Augmenter la rentabilité d’un immeuble devrait être la préoccupation première d’un propriétaire ou d’un futur acheteur d’immeuble. Dès l’achat, M. Jacques Lépine nous conseille fortement d’augmenter ses revenus. Bien sûr, c’est effectivement le but de la majorité des travailleurs de notre société. Nous connaissons peu de gens ayant comme objectif la diminution de revenu, peu importe notre carrière!

Alors, comment augmenter ses revenus afin d’augmenter la rentabilité de son immeuble?

M. Lépine, quant à lui, rend visite à ses locataires pour leur donner l’occasion de s’exprimer sur leurs demandes ou dans d’autres cas, leur proposer d’apporter certaines améliorations. Ces échanges, entre le locataire et le propriétaire, serviront de tremplin à la modernisation du logement, moyennant une augmentation mensuelle du loyer.

Dans la majorité des cas, les locataires seront enchantés de faire « peau neuve » pour quelques dollars de plus chaque mois. En revanche, le propriétaire trouve son compte en ajoutant de la valeur à son immeuble! Ceci est le reflet parfait de la philosophie de « gagnant-gagnant » de notre fondateur du CIIQ, Jacques Lépine.

Un deuxième conseil en parallèle avec l’augmentation de ses revenus, consiste à diminuer ses dépenses. Une autre stratégie qui vous fera augmenter la rentabilité de votre immeuble!

Il est bien évident que vous n’avez aucun contrôle sur les lois de la régie du logement ou encore sur le montant inscrit sur la facture du compte de taxes municipales, néanmoins, vous avez le pouvoir d’entretenir vos immeubles de façon préventive.

Un plombier qui retape un peu de tuyauterie un lundi matin vous coûtera beaucoup moins cher qu’en urgence un samedi soir…sans compter les frais qui seront possiblement liés aux dégâts causés par ce bris!

Vous pourriez également augmenter la rentabilité de votre bâtiment en vérifiant l’efficacité de votre système de chauffage et en portant une attention particulière aux pertes d’énergie. De plus, le locataire vivra dans un milieu de vie plus confortable!

Découvrez, dans cette vidéo, comment Jacques Lépine, ce propriétaire prospère, perçoit ses locataires et découvrez-y quelques conseils judicieux!

Afin d’approfondir vos connaissances, le club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ) suggère d’excellentes formations dirigées par Monsieur Jacques Lépine et Yvan Cournoyer

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Avant de penser à cibler le marché concernant les types d’immeubles, vous devez tout d’abord prendre connaissance de toutes les possibilités qui s’offrent à vous en tant qu’investisseur immobilier. Après avoir décortiqué l’éventail de choix s’offrant à vous, demandez-vous ensuite quel type de bâtiment  vous interpelle afin de déterminer quel est le style dans lequel vous souhaitez vous spécialiser.

Il existe d’ailleurs un très grand choix quant aux types d’immeubles qu’énonce M. Lépine dans la vidéo ci-bas.

Lorsque vous serez rendu à cibler le marché en lien avec vos choix et vos intérêts, développez avec le plus de précisions possible vos objectifs. Vous souhaitez un grand nombre de petits immeubles répartis dans toute la ville? Ou bien serait-il préférable de limiter vos déplacements et privilégier un plus gros immeuble près de votre demeure ou de votre boulot?

Si vous êtes souciant de vos immeubles et de vos locataires comme l’est Jacques Lépine, vous ferez peut-être une tournée hebdomadaire de vos bâtiments, ce qui vaudrait une mure réflexion quant au temps que vous prévoyez mettre uniquement dans vos déplacements!

Cibler le marché c’est également vérifier ou étudier l’historique de votre future acquisition. Combien de propriétaires y a-t-il eu à cette adresse? A-t-elle été vendue à plusieurs reprises? Si c’est le cas, cela cache-t-il des faits importants à savoir qui pourraient influencer votre choix sur l’offre d’achat?

