Cela est tout-à-fait envisageable pour un investisseur. Plusieurs personnes débutant dans ce domaine croiront, à tort, qu’aucun propriétaire voudra vendre sous la valeur marchande. Détrompez-vous! Il est fréquent de voir des vendeurs motivés qui accepteront de vendre leurs immeubles à un prix inférieur au marché.

Pour trouver des aubaines immobilières, vous devez aller à la recherche des vendeurs motivés ! Plus vous en trouverez, et plus vous aurez d’occasions de dénicher d’excellents rabais.

Mais pour quelles raisons un propriétaire serait-il motivé ?
En voici quelques exemples:

• Il n’arrive plus à rencontrer ses obligations financières relativement à ses paiements hypothécaires. En d’autres termes, il n’est plus capable de rembourser l’institution financière qui lui a accordé le prêt et perdra éventuellement son immeuble.
• Il est accablé par la maladie.
• Il vient d’hériter d’un immeuble dont il ne veut pas ou ne peut pas s’occuper.
• Il est arrivé à l’âge de la retraite.
• Il souffre d’une « écoeurentite aïgue immobilière ».

Comme vous pouvez le constater, plusieurs raisons peuvent faire en sorte qu’un vendeur acceptera de vendre à rabais.

Mais comment faire pour trouver des aubaines immobilières ? Elles ne viendront pas à vous par miracle… du moins, pas au début!

La recherche

La seule et unique façon de les trouver est de chercher, chercher et encore chercher. Les aubaines immobilières se présentent à ceux qui cherchent régulièrement. Simple comme principe, mais pas facile de demeurer constant, surtout après quelques mois sans succès. Vous aurez besoin de persévérance et de détermination pour ne pas vous découragez.

Rappelez-vous qu’en immobilier, on ne joue pas avec des centaines de dollars, mais bel et bien avec des dizaines de milliers de dollars. Alors, gardez toujours à l’esprit, lors de vos actions, que lorsque vous aurez enfin trouver une aubaine, vous viendrez de créer une équité instantanée non négligeable, qui pourrait même dans certains cas, dépasser vos revenus annuels.

Finalement, les vendeurs motivés sont fréquents sur le marché mais se présentent seulement aux acheteurs réellement déterminés et motivés à les trouver!

Bonnes recherches et bons investissements à tous et à toutes.

Yvan Cournoyer, ing.
Président directeur général

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Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits, certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent? Une entreprise est un tout: son fondateur, de bons achats, des employés consciencieux, une philosophie d’entreprise bien établie, des conditions de travail avantageuses, etc.

Si on fait un parallèle entre l’immobilier et le commerce en général, il est facile de constater que toutes les entreprises performantes se sont dotées d’une équipe de rêve. Mais qu’est-ce qu’une équipe de rêve?

En premier lieu, l’investisseur immobilier devra montrer un certain leadership, et la composition de son équipe de travail sera une étape cruciale. Il lui faudra ensuite évaluer les talents et les forces des personnes dont il voudra s’entourer. La compétence, la passion, l’optimisme et l’ouverture d’esprit devraient être les critères primordiaux dans la sélection de ses collaborateurs lors du recrutement immobilier. Qu’ils soient employés, associés, sous-contractants ou fournisseurs de services, tous sans exception devront manifester ces qualités.

Pourquoi ne pas préparer une description des tâches, des qualités nécessaires et des compétences recherchées pour chacun des membres de cette équipe? Vous me direz: «C’est trop de travail!» Laissez-moi vous dire par expérience que mal s’entourer entraînera encore plus de travail, car les erreurs se multiplieront et, généralement, il vous faudra de toute façon remplacer les collaborateurs inefficaces.

Quelles sont les personnes que vous devrez engager?

Partons du principe que ce ne sont pas les professions ni les métiers qui changent les choses, mais bien les individus. On en trouve des compétents et des passionnés tout aussi bien que des sous-qualifiés et des indifférents. Malheureusement, il y a des gens qui ne sont pas à leur place dans certains métiers et professions.

Voici une liste des membres qui devraient composer votre équipe:

• Notaire
• Courtier immobilier
• Inspecteur en bâtiment
• Banquier
• Courtier hypothécaire
• Courtier en assurance de dommages
• Évaluateur agréé
• Arpenteur-géomètre
• Gestionnaire immobilier
• Avocat spécialisé en droit immobilier
• Ouvriers d’entretien
• Concierge
• Maître électricien
• Plombier
• Secrétaire
• Comptable fiscaliste

Pourquoi pas un consultant, un coach ou un mentor?

Dans tous ces cas, vous aurez à analyser leurs compétences, leurs aptitudes, leur attitude et leur motivation dans leur spécialité. Vous devrez chercher la complémentarité et non la similitude avec vous.

Il vous faudra leur transmettre la mission de votre équipe, vos exigences, vos attentes et les résultats escomptés. Vous aurez aussi la tâche de créer et de maintenir une synergie. Bref, toute entreprise a besoin d’un leader et, dans le cas de l’immobilier, le leader devra incontestablement être vous.

