Celle-ci consiste à examiner en profondeur tous les aspects entourant l’achat d’un immeuble dans le but de s’assurer de connaître à fond ce qu’on est sur le point d’acheter, de façon à payer le juste prix et à éviter les erreurs coûteuses. Il s’agit d’une étape primordiale lors de l’acquisition d’un immeuble. Malheureusement, probablement par ignorance, beaucoup d’acheteurs la négligent.

Voici les points principaux à surveiller lors de cette phase primordiale

Les documents nécessaires

• Revenus: baux, lettres de reconduction de bail
• Dépôts bancaires
• Preuves d’autres revenus (buanderie, places de stationnement)
• Dépenses de fonctionnement (taxes, assurances, énergie, entretien, etc.)
• Inventaire des biens meubles et de l’équipement
• Factures des travaux majeurs effectués
• Règlements de l’immeuble
• Test de pyrite
• Rapports environnementaux
• Dans le cas d’une copropriété: états financiers, procès-verbaux, déclaration de copropriété, règlement

À faire

• Visiter l’immeuble (questionnez le concierge)
• Visiter la totalité des logements (questionnez les locataires)
• Après la visite, vérifier ces éléments: municipalité, zonage, zone inondable, avis de non-conformité. Permis de construction, subvention possible?
• Tenter de cerner la réputation de l’immeuble et la qualité des locataires
• Vérifier le système de chauffage
• Dans le cas d’une copropriété, vérifier l’état du fonds de prévoyance
• Faire une entrevue en profondeur avec le concierge
• Examiner les revenus à partir des baux et des dépôts bancaires
• Lire les baux et les lettres de reconduction (surveillez les inclusions)
• Voir s’il y a eu des demandes à la Régie du logement
• Se renseigner sur les habitudes de paiement des locataires
• Vérifier les vacances (inoccupation des logements) et les mauvaises créances
• Vérifier les revenus de stationnements et de buanderie
• Examiner les dépenses (taxes, assurances, entretien, énergie, concierge, pelouse, déneigement, administration, déchets)

Vous croyez que c’est terminé? Eh bien non, il reste encore quelques étapes!

• Procéder à l’inventaire des biens meubles apparaissant sur les baux
• Faire l’inventaire des accessoires et des outillages
• Demander les factures pour les travaux majeurs effectués
• Vérifier quelles sont les garanties
• Évaluer s’il y a des travaux majeurs à prévoir dans un avenir proche
• S’assurer d’avoir un certificat de localisation récent
• Demander et lire le rapport du test de pyrite
• Demander et lire le rapport de l’étude environnementale (souvent exigé pour les immeubles de six logements et plus)

Après ces vérifications, il importe de refaire les calculs réels de la valeur de la propriété selon vos critères d’investissement. Je vous recommande de toujours travailler avec le multiplicateur du revenu net (MRN), qui tient compte des dépenses de fonctionnement. N’oubliez pas que pour 1000 $ d’augmentation du revenu ou de diminution des dépenses, l’immeuble prend en moyenne 16 000 $ en valeur. Ce chiffre peut varier dans le temps. Présentement, il est de 19 000 $ dans certains secteurs.

Un autre point à considérer est le chiffre de dépenses fourni par le vendeur, et ne jamais s’y fier. Il faut toujours harmoniser ce montant. La nouvelle police d’assurance vous coûtera probablement plus cher que celle du vendeur. Souvent, le poste de dépenses «Entretien et réparations» n’est pas réaliste.

Une fois ces vérifications effectuées, vous serez en mesure de déterminer combien vaut exactement l’immeuble et d’ajuster votre offre en conséquence.

En conclusion, il vous faudra jouer au détective, prendre le temps d’inspecter. Faites-vous accompagner, car vous n’achetez pas seulement de la brique. Vous achetez un fonds de commerce, une entreprise spécialisée. Souvent, les revenus sont surestimés et les dépenses, sous-estimées. D’où l’importance de faire cette vérification diligente comme vous le feriez pour l’achat d’une entreprise. En effet, quand on achète un immeuble, on achète aussi une entreprise dont la spécialité est de louer et dont les locataires sont les clients.

Bon investissement!

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Même si devenir membre du club d’investissement immobilier de votre localité vous apportera plusieurs bénéfices, être membre ne suffit pas, il faut également s’impliquer activement pour obtenir des résultats! Ceux qui ont déjà lu des ouvrages en anglais sur l’investissement immobilier ont sûrement déjà découvert cette citation.

En effet, devenir membre du club d’investissement immobilier local, vous permettra entre autres, de rencontrer des gens qui ont  les mêmes intérêts que vous et vivant  sensiblement les mêmes choses que vous.  Vous pourrez alors discuter avec eux et ainsi échanger sur vos expériences immobilières tout en se donnant des opportunités pour élargir votre réseau de contacts.