Mais la règle numéro un à suivre selon M. Jacques Lépine, fondateur du club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ), est l’emplacement!

Êtes-vous situé près des artères principales, des circuits de transports en commun, pharmacies, épiceries, etc? Ce conseil vous aidera grandement à cibler le marché de l’immeuble pour lequel vous avez développé un intérêt en tant qu’acheteur.

Soyez persévérant et créatif dans vos recherches. M. Lépine vous lance, dans cette vidéo, plusieurs avenues où il est possible de chercher!

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Convertir un immeuble peut s’avérer être un choix intéressant à entrevoir pour faire des gains considérables. Lors de vos recherches, prévoyez le temps nécessaire pour effectuer vos visites. Se déplacer afin de voir différents immeubles, vous donnera une meilleure perspective de ce qui se trouve sur le marché et de là, il vous sera plus facile de faire des choix sur ce que vous voulez vraiment trouver en tant qu’investisseur immobilier.

Avant de convertir un immeuble, prenez le temps de cibler le plein potentiel de votre trouvaille. La créativité est une excellente qualité dans le domaine de l’immobilier. N’ayez crainte de vous servir de votre imagination pour visualiser toutes les petites modifications que vous pourriez apporter à votre immeuble. Vous pourriez de cette façon, le rendre plus attrayant et plus rentable.

Bien souvent, des rénovations mineures peuvent apporter une évaluation plus élevée à votre bâtiment!

En voici quelques exemples:

• Rafraîchir la peinture intérieure et/ou extérieure (par exemple, les balcons)
• Nettoyer les tapis (s’il y a lieu)
• Moderniser les vieux luminaires
• Changer un robinet qui fuit
• Changer un vieux prélart par un recouvrement de plancher flottant
• Poser des thermostats digitaux
• Remplacer les portes et les fenêtres qui laissent s’échapper une source d’énergie, etc.

D’après l’expérience de notre expert, Jacques Lépine, fondateur du CIIQ, il est relativement facile de convertir un immeuble. Par exemple, un multi-logements pourrait avoir une nouvelle vocation en le transformant tout simplement en condominiums.

Si le parcours vous intéresse, faites toutes les démarches dans les règles de l’art en vous informant sur les lois liées à ce projet. Selon la régie du logement, il existe des étapes précises à suivre pour convertir un immeuble. Vous trouverez une panoplie d’informations pertinentes sur le site internet de la régie au: Régie du Logement

Dans cette vidéo, M. Lépine vous raconte brièvement le récit d’un investisseur immobilier se trouvant au bon endroit au bon moment. Découvrez l’importance d’approfondir vos connaissances vs avoir du pouvoir.

Bon visionnement!

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Démystifiez la différence entre ces deux types de dépenses avec vos spécialistes Yvan Cournoyer, vice-président et directeur général du CIIQ et Guy Demers, comptable agréé.

Vous apprendrez qu’il y a parfois des zones grises entre les dépenses courantes et les dépenses capitalisables. C’est pourquoi il faut confier cette tâche à un comptable qui se spécialise dans la fiscalité immobilière pour éviter de payer inutilement un surplus d’impôt.

Vous découvrirez également, dans cette entrevue télévisée, à quel point il est judicieux de se monter un dossier complet de toutes vos dépenses, qui servira ensuite à prouver la nature de la dépense (courante ou d’opération).

Quelques exemples de dépenses capitalisables :

Guy Demers

• Changer un balcon de bois pour un balcon de béton,
• Changer un plancher flottant pour un plancher de bois,
• Remplacer des fenêtres simples pour des fenêtres triples verres,
• Etc.

Les dépenses courantes, quant à elles, ne font que revitaliser ce qui était déjà là, avec les mêmes matériaux et les mêmes dimensions.

Lors du visionnement, M. Cournoyer et M. Demers vous donnent des pistes importantes sur les types de documents à conserver dans vos dossiers de rénovation.

Bon visionnement et bonnes rénos!