Je vous rappelle qu’il n’y a aucune différence entre diriger une entreprise d’investissement immobilier et conduire n’importe quel autre type d’établissement. Souvenez-vous qu’à partir du moment où vous êtes propriétaire d’un immeuble en location vous êtes dans les affaires et qu’il n’y a qu’une seule façon de faire des affaires: considérer votre immeuble comme un commerce et en assurer une bonne administration.

Votre équipe de rêve fera partie de votre entreprise à succès.

Bonne gestion!

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Il y a plusieurs investisseurs de l’immobilier qui croient à tort qu’il n’est pas possible de convertir un immeuble locatif en condos si des locataires habitent cet immeuble. Mais ne passez pas à côté de belles opportunités comme celles-là en pensant que vous ne pouvez franchir le pas si des ‘clients’ louent présentement vos appartements.

Il est pourtant permis de franchir cette étape même si des locataires s’y trouvent au moment de la conversion. Ces derniers auront toutefois droit, à vie, à la jouissance des lieux tant et aussi longtemps qu’ils rencontreront leurs obligations en tant que locataires. Ils auront les mêmes droits et obligations envers le propriétaire qu’ils avaient avant que l’immeuble soit converti.

Si vous envisagez de convertir un immeuble locatif en condos dans de telles conditions, vous devrez alors attendre que les locataires quittent leur logement afin de pouvoir vendre vos unités à des propriétaires occupants, ce qui risque de prendre un certain temps car vos locataires ne quitteront pas les lieux tous en même temps.

Mais une autre option s’offre toutefois à vous : vendre vos unités à des propriétaires investisseurs qui loueront leur unité respective au locataire déjà en place. On parlera alors d’unité de condo locatif.

De plus, gardez à l’esprit que vous devrez obtenir l’autorisation du Tribunal Administratif du Logement pour procéder à la conversion de vos immeubles en condos. Par conséquent, vous devrez préalablement obtenir, par écrit, le règlement municipal autorisant la conversion.

Avant de convertir un immeuble locatif en condos, il est primordial de vous assurer que la ville où se trouve votre bâtiment autorise la conversion, sinon, vous pourriez vous retrouver avec un immeuble que vous devrez opérer comme un immeuble à revenus locatifs.

Vous pourrez alors dire adieu aux profits mirobolants que vous pensiez réaliser en convertissant votre immeuble!

Yvan Cournoyer,
Président

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Voir la boutique

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Il est relativement facile d’être investisseur sans être un courtier immobilier. Cette décision fera économiser beaucoup d’argent, de temps et d’énergie à plusieurs personnes qui désirent atteindre l’indépendance financière grâce à l’immobilier.

Consacrez le même temps à titre d’investisseur que vous consacreriez comme courtier et je vous garantis que vous ferez beaucoup plus d’argent. Pour nous en convaincre, nous n’avons qu’à regarder ceux et celles qui ont fait leur cours de courtier immobilier et qui après quelques mois ont décidé de suivre le cours de coaching et mentorat du CIIQ.

Certaines personnes pensent que si elles veulent faire de l’argent en immobilier, elles doivent suivre un cours de courtier immobilier. Bien sûr, certains courtiers font beaucoup d’argent à titre d’intermédiaire lors d’une transaction. La plupart des courtiers vivent bien mais peu d’entre eux font fortune grâce à leurs commissions.

Être investisseur sans être un courtier immobilier, vous donnera plus de temps dans la recherche d’une aubaine pour vous plutôt que pour votre clientèle. Les courtiers font des recherches auprès de leur entourage ainsi que du porte-à-porte pour trouver des aubaines immobilières. Alors pourquoi feriez-vous un cours de courtier pour inscrire des immeubles à bon prix et toucher une commission plutôt que d’acheter ces immeubles à bon prix comme investisseur et encaisser tout le profit plutôt que simplement la commission?

Même si je vous encourage d’effectuer le métier d’investisseur sans être un courtier immobilier, n’allez pas croire que je dénigre ceux-ci, loin de là car je possède moi-même un certificat de courtier. Par contre, c’est comme investisseur que je me dirige vers l’indépendance financière et non comme courtier immobilier.

Finalement, rappelez-vous qu’il n’est pas plus facile de trouver des aubaines comme courtier qu’il ne l’est comme investisseur!

Bons investissements à tous et à toutes et au plaisir de vous retrouvez bientôt lors de notre coaching et mentorat.

Yvan Cournoyer,
Président

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La période des fêtes étant terminée, il est temps maintenant de revenir dans l’action, si ce n’est pas déjà fait. Mais comment? De la même façon que les autres années, avec la même recette? Si vous ne faites pas les choses différemment en 2016, vous aurez les mêmes résultats qu’en 2015.

Durant les fêtes, je discutais avec l’un de nos membres et ce dernier m’avouait qu’il n’arrive pas à démarrer concrètement en immobilier.

Immédiatement, je lui pose la question suivante :

As-tu fait un plan?

Il me répond spontanément, sans aucune hésitation :

Bien sûr que oui Yvan! Je veux faire trois flips cette année et acheter un six logements.

« D’accord. Mais est-ce vraiment un plan ou plutôt un objectif?