De plus, en devenant membre du club d’investissement immobilier, vous pourrez peut-être, par le biais de ce club, trouver des associés qui vous permettront de cheminer plus rapidement vers l’atteinte de vos objectifs.  Peut-être y trouverez-vous  des acheteurs potentiels intéressés par des immeubles que vous voulez vendre, des vendeurs motivés qui pourront vous offrir d’excellentes conditions de vente et vous permettre d’acheter sans comptant ? Qui sait !

Vous pourrez également bénéficier de l’expérience des autres membres et ainsi éviter des erreurs parfois très coûteuses. Vous rencontrerez même des professionnels qui pourront vous conseiller convenablement.

Un point non négligeable également, si vous devenez membre du club immobilier, vous aurez accès à de la formation adaptée à la région où vous voulez investir.  C’est bien beau la formation donnée au téléphone, dans une autre langue, par des gens à 3500 km de chez soi, mais ce n’est pas toujours applicable à notre réalité immobilière du Québec!

Sur ce, je vous invite à devenir membre du club d’investisseurs immobilier du Québec, tout à fait GRATUITEMENT, comme membre régulier au clubimmobilier.ca afin de commencer à vous impliquer activement, si ce n’est pas déjà fait!

Yvan Cournoyer,
Vice-président directeur général

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Afin d’éviter de payer une inspection pour finalement renoncer à l’achat, la visite des lieux est une étape charnière du processus d’acquisition. Voici quelques conseils en matière de visite des lieux.

Lors d’une rencontre de réseautage du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, le mois dernier, je discutais avec un nouveau membre et celui-ci me demandait de lui prodiguer quelques conseils en matière de visite des lieux. Voici donc le résumé de notre entretien.

La visite des lieux est une étape charnière du processus d’acquisition, car c’est à ce moment que vous aurez à prendre une décision importante. Soit vous irez de l’avant, soit vous rebrousserez chemin. Si vous décidez d’aller de l’avant, sachez qu’il y aura des frais d’inspection à prévoir.

Or, il est important d’être le plus autonome possible lors de cette visite, afin d’éviter de payer une inspection pour finalement renoncer à l’achat, ce qui vous aura occasionné des frais inutiles. Vous devez procéder à ce que j’appelle une «analyse du gros bon sens».

Éléments facilement observables à l’extérieur

Commencez toujours par l’extérieur afin d’avoir une vue d’ensemble de la propriété. Cela fait, la visite de l’intérieur n’en sera que plus efficace. Voici une liste non exhaustive de points à vérifier à l’extérieur.

• Lorsque la toiture est en bardeaux d’asphalte, vérifiez qu’elle est d’une seule couleur. Vous en voyez deux? Cela indique qu’une réparation a déjà été effectuée. L’eau s’est-elle infiltrée à l’intérieur?
• Si le toit est en pente, assurez-vous qu’il y a des gouttières et que ces gouttières éloignent l’eau du bâtiment.
• Vérifiez s’il n’y a aucune fissure dans les joints de briques.
• Vérifiez s’il n’y a aucune fissure majeure dans les murs de fondation.
• Les balcons sont-ils en bon état? Doivent-ils être remplacés à court terme?
• Assurez-vous qu’il y a des aérateurs plats ou à ailettes sur les toits en pente ou des cols-de-cygne sur les toits plats.
• Les portes et les fenêtres semblent-elles en bon état?
• Quel est l’état général de l’immeuble?

Éléments facilement observables à l’intérieur

Vous avez visité l’extérieur et y avez noté quelques anomalies? Il est temps de vérifier si celles-ci auront un impact sur les divers composants intérieurs. Voici donc une liste non exhaustive de points à vérifier à l’intérieur.

• Vérifiez la présence de cernes aux plafonds. Surtout si la toiture semble âgée.
• Vérifiez si les planchers sont de niveau.
• Visitez le comble ou, si vous préférez, le grenier. Vous pourriez y apercevoir de la moisissure, y trouver de la vermiculite contenant de l’amiante ou constater qu’il manque de l’isolant.
• Vérifiez l’année de fabrication du chauffe-eau. Il est âgé de plus de 10 ans? Attention! De nombreux assureurs exigeront son remplacement.
• Ouvrez et fermez les fenêtres. Fonctionnent-elles bien?
• Dans quel état sont les revêtements de sol? Sont-ils à changer prochainement?

Le test des trois appareils

Dans la salle de bains, faites fonctionner simultanément le robinet d’eau froide du lavabo, celui de la douche ou du bain et actionnez la chasse d’eau du cabinet d’aisance. Que ce passe-t-il? La pression demeure-t-elle presque identique ou diminue-t-elle fortement? Dans le second cas, il y a probablement un problème de pression du côté des tuyaux d’alimentation en eau.

Quatre occasions de mieux visiter

• Lors de votre visite initiale: Assurez-vous d’avoir accès à tous les logements s’il y en a plusieurs.
• Lors d’une seconde visite: Celle-ci vous permettra de vous rassurer, ou de visiter le ou les logements qui n’étaient pas accessibles pour une raison ou une autre lors de votre visite initiale. (S’ils ne l’étaient pas, soyez vigilant et méfiez-vous. Il y a souvent anguille sous roche.)
• Lors de l’inspection en bâtiment: Soyez présent et profitez-en pour poser des questions à l’inspecteur. Après tout, vous payez en partie pour cela.
• Lors de l’évaluation agréée: C’est la dernière occasion de vous assurer d’avoir tout vérifié.

