauvaises surprises qui pourraient s’avérer très coûteuses. En cas de doute, consultez un notaire et/ou un fiscaliste, car mieux vaut prévenir que guérir.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

L’article Taxes et immobilier est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

En immobilier comme en affaires, nous sommes tous convaincus qu’il faut tenter d’optimiser sa structure de manière à réduire nos impôts le plus possible. Ce ne sont pas les revenus qui importent mais bel et bien les revenus nets après le paiement de ses impôts.

En ce sens, je vous présenterai cette semaine la technique de mise à part de l’argent. De nombreux investisseurs que je rencontre connaissent l’acronyme MAPA, mais plusieurs d’entre eux ignorent son fonctionnement réel. Regardons en détail cette technique qui vaut son pesant d’or.

Qu’est-ce que la mise à part de l’argent?

Il s’agit d’une technique par laquelle vous utilisez vos revenus de location en provenance de vos immeubles pour payer vos dépenses personnelles et vos emprunts dont les intérêts ne sont pas déductibles, et d’un autre côté, vous payez vos dépenses d’immeubles à partir d’une marge de crédit servant uniquement à cette fin.

La technique de la MAPA peut s’appliquer pour des travailleurs autonomes et des associés d’une société en nom collectif»,nous explique M. Guy Demers CPA, CA de la firme comptable Huard Renaud Lachance Demers Dostie, s.e.n.c.. «De plus, dans votre vie d’affaire, elle peut être réalisée à plusieurs reprises, c’est-à-dire dès qu’on a à nouveau un prêt dont les intérêts sont non déductibles.

En résumé, la mise à part de l’argent permettra progressivement de convertir des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. Cette technique est possible uniquement lorsque les immeubles sont détenus personnellement.

Comment s’y prendre concrètement?

Voici les grandes lignes des étapes que vous aurez à franchir afin de mettre en place la MAPA

• Ouverture de deux comptes bancaires distincts, un pour y déposer vos revenus de location, communément appelé le compte « revenus » et un autre pour y effectuer les dépenses de l’immeuble ( taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires ) communément appelé le compte « dépenses »;
• Ouverture d’une marge de crédit attenante au compte bancaire « dépenses » afin d’être en mesure de payer les dépenses d’immeuble. L’institution financière exigera probablement une garantie de second rang sur votre résidence. ATTENTION ! Aucun revenu ne doit être déposé dans ce compte. Également, aucune dépense autre que les dépenses de l’immeuble ne doit être payé à partir de ce compte;
• Dépôt de l’ensemble des revenus de location dans le compte « revenus » et paiement de dépenses personnelles ( rythme de vie, impôts ) et des prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles, à partir de ce compte ( par exemple : prêt hypothécaire sur la résidence, prêt auto, carte de crédit );
• Conversion de la marge de crédit en prêt hypothécaire sur votre résidence pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêts au terme de la mise à part de l’argent.

L’importance de bien planifier

Dans le cadre de la planification, il faut évaluer le temps nécessaire pour être en mesure de convertir nos prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles puisque le taux d’intérêts payés sur la marge de crédit sera plus élevé que le taux payé sur le prêt hypothécaire de la résidence. Les banquiers sont à l’aise pour la mise en place lorsque le tout peut être réalisé sur une durée maximale de 3 à 5 ans et ce, dans le but d’éviter de contaminer les intérêts à travers les années.

La mise à part de l’argent se fera au rythme de vos dépenses d’immeubles. Vous ne pourrez aller plus vite. Il faut comprendre que seule des dépenses effectuées dans le but de gagner un revenu vous permettront de déduire l’intérêt payé.

