Des amis à moi ont flippé un chalet dans la région de Portneuf. Ils ont trouvé un deal, rénové le chalet de fond en comble et mis une petite annonce sur Les PAC, qu’ils ont ensuite partagée sur leurs comptes Facebook.

La publication est devenue instantanément virale. Elle a été vue 50 000 fois en une fin de semaine, même après que le chalet ait été vendu. Car le chalet s’est vendu en… 3 heures.

Ils avaient 3 objectifs dans leur flip:

• garder le chalet en leur possession le moins longtemps possible
• permettre à l’acheteur de lui aussi faire un deal (approche gagnant-gagnant)
• maximiser leurs profits

Mes amis ont atteint leurs objectifs. Ils ont réussi, entre autres parce qu’ils ont bien évalué la valeur du chalet une fois rénové. Ils ont su déterminer le juste prix: le juste prix qui à la fois maximiserait leur profit et permettrait une vente rapide.

Comment croyez-vous qu’ils ont fait pour évaluer la valeur de leur chalet?

Une des meilleures méthodes est d’utiliser les comparables.

Il est vraiment essentiel d’être capable de faire de bons comparables, autant dans les démarches d’achat que dans les démarches de vente. Lors de l’achat, on fait une analyse de comparables pour s’assurer qu’on achète une propriété sous sa valeur marchande. Dans le cadre de la vente, on fait une analyse de comparables pour déterminer le juste prix qu’on souhaite revendre la propriété.

Une erreur entre ces deux évaluations a le potentiel de ruiner les profits de votre flip!

Mais comment fait-on de bons comparables?

La plupart des gens savent qu’il faut regarder à quel prix se sont vendues les propriétés comparables (d’où le nom!)

Même sachant cela, comment procède-t-on?

Jouons le jeu, essayons de déterminer la valeur de notre chalet rénové.

Première étape: il faut trouver des propriétés comparables.

Et par comparables, je dis similaires. En. tous. points.

• Il faut évidemment choisir des propriétés dans le même secteur. Mais ce n’est pas tout, il y a une panoplie d’autres facteurs à prendre en compte.
• Il faut tenir compte du type d’immeuble. Toutes les maisons unifamiliales ne sont pas égales. Bungalow, cottage, jumelé, maison en rangée, bi-génération, chalet : le type affecte la valeur de la maison.
• La superficie habitable et la superficie du terrain sont d’autres facteurs à tenir en compte. Un bungalow de 45 x 30 a plus de valeur qu’un bungalow de 36 x 24 dans le même quartier. Dans le même ordre d’idée, un grand terrain apporte beaucoup de valeur à une propriété.
• La qualité du fini de la propriété est un autre facteur à évaluer. Quel est le facteur WOW! lorsqu’on entre dans la maison? La cuisine est-elle digne d’une revue de déco? La salle de bain a-t-elle encore un bain mauve et de la céramique brune? Le sous-sol est-il fini? Les propriétés clés-en-mains qui ne nécessitent pas de rénovation ont beaucoup plus de valeur aux yeux des acheteurs.

Une fois que la propriété aura été visitée et/ou qu’une inspection aura été faite, on pourra réajuster au besoin la valeur de la propriété s’il y a des rénovations majeures à entreprendre (toiture, fondations, portes et fenêtres, etc.). Les coûts des travaux à effectuer feront baisser la valeur de l’immeuble.

En tentant d’évaluer la valeur de notre chalet rénové par exemple, il serait très surprenant qu’on trouve plusieurs propriétés comparables en tous points…

La deuxième étape est donc de faire des ajustements. On établit le prix ajusté de chacun des comparables en fonction des paramètres de notre chalet. Le but de l’exercice est de calculer à quel prix se serait vendu chaque comparable s’il était exactement identique à notre chalet.

• Le comparable 1 a la même superficie que notre chalet, mais la cuisine date des années 50? On ajoute 15 000 au prix de vente du comparable 1.
• Le comparable 2 a une aussi belle finition que notre chalet, mais est plus grand que notre chalet? On calcule le prix de vente au pi2 du comparable et on fait une règle de trois avec la superficie de notre chalet.
• Le comparable 3 est très similaire, sauf qu’il est substantiellement plus loin du lac que notre chalet? On ajoute x 000$ à son prix de vente (ça dépend du secteur!).

On continue comme ça pour chacun des comparables. Il peut y avoir plusieurs ajustements pour chaque comparable.

On obtiendra ensuite les prix de vente ajustés pour chacun de nos comparables.

Vient ensuite la troisième étape: la moyenne des prix de vente ajustés!

Une fois que nous avons les prix de vente ajustés de nos comparables, on fait la moyenne de ces valeurs pour obtenir la valeur de notre propriété.

Ça vous dit d’avoir un vrai exemple?

Faisons une étude de cas

Supposons que je veuille évaluer la valeur marchande du 3110 rue du Danube, Québec. C’est un bungalow. La superficie du terrain et l’aire habitable se trouve

dans la fiche Mon Prospecteur et sur le site de la Ville.

1 – Je vais chercher des comparables.

J’essaie de choisir les bungalows dans le même quartier qui me semble le plus similaire en terme de rénovation / qualité du fini.