Un cinquième visite s’impose

Comme si ce n’était pas assez de quatre occasions pour visiter les lieux, je vous recommande très fortement de visiter l’immeuble le jour précédant l’acte notarié, si vous le pouvez. L’objectif de cette visite est de vous assurer:

• que l’immeuble se trouve dans le même état que lorsque vous l’avez fait inspecter;
• qu’il n’y a pas eu de changements majeurs;
• que tout ce qui était sur la liste des inclus à l’offre d’achat s’y trouve toujours;
• que les locataires habitent toujours l’immeuble.

Comme dit le proverbe: Mieux vaut prévenir que guérir.

Rappelez-vous qu’il n’est jamais idéal et ni agréable de faire valoir ses droits auprès d’un vendeur une fois l’immeuble notarié. Mieux vaut «s’obstiner» chez le notaire pour quelque chose qu’on a découvert la veille que de poursuivre le vendeur après avoir signé. Fiez-vous à mon expérience!

Ne pas se fier systématiquement à l’inspecteur

Plusieurs investisseurs me mentionnent que lors de leur visite des lieux, ils y vont très sommairement puisque l’inspecteur vérifiera le tout. Erreur!

Imaginez la situation: vous «tournez les coins ronds» lors de la visite et passez à l’étape suivante, l’inspection en bâtiment. Là, vous vous rendez compte que l’inspecteur vous facture quelques centaines de dollars pour vous faire part d’anomalies que vous auriez pu déceler vous-même si vous aviez pris le temps de bien visiter. Payer une inspection pour ensuite annuler sa promesse d’achat, c’est dommage, non? La première fois, ça peut passer, mais vous vous dompterez rapidement, croyez-moi!

Ne jamais acheter un immeuble sans le faire inspecter

Si vous n’aviez qu’une chose à retenir de cet article, c’est qu’il ne faut jamais acheter un immeuble sans l’avoir fait inspecter. Qu’il soit récent ou neuf, entièrement rénové ou vendu sans garantie légale, que votre beau-frère l’ait visité avec vous ou que vous pensiez que ce serait de l’argent gaspillé, faites tout de même inspecter le bâtiment.

Vous jonglez avec des centaines de milliers de dollars, dans l’immobilier. Alors, n’ayez pas peur d’en y ajouter quelques centaines de plus afin d’optimiser votre placement.

Bonnes visites à tous et à toutes!

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Nombre d’investisseurs sont tentés d’acheter des immeubles sans les faire inspecter et leur principale raison est pour la plupart du temps l’économie qu’ils désirent ainsi réaliser. Mais est-ce vraiment une bonne idée de vouloir épargner quelques centaines de dollars alors que nous sommes sur le point d’en investir plusieurs milliers pour l’achat d’un immeuble valant des centaines de milliers de dollars ? La réponse est évidemment non!

Lors de consultations ou formations, plusieurs autres raisons me sont souvent invoquées pour justifier de ne pas faire inspecter. « Je suis capable d’inspecter par moi-même », « Ce n’est pas nécessaire puisque l’immeuble est neuf », « De toute façon, l’inspecteur se dégage de toutes responsabilités ».

Tant qu’à moi, aucune de ces raisons ne justifie le fait de ne pas faire inspecter. Mais attention ! Ne choisissez pas n’importe quels inspecteurs.

Le choix de vos inspecteurs

Contrairement aux provinces de l’Alberta et à la Colombie-Britannique, l’inspection en bâtiment n’est pas encadrée au Québec. En d’autres termes, quiconque peut s’improviser inspecteur en bâtiment. Tous peuvent s’afficher publiquement comme étant inspecteurs. Un site web, une carte d’affaire et un peu de publicité et le tour est joué ! Les voici devenu inspecteur en bâtiment puisque aucune formation n’est obligatoirement requise.

Toutefois, notez qu’il existe des associations d’inspecteurs en bâtiment qui exigent de leurs membres, qu’ils réussissent des examens de qualification et suivent de la formation continue. Il s’agit quant à moi d’un minimum d’exigences.

Choisissez idéalement un inspecteur membre d’un ordre professionnel, tel un ingénieur, un architecte ou un technologue. Demandez des références et à consulter quelques rapports qu’il a déjà réalisés. Exigez à voir sa police d’assurance responsabilité et assurez-vous qu’il soit en règle. « Googlez » son nom. On n’est jamais trop prudent.