Personnellement, je dirais un objectif.

C’est là que les gens font erreur! Ils confondent plan et objectifs. Ils pensent avoir un plan, mais en réalité, ils ne font que se fixer des objectifs. On avance à rien avec seulement des objectifs.

Évidemment, il est essentiel pour la vision de se fixer des objectifs, j’en conviens, mais pour concrétiser et matérialiser cette vision, il est primordial d’avoir un plan, surtout, il vous faut un plan d’action. Un plan d’action qui vous permettra d’atteindre vos objectifs. Vous saisissez bien la nuance?

Voici donc quelques questions que vous devriez vous poser afin d’établir votre plan d’action, s’il n’est pas déjà élaboré. Au pire, ceci aidera à le raffiner et le remettre à jour, car un plan est fait pour être modifié régulièrement.

• Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à l’immobilier en général? Cinq, dix, vingt, cinquante?
• Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à la recherche d’aubaines? Aimez-vous faire de la recherche? Sinon, vous devrez trouver quelqu’un dans votre équipe qui aimera faire cette tâche capitale.
• Combien d’offres d’achat par mois désirez-vous rédiger?
• Combien de visites extérieures désirez-vous faire?
• Combien de visites des lieux par mois voulez-vous effectuer?
• Comment se porte votre crédit? Avez-vous un bon bilan? Vous devrez peut-être vous associer pour contrer ces lacunes, le cas échéant.
• Quel genre d’immeubles désirez-vous acquérir?
• Quel est votre âge? Avez-vous encore plusieurs années devant vous pour atteindre vos objectifs? La retraite est-elle éminente?
• De combien de liquidités disposez-vous?
• Quel est votre type de personnalité? Prudent? Téméraire?
• Combien d’heures par mois voulez-vous consacrer à bâtir votre réseau de contacts?
• Quel est votre niveau de connaissances? Devez-vous suivre davantage de formations?
• Désirez-vous investir seul ou en couple, à deux ou plusieurs associés?
• Etc.

Toutes les réponses à ces questions vous aideront à construire un plan d’action en fonction de votre situation actuelle. Si vous êtes médecin et travaillez 70 heures par semaine et disposez de 500 000 $ en banque, vous n’aurez définitivement pas le même plan d’action que si vous êtes sans emploi, avec 20 000 $ à investir et un dossier de crédit médiocre! On s’entend là-dessus?

C’est bien beau vouloir faire plusieurs flips par année et acheter tant de logements, mais que ferez-vous demain comme actions pour y parvenir?

• Quels seront vos sept objectifs quotidiens qui vous permettront d’atteindre votre objectif hebdomadaire?
• Quels seront vos quatre objectifs hebdomadaires qui vous permettront d’atteindre votre objectif mensuel?
• Et vos douze objectifs mensuels eux, sont-ils bien définis en fonction de votre objectif annuel?
• Avez-vous un objectif annuel?

Voici la question simple que je pose souvent lors d’accompagnements afin d’introduire ce dont je viens tout juste de traiter :

Avez-vous atteint votre objectif immobilier hier?

La réponse est souvent :

Euuh…non…je n’avais pas d’objectif immobilier hier.

Et celui de demain est-il défini?

La réponse est la plupart du temps :

Non

L’important en matière d’atteinte d’objectifs est de subdiviser votre objectif annuel jusqu’à obtenir des objectifs quotidiens. Si pour une raison ou une autre, vous ne réalisez pas votre objectif annuel, vous aurez tout de même passé à l’action et aurez réalisé une grande quantité de petits et moyens objectifs. Votre confiance en vous sera ainsi augmentée, vous aurez de quoi être fier de vous et ne serez peut-être pas très loin de réaliser votre objectif annuel moyennant quelques actions supplémentaires. Comme dit le proverbe, mieux vaut tard que jamais.

Vous commencez à saisir pourquoi certains n’avancent pas malgré un objectif ultra défini dans cinq ans! Il ne passe pas à l’action pour atteindre leur objectif ou encore, ne font pas les bonnes actions qui «rapportent» vraiment.

En lien avec la subdivision de vos objectifs, voici une métaphore que Jean-Pierre Du Sault, l’un de nos accompagnateurs certifiés, m’a partagé il y a quelque temps :

Vous ne penseriez pas avaler d’un seul coup un salami, mais coupez-le en tranche et vous y arriverez!

Je trouve que cette métaphore résume bien ma pensée et je vous laisse sur une citation de mon cru.

On ne devient pas investisseur immobilier uniquement par les lectures que l’on fait et les formations que l’on suit. On le devient grâce aux actions concrètes que l’on pose.

Bon succès à tous et à toutes en 2016.

Votre coach, Yvan

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À la suite de l’article que j’ai écrit en début d’année relativement à l’élaboration d’un plan d’action, j’ai reçu de nombreuses questions et énormément de commentaires. Je vous en remercie. Entre autres, un lecteur m’a contacté pour savoir s’il devrait faire cavalier seul ou encore se joindre à quelqu’un afin d’investir. Ceci a donné lieu à une belle discussion que je partage avec vous.

Voici donc quelques pistes de réflexion qui pourraient aussi vous être utiles.