Allons-y d’un exemple

Vous détenez un 6 logements dont les revenus annuels sont de 46 800 $. Un prêt hypothécaire d’un montant de 490 000 $ grève cet immeuble. Les versements en capital et intérêts sont d’un montant de 2 350 $ par mois, soit 28 200 $ par année. Vous avez également les dépenses annuelles suivantes en regard de l’immeuble :

• Taxes municipales : 4 500 $
• Taxes scolaires : 1 025 $
• Assurances : 2 100 $
• Entretien : 2 000 $
• Autres : 1 000 $

Ainsi, vous serez en mesure de convertir annuellement une somme de 38 825 $, soit le total des déboursés effectués en regard de l’immeuble. Si l’hypothèque sur votre résidence est de 200 000 $, il vous faudra donc un peu plus de 5 ans ( 200 000$ / 38 825 $ ) pour convertir la totalité de votre prêt hypothécaire résidentiel en prêt dont les intérêts seront déductibles.

D’un autre côté, les revenus de 46 800 $ générés par votre 6 logements devront être utilisés pour rembourser les 38 825 $ sur votre prêt hypothécaire résidentiel et payer des dépenses personnelles non déductibles telles que l’impôt sur ces revenus de location.

Habituellement, les institutions financières mettent en place des marges de crédit de type « dollar pour dollar », c’est-à-dire que pour chaque dollar remboursé sur l’hypothèque résidentielle, la marge de crédit augmente d’un dollar.

Quelques vérifications s’imposent

Par ailleurs, il y a lieu de vérifier le type de prêt hypothécaire que vous avez sur votre résidence car celui-ci pourrait limiter l’accélération du remboursement. Si vous n’êtes pas en présence d’un prêt ouvert ou d’une marge de crédit, il faut donc examiner les possibilités suivantes sinon, vous pourriez être assujetti à une pénalité sur remboursement par anticipation :

• Est-ce possible de doubler mes paiements périodiques ?
• Quels sont les paiements forfaitaires que je peux faire et à quelle date ? ( entre 10 % et 15% dépendamment des institutions bancaires )
• Est-ce possible de raccourcir la périodicité de vos paiements ? En d’autres termes, est-ce possible de payer à la semaine au lieu d’au mois ?
• Est-ce que mon prêt vient à terme bientôt ? Est-ce opportun d’avoir un prêt ouvert à ce moment ?

En terminant, plusieurs subtilités sont à tenir compte dans la mise en place de cette technique, comme l’explique Me Richard D’Amour, avocat fiscaliste pour la firme De Chantal, D’Amour, Fortier s.e.n.c.r.l. notamment :

• L’application des règles du patrimoine familial si vous êtes mariés;
• Le traitement de la TPS et de la TVQ perçues sur les loyers, si vous détenez des immeubles commerciaux;
• Les situations où les conjoints sont copropriétaires de la résidence familiale et qu’un seul conjoint détient des immeubles à revenus;

Je vous suggère très fortement de vous faire assister par des professionnels compétents en la matière pour être certain d’arriver à vos buts et afin d’éviter des mauvaises surprises d’ordre fiscal. Je vous le répète souvent :

En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacun des étapes. Mieux vaut consulter des experts en la matière.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

L’article Utiliser la technique de MAPA est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Tout investisseur immobilier désire faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Pour y parvenir, plusieurs demanderont conseil, ce qui est tout à fait normal, car la fiscalité demeure complexe et évolutive. On ne peut tout connaître me direz-vous! Mais à qui demander conseil?

Malheureusement, et souvent par souci d’économie, au beau-frère qui a entendu dire «ceci et cela ». Il en découlera alors une foule d’informations erronées et/ou mal interprétées qui seront véhiculées avec le temps. Naîtront ainsi plusieurs merveilleux mythes.

Voici donc quelques classiques.

1Un an et un jour

Il s’agit probablement du mythe le plus répandu en immobilier. Les gens croient, à tort, que s’ils achètent une propriété dans le but de spéculer (achat/revente), ils n’auront aucun impôt à payer s’ils habitent la maison pendant au moins un an et un jour.

En effet, la durée de détention, bien que ce soit un facteur à tenir en compte, ne détermine pas en soi la qualification du revenu généré lors de la vente d’une propriété qu’on habite.

Pour la plupart des gens, la vente d’une propriété qu’ils habitent n’est pas imposable. Il en va tout autrement! La vente est imposable, mais il existe une déduction sur le gain en capital généré lors de la vente d’une résidence dite principale (qu’on habite).