Erreurs souvent commises

Afin de vous éviter d’éventuels soucis de temps et d’argent, je vous présente un top 10 des meilleurs trucs et de conseils en matière d’inspection en bâtiment.  Ils vous seront d’une grande utilité lors de l’achat de vos prochains immeubles. Croyez-en ma parole, ils valent leur pesant d’or :

• N’utilisez jamais le rapport d’inspection fourni par le vendeur car c’est ce dernier qui est lié contractuellement avec l’inspecteur, et non vous. Quels seraient, le cas échéant, vos recours contre l’inspecteur du vendeur ? Aucun.
• Dans votre promesse d’achat, rédigez ou faites rédiger adéquatement, une clause d’inspection afin d’être bien protégé et que celle-ci puisse vous permettre de vous retirer de la transaction suite à l’inspection.
• Visitez tous les logements avant l’inspection. Certains éléments problématiques sont parfois facilement observables. Vous pourriez peut-être éviter ainsi, de débourser inutilement plusieurs centaines de dollars si vous décidiez de vous retirer de la transaction avant l’inspection. Rappelez-vous, si vous allez de l’avant suite à la visite des lieux, n’achetez jamais sans inspection.
• Portez une attention particulière aux aspects sécurité incendie et assurabilité de l’immeuble puisque l’inspecteur n’est pas tenu de vérifier ces points.
• Renégociez le prix à la baisse suite à l’inspection. Ne dites pas non à la place du vendeur. Qui sait, il acceptera peut-être votre baisse de prix et/ou vos nouvelles conditions d’achat.
• Soyez toujours présent lors de l’inspection. Une autre belle occasion pour vous de poser des questions aux vendeurs, aux locataires et bien évidemment, à l’inspecteur.
• Faites inspecter l’immeuble même s’il est neuf car il est possible que ce dernier comporte des vices de construction. Faites des recherches sur Internet pour vous convaincre que ceux-ci existent bel et bien.
• Déplacez les meubles pouvant nuire car l’inspecteur n’est pas tenu de le faire.
• Ne tolérez jamais d’inspections à la brunante.
• Demandez à obtenir copies des factures pour les travaux ayant été réalisés. Ces derniers sont-ils sous garantie ? Cette garantie est-elle transférable au nouvel acheteur ?

Des économies de bouts de chandelle

Comme je le répète souvent lors des coaching et mentorat, en immobilier on jongle avec des milliers de dollars. Or, pourquoi vouloir à tout prix économiser lors d’une des plus importantes étapes du processus d’achat ? Évitez d’opter systématiquement pour l’inspecteur le moins cher. En matière d’inspection en bâtiment, nous ne sommes pas à la recherche du meilleur prix possible, mais bel et bien d’un inspecteur compétent et qualifié. Ne choisissez pas le premier inspecteur qui vous tombe sous la main.

J’ai vu tellement d’investisseurs aux prises avec des problèmes à cause d’immeubles mal inspectés, voire non inspectés. Alors, soyez très vigilants.

Une personne avertie en vaut deux.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Avant d’acquérir une propriété, il est essentiel de la faire inspecter afin d’être en mesure d’acheter le plus possible en connaissance de cause. Contrairement à la Colombie-Britannique et en Alberta, l’inspection en bâtiment n’est pas régie au Québec.

Quiconque peut s’improviser inspecteur en bâtiment. Un site web, une carte de visite professionnelle, un peu de publicité et le tour est joué! Aucune formation n’est requise. À la lumière de ceci, vous conviendrez avec moi que le choix de votre inspecteur en bâtiment a une incidence directe sur la validité de l’inspection de l’immeuble convoité.

Voici quelques facteurs importants à considérer avant de vous décider.

Sa formation

Idéalement, votre choix devrait être dirigé vers un inspecteur en bâtiment qui possède une formation professionnelle en bâtiment, tel un architecte, un ingénieur ou encore, à la limite, un technologue en bâtiment.

Il existe également des associations d’inspecteurs en bâtiment qui exigent de leurs membres qu’ils réussissent des examens de qualification et suivent une formation continue. Il s’agit, selon moi, d’un minimum d’exigences. Demandez à votre inspecteur s’il est membre ou non d’une telle association. En cas de réponse négative, soyez vigilants et pensez-y à deux fois.

Sa réputation

Un des critères importants pour la sélection de votre inspecteur en bâtiment est ce que les gens disent à son sujet! Voici deux moyens simples et rapides pour le découvrir:

• Demandez des références de clients avec lesquels il a fait affaire et contactez-les;
• Recherchez son nom sur internet afin de constater ce qui se dit à son sujet.

Ses tarifs

Comme dans plusieurs domaines, le choix de votre inspecteur en bâtiment ne devrait pas dépendre uniquement du tarif qu’il vous offre. Pourquoi vouloir à tout prix économiser lors d’une des plus importantes étapes du processus d’achat? Évitez d’opter systématiquement pour l’inspecteur le moins cher. En matière d’inspection en bâtiment, nous ne sommes pas à la recherche du meilleur prix, mais bel et bien d’un professionnel compétent et qualifié. Dites-vous qu’au pire, vous aurez payé l’immeuble quelques centaines de dollars en plus.