Mais avant de détailler différentes possibilités qui s’offrent à vous, parcourons une liste non exhaustive des aspects à considérer dans votre analyse et qui vous aideront à déterminer ce qui semble le mieux pour vous actuellement.

• L’argent dont vous disposez. Êtes-vous à sec ou votre compte en banque est très bien garni?
• Le nombre d’heures dont vous disposez. Travaillez-vous 70 heures semaines ou plutôt à temps partiel?
• Le type de projets que vous désirez réaliser. Vous désirez acheter dans votre carrière un triplex ou encore posséder 300 logements?
• Votre crédit vous permet-il ou non de financer l’achat de vos immeubles?
• L’inventaire du secteur où vous demeurez. Qu’y a-t-il comme types d’immeubles à 30 minutes de votre domicile?
• Êtes-vous du type « initiateur » ou « finisseur »?
• Vos aptitudes, vos forces et les choses à améliorer.
• Votre caractère, votre personnalité. Êtes-vous du type fonceur ou plutôt conservateur?

En somme, tout ceci influencera considérablement votre prise de décision pour l’achat de vos prochains immeubles. La vie étant évolutive, il est fort probable que ce qui vous convient présentement ne sera plus de mise dans quelques années, voire quelques mois. Une révision régulière s’impose.

Allons-y maintenant avec quelques avantages et désavantages de chacune des options afin de vous aider à y voir plus clair.

Investir en solo

Débutons l’analyse avec la façon d’investir qui s’avère la plus simple du point de vue décisionnel. En effet, si vous faites cavalier seul, vous sauverez beaucoup de temps en échange d’informations, en réunions et comptes-rendus de toute sorte. Nul besoin d’avoir l’accord de tous ou la majorité des associés! Vous prendrez les décisions et n’aurez aucun compte à rendre. Ça sera merveilleux de ce point de vue!

Toutefois, vous devrez avoir du temps à investir, du moins au début de votre carrière, car vous devrez tout faire vous-même. Avec le temps, vous devrez donc développer votre équipe de rêve afin de vous libérer de certaines tâches et ainsi, faire croître plus rapidement votre entreprise immobilière.

Étant seul, vous devrez également avoir la capacité de financer vos acquisitions et d’injecter les mises de fond requises. À moins, bien sûr, d’utiliser certaines techniques de financement créatif. Votre crédit laisse à désirer? Vous devrez donc vous tourner vers des associés, des prête-noms ou encore obtenir l’endossement de gens qui vous feront confiance en cautionnement les prêts.

De plus, vous devrez être un généraliste, car vous aurez à voir à tous les aspects qui touchent l’investissement actif. Je pense entre autres à la recherche d’immeubles, l’analyse de rentabilité, le financement, la gestion de vos immeubles, l’administration pour ne nommer que ceux-ci.

En d’autres termes, si vous investissez seul et désirez tout faire seul, votre progression en sera de beaucoup ralentie. D’un autre côté, vous toucherez 100 % des profits, mais assumerez également 100 % des risques.

Bonne réflexion.

Investir en couple

Faire de l’immobilier avec l’être cher est le rêve de plusieurs personnes que je croise, surtout lors des formations sur les flips. J’ai vu plusieurs couples procéder ainsi et plusieurs parmi eux ont très bien réussi alors que certains ont décidé de rester des amoureux mais de ne plus faire des affaires ensemble.

Ginette Méroz, avocate en droit immobilier et co-auteure du best-seller Le couple millionnaire de l’immobilier, prétend qu’afin de s’assurer d’une certaine réussite dans le domaine immobilier, «il est très préférable que les deux partenaires soient vraiment amoureux l’un de l’autre, qu’ils partagent des ambitions et des intérêts similaires dans l’investissement immobilier puisque des effets multiples, tant négatifs que positifs, les attendent au détour ».

Vivre sous le même toit, partager les mêmes rêves et vivre de l’immobilier est un investissement non seulement financier pour un couple, car les individus devront également investir efforts, attentions, temps, émotions et énergies et risquer ainsi de voir leurs aspects d’affaires s’entremêler dans leur gestion de sentiments amoureux. Évidemment, arriver à bon port n’est pas si simple, à tout le moins pour la première expérience.

Investir avec un(e) ami(e)

Tout comme c’est le cas avec l’investissement en couple, le fait d’investir avec un ou une amie requiert que vous soyez compatible en affaires. Vous êtes peut-être compatible en amitié ou en amour, mais qu’en est-il lorsque l’argent entre en ligne de compte? Souvent les individus changent du tout au tout. Leurs belles valeurs qu’ils démontraient auparavant prennent le bord comme ont dit.

Investir à deux ou en groupe comme nous verrons plus bas signifie que vous devrez mettre de l’eau dans votre vin. Êtes-vous du type flexible ou plutôt rigide? Il est certain que si vous désirez tout contrôler, l’association avec une personne risque d’être plus ardue.

