Oméga Capital Privé

Omega Capital Privé accompagne les investisseurs qui désirent réaliser des projets immobiliers à l’aide de financement alternatif.

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Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – 3e édition

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Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit et non pas leur crédit en général.

Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote de crédit. C’est beaucoup plus complexe que cela. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5C du crédit. Vous connaissez? Nous les énumérerons plus loin.

Plusieurs mythes circulent. Un des mythes les plus répandus est que lorsqu’on commande notre profil aux agences de crédit, notre cote en est affectée.

C’est totalement faux!

Deux types de demandes

Il faut comprendre qu’il existe deux catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives sont celles qui affectent votre cote de crédit à la baisse tandis que les demandes dites inoffensives n’ont aucun effet sur celle-ci.

Voici une liste non exhaustive de situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse. Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit;
• Changez de fournisseur de cellulaire;
• Utilisez une pré-qualification hypothécaire;
• Louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location;
• Faites des demandes de prêts ou de marges hypothécaires;
• Augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit (dans certains cas);
• Achetez un véhicule financé;
• Demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.

Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocal. Vérifiez les demandes de crédit que vous n’avez pas autorisées et au besoin, faites-les enlever de votre dossier de crédit.

Voici maintenant quelques exemples de demandes dites inoffensives :

• Lorsque vous consultez vous-même votre propre dossier de crédit;
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier;
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence du Revenu du Canada vérifie quelque chose à votre sujet;
• Dans la plupart des cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission

Qu’est-ce qui influence votre pointage de crédit?

Voici les cinq facteurs par ordre d’importance qui influencent votre pointage :

1. Vos habitudes de paiements : c’est-à-dire votre habileté à payer dans les délais exigés. Cet élément est le plus important dans le calcul de la cote. Il compte pour 35 % du calcul. Le mot d’ordre en matière de maintien d’une bonne cote de crédit? Payer toujours à temps! C’est ce qui importe le plus à vos créanciers. S’assurer qu’ils récupéreront l’argent qu’ils vous ont prêté.

2. Votre ratio d’utilisation, c’est-à-dire le total de l’ensemble de vos soldes de cartes de crédit et marges de crédit divisé par l’ensemble de votre limite totale de vos cartes et marges. Cet aspect compte pour 30 % du calcul. Faites attention de ne pas dépasser 50 % d’utilisation.

Prenons un exemple pour bien saisir.

Vous avez trois cartes de crédit et une marge de crédit pour une limite totale de 50000 $. Or, vous avez un solde cumulatif de 10000 $. Vous utilisez donc votre crédit à hauteur de 20 %, soit (10 000 $ / 50 000 $ ) X 100.

Votre cote de crédit devrait se maintenir si les quatre autres facteurs se portent bien puisqu’à 20 % d’utilisation, vous n’êtes pas trop à risque d’être en défaut de paiement.

Vous aimeriez maintenir un bon pointage de crédit? Payez toujours à temps et n’utilisez pas trop votre crédit. Vous aurez ainsi 65 % du travail de fait.

3. Votre historique, c’est-à-dire depuis combien de temps avez-vous accès à du crédit. Cet aspect compte pour 15 % du calcul. Plus votre crédit est âgé, meilleure se porte votre cote. Faites attention aux cartes de crédit que vous fermez à la demande d’un banquier! Ceci pourrait réduire de beaucoup l’âge de votre crédit et affecter à la baisse votre pointage.

4. Le nombre de types de crédit dont vous disposez compte pour 10 % du calcul de votre cote. Une carte de crédit étant un type, une marge de crédit étant un autre type de crédit, un prêt personnel, etc. Dans le meilleur des mondes, ayez trois types de crédit différents.

5. Le nombre de demandes de crédit que vous avez effectué depuis les douze derniers mois de calendrier. Cet aspect compte également pour 10 % du calcul. Évitez les demandes inutiles pour ne pas nuire à votre pointage.  Vous comprendrez que l’investisseur immobilier très actif voit son pointage de crédit fondre au fur et à mesure qu’il achète des immeubles.

Qu’en est-il maintenant des 5C du crédit?

Voici les facteurs sur lesquels le banquier se fie pour dire :

Accepté ou refusé!