Son désir de vous renseigner

Choisissez un inspecteur qui prendra le temps de vous expliquer, sur place, les grandes lignes de son rapport, qui acceptera que vous l’accompagniez lors de l’inspection, qui répondra à toutes vos questions relatives au bâtiment, et ce, de façon attentionnée. Pour aider en ce sens, plusieurs inspecteurs insèrent dans leur rapport des photos schématiques expliquant les problématiques rencontrées et les solutions pouvant y être apportées. Une excellente façon pour vous d’en apprendre davantage et rapidement sur les anomalies de votre immeuble.

Demandez alors à voir des exemples de rapports qu’il a produits.

La thermographie, un must!

Cette technologie qui utilise le différentiel de température entre deux surfaces est fort utile pour déceler, entre autres, les pertes de chaleur, les infiltrations d’eau et les surchauffes électriques. Je vous invite à considérer sérieusement la candidature d’un inspecteur qui offre ce genre de service.

Attention, plusieurs inspecteurs possèdent une caméra infrarouge, mais tous ne sont pas habilités à calibrer correctement l’appareil et surtout, à en interpréter les résultats.

Pour conclure, soyez vigilants en ce qui concerne le choix de votre inspecteur. Je vous le rappelle, tous peuvent se prétendre inspecteurs en bâtiment au Québec. Vous n’avez qu’à faire quelques recherches sur le web pour retrouver des émissions de télé, des articles et des reportages qui font état de drames que certains acheteurs ont vécus à la suite d’une inspection en bâtiment effectuée par un soi-disant professionnel.

N’optez jamais pour le premier inspecteur qui vous tombe sous la main, à moins d’avoir d’excellentes références à son sujet.

Bonne inspection à toutes et à tous.

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L’investisseur immobilier actif se doit de faire une multitude de vérifications avant de procéder à l’achat d’une propriété. Il est entre autres impératif de s’assurer d’obtenir la rentabilité désirée, de réduire les risques, de calculer son profit à l’achat, que l’immeuble présente un bon potentiel, bref, tout mettre en oeuvre pour réaliser une transaction payante.

Pour y parvenir, l’investisseur devra entre autres procéder à l’analyse de documents tels que les baux, réaliser des vérifications auprès de la municipalité relativement aux avis de non-conformité pouvant avoir été émis, aux règlements de zonage, au type de clientèle actuelle et future, et, bien sûr, vérifier l’état physique de l’immeuble grâce à une inspection en bâtiment par des experts de son choix.

L’inspection constitue un des facteurs clés lors d’une projection d’analyse financière dans le temps.

En ce sens, choisir un inspecteur en bâtiment qui utilise la technologie de la thermographie lors de l’inspection est à considérer. L’imagerie thermique, la caméra infrarouge, vous connaissez?

Le principe

Il s’agit essentiellement d’une technologie qui repose sur le rayonnement de la chaleur à la surface des matériaux. Qui n’a jamais vu dans un film un homme de couleur rouge courir dans les bois la nuit? Derrière cette image classique se cache l’imagerie thermique. Le principe est fort simple. Plus la température d’un matériau est élevée, plus l’image à la caméra tendra vers le rouge. Plus la température du matériau est basse, plus l’image tendra vers le bleu.

À la rescousse dans plusieurs domaines

La technologie de l’imagerie thermique ne s’avère pas qu’utile à l’investisseur immobilier. Elle est utilisée depuis plusieurs décennies dans une multitude de domaines et d’applications. En voici quelques-uns:

• En production industrielle, afin de déceler les pièces qui s’usent de façon prématurée. Cela aide ainsi à prévenir les bris-surprises et conséquemment, les arrêts des chaines de production et les lourdes pertes.
• Suite à un feu de forêt, afin de déceler les souches qui pourraient rallumer les incendies.
• Par les policiers, pour localiser les plantations de marijuana dans les champs.
• En médecine, afin de déceler des tensions musculaires.
• Lors d’incendies, pour localiser les personnes au travers la fumée.
• Même par certains serpents, pour repérer leurs proies la nuit!

Les utilités pour l’investisseur immobilier

Mais comment cette merveille peut bien être utile à l’investisseur immobilier actif ? Voici quelques applications possibles:

• Déceler le manque d’isolation causant des pertes de chaleur par le toit et les murs.
• Déceler les surchauffes dans un panneau électrique.
• Déceler les fuites d’eau et les fuites d’air.
• Déceler l’humidité excessive dans les murs et les faux planchers.
• Déceler les infiltrations d’eau par la toiture, les fondations et les pourtours de fenêtres.
• Déceler les ponts thermiques par conductivité des matériaux.

Comme vous pouvez le constater, les bienfaits potentiels sont nombreux.

L’inspecteur qualifié

Puisque l’inspection en bâtiment n’est pas régie au Québec, il est d’une importance capitale de faire appel à des inspecteurs qualifiés, qui idéalement, font partie d’un ordre professionnel tel que l’Ordre des ingénieurs du Québec, l’Ordre des architectes du Québec ou encore l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Assurez-vous d’obtenir quelques références avant de finaliser votre choix. Ne prenez pas le premier venu.