Sur les 9 disponibles, je n’en garde que 3. Je sais que le 3110 rue du Danube est totalement rénovée au goût du jour, avec un sous-sol fini. J’ai donc choisi les 3 propriétés les plus similaires.

Une fois mes comparables trouvés, il ne faut pas sauter d’étapes et faire tout de suite la moyenne, ce serait une grave erreur!

2 – Il faut faire nos ajustements:

• Comparable 1 à 231 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 265 000$
• Comparable 2 à 294 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 247 000$
• Comparable 3 à 282 000$.
• Même superficie habitable. J’enlève toutefois 10 000$, car cette propriété a une piscine creusée = 272 000$

3 – Dernière étape, on fait notre moyenne.

La moyenne de nos 3 comparables ajustés est donc de (265 + 247 + 272) / 3 = 261 000$

Pour jouer le jeu encore plus loin, faisons un contre-exemple. On pourrait faire les comparables d’un bungalow du même secteur, mais cette fois le bungalow n’est pas rénové.

Des 9 bungalows vendus dans ce quartier, je vais donc choisir les 4 qui représentent le même niveau de rénovation. Je choisirais alors les 4 comparables suivants:

• Comparable 1 à 210 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 235 000$
• Comparable 2 à 227 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 185 000$
• Comparable 3 à 217 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 176 000$
• Comparable 4 à 217 000$.
• Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 192 000$. J’enlève 10 000$ pour le garage et un autre 5000$ pour la piscine. Le prix ajusté total est donc de 177 000$.

La moyenne de nos 4 comparables est donc de (235 + 185 + 176 + 177) / 4 = 193 000$

On voit bien que pour un même secteur, pour des bungalows, il y a une très grande différence entre les propriétés rénovées et non-rénovées:

Comparables rénovés: 261 000$

Comparables non rénovés: 193 000$

Si on avait fait simplement la moyenne de tous les 9 bungalows du secteur, sans faire aucun ajustement, on aurait eu une valeur de 237 000$!

Il y a une différence énorme entre le haut et le bas de cette échelle de valeur!

C’est précisément cette différence qui joue un rôle primordial dans vos profits de flip (ou dans votre profit à l’achat)

Imaginez ce scénario

Au lieu de regarder les photos et de faire le travail d’ajuster les prix, vous décider de garder ça simple et de faire une belle grosse moyenne.

Vous faites la moyenne de toutes les ventes du secteur et vous obtenez un beau chiffre de 237 000$. Tadam! C’est la valeur de votre immeuble!

Vous achetez ce bungalow à 210 000$ en pensant faire un bon deal. Oh yes!

Vous dépensez 50 000$ pour rénover l’intérieur et le rendre attrayant.

Vous avez donc investi 260 000$ pour ce flip, mais il sera difficile de le revendre beaucoup plus cher que cela, puisque les comparables rénovés se vendent en moyenne à ce prix…

Vous affichez votre bungalow fièrement rénové à 287 000$. Après tout, vous avez mis 50 000$ de rénos!

Ce qui risque d’arriver, c’est qu’à ce prix, le bungalow rénové risque d’être sur le marché assez longtemps… Et plus longtemps il reste sur le marché, plus longtemps vous payez des frais de possession. Et plus vos profits disparaissent. Déconfit, votre espoir fond à vue d’oeil et vous vous sentez obligé de baisser votre prix (par petites tranches bien sûr!), jusqu’à ce que le prix atteigne la vraie valeur du marché, soit environ 260 000$.

Votre beau flip vient donc tout juste de se transformer en flop…

Avoir les photos et les détails de l’immeuble, ce n’est pas juste un plus, c’est un essentiel. Un essentiel pour bien évaluer la valeur marchande. Car avec les photos et les détails, on peut comprendre pourquoi la propriété s’est vendue tel prix. On peut comprendre qu’est-ce qui fait varier les prix dans le secteur et ainsi savoir comment ajuster notre évaluation en conséquence.

Est-ce la grandeur du terrain qui apporte beaucoup de valeur? Ou bien la présence d’une 4e chambre à l’étage?

Les piscines apportent combien de valeur supplémentaire? Et les garages? Seuls les détails apportent ces réponses.

Je le répète, car c’est le seul élément que je souhaite que vous reteniez de cet article: Avoir accès aux photos et aux détails des propriétés vendues est un essentiel absolu pour faire de bons comparables.

Vous naviguez à l’aveugle

À mon avis personnel, il ne sert pas à grand chose d’avoir accès à plus de ventes si celles-ci ne donnent que peu d’infos sur les propriétés. Sans avoir accès aux photos et aux détails, je ne peux pas savoir dans quel état se trouve la propriété. Comment faire alors pour dire que c’est un comparable? Simplement sur le fait que cette propriété s’est vendue dans le même secteur? Allons!

C’est l’équivalent de mettre des chiffres dans une boîte noire et d’accepter sagement le résultat à l’aveugle. Vous êtes capable de meilleur que ça.

Les comparables de Mon Prospecteur n’affichent pas toutes les ventes. Nous affichons toutes les propriétés qui ont eu une annonce sur DuProprio, qu’elles aient ensuite été vendues par DuProprio ou par un courtier. Nous avons donc toutes les ventes DuProprio et une partie des ventes Centris.