Premièrement, le capital dont vous disposez.

Imaginez un instant que vous rencontrez votre banquier et que vous lui mentionnez que vous n’avez pas un rond à investir! Il y a fort à parier qu’il ne voudra pas vous accorder de prêt. Habituellement, les banquiers ne sont pas très favorables au financement créatif.

Deuxièmement, votre caractère.

L’approche, votre présentation et l’attitude que vous aurez face à votre banquier influenceront la confiance qu’il aura envers vous. Si vous vous présentez bien, avec de bons dossiers bien préparés, vous mettrez les chances de votre côté d’obtenir un Oui.

Imaginez un instant que votre banquier tente de vous joindre après un paiement en retard et que vous négligez de le rappeler. Se peut-il qu’il hésite à vous consentir de nouveaux prêts lorsque vous en ferez la demande?

Troisièmement, votre capacité à réinjecter de l’argent à la suite de l’achat de votre immeuble.

Pour les cinq logements et moins, deux facteurs seront pris en compte quant à votre capacité à réinjecter de l’argent. Vos revenus personnels et l’argent disponible une fois l’immeuble notarié.

Vous restera-t-il 1 000 $ ou 50 000 $ lorsque vous aurez acheté l’immeuble en question? Générez-vous des revenus personnels de 20 000 $ par année ou de 400 000 $? Dans le second cas, il y a plus de chance que vous soyez en mesure de réinjecter des sommes advenant un pépin. Mais attention! Ce n’est pas un automatisme. Regardez le train de vie de certains professionnels pour vous en convaincre. Ils gagnent plusieurs centaines de milliers de dollars par année, mais n’ont aucune économie.

Quatrièmement, les garanties collatérales.

Un autre point important pour la prise de décision du banquier concerne les garanties collatérales dont vous disposez. Advenant que votre aventure immobilière tourne mal, êtes-vous en mesure de fournir certaines garanties afin de sécuriser le banquier. La majorité du temps, la garantie sera prise sur l’immeuble dont vous vous apprêtez à acheter, mais il arrive parfois que le banquier soit plus gourmant et vous exige d’autres garanties. Tout dépendra de votre profil de crédit et de l’immeuble que vous convoitez.

Cinquièmement, votre cote de crédit

Le dernier des 5C, mais non le moindre. Votre pointage de crédit se situe entre 300 et 900 lorsqu’il est question de la cote FICO, c’est-à-dire Fair Isaac Corporation, la société derrière le système de pointage le plus connu et utilisé par les banques. Plus le pointage est élevé, moins vous représentez de risques pour le créancier d’être en défaut de paiements.

Afin de découvrir votre cote de crédit, consultez les sites internet suivants:

www.transunion.ca et www.equifax.ca

À vous d’y voir!

Finalement, puisque vos profils de crédit sont en perpétuel changement, rappelez-vous que vous devrez consulter vos deux dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire deux fois par année par agence de crédit. Il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit et c’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un crédit impeccable comme investisseur immobilier actif, c’est capital!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

1) Le mode de remboursement

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

2) Quel sont les frais d’analyse de dossier?

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé.

Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

3) Le fameux taux d’intérêt?

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

4) Les régions desservies?

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

5) Le ratio prêt-valeur?

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

6) Les garanties hypothécaires?

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

7) La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

8) Et les autres frais?

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

9) Les montants à prêter?

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100 000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction.

Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

Conclusion

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article «Mieux connaître les prêteurs privés» et je cite :

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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En tant qu’investisseur de l’immobilier, acheter sans comptant un ou des immeubles est entièrement d’ordre légal, à condition d’être bien informé sur le sujet. D’ailleurs, il y a quelques années, un prêteur offrait un produit permettant d’obtenir un prêt hypothécaire à 107% du prix payé, en autant que la valeur marchande de l’immeuble le justifiait et que le type d’immeuble correspondait aux critères d’admissibilité du prêteur. Malheureusement, ce produit n’est plus disponible aujourd’hui.

Mais rassurez-vous! Il existe plusieurs autres alternatives afin d’acheter sans comptant un immeuble et ce, en toute légalité. Tout dépend de vos connaissances et de votre créativité !

Voici une technique des plus simplistes mais combien utilisées par plusieurs propriétaires de maisons unifamiliales.