Un avantage majeur de l’investissement à deux est sans contredit la synergie créée, quand tout va bien évidemment, car lorsque la pagaille est prise, il vaut souvent mieux être seul que mal accompagné. Investir à deux dans l’harmonie fera en sorte que vous vous motiverez l’un l’autre, réduirez les risques, augmenterez les apports financiers et le temps investi. Vous pourrez ainsi faire plus de projets mais devrez aussi partager les profits.

Réflexion à avoir si vous avez de la difficulté à démarrer votre entreprise immobilière? Vaut-il mieux toucher 50 % d’un profit ou 100 % de rien? À vous de répondre.

Tout comme c’est le cas avec l’investissement en groupe, investir à deux nécessitera que vous vous dotiez d’une bonne convention entre actionnaires ou encore une bonne convention de copropriétaires, selon si vous achetez vos immeubles via une société ou en vos noms personnels. À cet effet, des rencontres avec vos juristes devront avoir lieu afin d’ajuster le tir au fur et à mesure que vous avancerez dans votre projet immobilier. Pour plus de détails concernant les achats en vos noms personnels ou via une société, vous pouvez vous référer à cet article.

Investir en groupe

L’investissement en groupe peut s’avérer forts intéressant à plusieurs égards, mais peut aussi être catastrophique si l’opération est mal menée. Afin de réduire les risques de bise-bille dans le groupe, je vous conseille de faire rédiger par un juriste compétent une convention entre actionnaires ou entre copropriétaires. Ceci permettra d’avoir en main un document de référence prévoyant à l’avance les solutions à divers problèmes que vous pourriez rencontrer en cours de route. Croyez-en ma parole, il est mieux de prévoir les solutions lorsque tout va bien que de commencer à s’obstiner lorsque tout va mal.

Dans cette convention, il sera entre autres question des aspects suivants :

• Qui injectera l’argent afin que le projet se réalise?
• Quel taux d’intérêt sera versé à ceux qui injecteront des capitaux?
• Comment se fera le partage des profits?
• Advenant des pertes, qui les assumera et dans quelles proportions?
• Quelle sera la description de tâches?
• Quels seront les outils de communication et d’échange d’informations?
• Qu’arrivera-t-il au décès d’un associé?
• Si quelqu’un désirait vendre ces parts, comment cela devra-t-il se faire?
• Qui détiendra les actions votantes et non votantes?
• Qui sera le comptable assigné?

Comme vous pouvez le constater, investir en groupe s’avère quelque chose de beaucoup plus lourd en terme de gestion et de prise de décision. Ce n’est pas fait pour tous. Il y a beaucoup d’aspects à considérer et c’est pourquoi je vous conseille de bien choisir les gens qui feront partie de l’aventure. Ne prenez pas les premiers venus et assurez-vous d’être complémentaires.

Conclusion

Dites-vous que tout n’est pas noir, ni blanc. Il est fort possible que durant votre carrière d’investisseur, vous procéderez à l’acquisition d’immeubles seul, alors que d’autres achats se feront avec des associés qui risquent de ne pas être nécessairement toujours les mêmes selon le type de projets. Laisserez-vous passer une super aubaine à cause que votre associé actuel n’est pas intéressé ou n’y voit aucun potentiel? Un immeuble qui vous semble fort intéressant ne l’est peut-être par pour une autre personne. Demeurez toujours ouvert à de nouvelles associations possibles. Du moins, je vous y invite.

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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En manque de motivation pour vos projets immobiliers? Vous retrouverez sans doute l’étincelle avec une vidéo très motivante tirée d’un congrès à Montréal avec le maître de l’immobilier, Jacques Lépine.

Pour vivre de l’immobilier ça prends des gens passionnés et visionnaires. Croire que le placement immobilier est passif, est la première erreur, selon M. Lépine. Être un bon propriétaire c’est avoir un bon sens de la gestion, avoir des habiletés en communication et en négociation. Être un bon propriétaire c’est aussi reconnaître que les locataires sont vos clients car après tout c’est grâce à eux si vous arrivez à payer votre hypothèque.

L’immobilier est une roue sans fin, comme l’explique M. Lépine. D’année en année, les immeubles ne cessent de prendre de la valeur. Pendant ce temps, votre hypothèque descend et l’effet de levier commence…à vous de voir à mettre en place les stratégies de base expliquées dans la vidéo ci-bas. L’autofinancement est une méthode fort simple!

Peu importe le type de financement pour lequel vous opterez, dans tous les cas il est essentiel d’oser demander. Et lorsque vous aurez franchi ce pas, il vous faudra alors apprendre à recevoir des refus et poursuivre vos buts en continuant d’oser demander!

Un autre point dont il est question dans cette vidéo est l’importance de choisir ses locataires. Puisque c’est dans VOTRE immeuble que ces gens y vivront pour un minimum de 12 mois, il est primordial de prendre le temps nécessaire pour effectuer une petite enquête de pré-location, question de savoir un peu à qui vous avez affaire.

Finalement, ne vous laissez pas influencer par les commentaires de certaines personnes qui ne croient pas en vos projets. Restez optimiste et entourez-vous de gens qui partage vos passions et qui ont réussi dans la vie, cela affectera positivement les résultats de vos projets!

Voici Jacques Lépine dans un congrès de l’immobilier à Montréal.