En ce qui a trait à la thermographie, optez pour un inspecteur qui est en mesure de bien calibrer les appareils. Une caméra dont l’émissivité des matériaux n’a pas été réglée adéquatement donnera de mauvais résultats. Parlant de résultats, votre inspecteur est-il en mesure de bien les interpréter et de bien vous transmettre l’information dans un langage simple et compréhensible? Encore une fois, obtenez de bonnes références.

Travaux publics et services gouvernementaux Canada recommandent de faire appel à des opérateurs certifiés selon le processus de l’ASNT (American Standards for Non Destructive Testing). Visitez leur site Web pour plus de détails.

Aucun achat sans thermographie

En ce qui me concerne, je n’effectue jamais d’achat sans une inspection en bâtiment et sans analyse de thermographie infrarouge. Il en coûte une centaine de dollars supplémentaires pour avoir accès à cette technologie. S’en priver est tenter de faire des économies de bouts de chandelle. N’oubliez pas que vous êtes sur le point d’acquérir un immeuble de plusieurs centaines de milliers de dollars. Ajoutez-y alors une centaine de dollars afin de réduire les risques de votre investissement. Vous pourriez ainsi éviter bien des ennuis.

Un investisseur averti en vaut deux!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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C’est bien beau la vérification diligente, mais encore faut-il savoir quoi vérifier! J’avoue que lorsqu’on n’a pas d’expérience et que nous ne sommes pas conscients des problèmes potentiels, il s’avère un peu difficile de savoir où porter notre attention. C’est pourquoi il faut utiliser l’expérience d’investisseurs « ayant déjà passé par là » comme on dit !

Voici donc une liste, non exhaustive, de ce à quoi peut ressembler une vérification diligente afin de réduire au minimum les risques reliés à votre investissement:

• Y a-t-il des avis de non-conformité émis par la municipalité? Vérifiez au service incendie et/ou à l’urbanisme. Si oui, tentez d’en obtenir une copie.  Pas toujours facile, par contre, selon la municipalité.
• Quels travaux majeurs ont été réalisés sur l’immeuble? Ces travaux ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle?  Les travaux sont-ils encore sous garantie?
• Le vendeur a-t-il fait une déclaration du vendeur (DV)? Si oui, exigez à la voir. Sinon, exigez-en une.
• Qu’ont à raconter les voisins relativement à l’immeuble, aux locataires et/ou au propriétaire? Et les locataires, eux, qu’ont-ils de bon à vous partager?
• Le certificat de localisation pourrait-il vous renseigner sur divers éléments pouvant poser problème?
• Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur? Si oui, dans ces conditions, demandez à le voir.
• Si vous achetez un condo, que mentionne la déclaration de copropriété? Vous convient-elle ?
• Si vous achetez un condo, quel est le montant du fonds de réserve? Est-il suffisant pour couvrir les coûts de réparation à venir à court et moyen terme?
• Et bien plus encore !

Or, comme vous pouvez le constater, acheter un immeuble requiert une bonne vérification diligente. Mais il y aurait tellement de points à ajouter à cette liste.

Je termine donc sur ce vieux dicton tout à fait approprié à la présente : « Mieux vaut prévenir que guérir ».  Alors de grâce, ne bâclez pas la vérification diligente car cela pourrait s’avérer très, très coûteux.  Ainsi, rappelez-vous de nouveau, qu’en immobilier nous jouons avec des centaines de milliers de dollars. Soyez prudents !

Yvan Cournoyer,
Vice-président

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En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes du processus. Un bon coup peut s’avérer très payant, un mauvais, très onéreux.

Peu importe que vous envisagiez d’acheter un condo, une maison, un plex, un multi-logements ou encore un chalet, il est essentiel de procéder à une bonne vérification diligente afin de s’assurer que l’immeuble que l’on convoite ne se transformera pas en mauvais achat advenant d’éventuelles mauvaises surprises.

Pas que des chiffres

L’investissement immobilier peut s’avérer très payant, du moins sur papier lors de vos analyses de rentabilité. Or, gardez toujours à l’esprit que vous n’achetez pas que des revenus et dépenses, mais bel et bien un immeuble en brique et qu’avec celui-ci, viennent de potentiels problèmes physiques, des problèmes d’ordre juridique, de réglementations municipales, de gestion de locataires et autres. Vous devez en tenir compte dans l’évaluation du risque que vous prenez et du prix à payer pour l’immeuble.

Ces aspects n’étant pas reflétés dans les chiffres fournis par le vendeur, il incombe alors de les découvrir par vous-même car n’oubliez pas qu’un vendeur motivé, peut parfois, être prêt à tout pour vendre son immeuble, voir même à taire certaines informations importantes.

Quoi vérifier?