Or, où le bât blesse, c’est que l’achat d’une propriété dans le but de la revendre est considéré comme une activité commerciale et génère un revenu d’entreprise et non un gain en capital. Conséquemment, la déduction sur le gain en capital d’une résidence principale ne peut s’appliquer

, nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal, D’Amour Fortier, s.e.n.c.r.l..

Tel que mentionné, le délai n’est qu’un facteur parmi d’autres pour qualifier la nature du revenu. Gardez à l’esprit que c’est l’intention à l’achat qui détermine le tout!

2La contre-lettre est illégale

En immobilier, on entend souvent parler de contre-lettre. Qu’est-ce qu’une contre-lettre? Il s’agit d’un contrat caché et confidentiel, intervenu entre les parties et qui modifie ou change le contrat réel intervenu. Le prête-nom est un exemple de contre-lettre.

Par exemple :

Monsieur « A » veut acheter un immeuble mais pour quelques raisons que ce soient, ne peut pas. Il fait alors un contrat avec Monsieur « B » par lequel il est clairement stipulé que Monsieur « B »achètera l’immeuble pour et au nom de Monsieur « A ». Sur l’acte notarié d’acquisition, figurera uniquement que le nom de Monsieur « B ».

Est-ce qu’un tel contrat de prête-nom est illégal? Aucunement!

Le Code civil prévoit en son article 1451 le mécanisme de la simulation. Cet article se lit comme suit :

Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent.

Ainsi, la contre-lettre est tout à fait valide. Souvent, c’est l’utilisation que les gens font de la contre-lettre qui lui donne mauvaise presse.

D’un point de vue fiscal, vous devez être très prudent lors de l’utilisation d’une contre-lettre puisque des conséquences fiscales peuvent en découler. Je vous conseille de bien vous renseigner à cet égard. Mieux vaut prévenir que guérir comme le dit l’adage.

3La vente à 1$

On associe souvent vente à 1$ et donation. Pour la plupart des gens et même pour plusieurs professionnels, les conséquences fiscales sont les mêmes. Il en va tout autrement. Prenons l’exemple suivant.

Une mère vieillissante décide de transférer à sa fille sa résidence principale qu’elle a acquise il y a plusieurs années au coût de 90 000$. Elles procèdent donc à une vente pour 1$. La maison vaut 275 000$ et il n’y a aucun prêt hypothécaire grevant l’immeuble. La fille ayant déjà une résidence, elle louera la maison de sa mère à des tiers.

En vertu des règles fiscales, la mère, même si elle a vendu à 1$ la résidence, sera présumée l’avoir vendue pour sa juste valeur marchande, soit 275 000$. Elle aura donc un gain en capital de 185 000$ (soit 275 000$ – 90 000$). Elle utilisera donc sa déduction de gain en capital sur sa résidence principale et ne payera donc aucun impôt. Jusqu’à là, tout va bien.

De son côté, la fille aura un coût de 1$. Si elle loue l’immeuble et le revend quelques années plus tard, elle devra s’imposer sur la différence entre la juste valeur marchande à ce moment et son coût de 1$, et ce même si au moment où elle a acheté le bien ce dernier valait 275 000$.

Si la mère et la fille avaient procédé par donation notariée au lieu d’une vente à 1$, le coût de l’immeuble pour la fille aurait réputé être la juste valeur marchande au moment de la donation, soit 275 000$. Ainsi, lors de la revente ultérieure, la fille n’aurait qu’à s’imposer sur la plus-value acquise depuis la donation.

Il peut s’agir de beaucoup de dollars

, précise Me Richard D’Amour!

4Taxes applicables si société

Au fil du temps, la fiscalité évolue et donc les façons de détenir nos immeubles évoluent également. Il n’y a pas si longtemps, il était déconseillé de détenir des immeubles par l’entremise d’une compagnie puisqu’une taxe sur le capital au Québec était applicable.