Bon visionnement!

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En tant que prêteur privé ou courtier hypothécaire, lorsqu’un client me fait une demande de prêt hypothécaire, je ne peux m’empêcher d’aborder le sujet du crédit avec lui.

Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un très bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit, et non pas l’ensemble de leur crédit en général. Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote.

C’est beaucoup plus complexe. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5 C du crédit.

1. CRÉDIT (cote de crédit)

2. COLLATÉRALE (la garantie)

3. CAPACITÉ (les revenus)

4. CAPITAL (la mise de fonds)

5. CARACTÈRE (stabilité)

Bien que les 5 critères doivent être satisfait pour avoir une approbation de votre banquier, le premier critère, le « crédit », est le plus important. Sans lui, il vous sera impossible d’avoir un prêt avec un prêteur conventionnel. Si vous êtes dans cette situation, votre seule porte de sortie est de vous tourner vers un prêteur privé.

Pour ce dernier, le facteur le plus important est la « collatérale » (la garantie). Avec ce type de prêteur, vous n’avez pas nécessairement à satisfaire les 4 autres critères.

À QUOI SERT LA COTE DE CRÉDIT ?

Les prêteurs utilisent la cote de crédit pour évaluer le niveau de risque d’un client. Les sociétés de télécommunications, les assureurs, les propriétaires d’immeubles et les agences gouvernementales ont aussi recours à la cote de crédit pour évaluer le niveau de risque. Plus votre cote est basse (650 et moins), plus vous représentez un risque élevé. Plus votre cote est élevée, disons 720 et plus, plus le prêteur sera favorable à vous accorder un prêt hypothécaire.

COMMENT FONCTIONNE UN DOSSIER DE CRÉDIT ?

Bien que chaque institution financière utilise sa propre variation du processus pour déterminer la solvabilité, la plupart des prêteurs accordent la plus grande importance au dossier de crédit. Comme votre historique de crédit peut influencer votre capacité à obtenir un prêt, ouvrir des comptes bancaires et avoir des taux d’intérêt raisonnables pour votre carte de crédit, il est important de bien le comprendre.

Votre dossier de crédit est mis à jour très souvent. Certaines études ont démontré que 20 % des dossiers comportent des erreurs. Or, c’est avec votre dossier de crédit qu’un prêteur va vous accorder un prêt ou une hypothèque et déterminer le taux d’intérêt qu’il vous accordera en fonction du risque futur que vous représentez pour eux. Plus votre dossier comportera d’éléments positifs, plus les agences de crédit Équifax ou Trans-Union vous accorderont une cote de crédit favorable et moins vous paierez cher pour emprunter.

QUELQUES PENSÉES POPULAIRES SUR LES DOSSIERS DE CRÉDIT.

La cote de crédit et un bon dossier de crédit, c’est la même chose.

FAUX : Le pointage de crédit est la note que les agences de crédit attribuent à votre santé financière. Comprise entre 300 et 1 000, plus le chiffre est élevé, plus vous êtes un bon élève. Par contre, votre cote de crédit peut être basée seulement sur une ligne de crédit active et utilisée depuis peu de temps. Un bon dossier de crédit, quant à lui, représente l’évaluation que font les prêteurs de vos antécédents de crédit sur plusieurs années et plusieurs lignes de crédit. Une lettre apparaît devant la cote, qui illustre le type de crédit contracté, soit : O (marge de crédit), L (crédit à tempérament), R (crédit renouvelable), etc.

Payer tous ses comptes et prêts à temps, garantit une cote de crédit élevée.

FAUX : Cette bonne habitude compte pour environ 30 % de votre cote de crédit.

La fermeture de comptes de cartes de crédit favorise un bon profil de crédit.

FAUX : Passer les ciseaux dans une carte diminue votre crédit disponible, limite l’historique de crédit associé à ce compte et peut éventuellement nuire à votre pointage. De plus, la fermeture d’un compte de carte de crédit n’efface pas l’historique de paiement associé à cette carte.

Si la banque m’offre une augmentation de limite de crédit, je devrais accepter.

VRAI : De cette façon votre taux d’utilisation sera plus bas.

Une personne qui a beaucoup de dettes a forcément un mauvais dossier.

FAUX : Avoir plusieurs dettes (compte de crédit) ne nuit pas à votre dossier de crédit. Par contre cela pourrait influencer vos ratios d’endettements.

Payer une dette l’efface de notre dossier de crédit.

FAUX : Elle est inscrite à votre dossier pendant 6 à 7 ans. Vous ne pouvez pas faire de changement, surtout pour les retards ou les défauts de paiements.

Une faillite détruit votre dossier de crédit à vie.

FAUX : On vous assignera une cote R9, la pire, (la R1 est la meilleure). Elle sera inscrite à votre dossier de crédit pendant 7 ans si c’est une première faillite, et de 14 ans si c’est une seconde faillite.