C’est bien beau la vérification diligente direz-vous, mais encore faut-il savoir quoi vérifier. Afin de vous aider dans votre démarche, je vous propose une liste non exhaustive de points à vérifier qui pourraient vous permettre de réduire les risques reliés à votre investissement :

• Y a-t-il une déclaration du vendeur ? Si oui, certains facteurs pourraient-ils causer problèmes et/ou diminuer la valeur de la propriété ? Par exemple, un isolant qui contiendrait de la vermiculite ou encore une personne s’étant suicidée dans la propriété, un toit qui coule, des fissures dans les fondations. Les cas sont nombreux.
• L’immeuble a-t-il fait l’objet de rénovations majeures ? Si oui, ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle ? Ces travaux sont-ils encore sous garantie ?
• Que mentionne le certificat de localisation ? Y retrouve-t-on des éléments problématiques ? Par exemple, un cabanon ou une clôture qui empiéteraient chez un voisin. Au besoin, faites-vous aider par un courtier immobilier, votre notaire et/ou un arpenteur-géomètre. Ils sauront vous guider.
• Quel est l’état de l’immeuble en général ? Aura-t-il besoin de travaux à court ou à moyen terme ? Quel est l’âge de la toiture, des fenêtres, du système électrique et de la plomberie ? Les fondations sont-elles en bon état ?
• Faites inspecter systématiquement l’immeuble par un expert en bâtiment. Demandez-lui qu’il vous explique en détail son rapport.
• Quel type de clientèle compose l’immeuble ? Sera-t-elle difficile à gérer ? Tentez de rencontrer chacun des locataires afin de leur poser le plus de questions possible afin d’en apprendre davantage concernant l’immeuble et les habitudes des autres locataires.
• Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur ? Si oui, demandez à le voir. Vous convient-il ?

Vous croyez que c’est tout ce que vous avez à vérifier lors de l’achat d’un immeuble ? Pas du tout. Voici d’autres éléments importants:

• Visitez la totalité des logements. Ne vous contentez pas de quelques-uns. Quelle que soit la raison, méfiez-vous des logements qui ne sont pas accessibles. Il y a souvent anguille sous roche.
• Des avis de non-conformité ont-ils été émis par la municipalité? Si oui, tentez si possible, d’en obtenir copie. Vérifiez le tout avec les services d’urbanisme et d’incendie. Deux départements souvent distincts.
• Les revenus mentionnés dans la fiche descriptive concordent-ils avec les baux? Méfiez-vous! Les revenus réels sont parfois plus bas que ceux déclarés par le vendeur.
• Posez des questions aux voisins, aux policiers. Ils ont souvent beaucoup à raconter à propos de l’immeuble et des habitudes des locataires.
• Si vous achetez un condo pour habiter ou louer à un tiers, lisez la déclaration de copropriété et vérifiez le montant du fond de prévoyance. Est-il suffisant pour couvrir les éventuels coûts de réparations et de rénovations, à court ou à moyen terme?

La liste s’avère beaucoup plus longue.

Mieux vaut prévenir que guérir!

Ce vieux dicton est tout à fait approprié pour définir la vérification diligente. Faites de bonnes vérifications et n’achetez jamais d’immeubles à l’aveuglette. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Transformez-vous en colombo de l’immobilier et demeurez vigilants.

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Voici une liste non exhaustive de tests complémentaires à effectuer au moment de l’achat d’une propriété, ou encore pour vérifier la source d’un problème apparu après l’achat d’un bâtiment.

Après des mois de recherche, de visites et d’offres d’achat, voilà que vous croyez avoir enfin déniché la perle rare. Vous êtes tout fébrile et excité à l’idée de mettre la main sur un immeuble qui vous permettra de réaliser des milliers de dollars de profit, à l’achat, en plus de vous enrichir de plusieurs milliers de dollars annuellement.

Mais attention! demeurez vigilant, car vous achetez avant tout un immeuble susceptible de poser divers problèmes physiques qui pourraient affecter vos rendements théoriques calculés avant l’achat. Ces anomalies ne sont pas toujours apparentes et requièrent souvent une enquête plus poussée pour pouvoir être détectées.

Une bonne inspection de bâtiment, par un expert en bâtiment, permet de déceler la plupart des anomalies d’un immeuble. Mais elle risque de s’avérer insuffisante. Il se pourrait fort bien que d’autres tests soient requis pour compléter le processus de vérification diligente et d’inspection du bâtiment. Voici une liste non exhaustive de tests complémentaires fort utiles au moment de l’achat d’une propriété, ou encore lorsque vous désirez vérifier la source d’un problème une fois un immeuble acquis.

Malgré toutes vos précautions, il est possible que certains éléments aient échappé à vos experts en bâtiment et que vous vous retrouviez en présence de vices cachés. Ce n’est jamais souhaitable, mais c’est une réalité à laquelle tout investisseur immobilier doit faire face. C’est pourquoi il est important d’être des plus vigilant.