Il suffit de faire l’acquisition d’une résidence par le biais de la SCHL, la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logements et d’obtenir un financement à 95 %.

La mise de fonds déboursée sera alors de 5 %. Il vous suffit ensuite de choisir une institution financière qui offre la remise en espèce de 5% moyennant un taux d’intérêt plus élevé. Évidemment, l’institution financière ne vous remettra pas un 5% du prêt accordé sans rien demander en retour.

Les banques font rarement des cadeaux ! Avec cette technique toute simple, il ne vous suffit que d’avoir, depuis 3 mois dans votre compte, l’équivalent du 5% de mise de fonds requis. Vous pourrez ensuite le récupérer presqu’en totalité chez le notaire. C’est tout simple, il vous suffit d’être au courant!

Vous voilà mieux outillé pour acheter sans comptant vos premières acquisitions. Il va de soi qu’il existe une multitude d’autres techniques tout à fait légales qui vous permettront d’acheter plusieurs immeubles par année et ainsi progresser rapidement dans le monde de l’immobilier, à condition bien sûre de trouver des aubaines.

Finalement, rappelez-vous que lorsque vous trouvez une aubaine, il est relativement facile de trouver du financement à 100 %.

Il n’en tient qu’à vous d’oser…en toute légalité!

Bon financement créatif à tous et à toutes.

Yvan Cournoyer,
Président

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Puisque les aubaines sont relativement difficiles à trouver, lorsqu’on en trouve une, le manque de liquidités ne devrait pas être une excuse pour ne pas en profiter.

Il nous faut donc s’assurer d’avoir accès rapidement à tout l’argent nécessaire pour réaliser la transaction.

Mais comment? En élaborant une liste de prêteurs privés…entre autres!

Voici donc quelques trucs pour vous aider à réaliser cette liste de prêteurs privés:

•  Regardez dans les journaux dans la section « Services financiers ». Plusieurs personnes annoncent qu’ils prêtent de l’argent contre une hypothèque de premier ou second rang.
• Contactez plusieurs notaires, ils ont souvent de l’argent à prêter eux aussi.
• Demandez aux notaires s’ils connaissent des prêteurs privés. C’est d’ailleurs souvent le cas.
• Publiez des annonces sur les différents sites internet indiquant que vous cherchez des prêteurs privés.
• Configurez vos alertes comme mentionné dans un article précédent.
• Demandez à certaines de vos connaissances, sans lien de dépendance, s’ils sont satisfaits du rendement de leur REER. Si la réponse s’avère négative, offrez-leur la chance de faire de meilleurs rendements en vous prêtant leur REER. (Faites attention par contre, il y a une façon bien spécifique de procéder.)
• Faites des recherches dans Google avec différents mots-clés relatifs aux prêteurs privés.
• Demandez aux participants lors de votre coaching s’ils ont de l’argent à prêter.
• Demandez à un parent ou un ami.
• Etc.

Si vous appliquez toutes ces méthodes, vous aurez dans le temps de le dire plus d’argent disponible que vous serez capable de trouver d’aubaines !

Avant de terminer, laissez-moi vous raconter un petit cas vécu il y a 3 semaines.  Je donnais une formation à Québec et à la fin de celle-ci, un participant m’interpelle et m’explique que son associé a décidé de ne plus investir avec lui dans la transaction, et ce, malgré que leur offre d’achat sur un terrain soit déjà acceptée.

N’ayant pas assez de liquidités pour acheter seul cette aubaine, il m’a alors demandé si je connaissais des prêteurs privés qui pourraient lui prêter l’argent.  Malheureusement, je ne connais pas vraiment de prêteurs privés dans la région de Québec.

Il s’est alors mis en mode « recherche » afin de trouver très rapidement des liquidités, car son offre arrivait à échéance la semaine suivante.

Est-ce vraiment le bon moment de commencer nos recherches afin de trouver des prêteurs privés une semaine avant que la promesse d’achat devienne nulle et non avenue? Pas vraiment !

Alors, n’attendez pas à la dernière minute pour commencer à élaborer votre liste de prêteurs privés, car vous ne savez jamais à quel moment l’aubaine se présentera et de combien d’argent vous aurez besoin pour conclure l’achat.