Pas toutes les ventes donc, mais notre couverture généreuse est EN MASSE suffisante pour se faire une tête sur la juste valeur marchande. Notre couverture représente plus de 25 000 ventes au Québec. C’est amplement représentatif!

Il est beaucoup plus profitable d’avoir une partie des données – qui sont très détaillées – plutôt que toutes les données – sans aucun détail.

Il y a tellement de ventes au Québec, que certains évaluateurs en bâtiment eux-mêmes qualifient les données de ventes résidentielles comme des données jetables.

Ce qu’ils veulent dire par là, c’est qu’il y a tellement de données de vente qu’on n’a même pas besoin de toutes les utiliser. Usage unique, et hop, aux poubelles!

Avec une si grande quantité de ventes au Québec, on peut se permettre d’avoir accès à seulement une partie des ventes et d’explorer en détail ces données pour en tirer le meilleur. Les photos et les détails. C’est ça qui donne le meilleur!

J’irai même jusqu’à dire que d’avoir plus de données de vente – sans aucun détail – n’apporte rien de plus et peut même vous nuire…

En effet, si vous faites la moyenne de 23 comparables dans le secteur, vous vous sentez absolument CER-TAIN que vous avez trouvé la valeur exacte de votre immeuble (une moyenne de 23, on ne peut pas être ben ben plus précis que ça, non?).

Et pourtant, vous aurez entré 23 “comparables”, sans trop savoir à quoi ils se comparent. Vous vous sentez en confiance, mais au fait, ils se comparent à quoi vos comparables? Vous n’en avez aucune idée… Vous naviguez à l’aveugle. Cette fausse confiance pourrait vous jouer des tours.

Avec les comparables de Mon Prospecteur, vous avez accès au même niveau de détails que les données utilisées par les courtiers. Les courtiers ont accès aux fiches de propriétés Centris. Mon Prospecteur a accès aux fiches de propriétés DuProprio. Avec les photos et les détails, vous pouvez utiliser les mêmes méthodes que les courtiers utilisent pour évaluer avec précision la valeur d’une propriété, la méthode que j’ai décrite plus haut. Certaines de nos propriétés ont même la visite 3D qui permet une immersion complète, ce qui est un réel avantage.

Donc, pour faire de bons comparables, utilisez des données de vente avec des photos et des détails. C’est absolument ES-SEN-TI-EL pour trouver la juste valeur marchande et avoir la confiance d’avoir fait vos devoirs correctement. Les comparables Mon Prospecteur ont des fiches de propriétés remplies de photos et de détails. ne vous privez surtout pas de ces informations clés.

En faisant vos comparables avec des données précises, vous aurez l’assurance d’avoir trouvé la juste valeur marchande et vous pourrez faire vos offres d’achat en toute confiance. Ou faire comme mes amis et déterminer le prix de vente qui couronnera votre flip de succès.

Les comparables Mon Prospecteur sont disponibles dans les nouveaux forfaits Triompher et Pro. Cliquez ici pour vous abonner.

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Combien de fois ai-je vu et entendu dans les médias que les flips consistent à acheter un immeuble, le rénover et le revendre à profit quelques mois plus tard. C’est vrai en partie! Mais qu’en est-il des autres types de flip? Personne n’en parle ou presque. Il existe pourtant plusieurs façons de faire des flips.

Les voici.

1La location avec option d’achat

Tout d’abord, vous achetez une propriété. La plupart du temps une maison ou un condo et la louez quelque temps, disons une année, à une personne qui vous achètera cette propriété à un montant et à une date déterminés à l’avance.

Ce flip est très populaire par les temps qui courent et le sera de plus en plus si les acheteurs potentiels ont des difficultés avec leur crédit ou manquent de liquidités pour leur mise de fonds.

2La vente à réméré

Ce type de flip ressemble étrangement à la location avec option d’achat, mais avec la différence que votre locataire/acheteur est celui qui vous a préalablement vendu la propriété. En d’autres termes, vous dénichez une aubaine, louez la propriété avec option d’achat à ce même vendeur. Il vous vend donc la propriété, l’habite et vous la rachète par la suite.

3Le « flip conversion »

Vous achetez un immeuble et effectuez un changement de vocation dans le but d’en augmenter très rapidement sa valeur. Une fois l’opération complétée, vous revendez l’immeuble et encaissez le profit. Le changement de vocation peut prendre la forme d’une conversion en condos par exemple ou encore la transformation d’un immeuble commercial en immeuble résidentiel ou vice-versa.

4Le « flip tel quel »

Vous achetez une aubaine et la revendez sans avoir effectué de travaux ni de conversion. Ce type de flip requiert moins de liquidités, moins de temps investi et sa revente peut être plus rapide que le flip réno. Pensez alors à être moins gourmand avec ce genre de flip, car les risques et l’implication sont habituellement moins élevés.

5Le « flip propriétaire occupant »

Vous achetez une propriété que vous habiterez quelque temps pour ensuite la revendre exempte d’impôt. Du moins, possiblement les premières fois. D’un point de vue fiscal, soyez des plus vigilants et consultez un spécialiste compétent en la matière, car vous pourriez avoir éventuellement à débattre avec les autorités fiscales sur vos réelles intentions de détenir l’immeuble à long terme et conséquemment, peut-être devoir payer les impôts dus, avec pénalités et intérêts.

Une personne avertie en vaut deux!