Pour voir la vidéo, cliquez sur le lien suivant:

Dépenses courantes vs dépenses capitalisables

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La reprise bancaire peut être causée par une panoplie de facteurs possibles. La société dans laquelle nous vivons, plusieurs situations d’échecs financiers peuvent subvenir. Comme dans bien des foyers québécois, les salaires ne suivent pas nécessairement l’augmentation du coût de la vie, ce qui pourrait occasionner la saisie d’une propriété.

Mais malheureusement, bien d’autres raisons peuvent être la cause d’une reprise bancaire.

En voici quelques exemples:

• Les séparations et/ou les divorces;
• Les successions, qui mènent trop souvent les familles dans la discorde;
• Des mésententes entre associés;
• Des propriétaires ayant des troubles financiers dans leurs entreprises et dont les profits ne suffisent plus à payer les hypothèques (résidence et commerce);
• Des cas de maladies qui nécessitent un arrêt de travail prolongé ou pire encore, l’impossibilité d’espérer un retour à l’emploi;
• Des pertes d’emplois, mises à pied, coupures, etc.

Dans tous ces exemples, dès que l’hypothèque accuse un retard suffisant, l’institution financière envoie un préavis d’exercice au propriétaire afin qu’il rectifie rapidement la situation, sans quoi il sera contraint de vivre sa perte en faisant face à une reprise bancaire.

Et vous, quel est votre rôle en tant qu’investisseur immobilier dans un contexte de reprise bancaire?

Dans cette vidéo, Jacques Lépine, ce grand investisseur immobilier de Montréal, vous parle avec une grande conviction des énormes possibilités de gains à faire en achetant une propriété qui fait face à une malencontreuse reprise bancaire.

Mais ce n’est pas tout! Imaginez un peu si en plus de faire des profits considérables, vous pourriez être en mesure de venir en aide à certains de ces propriétaires se trouvant dans une fâcheuse situation financière!

Et bien dans certains cas, il est possible d’intervenir avant la reprise bancaire c’est-à-dire, pendant le processus de préavis d’exercice. Certains d’entre eux accepteront de vendre pendant qu’ils sont encore propriétaires, ce qui pourrait les aider à protéger leurs crédits.

Découvrez ici, avec M. Lépine, quelques étapes à suivre dans l’achat d’une « propriété en détresse ».

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En manque de motivation pour vos projets immobiliers? Vous retrouverez sans doute l’étincelle avec une vidéo très motivante tirée d’un congrès à Montréal avec le maître de l’immobilier, Jacques Lépine.

Pour vivre de l’immobilier ça prends des gens passionnés et visionnaires. Croire que le placement immobilier est passif, est la première erreur, selon M. Lépine. Être un bon propriétaire c’est avoir un bon sens de la gestion, avoir des habiletés en communication et en négociation. Être un bon propriétaire c’est aussi reconnaître que les locataires sont vos clients car après tout c’est grâce à eux si vous arrivez à payer votre hypothèque.

L’immobilier est une roue sans fin, comme l’explique M. Lépine. D’année en année, les immeubles ne cessent de prendre de la valeur. Pendant ce temps, votre hypothèque descend et l’effet de levier commence…à vous de voir à mettre en place les stratégies de base expliquées dans la vidéo ci-bas. L’autofinancement est une méthode fort simple!

Peu importe le type de financement pour lequel vous opterez, dans tous les cas il est essentiel d’oser demander. Et lorsque vous aurez franchi ce pas, il vous faudra alors apprendre à recevoir des refus et poursuivre vos buts en continuant d’oser demander!

Un autre point dont il est question dans cette vidéo est l’importance de choisir ses locataires. Puisque c’est dans VOTRE immeuble que ces gens y vivront pour un minimum de 12 mois, il est primordial de prendre le temps nécessaire pour effectuer une petite enquête de pré-location, question de savoir un peu à qui vous avez affaire.