Soyez sans crainte !!!  Le montant requis viendra de l’argent des autres.  D’ailleurs c’est le meilleur moyen de faire de l’argent en immobilier, utiliser l’argent des autres.  L’argent de la banque, l’argent des prêteurs privés, l’argent des locataires, l’argent des vendeurs.  Toujours l’argent des autres !!

Je vous invite à lire le livre de M. Jacques Lépine qui s’intitule justement : « Faites de l’argent en immobilier avec l’argent des autres ».  Déjà un « best- seller » avant même sa parution en librairie !

Yvan Cournoyer,

Président

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Utiliser l’effet de levier pour financer ses immeubles, c’est-à-dire en injectant le moins de comptant possible, pourrait vous faire obtenir des rendements à l infinis !

Il va de soi que tout investisseur désire obtenir le meilleur rendement possible sur son investissement et en immobilier il n’est pas rare de voir des rendements de l’ordre de 30 à 50 %.  Rien de plus facile ! Comment est-ce possible ?!?! En achetant sans aucun comptant.

C’est bien beau tout ça mais un danger guette l’investisseur. Celui de trop financer ses immeubles. En d’autres termes, avoir un financement plus élevé que l’immeuble est capable d’en supporter.  Tous les immeubles ont un seuil d’autofinancement en fonction des revenus générés et des dépenses encourues.

Lorsqu’on désire investir pour le long terme et non pas en mode spéculatif, il est très important de faire l’acquisition d’immeubles à « cashflow » positif, c’est-à-dire des immeubles qui généreront un surplus de trésorerie à chaque mois.

Avoir un immeuble ou deux qui sont à cashflow négatif pour cause de trop financer ses immeubles, ça peut aller, mais vous constaterez que tenter de bâtir un parc immobilier de cette façon est quasi impossible… à moins de générer d’énormes revenus supplémentaires.  Entre autres termes, travailler encore plus ardemment afin de pouvoir conserver vos immeubles.

Avant de financer ses immeubles, gardez en tête que vous devez toujours tenter de mettre le moins de comptant possible lors de l’achat ou à la limite de le récupérer rapidement lors du refinancement quelques mois après l’acquisition. Assurez-vous que l’immeuble continue de faire ses frais, sinon, votre expansion sera ralentit de beaucoup.

Alors, rappelez-vous que c’est bien beau le financement créatif, mais il faut être prudent pour ne pas trop financer ses immeubles en grand nombre puisque cela exigera que vous pigiez dans vos autres revenus linéaires afin de pouvoir supporter vos financements d’immeubles.

GoGoGo … faites bien vos calculs et de bonnes analyses !

Yvan Cournoyer,
Vice-président directeur général

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Dans tout type d’investissement, moins vous utiliserez de votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, ceci implique que l’immeuble que vous venez d’acquérir l’ait été sans comptant, ou si vous préférez, qu’il ait été financé à 100% avec l’argent des autres. On parle alors d’effet de levier maximum.

Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence car utiliser l’effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectez du capital lors de l’achat. Vous vous exposez entre autres à un cashflow ( surplus de trésorerie ) relativement faible et parfois même négatif.

Advenant un manque de liquidités générées par l’immeuble, serez-vous en mesure d’injecter personnellement du capital afin de pouvoir rencontrer vos obligations financières ? La réponse doit être affirmative. D’accord pour du financement créatif à 100%, mais une fois l’immeuble acquis, il vous faut avoir accès rapidement à du capital afin de palier aux imprévus. Dans quelle situation financière vous retrouveriez-vous si les taux d’intérêts augmentaient ? Faites bien vos calculs et osez mais avec prudence et diligence !

Les sources d’argent

On me pose fréquemment la question à savoir qu’elles sont les meilleures sources d’argent afin de réaliser des achats financés à 100%. Voici donc une liste non limitative de quelques-unes de ces sources.

La remise en espèces

La remise en espèce consiste à recevoir de votre institution financière un montant correspondant la plupart du temps à 5% du prêt qu’elle vous consent, le tout moyennant un taux d’intérêt plus élevé. Par conséquent, vos mensualités seront donc plus élevées mais vous aurez récupéré votre mise de fond si vous optez pour un financement via un assureur hypothécaire tel que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Informez-vous auprès des institutions financières afin de savoir si elles offrent ce genre de produit. Au mieux, consultez un courtier hypothécaire qui sera en mesure de vous informer.