Plusieurs personnes parviennent à rebâtir leur crédit dès la première année suivant la libération de faillite. De bonnes habitudes de crédit rehausseront rapidement votre cote. Vous pourrez emprunter 2 ans après votre libération de faillite si vous avez réussi à refaire votre crédit avec un minimum de 2 lignes de crédit rotatif d’une limite de 2 000 $ chacune (cartes de crédit, marge de crédits, etc.).  Notez qu’il est préférable de faire vos nouvelles demandes de prêt avec les institutions financières qui n’ont pas perdu d’argent avec vous.

S’il y avait un ou des immeubles remis à la banque suite à votre faillite, certaines banques, même si elles non jamais perdu d’argent avec vous, ne pourront vous autoriser un prêt que 5 ans après votre libération.

Faire beaucoup de demandes de crédit influence ma cote de crédit à la baisse.

VRAI : Même si une ou plusieurs de ces demandes sont acceptées, évitez de magasiner vos prêts et hypothèques chez un trop grand nombre de prêteurs et laissez tomber l’offre de carte de crédit d’un détaillant, même si elle s’accompagne d’un rabais de 10 % sur votre prochain achat. Limitez à 2 le nombre de cartes de crédit dans votre portefeuille.

Améliorer mes habitudes de crédit augmente ma cote de crédit.

VRAI : Si vous passez de de payeur indiscipliné à payeur modèle, votre cote va certainement remonter.

ET VOUS, COMMENT SE PORTE VOTRE COTE DE CRÉDIT ?

André Marcoux est un des coachs spécialistes au Programme ELITE de formation en investissement immobilier. (anciennement Coaching & Mentorat)

Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

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Que diriez-vous d’acquérir un immeuble et de voir votre bilan financier s’améliorer de façon marquée? De voir votre valeur nette augmenter de plusieurs dizaines de milliers de dollars, voire d’une centaine. Imaginez si vous pouviez vous enrichir instantanément grâce à l’achat de votre prochain immeuble!

Ça semble être du rêve pour certains, mais pourtant, c’est bel et bien ce qui se produit lorsqu’on achète un immeuble qui se veut être une aubaine.

Tout d’abord, précisions ce qu’est la notion de profit à l’achat et d’enrichissement instantané.

Supposons que vous mettiez la main sur un immeuble à revenus valant sur le marché 1 000 000$ et que pour diverses raisons, vous réussissiez à le payer 900 000$. Vous venez alors de réaliser un profit à l’achat, un enrichissement immédiat de 100 000$. Intéressant n’est-ce pas? Lors de votre prochaine demande de financement, votre banquier pourrait être jaloux de voir votre valeur nette augmentée aussi rapidement.

Bien qu’il soit des plus intéressants en mode accumulation de réaliser son profit à l’achat, il est toutefois impératif en mode « flip rénos » de payer sous la valeur marchande pour être en mesure de couvrir les frais reliés à l’acquisition, à la détention, aux travaux requis et aux frais de vente. Ce profit à l’achat vous permettra de revendre rapidement sous la valeur marchande et d’encaisser un profit raisonnable.

Vous risquez fort de « flopper » la transaction si votre profit à l’achat n’est pas de l’ordre de 25% sous la valeur marchande.

2Progressez plus rapidement

Voici une autre excellente raison de chercher à acheter des immeubles sous leur valeur. En effet, plus vous réaliserez de profits à l’achat plus rapide sera votre progression par la suite, car vous serez en mesure d’utiliser vos immeubles comme leviers financiers.

Pour mieux comprendre cette notion de levier, allons-y d’un exemple.

Toujours avec l’hypothèse que vous payez un immeuble 900 000$ alors qu’il en vaut 1 000 000$, vous obtiendrez lors de l’achat, à quelques exceptions près, un financement bancaire basé sur le plus bas entre le prix payé et la valeur de l’immeuble, soit un financement basé sur 900 000$ dans notre exemple.

Toutefois, si vous retournez voir votre banquier une année plus tard, par exemple, et demandez à refinancer votre immeuble, le financement accordé devrait être basé sur la valeur d’un million et non sur 900 000$ comme payé initialement. Vous pourrez alors récupérer une partie, voire dans certains cas la totalité des sommes investies, ce qui devrait servir à acheter d’autres immeubles. Comme on dit : « La roue sera partie ».

3Obtenez une meilleure rentabilité

Si vous réussissez à réduire votre déboursé total lors de l’acquisition d’un immeuble, vous verrez par le fait même votre rendement augmenter.

Allons-y d’un autre exemple illustrant deux situations extrêmes pour mieux saisir ce concept.

Posons l’hypothèse que vous achetiez comptant un immeuble de 6 logements au prix de 600 000$ incluant les frais d’acquisition. J’entends déjà plusieurs personnes penser que cette situation n’est pas à la portée de toutes les bourses, j’en conviens! Toutefois, gardez simplement à l’esprit le concept à des fins de compréhension.

Poursuivons l’exemple.

Votre 6 logements dont le chauffage est payé par les locataires générera des revenus de 54 000$ (6 logements X 750$ par mois X 12 mois) et aura comme dépenses d’opération un montant d’environ 18 900$, soit 35% des revenus bruts. Le revenu net d’opération sera alors de 35 100$ (54 000$ – 18 900$).