6Le « flip fermeture double »

Vous achetez un immeuble et le revendez quelques jours plus tard, voire dans la même journée, à un acheteur qualifié que vous aviez préalablement trouvé avant d’être devenu vous-même propriétaire.

Attention! C’est à cause de ce type de transactions exécutées par certaines personnes sans scrupule et selon des techniques douteuses que vous entendrez parfois les gens et les médias mentionner que les flips sont illégaux. Quoique les médias semblent avoir compris depuis quelques années que les flips ne sont pas illégaux, du moins, on ne voit plus personne crier aux loups en voyant le mot flips.

Les journalistes n’utilisent plus les titres sensationnalistes d’autrefois et du genre : « Les flips sont de retour! ». Consultez votre juriste et soyez très vigilant avec ce genre de transaction qui en soi n’est pas illégale. Rien n’interdit dans la loi d’acheter un immeuble et de le revendre le lendemain à profit. Qu’est-ce qui rend souvent illégal ce genre de transactions? Les individus impliqués dans un stratagème frauduleux et avec de faux documents.

La prudence est de mise!

7Le « flip maquillage »

Après avoir fait l’acquisition d’un immeuble, vous effectuez de menus travaux d’ordre esthétique et revendez l’immeuble. Aucunement besoin de refaire la cuisine, la salle de bain, la toiture, les fenêtres ou autres travaux d’envergure. Idéal comme genre de flip pour débuter, car les risques et les liquidités requises sont diminués de beaucoup.

8Le « flip mathématique »

Vous achetez un immeuble de six logements et plus et en augmentez rapidement les revenus nets d’opération en augmentant les revenus et en diminuant les dépenses. Vous créez par le fait même une augmentation de la valeur de l’immeuble. Ne vous reste plus qu’à revendre ce dernier.

Toutefois, pensez-y avant de revendre l’immeuble, car une fois les frais de vente et les impôts payés, il ne vous restera pas beaucoup plus d’argent en poche que si vous refinanciez l’immeuble, évitant ainsi l’impôt à payer. Les bons immeubles à revenus, on les détient à long terme habituellement, ce qui permettra de vous enrichir avec le temps.

9Le « flip à être construit »

Vous achetez un immeuble sur plan et bénéficiez alors d’un rabais avant construction. Une fois construit, vous devenez propriétaire et revendez l’immeuble.

10Le « flip réno »

Vous achetez un immeuble afin d’y faire des rénovations mineures ou majeures et le revendez quelques semaines, voire quelques mois plus tard. C’est un classique que l’on voit souvent à la télévision. De toute évidence, les producteurs télé doivent faire sensation et si leurs émissions étaient basées sur des flips « tels quels », les cotes d’écoute ne seraient pas au rendez-vous!

En résumé, comme vous pouvez le constater, il n’y a pas juste les flips rénos qui excitent. À vous de voir lequel des flips vous convient le mieux selon vos intérêts, vos aptitudes, vos liquidités disponibles, l’inventaire dans votre secteur, votre crédit et le temps dont vous disposez.

Sur ce, bons flips et je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

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Un flip consiste à acheter une propriété et à la revendre le plus rapidement possible à profit. Voici quelques règles à suivre et des questions à se poser avant de s’aventurer dans les flips immobiliers.

Le processus achat-revente peut prendre plusieurs formes mais la plupart des gens pensent d’abord aux flips rénovation. Un peu normal avec toutes ces émissions télé sur le sujet. Mais gardez à l’esprit qu’il existe une multitude de flips possibles.

Le grand avantage d’un flip rénovation est que vous serez soumis à une concurrence moins forte étant donné que la plupart des acheteurs sont à la recherche de propriétés dites « clé en mains », c’est-à-dire des immeubles qui ne nécessitent aucune rénovation dans l’immédiat. Ces acheteurs seront des clients éventuels intéressants une fois que vous aurez effectué les travaux!

En optant pour un marketing qui cible les acheteurs désirant des biens « clé en mains », vous augmenterez vos chances de revendre plus rapidement la propriété avec un profit intéressant.

Le choix d’un entrepreneur

Si vous choisissez de faire exécuter les travaux de rénovation par un entrepreneur, il est important de demander des références à ce dernier, avant de lui accorder un contrat. Contactez quelques clients qui ont déjà utilisé les services de l’entrepreneur et posez-leur une série de questions, telles que:

• Le montant du devis a-t-il été respecté?
• Le délai prévu initialement a-t-il été respecté?
• Quels genres de travaux a-t-il réalisés pour vous?
• Les travaux ont-ils été bien effectués?
• Cet entrepreneur est-il fiable?
• Le recommanderiez-vous? Si oui, pourquoi? Sinon, pourquoi?

En matière de vérification diligente d’entrepreneurs, je vous propose de retenir les services de Réno-Assistance. Cette entreprise a déjà fait pour vous la vérification à 360o des compétences des entrepreneurs qu’elle recommande. Vous n’aurez rien à débourser puisque Réno-Assistance est rémunérée par les entrepreneurs. De plus, vous n’êtes aucunement obligé de choisir l’un ou l’autre des entrepreneurs recommandés. Visitez le site internet de Réno-Assistance pour plus de détails et voyez si son mode de fonctionnement vous convient.