Aujourd’hui, la compagnie est de plus en plus utilisée comme véhicule de détention. Lorsque j’aborde des gens et que je leur demande s’ils ont pensé à effectuer leur flip par l’entremise d’une compagnie pour les avantages que ça peut procurer, ils me répondent souvent :

NON, je ne peux pas, car je vais être obligé de charger la TPS et la TVQ lors de la revente car ce sera détenu par une compagnie.

Encore une fois, voici un autre mythe. Il ne faut pas confondre la transaction et le véhicule par lequel la transaction est effectuée. Ce n’est pas parce qu’on effectue une transaction par l’entremise d’une société, communément appelé une compagnie, que la transaction devient taxable. Les règles habituelles s’appliquent!

S’il s’agit d’une transaction taxable, par exemple la vente d’un immeuble non résidentiel, peu importe le véhicule par lequel on l’effectue, la transaction restera taxable. À l’inverse une transaction non taxable, la vente d’un immeuble résidentiel non neuf par exemple, demeurera non taxable bien qu’effectuée par l’entremise d’une société.

5Pas d’impôts à payer si les profits sont réinvestis

J‘ai souvent entendu les gens mentionner qu’ils peuvent vendre une propriété immobilière et ne pas payer d’impôts en autant qu’ils réinvestissent dans l’année l’argent dans un nouvel immeuble.

Encore une fois cette croyance est totalement fausse. Lorsqu’on dispose d’un immeuble, un impôt est payable sur la plus-value entre le coût de l’immeuble et le prix de vente, et ce, que ce soit en gain en capital (dans le cas d’une détention long terme de l’immeuble) ou en revenu d’entreprise (dans le cas de flip).

Nota Bene : Cette règle a une exception où un roulement est possible, sous certaines conditions, lorsqu’il s’agit d’un ancien bien qui est remplacé, ce qui exclut un bien locatif du contribuable.

Ainsi, lorsqu’on veut réinvestir des « profits » accumulés sur un immeuble, il peut être plus rentable de refinancer l’immeuble afin de profiter de l’équité accumulée dans le temps que de vendre l’immeuble et de partager une partie des gains accumulés avec notre partenaire privilégié que sont les autorités fiscales. Il vaut souvent la peine de bien évaluer cette alternative.

6Si flip personnel, pas des revenus d’entreprise

Nous avons discuté un peu plus haut de la nature du revenu en immobilier. Une transaction immobilière peut générer deux types de revenus. Du revenu d’entreprise ou du gain en capital.

À tort, les gens croient qu’un gain en capital est généré lorsqu’un individu dispose d’un immeuble et qu’un revenu d’entreprise est généré lorsqu’une compagnie dispose d’un immeuble.

Je le répète à nouveau. Il ne faut pas confondre la nature d’une transaction avec le véhicule par lequel on exécute la transaction.

Autant un individu qu’une compagnie peut générer un gain en capital ou un revenu d’entreprise, le véhicule par lequel on effectue la transaction n‘ayant aucun impact sur la nature du revenu généré.

Ce qui distingue le type de revenu généré est plutôt basé en grande partie sur l’intention à l’achat. Lorsqu’on achète un immeuble pour le détenir à long terme et en percevoir les loyers, la revente d’un tel immeuble, qu’on le détienne personnellement ou par l’entremise d’une société, amènera un gain en capital.

À l’inverse, si lors de l’acquisition d’un immeuble le but est de le revendre, nous sommes en présence d’une activité commerciale, tout comme un épicier achète des tomates ou autres aliments pour les revendre générant ainsi un revenu d’entreprise.

Sachant que 100 % du revenu d’entreprise étant imposable par rapport à 50 % pour un gain en capital, la qualification du revenu revêt une importance certaine, mais ne dépend aucunement du véhicule par lequel on effectue la transaction

, conclut Me D’Amour.

J’ose espérer avoir réussi encore une fois à démystifier quelques éléments clés de l’investissement immobilier. Je vous réitère qu’il est fort important en immobilier de s’entourer d’une équipe compétente et vous invite à consulter vos professionnels pour vous assurer de réaliser de belles transactions et qu’il vous reste le plus d’argent possible dans les poches après avoir payé vos impôts!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

L’article Votre propriété et la fiscalité est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.