Finalement, ne vous laissez pas influencer par les commentaires de certaines personnes qui ne croient pas en vos projets. Restez optimiste et entourez-vous de gens qui partage vos passions et qui ont réussi dans la vie, cela affectera positivement les résultats de vos projets!

Voici Jacques Lépine dans un congrès de l’immobilier à Montréal.

Bon visionnement!

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Selon M. Jacques Lépine, dans l’immobilier il est primordial de développer ses talents de visionnaire. D’ailleurs, plusieurs indices sont à notre disposition pour visualiser les scénarios possibles sur les éventuels investissements immobiliers que nous souhaitons faire.

Pour acquérir des immeubles payants dans le temps, outre qu’il est absolument nécessaire de payer l’immeuble convoité sous la valeur du marché, il faut également être en mesure de s’imaginer dans 5, 10 ou 20 ans! Dans la vidéo qui suit, M. Lépine énumère quelques points pouvant influencer le futur de l’immobilier. Parmi ceux-ci nous retrouvons:

• Les banlieues éloignées
• L’immigration
• Les méthodes de construction écologiques
• Population vieillissante
• De plus en plus de personnes vivent seules
• etc

De plus, si vous êtes nouvellement dans le domaine de l’investissement immobilier, plus vous augmenterez vos connaissances dans ce domaine, plus vous serez en mesure de faire des projections dans le temps!

Lors de vos prochaines visites, amusez-vous à voir plus grand et plus loin. Posez-vous des questions tel que: Puis-je changer la vocation de cette immeuble? (convertir en condo, par exemple); Est-il possible d’améliorer la qualité des locataires ou des logements pour en augmenter les revenus?; Y a t-il une possibilité de diminuer les dépenses? (les portes et fenêtres laissent-elles échapper l’énergie?) Ces questionnements ne sont que quelques pistes d’observation à noter mais il en existent encore une grande possibilité.

Finalement, pour éviter de passer à côté d’une belle opportunité, n’hésitez pas à vous documenter sur le sujet. Il y a sur le marché d’excellents ouvrages sur le sujet dont L’indépendance financière grâce à l’immobilier écrit par M. Jacques Lépine, expliqué dans un langage facile et accessible à tous!

Voici la vidéo de Jacques Lépine nous parlant de sa vision du futur de l’immobilier.

Bon visionnement!

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Pour réussir à démontrer la régularité des cycles immobiliers, les études sur le sujet ont été réalisées sur une période de deux cents ans. Avec l’aide de plusieurs graphiques, M. Jacques Lépine, fondateur du club d’investisseurs immobiliers et lui-même investisseur à succès, nous démontre les résultats obtenus qui ont servi à démystifier les constances de ces cycles.

Avant de jeter un coup d’oeil à la vidéo, dans le but de s’amuser un peu à comprendre la signification de ce qu’est un cycle, observons les résultats d’un historien-économiste du nom de Charles Kindleberger (1910-2003), ayant constaté l’existence de cycles en s’appuyant sur l’étude des grandes crises de l’Histoire. Selon lui, un cycle se composerait de cinq phases:

1. ESSOR: Cette phase serait caractérisé par une croissance économique après un ralentissement ou une récession.
2. EUPHORIE: Cette phase serait caractérisé par un cercle auto-entretenu entre emballement du crédit et hausse du prix de certains actifs.
3. PAROXYSME ET RETOURNEMENT: Cette phase serait un point de retournement, le passage d’une période d’euphorie à une période de décroissance. Après une période de hausse régulière, on assisterait à une chute brutale du prix des actifs.
4. REFLUX ET PESSIMISME: Le prix du marché immobilier serait appelé à baisser brutalement.
5. DÉFLATION DE LA DETTE et restructuration du bilan: Les investisseurs surendettés doivent se désendetter, peuvent être contraints de vendre leurs actifs pour faire face à leur besoin de liquidité (…) Références sur le site lafinancepourtous.com

Mais comme une image vaut mille mots, rien de mieux que l’utilisation de quelques graphiques pour comprendre les cycles immobiliers, commenté et expliqué par un expert de l’immobilier, M. Jacques Lépine.