L’importance d’une bonne planification

La réussite de votre projet de rénovation sera en grande partie liée à la planification des travaux. Entreprendre des travaux sans un bon plan d’exécution, sans l’élaboration d’un budget, sans échéancier peut mener à l’échec, du moins à un dépassement des coûts et de la durée des travaux initialement prévus. J’ai très rarement vu un projet prendre moins de temps et coûter moins cher que prévu!

Un aspect important de la planification est l’estimation du coût des travaux dès votre première visite des lieux. En effet, vous devez à ce moment être en mesure d’estimer le coût des travaux que vous comptez réaliser. Devrez-vous débourser 5000 $ ou plutôt 20 000 $?

Pour vous aider à déterminer sommairement le coût des travaux par élément, vous pourriez utiliser l’un des moyens suivants.

• Visiter les grandes surfaces afin de connaître le prix des matériaux dans l’éventualité où vous achèterez vous-même les matériaux.
• Demander à un entrepreneur de vous faire une soumission.
• Vous appuyer sur votre expérience en la matière, le cas échéant.
• Utiliser des chartes telles que RSMeans et The Home Reference Book que vous trouverez sur internet au moyen du moteur de recherche Google.

Si vous optez pour l’utilisation de chartes afin de préparer votre budget préliminaire, gardez à l’esprit que, en matière d’estimation, plusieurs facteurs influenceront le coût unitaire de chaque élément. Je pense, entres autres:

• à la qualité des matériaux choisis et à la qualité de l’exécution;
• à l’importance des travaux à réaliser; plus les travaux sont importants, plus le coût unitaire des éléments sera faible.
• aux accès pour faire les travaux;
• aux conditions météorologiques. Les travaux doivent-ils être effectués en été ou en hiver?
• aux ressources et à la main-d’oeuvre disponibles dans le secteur.

Les deux plus grands défis en matière de rénovation demeurent le respect du budget ainsi que le respect de l’échéancier. En matière de « flips » réno, votre profit réel sera étroitement lié au respect de ces deux éléments.

Effectuer les travaux les plus rentables

Certains travaux sont plus rentables, ont plus d’impact que d’autres et augmentent davantage la valeur de la propriété. C’est le cas, entres autres, des travaux liés à la cuisine, à la salle de bains, à l’aménagement d’un sous-sol ou encore à la reconfiguration des pièces afin de créer une chambre additionnelle, plus spécifiquement au rez-de-chaussée.

Toute amélioration de la façade s’avère habituellement rentable. Il vaudra mieux investir quelques milliers de dollars dans de nouvelles fenêtres en façade plutôt qu’ajouter une piscine qui réduit la superficie utilisable du terrain. L’argent investi dans de nouvelles fenêtres sera également plus rentable qu’un spa, qui demande de l’entretien, qu’un nouveau réservoir de mazout ou que toute autre rénovation n’ayant pas vraiment d’impact sur le prix de vente de la propriété. L’aménagement paysager en façade fait également partie des travaux rentables.

Je ne pourrais passer sous silence le fait de repeindre la propriété et de remplacer les revêtements de sol désuets; ces deux opérations sont rentables. Et que dire du remplacement des vieux interrupteurs, des prises et des plaques électriques démodées, sans oublier les luminaires vieillots?

N’oubliez pas: la première impression est très importante.

Quelques réflexions s’imposent

Voici une liste non exhaustive de questions à vous poser en matière de rénovation avant de vous lancez dans l’aventure du « flip ».

• Vais-je faire les travaux moi-même ou engager un entrepreneur?
• Si j’opte pour faire certains travaux moi-même, ai-je du temps à y consacrer et les habiletés nécessaires? Suis-je en règle?
• Quels sont les travaux que je dois prioriser pour maximiser mon investissement?
• Quels types de matériaux dois-je utiliser pour m’assurer de ne pas surrénover?
• Le budget « imprévus » et « tant qu’à y être » est-il suffisant selon l’âge et la condition de la propriété?
• Dois-je demander plusieurs soumissions ou une seule suffirait-elle pour certains travaux?

Si vous en êtes à vos débuts comme investisseur immobilier, que vous n’avez pas beaucoup de liquidités et de connaissances en matière de rénovation, je ne vous conseille pas ce genre de « flip », demandant beaucoup de rénovations, pour commencer.

Pour plus de détails sur les « flips » et l’immobilier en général, je vous invite à vous procurez mon ouvrage dont le titre est cité à la fin de l’article.

Bons « flips » à tous et à toutes.

Article écrit pour LesAffaires.com 

Livre Les Flip$

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Avec toutes les émissions de télévision sur les flips qui ont inondé les ondes depuis ces dernières années, nous sommes en droit de nous demander si les flips ne seraient pas devenus une simple mode de passage.

Pour ceux et celles qui ignorent ce que sont les flips, précisons d’abord qu’il s’agit d’un processus qui consiste à acheter une propriété sous la valeur marchande et à la revendre au prix du marché afin d’encaisser le plus rapidement possible le profit réalisé à l’achat. Voilà l’une des clés de la réussite en immobilier, « faire son profit à l’achat » précise M. Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.

Photo: Le Soleil

Les flips sont-ils là pour rester?