Ayant payé 600 000$ comptant un immeuble générant un revenu net d’opération de 35 100$ et n’ayant pas de paiements hypothécaires à effectuer, il vous restera alors 35 100$ dans vos poches à la fin de l’année, avant impôts. Dans ce cas, on considérera que le revenu net d’opération équivaudra au surplus de trésorerie ou si vous préférez le « cashflow ».

Le rendement immédiat sur votre déboursé sera alors de 5,85%, soit (35 100$ / 600 000$) X 100 et celui sur la capitalisation du prêt sera de 0% puisque l’immeuble ne sera pas grevé d’hypothèque et qu’aucun capital ne sera remboursé. Vous obtiendrez donc un rendement combiné de seulement 5,85%. Pas très excitant en immobilier.

Allons-y maintenant avec l’autre extrême, soit l’achat sans comptant qui évidemment, fera en sorte d’avoir un prêt de 600 000$ lié à l’immeuble, et par conséquent, des paiements hypothécaires à effectuer. Les paiements pour rembourser le prêt amorti sur 25 ans à un taux d’intérêt de 3% et des paiements mensuels seront de 34 068$ annuellement, soit 2 839$ par mois X 12 mois.

Le surplus de trésorerie annuel sera alors réduit de 35 100$ à 1 032$ (35 100$ – 34 068$). Un dur coup vous croyez?

Malgré cette diminution drastique du « cashflow », votre rendement sera infini puisque vous n’aurez pas injecté de liquidités pour acheter votre immeuble.

En somme, vous comprenez mieux avec ces extrêmes, la relation entre le rendement obtenu et le comptant investi. Moins vous injectez d’argent de vos poches pour acquérir un immeuble, meilleur sera votre rendement.  Plus vous en injectez, plus votre rendement sera faible.

Vous auriez alors intérêt, dans une optique, d’augmenter vos rendements, d’acheter avec le moins de comptant possible.

4Réduisez vos mises de fonds

C’est bien beau acheter avec le moins de comptant possible me direz-vous mais comment faire pour y arriver? La réponse qui se veut des plus complexes pourrait se résumer à trouver des vendeurs qui accepteront de vendre sous la valeur marchande (ou sous la valeur économique selon le type d’immeuble) et qui accepteront également de collaborer au financement.

Pour vous aider à mieux comprendre comment y parvenir, je vous invite à lire deux articles que j’ai écrits sur le sujet. Le premier : « Cette astuce vous permet de réduire votre mise de fonds » et le second : « L’immobilier et ses rendements infinis »

5Protégez-vous des baisses de valeur

Une autre raison majeure de chercher à acquérir des immeubles avec un profit à l’achat est que vous vous protégerez de possibles baisses de marché provoquées par les hausses des taux frappant actuellement le marché.

Si vous réalisez un profit instantané de 100 000$ comme mentionné en début d’article en achetant un immeuble 900 000$ alors qu’il en vaut 1 000 000$ et que la valeur de votre immeuble baisse de 100 000$ dans les prochaines années, vous serez alors en bien meilleure position que si vous aviez payé 1 000 000$. Cela va de soi! Alors, pourquoi ne pas viser à vous protéger en réalisant des profits à l’achat?

Recherchez également des immeubles à forts potentiels

Une autre option souvent envisagée est celle d’acheter des immeubles ayant de forts potentiels inexploités. La stratégie consiste alors à augmenter dans un court laps de temps les revenus et à diminuer les dépenses afin de faire augmenter le revenu net d’opération et par le fait même, créer de la valeur.

Cette technique de restructuration, soit par une gestion plus saine et/ou par des modifications apportées au bâtiment, vous permettra, entre autres, de donner rapidement de la valeur à vos immeubles et ainsi, être en mesure de refinancer afin de retrouver vos liquidités. Les investisseurs qui réussissent sont des experts pour trouver et acheter ce genre d’immeubles avec un potentiel inexploité.

La technique d’optimisation est tout aussi valable que celle du profit à l’achat. Si vous arrivez à combiner les deux techniques : le profit à l’achat et l’optimisation, vous ferez des miracles avec l’immobilier.

Ne vous fiez qu’à vous-même

Plusieurs personnes de votre entourage, des intervenants du marché voire même vos amis sur les réseaux sociaux diront que vous rêvez en couleurs, qu’il n’existe plus d’aubaines sur le marché.

Mais qui sont ces gens? Ont-ils au moins des immeubles? Sont-ils des investisseurs qui passent à l’action en effectuant des recherches, des visites des lieux, des offres d’achat ou se contentent-ils de paralyser dans l’analyse et de critiquer en restant derrière leur ordinateur à se dire que les immeubles sont trop chers?

À vous de choisir.

En terminant, ne vous leurrez pas par contre! Les aubaines ne courent pas les rues et vous devrez être à la recherche d’exceptions. Comme toute entreprise, l’immobilier n’est pas facile et vous devrez être persévérant pour mettre la main sur de tels immeubles.

Le profit à l’achat est extrêmement puissant et enrichissant, mais habituellement réservé à ceux qui cherchent et font différemment des autres.

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach,
Yvan

L’article L’ingrédient secret pour réussir en immobilier, c’est quoi? est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.