1Test de pyrite

Tout d’abord, précisions ce qu’est la pyrite. Il s’agit en fait d’un oxyde de fer que l’on trouve dans la pierre de remblai qui se situe sous les dalles de béton d’un sous-sol ou d’un garage. Au contact de l’eau ou de l’humidité, cette pierre risque de gonfler et de soulever les dalles, causant des dommages parfois onéreux. Il n’est pas rare de voir des réparations requises de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

• Coût approximatif du test: de 350 à 500 $

2Test de fumée

Voici un test peu connu et peu utilisé au moment de l’achat d’un immeuble, mais qui pourrait être fort utile une fois l’immeuble acquis. Ce type de test permet de déceler très efficacement des fuites dans un système d’évacuation des eaux. Il consiste essentiellement à introduire de la fumée dans tout le système d’évacuation des eaux et à observer par la suite l’endroit ou les endroits par lesquels de la fumée s’échappe. Ce test est, la plupart du temps, offert par les exterminateurs. Informez-vous de leurs services.

• Coût approximatif du test: de 250 à 350 $

3Test environnemental de phase 1

L’évaluation environnementale de site de phase 1 est utilisée pour établir l’historique environnemental d’une propriété. Son objectif est de vérifier si les activités sur un site et aux alentours risquent, ou ont risqué dans le passé, de causer une contamination des sols et de l’eau souterraine de la propriété à l’étude.

Cette évaluation est exigée par les institutions financières avant l’émission d’un prêt hypothécaire impliquant un bâtiment résidentiel multi-logements, ou usage commercial ou industriel. Imaginez un instant que soyez sur le point d’acheter une propriété située à quelques pas d’une ancienne station-service ayant opéré des décennies plus tôt. Comment seriez-vous en mesure de le savoir? Eh bien! ce test permettrait de découvrir l’existence de cette ancienne station-service.

• Coût approximatif du test: de 800 à 1500 $

4Test environnemental de phase 2

L’évaluation environnementale de site de phase 2, aussi appelée «caractérisation environnementale préliminaire», est nécessaire lorsque l’évaluation environnementale de site de phase 1 a révélé des signes de contamination réelle ou potentielle risquant d’affecter la qualité environnementale du site à l’étude. Les évaluateurs échantillonnent et caractérisent les sols ou les eaux souterraines aux endroits prédéterminés et soumettent les échantillons à des analyses de laboratoire dans le but de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants dans des concentrations supérieures à celles qui sont permises.

• Coût approximatif du test: de 5 000 à 10 000 $

5Test de radon

Le radon est issu d’uranium contenu dans le sol qui, avec le temps, s’est gazéifié et s’est infiltré à l’intérieur du bâtiment, notamment par des fissures présentes dans les dalles de béton et les murs de fondation. Étant incolore, invisible et inodore, sa détection ne peut se faire qu’avec des appareils conçus à cet effet. Soyez vigilant, car vous pourriez vous retrouver avec des problèmes pulmonaires si vous êtes exposé à du radon durant une longue période.

• Coût approximatif du test: de 50 à 100 $

6Test de qualité de l’eau

Saviez-vous qu’au Québec il est de la responsabilité du vendeur de vendre un immeuble offrant de l’eau potable? Lorsque l’eau est desservie par la municipalité, cela ne cause généralement pas de problème, et on n’a pas à s’en soucier. Mais qu’en est-il lorsque on est en présence d’un puits artésien, par exemple? On doit s’assurer de la qualité de l’eau. Ce test est relativement simple à effectuer, car il consiste à prendre un échantillon d’eau et à le faire analyser en laboratoire.

• Coût approximatif du test: de 50 à 100 $

7Test de caméra

Voici un test très utile lorsque vient le temps de vérifier si le drain français de pourtour de semelle des fondations est bouché ou non. Imaginez un instant les dégâts d’eau potentiels causés par des racines qui se seraient introduites dans le drain français! En cas de doute, faites vérifier!

• Coût approximatif du test: de 500 à 1000 $

8Test de qualité de l’air ambiant

La qualité de l’air intérieur d’un bâtiment est très importante, car nous passons de nombreuses heures à travailler, à étudier, à se détendre ou à recevoir des services à l’intérieur. Il est donc important de s’assurer que l’air qu’on respire respecte les normes et les recommandations établies.

Plusieurs contaminants extérieurs (comme le smog, la pollution et le pollen) ou intérieurs (comme les micro-organismes, la poussière, les produits chimiques) peuvent affecter les occupants d’un bâtiment. Au cours de vos visites des lieux, portez une attention particulière aux odeurs, plus particulièrement dans les sous-sols. La qualité de l’air qui s’y trouve est souvent mauvaise.

• Coût approximatif du test: de 400 à 600 $

L’inspection en bâtiment n’est pas toujours suffisante

Comme vous pouvez le constater, la vérification de la qualité physique d’un immeuble ne se limite pas à une inspection du bâtiment. Tous ces tests possibles doivent être pris en considération au moment de dresser un scénario pessimiste d’une analyse de rentabilité. Puisque cette dernière est déterminée par le déboursé total effectué, vous conviendrez avec moi que, advenant des frais supplémentaires de l’ordre de plusieurs milliers de dollars, votre rendement serait diminué de beaucoup.

Pour éviter cela, que diriez-vous, au moment des négociations avec le vendeur, de tenter de vous faire rembourser une partie ou la totalité de ces frais?

Bonne négociation et, surtout, bonne vérification diligente!

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