Le solde de prix de vente

Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous. En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelé dans le jargon, en « balance de vente ».

Le principe est fort simple.

Au lieu d’encaisser la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur encaisse immédiatement une partie et la balance, qui lui est due dans le temps, lui sera remboursée selon les conditions et les modalités de paiements que vous aurez négociées avec lui.

Le Régime d’accès à la propriété ( RAP )

Saviez-vous que pour l’achat d’une première résidence principale ou encore, si cela fait plus de cinq ans que vous n’êtes pas propriétaire d’une résidence principale, vous pouvez utiliser l’argent accumulé dans votre REER comme mise de fond ?

En effet, vous et votre conjoint pourriez utiliser l’argent de vos REER, et ce jusqu’à concurrence de 25 000 $ chacun, pour l’achat de votre propriété. Toutefois, vous devrez rembourser le montant utilisé d’ici les quinze prochaines années, et ce, à partir du deuxième 31 décembre suivant le retrait.

Advenant une année où vous ne pourriez, ou ne voudriez pas remettre l’argent dans votre REER, le montant non remboursé de l’année courante, soit un quinzième du montant total, sera ajouté à votre revenu imposable. Pour plus de détails sur le RAP, visitez le site de l’Agence du revenu du Canada.

Vos cartes de crédit

Que diriez-vous d’utiliser vos cartes de crédit comme source d’argent ? Quelque peu osée comme technique, n’est-ce pas ?

J’en conviens. Et fort dangereuse si mal utilisée.

Si vous faites appel à du financement à haut taux d’intérêt tel que les cartes de crédit et les prêteurs privés, il est primordial que celui-ci soit de courte durée.

Effectivement, emprunter à des taux d’intérêt de l’ordre de 15% à 20% s’avère très risqué si vous n’avez pas de plan de revente rapide ou encore, à la limite, de refinancement à court terme. Soyez prudents si vous usez de créativité extrême.

Les prêteurs privés

Voici un intervenant qui vous sera fort utile lorsque viendra le moment de trouver des liquidités. En effet, le prêteur privé s’avère un allié important pour l’investisseur immobilier.

Le prêteur privé peut prêter de son argent en échange, bien sûr, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.

Le prêteur privé peut s’avérer fort utile puisque sa prise de décision est beaucoup plus rapide que celle des banques. De plus, ces critères sont plus flexibles et il est prêt à prendre plus de risques que les banques.

Le « love money »

Combien de gens débutent en affaire avec l’argent d’un parent ou d’un ami. C’est ce dont il s’agit lorsqu’on parle de « love money ». Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui, de surcroît, n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il ou qu’elle vous prête. Le remboursement du prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.

La marge de crédit hypothécaire

Quel excellent moyen de financer vos projets. La marge de crédit hypothécaire consiste à utiliser l’équité que vous possédez sur l’un de vos immeubles afin de libérer des liquidités. En ce qui a trait aux maisons unifamiliales, aux condos, aux chalets et aux plex, dans la plupart des cas, vous pourrez financer jusqu’à 80% de leur valeur marchande. Ce qui s’avère intéressant avec la marge de crédit hypothécaire est que vous commencerez à rembourser seulement que lorsque vous utiliserez l’argent qui vous a été préalablement autorisé.

En d’autres termes, la banque vous autorisera un montant que vous pourrez utiliser comme bon vous semble le moment venu, contrairement au prêt hypothécaire où vous devrez commencer à rembourser et faire vos paiements dès que la banque vous aura octroyé le prêt.

De plus, grâce à la marge de crédit hypothécaire, vous aurez le loisir de ne payer que les intérêts si vous le désirez, comparativement à un prêt hypothécaire où vous devrez payer les intérêts en plus de rembourser une partie du capital.

EST-IL ENCORE POSSIBLE D’ACHETER SANS COMPTANT ?

Tout à fait mais pour y parvenir, vous devrez trouver une aubaine, c’est-à-dire payer bien en deçà de la valeur marchande et faire preuve d’un peu de créativité. Vous devrez également oser demander et sortir des sentiers battus tout en demeurant dans la légalité. Comme vous pouvez le constater, à la lumière de cet article, plusieurs options s’offrent à vous en ce sens.