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Dans cette capsule qui donne suite à la vidéo notions de base, M. Jacques Lépine, président et fondateur du CIIQ, nous fait mention de 7 facteurs pouvant affecter les marchés immobiliers.

Afin d’approfondir vos connaissances, voici la liste de tout ce qui pourrait influencer les marchés immobiliers:

• Toute l’économie en générale,
• PIB ( produit intérieur brut ),
• IPC ( indice des prix à la consommation ),
• Taux de chômage,
• Taux d’intérêts,
• Démographie,
• Terrorisme.

Pour donner une meilleure compréhension des termes qui sont peut-être un peu moins familiers pour certains, en voici quelques brèves descriptions.

Le produit intérieur brut ( PIB ) est une des mesures principales utilisées par les décideurs, les institutions financières et autres entreprises pour évaluer la santé économique. (Pour une description plus détaillée, visitez statistique Canada).

L’indice des prix à la consommation (IPC) est un indicateur de la variation des prix à la consommation payés par les Canadiens. (Pour une description plus détaillée, visitez statistique Canada).

Un autre facteur pouvant influencer les marchés immobiliers: la démographie. Celle-ci est l’étude statistique, quantitative et qualitative de l’âge des populations et de leurs dynamiques, à partir de caractéristiques telles que la natalité, la fécondité, la mortalité, la nuptialité et la migration, pour ne nommer que ceux-ci.

Tous ces facteurs ont une influence à différents degrés sur les marchés immobiliers. Mais comment chacun des ces points peuvent-ils avoir une place dans cette liste? Comment le taux de chômage, la démographie ou, encore plus surprenant, le terrorisme peuvent-ils affecter à ce point les marchés immobiliers?

Vous trouverez certainement plusieurs réponses à  ces questions dans la vidéo ci-bas avec un expert de l’investissement immobilier, M. Jacques Lépine.

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L’économie tout comme les placements à la bourse ont des cycles. Être bien renseigné sur le fonctionnement d’un cycle immobilier, fait parti des connaissances qu’il est nécessaire de savoir. N’oubliez jamais qu’en immobilier CONNAISSANCE=POUVOIR.

Les études sur les cycles immobiliers sont basés sur les deux cents dernières années. Il serait primordial de tenir compte des informations qui suivent pour effectuer vos prochaines analyses.

Voici le tableau des notions de base que M. Jacques Lépine, fondateur et président du CIIQ, a préparé pour vous:

• Une nouvelle économie mondiale: hypothèques internationales
• Le taux directeur
• Le taux préférentiel
• L’inflation immobilière (se situant en moyenne entre 4% et 6%)
• Les besoins des locataires actuels en changement

Dans ce tableau, nous retrouvons deux sortes de taux: le taux directeur et le taux préférentiel. Comme il n’est pas toujours facile de s’y retrouver, en voici une description simplifiée.

Le taux directeur est déterminé par une banque centrale d’un pays alors que le taux préférentiel est déterminé par les caisses et les banques. Ce taux varie normalement de la même façon que celui de la banque centrale. Donc, celles-ci modifieront leurs taux hypothécaires, leur taux de prêts et de marges personnelles pour conserver sensiblement les mêmes profits.

Le dernier énoncé fait allusion aux besoins des locataires changeant au fil des ans. Une autre notion à laquelle il faut rester à l’affût. Les locataires sont de plus en plus exigeants, ils veulent des logements neufs ou bien rénovés, ils habitent moins longtemps dans des logements dans le but de devenir propriétaires d’une maison ou d’un condos, ceux-ci ayant grandement gagnés en popularité durant les dernières années.

Plusieurs points influencent en tout temps les cycles immobiliers. Dans la vidéo qui suit, M. Jacques Lépine vous présente les notions de base.

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