Étant le seul moyen pour l’investisseur actif de vivre rapidement de l’immobilier, il va de soi que cette façon de faire a toujours intéressé et intéressera encore les gens. Connaissez-vous beaucoup de personnes de votre entourage qui ne sont pas tentées de faire de l’argent rapidement ? Poser la question c’est y répondre !

Les flips sont éternels

Croyez-vous vraiment que d’ici quelques années il n’y aura plus de décès, de gens accablés par la maladie, qu’il n’y aura plus de divorces, de pertes d’emploi, de gens en difficulté financière, etc. ? Si oui, vous vivez sur une autre planète !

Tant et aussi longtemps que les gens devront se loger, qu’il y aura des propriétaires motivés à vendre leur immeuble et qu’il y aura des gens désireux de faire de l’argent rapidement, les flips demeureront. Ces trois critères ne disparaîtront jamais.

Toutefois, y aura-t-il assez de cotes d’écoute pour justifier la tenue d’autant d’émissions télé sur le sujet ? Laissez-moi en douter. Une fois ces dernières presque disparues de la grille horaire télé, certains clameront alors haut et fort que les flips ne sont plus à la mode, qu’ils n’ont plus la cote, ce qui aura pour conséquence de laisser plus de place et d’occasions aux vrais « flippeux ». Serez-vous de ceux-ci ?

Pas toujours aussi facile qu’à la télé

Comme mentionné précédemment, il est possible de faire rapidement de l’argent grâce aux flips, mais ne vous leurrez pas, ce n’est pas toujours facile, en fait, ce l’est que très rarement. Certaines personnes tenteront de vous vendre la facilité mais ne soyez pas dupes ! « Rien n’est facile en immobilier » mentionne M. Jacques Lépine.

Vous devez être constamment en mode recherche de vendeurs motivés. Il s’agit là de l’aspect de l’immobilier qui en décourage plus d’un, et ce, souvent après quelques mois seulement d’activités. N’ayant pas réussi à trouver rapidement le Klondike immobilier, ils se mettront à nouveau à la recherche d’un autre moyen plus facile de faire de l’argent rapidement. Seuls les vrais passionnés, connaisseurs et persévérants réussiront. Les autres ne seront que de passage, l’immobilier n’étant pas fait pour tous.

NON! Les flips ne sont pas illégaux

Combien de fois ai-je entendu ou lu dans les médias que les flips sont illégaux. Dommage car il est question, la plupart du temps, d’organisations qui réalisent des flips à profusion, à l’aide de prête-noms qui eux ne paient pas leur part d’impôts sur le profit qu’ils réalisent lors de la transaction. De plus, ces organisations vont, dans certains cas, jusqu’à falsifier des documents, imiter des signatures, voire même faire de l’usurpation d’identité.

Si les flips et l’argent rapide vous intéressent, de grâce, faites-le de façon légale. Allez-y avec un flip pur, propriétaire occupant, réno, maquillage, à être construit ou encore un tel quel ou une conversion en condos.

Comme vous pouvez le constater, « il existe une multitude de moyens différents d’y parvenir » précise M. Lépine en terminant. À vous de découvrir votre préféré.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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Depuis quelques années, j’ai croisé plusieurs centaines de personnes qui se sont lancées dans l’aventure des flips immobiliers. Malheureusement pour certaines d’entre elles, ce ne fut pas un succès. Pourtant, ça semble si simple et facile à la télé! Pourquoi certains réussissent-ils à sortir gagnants avec des dizaines de milliers de dollars de profits en poche alors que d’autres ne font que « flopper » la transaction? Est-ce les flips qui sont bons ou mauvais ou est-ce les individus qui font des erreurs monumentales? J’opterais pour la seconde option.

1) Payer trop cher

« Payer trop cher » est, selon moi, l’erreur ayant le plus grand impact sur les profits qui seront réalisés lors de vos flips. Pourquoi les profits escomptés au début ne sont pas toujours au rendez-vous?

Les investisseurs débutants, manquant d’expérience en matière de flips, paient trop cher pensant qu’ils n’auront qu’à revendre plus cher par la suite. Ce n’est pas tout à fait comme cela que ça fonctionne. Ne pensez pas revendre plus cher que le marché qui dicte le prix de vente. Vous avez beau tenter de vendre une propriété 350 000 $, mais si le marché actuel reflète un prix de vente à 300 000 $, vous n’arriverez pas à vendre. Du moins, pas rapidement.

2) La sur-rénovation

Voici une erreur que plusieurs investisseurs font à leur début. Ils injectent trop d’argent dans la rénovation.

Que signifie en fait le terme sur-rénovation?

Il s’agit d’effectuer des travaux de rénovation qui ne vous permettront pas de récupérer la totalité de l’argent investi. Par exemple, imaginez que vous investissiez 30 000 $ en travaux de rénovation, mais que ces derniers vous permettent de vendre l’immeuble seulement 10 000 $ plus cher. Vous viendrez d’injecter 20 000 $ en trop ce qui diminuera évidemment vos profits nets.

Un conseil : visitez plusieurs immeubles dans le secteur afin de connaître le « standing » des autres immeubles. Ainsi, vous serez en mesure d’évaluer la qualité des matériaux à utiliser et ne dépenserez pas inutilement pour de beaux comptoirs en granit lorsque non nécessaire.