Sur ce, bon financement créatif à tous et à toutes.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

L’article L’immobilier et ses rendements infinis est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Voilà déjà 4 mois que je n’avais pas écrit relativement aux mythes immobiliers. Lors d’une séance de coaching et mentorat, l’idée d’écrire sur le crédit m’est venue à l’esprit suite à une question d’un des participants.

En effet, ce dernier affirmait qu’il avait entendu dire que notre cote de crédit baisse lorsqu’on consulte notre dossier de crédit.

Totalement FAUX !

Il faut comprendre qu’il existe 2 catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives affectent votre cote de crédit à la baisse et les demandes inoffensives n’ont aucun impact négatif sur celle-ci.

Voici quelques situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse.

Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit.
• Changez de fournisseur de cellulaire.
• Vous utilisez une pré-qualification hypothécaire.
• Vous louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location.
• Faites des demandes de prêts hypothécaires.
• Dans certains cas, vous augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit.
• Vous achetez un véhicule financé.
• Vous demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.
Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir au préalable votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocale.

Voici également quelques exemples de demandes inoffensives :

• Lorsque vous consultez votre dossier de crédit.
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier.
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence Revenu Canada vérifie quelque chose à votre sujet.
• Dans certains cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission.

Finalement, rappelez-vous que vous devriez consulter vos 2 dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire 2 fois par année, et ce, pour chacune des agences de crédit.

Pourquoi autant de fois?

Car il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit. C’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un dossier de crédit impeccable, c’est capital!

Yvan

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La balance de vente peut s’avérer une solution des plus intéressantes !

Communément appelé « balance de vente », le solde de prix de vente, qui est relativement méconnu des investisseurs, est d’une puissance incroyable pour réduire ses mises de fond et ainsi augmenter les rendements de façon importante.  Bien sûr, il faut être en présence d’un vendeur flexible et collaborateur pour arriver à le mettre en application lors d’une transaction.

J’ai cru bon cette semaine vous partager quelques aspects importants de cette technique de financement créatif.

Le fonctionnement

Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leur argent ?  Pas du tout !  Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergures, plus les investisseurs font appel à du financement créatif, dont entre autre, le solde de prix de vente.

Le principe est relativement simple en soi. Il consiste à obtenir ni plus ni moins de la part du vendeur, une partie de financement.

Comme il s’agit d’une dette que vous aurez envers le vendeur, ce dernier voudra obtenir une garantie, cela va de soi.  C’est pourquoi il enregistrera une hypothèque de premier ou second rang sur la propriété qu’il vous vend ou encore, sur une propriété que vous détenez déjà.

Aux yeux des institutions financières

Plusieurs investisseurs croient à tort que le solde de prix de vente peut constituer la totalité de la mise de fond. Si par exemple le 25% de mise de fonds exigé par la banque provient en totalité du vendeur, il y a fort à parier que la banque le refusera.

Pourquoi un tel refus ? La raison est fort simple.  Pourquoi la banque prendrait elle le risque de vous prêter de l’argent alors que vous en prenez aucun, le vendeur prenant l’autre part du risque en acceptant de vous financer la mise de fond ?  Les banques aiment bien que vous participiez en terme de risque et cela est tout à fait normal.

Toutefois, les institutions financières acceptent parfois que la mise de fond soit constituée de 12.5% de votre apport et que le 12.5% manquant soit financé par le vendeur.

Le report d’impôt du vendeur

Plusieurs vendeurs croient, à tort, que s’ils acceptent de financer en balance de vente sur un terme de 5 ans par exemple, que le paiement de leurs impôts sera automatiquement reporté de 5 ans.

Ce n’est pas tout à fait exact nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal D’Amour Fortier, S.E.N.C.L.R.

En fait…..

Les façons de rembourser le prêt du vendeur

Dans la majorité des cas où le vendeur finance une portion de la vente, une garantie hypothécaire portant sur l’immeuble faisant l’objet de la vente, lui sera consentie et des modalités de remboursement du prêt seront négociées entre l’acheteur et le vendeur.