3) Se fier uniquement au courtier pour trouver des aubaines

Recevoir des fiches descriptives d’un courtier, ce n’est pas être à la recherche de l’aubaine, c’est attendre l’aubaine! Voilà une erreur majeure. Croyez-vous que l’aubaine va apparaître comme par magie, qu’elle tombera du ciel? C’est possible, mais peu probable.

Combien de gens, selon vous, reçoivent les mêmes « listings » Centris en même temps?

Plusieurs centaines de personnes, voire des milliers. Lorsqu’une aubaine se présente sur Centris, il vaut mieux être rapide sur la gâchette, car la plupart des investisseurs ne cherchent qu’à cet endroit.

Allez à contre courant. Recherchez là où la plupart des gens ne se donnent pas la peine de chercher. Allez-y! Soyez proactif et ne vous fiez pas uniquement aux courtiers. Il y a plusieurs autres façons d’avoir des immeubles à analyser.

4) Oublier de demander de faire financer les travaux

Lors de vos projets de flips rénos, pensez à demander à l’institution financière de vous prêter, en partie ou en totalité, un montant afin que vous puissiez effectuer les rénovations qui s’imposent. Ainsi, vous augmenterez vos liquidités disponibles, ce qui vous aidera à pallier aux imprévus de toutes sortes et/ou à un délai de revente qui s’étire quelque peu.

5) Être trop optimiste

Voici ici une erreur très fréquente faisant en sorte que les gens paient souvent trop cher à l’achat. Ils sont convaincus que leur propriété trouvera preneur dès qu’elle sera mise en vente, ce qui est rarement le cas évidemment. Ils sont également trop optimistes relativement aux coûts des travaux et ils oublient de prendre en compte que des imprévus pourraient survenir.

Pour ajouter à leur optimiste, ils se disent qu’ils pourront vendre la propriété eux-mêmes, sans l’aide d’un courtier et sans commission à payer. Possible, mais lors d’une analyse d’un projet de flip, il faut prévoir le pire des scénarios et être à l’aise avec celui-ci. En résumé, il est fort possible que votre flip dure plus longtemps que prévu, que les travaux coûtent plus cher, que vous deviez vendre par le biais d’un courtier et ainsi payer une commission et que finalement, le prix de vente réel ne soit pas aussi élevé que prévu. Soyez réalistes et laissez de côté les émotions!

6) Mal assurer la propriété

Voici une erreur qui pourrait coûter excessivement cher advenant le cas où vous auriez une réclamation majeure et que votre assureur refuse de vous dédommager car la propriété n’était pas assurée adéquatement. Qu’il s’agisse d’un refoulement d’égout non couvert, d’un coût de reconstruction insuffisant, d’une fausse déclaration de votre part, etc. Autant d’éléments qui pourraient vous coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars en terme de profits ou pire encore, en pertes supplémentaires. Soyez vigilant et assurez vos projets comme il se doit.

7) Ne pas se doter de la bonne structure fiscale

C’est effarant le nombre d’investisseurs qui me disent qu’ils n’ont pas consulté de fiscaliste car ils trouvent cela trop cher payer 300 $ l’heure. En effet, les taux horaires ne sont pas ce qu’il y a de plus abordable. Vaut-il mieux payer 500 $ à un professionnel de la fiscalité et ainsi économiser des milliers de dollars en impôt ou économiser 500 $ en fiscaliste et remettre des milliers de dollars à l’impôt? Poser la question, c’est y répondre. Comme on dit, le calcul vaut le travail.

Sur ce sage conseil, je vous invite à être des plus prudents en matière de flips. Faites bien vos calculs, formez-vous adéquatement et entourez-vous d’une équipe de rêve qui saura vous permettre de mener à terme vos projets et réaliser de beaux profits.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Lors d’un événement mensuel du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l’un des moments de réseautage pour me demander s’il était préférable de faire un flip (ou plusieurs) ou plutôt d’opter pour l’accumulation d’immeubles à long terme.

Ce dilemme est très fréquent pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants, voir même pour ceux plus avancés dans le processus. Se poser cette question est donc tout à fait légitime.

La lecture de cet article vous aidera à vous faire une meilleure idée et vous permettra d’être en mesure de prendre une décision plus éclairée quant à la stratégie à adopter à court et long terme. Du moins, j’ose espérer.

Voici le résumé de l’échange que nous avons eu ensemble.

Avantages d’accumuler des immeubles

Enrichissement dans le temps.

Le principal avantage d’accumuler des immeubles demeure, sans l’ombre d’un doute, l’équité grandissante que vous créerez avec le temps grâce à l’effet combiné de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l’immeuble.

En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Évidemment, il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme ce fut le cas depuis les années 2000 alors que la valeur des immeubles a doublé dans la plupart des grands centres et dans presque tous les segments de marché. Par contre, certains se rappelleront la crise des années 90 où la valeur des immeubles avaient chuté drastiquement. L’immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent mais maintiennent toutefois une tangente à la hausse.

Effet levier exponentiel

Un autre avantage de privilégier l’accumulation d’immeubles découle des deux facteurs expliqués précédemment, soit la capitalisation et la plus-value. Vous conviendrez avec moi que si votre équité grandit dans le temps et que vous avez fait de bons achats ( c’est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l’achat ) vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui aura pour effet d’accélérer votre progression.

En d’autres termes, plus vous posséderez d’actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la véritable clé de l’enrichissement en immobilier. Vous vous enrichirez davantage en conservant vos immeubles qu’en les revendant rapidement. Soyez-en assuré !

Désavantages d’accumuler des immeubles

Peu de flux de trésorerie généré au début

Parlons maintenant des désavantages de l’accumulation, car il y en a ! Le premier étant le peu de « cashflow », ou si vous préférez le surplus de trésorerie, que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d’y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait conséquemment l’effet de diminuer votre rendement.

Gardez à l’esprit qu’un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de cashflow puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez mis beaucoup de comptant lors de l’acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands surplus de trésorerie à vos débuts.

La perte de motivation

Voici un désavantage faisant en sorte que beaucoup de gens se découragent. Le fait que les immeubles génèrent peu de cashflow au début et que l’enrichissement se fait avec le temps, beaucoup d’investisseurs trouvent les débuts un peu trop longs à leur goût ! Ils réalisent qu’ils font beaucoup d’efforts pour peu de résultats. Seuls les plus motivés persévéreront.

Il est important de se rappeler que la plupart des entreprises atteindront un seuil de rentabilité seulement après plusieurs années. Beaucoup d’efforts devront y être consacré lors du démarrage de l’entreprise. L’investissement immobilier ne fait pas exception.

Et maintenant, qu’en est-il des flips ? Voyons ensemble les avantages et les désavantages.

Avantages de faire des flips

Générer rapidement des liquidités

Qu’est-ce qu’un « flip » ? Principe qui consiste à acheter un immeuble et à le revendre à profit dans un laps de temps relativement court. Puisque les flips sont pour la plupart du temps réservés aux petits immeubles, c’est-à-dire maisons, condos, plex se situant à la base de la pyramide de l’investissement immobilier, vous retrouvez sur le marché un très grand inventaire de ces types d’immeubles.

Par conséquent, vous aurez la possibilité de prendre rapidement de l’expérience et d’augmenter vos capitaux grâce à quelques transactions successives, à condition évidemment d’être bien formé, outillé, et bien sûr d’être constamment dans l’action.

Remplacer un emploi

Étant donné que les flips permettent de générer rapidement des liquidités, il s’agit du seul moyen pour l’investisseur débutant d’éventuellement quitter son emploi et de se consacrer uniquement à l’investissement immobilier. Si vous désirez y parvenir par l’accumulation, il vous faudra un bon nombre d’immeubles, ce qui peut prendre plusieurs années.

MISE EN GARDE : Avant de quitter votre emploi et vous lancer à plein temps dans les flips, pensez-y ! Ce n’est pas si simple que cela puisse paraître. Ne vous fiez pas uniquement à ce que vous voyez à la télévision. Lisez sur le sujet et formez-vous adéquatement avant de faire le grand saut. Au besoin, faites-vous conseiller par ceux et celles qui y sont parvenus.

Désavantages de faire des flips

Toujours à recommencer

Le principal désavantage des flips est qu’il vous faudra recommencer le processus année après année. C’est bien beau faire quelques flips et réussir à en vivre, mais une fois vos immeubles revendus, vous n’aurez plus d’actifs pour vous enrichir et devrez procéder à d’autres flips, encore et encore. Un processus accaparant.

Autre aspect à considérer dans votre réflexion : les flips demandent qu’on y investisse beaucoup de temps. Le processus d’acquisition, plus spécifiquement la recherche, l’analyse, la visite des lieux, la rédaction d’offres d’achat et la prise de possession pour ne nommer que ceux-ci, s’avèrent relativement prenant car il est à recommencer à chaque fois. Malgré ceci, calculez votre taux horaire lors de vos flips et vous serez en mesure de constater qu’il est souvent très élevé. Souvent bien plus que celui de votre emploi du temps normal.

Grande marge de profit requise

La notion de profit à l’achat est primordiale et essentielle pour réussir vos flips, ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsqu’on achète des immeubles qu’on envisage détenir à long terme. Avec une stratégie d’accumulation d’immeubles, il n’est pas essentiel de faire autant de profit à l’achat qu’en mode flips car le temps fera effet et vous donnera raison.

Attention ! Je ne suis pas en train de vous conseiller d’acheter des immeubles au prix du marché. Loin de là ! La notion de profit à l’achat demeure l’une des clés essentielles, tant en mode flips qu’en mode accumulation.

Même si vous désirez accumuler, assurez-vous toujours de réaliser un bon profit à l’achat. La rapidité de votre progression en dépendra.

Et pourquoi pas les deux?

Après toutes ces explications, je vous propose respectueusement de considérer d’y aller avec une stratégie mixte. C’est-à-dire, considérer les flips à court terme afin d’augmenter vos capitaux rapidement ainsi qu’acheter des immeubles que vous conserverez à long terme afin de vous enrichir.

Regardez la majorité des grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des immeubles.

Vous comprendrez qu’il existe d’autres avantages et désavantages reliés à ces deux stratégies mais pour les besoins de l’article, je vous ai présenté les principaux.

Réflexion : Lors de vos recherches d’immeubles, que vous soyez en mode flips ou accumulation, si une aubaine se présentait vous permettant de « flipper » et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit, la laisseriez-vous filer ?

Moi, non !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Yvan

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