Il existe principalement 3 moyens de rembourser le prêt au vendeur. Regardons-les ensemble.

1Capital et intérêts

Le montant du solde de prix de vente est amorti sur un nombre d’années (souvent 25 ans) et un taux d’intérêts pour la durée du terme est également négocié entre les parties.  Une pratique courante veut que le terme soit de 5 ans.

Prenons un exemple pour mieux saisir.

• Le vendeur consent à vous financer un montant de 50 000$, amorti sur 25 ans à un taux d’intérêts de 7%, le tout remboursable dans 5 ans.
• Vos paiements comprenant capital et intérêts seront alors de 350,21$ durant 60 mois et le capital de 45 522,15$, restant à la fin du terme, devra alors être remboursé au vendeur.
• Votre coût total d’emprunt sera alors de 66 534,75 $, soit 60 X 350,21$ + 45 522,15$.

2Intérêts seulement

Poursuivons le même exemple mais avec des paiements mensuels d’intérêts seulement.

• Vos mensualités, composées d’intérêts seulement, seront alors réduites à 291,67 $ (50 000$ X 7% = 3 500$ / 12) durant les 60 mois du terme mais le solde du capital restant sera conséquemment de 50 000$ puisque vous n’aurez pas effectué de remboursement de capital durant les 5 années.
• Votre coût total d’emprunt sera dans ce cas de 67 500,20 $, soit 60 X 291,67 $ + 50 000 $.  Comme vous pouvez le constater, la différence de 965,45 $ sur 5 ans est, disons-le, négligeable.

3Prêt ballon

Regardons maintenant le coût total d’emprunt total, avec un prêt ballon qui consiste à ne faire aucun versement durant le terme et à rembourser la totalité du solde à la fin du terme.  Pour fins d’exemple, les conditions demeurent les mêmes que précédemment mais je me dois de préciser que la composition des intérêts se veut annuelle.

Votre coût d’emprunt total sera de 70 127,59 $, soit une différence supplémentaire de l’ordre de 5 000 $ comparativement aux deux autres méthodes précédentes. Voyons comment nous arrivons à 70 127,59 $.

• Le solde dû, après une année, sera de 53 500 $, soit 50 000 $ X 7% = 3 500 $ + 50 000 $ le solde à la fin de la première année.
• Le solde dû à la fin de la seconde année sera de 57 245 $, soit 53 500$ X 7% + 53 500$ (solde à la fin de la première année).
• Le solde dû à la fin de la troisième année sera de 61 252,15 $, soit 57 245$ X 7% + 57 245 $ (solde à la fin de la deuxième année).

Et ainsi de suite jusqu’à la fin de la cinquième année où le montant dû sera de 70 127,59 $.

Vous constatez alors pourquoi ce type de prêt se nomme « prêt ballon » puisque le solde dû augmente d’année en année.  Un puissant outil de financement qui est donc à utiliser avec prudence.  Son principal avantage réside dans l’augmentation de vos liquidités durant le terme puisqu’aucun versement n’y est effectué.  Mais puisque rien n’est gratuit dans la vie, ou presque, vous devrez payer la note salée à la fin du terme.  Assurez-vous d’avoir l’argent disponible.

L’importance du profit à l’achat

Peu importe la méthode de remboursement que vous aurez convenue avec le vendeur, il est d’une importance capitale de réaliser un profit à l’achat et de pouvoir refinancer la propriété sur sa valeur sinon vous risquez de devoir mettre la main dans votre poche lorsque sera venu le temps de rembourser le vendeur à la fin du terme.

Vous devez donc avoir un plan de match relativement à la façon utilisée pour rembourser le vendeur qui, ne l’oubliez pas, détient une hypothèque immobilière enregistrée sur un de vos immeubles.  Il peut donc exercer un recours hypothécaire en cas de défaut de votre part.

Pour conclure, gardez à l’esprit que le solde de prix de vente demeure l’un des meilleurs moyens d’acquérir des immeubles de plus grande envergure.  Toutefois, si vous n’êtes pas certain de bien vous y prendre, faites-vous accompagner par des experts en la matière.  Lorsqu’il est question de balance de vente, votre créativité fera des miracles si vous savez comment l’utiliser !  Développez-la constamment.

Sur ce conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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