Le grand jour du déménagement au Québec qui aura lieu sous peu représente souvent plusieurs tracas pour une grande majorité de propriétaires d’immeubles locatifs. Afin de vous aider à faire de cette journée un franc succès, je vous présente un mini guide fort utile comme investisseur immobilier.

Le constat des lieux

Il est fortement conseillé de faire un constat des lieux avec le locataire sortant ainsi qu’avec le locataire entrant. Prenez note de l’état de chacune des pièces, du fonctionnement de chacun des éléments et de ce qui doit être réparé, soit par vous ou par le locataire qui quitte.
Vérifiez entre autres :

• La robinetterie et la quincaillerie.
• Les électroménagers et les meubles lorsqu’ils sont inclus au bail.
• Les portes et les fenêtres. Les moustiquaires ont-ils disparus ?
• L’état général des murs, des planchers et des plafonds.
• Les fixations, les plaques et les interrupteurs.
• Les équipements comme l’air climatisé et les ventilateurs.

D’ailleurs, un dépôt de sécurité pourrait être demandé au locataire entrant afin de couvrir les frais de remise en état dû à un usage inapproprié des lieux. Toutefois, l’article 1904 du Code civil du Québec interdit d’«exiger» une telle somme, mais n’interdit pas qu’elle soit versée volontairement.

Également des frais pour vous
Gardez à l’esprit lorsqu’un locataire vous annonce qu’il ne renouvellera pas son bail, que ceci implique pour vous plusieurs frais tels que :

• Changement de serrures afin de sécuriser le locataire entrant.
• Prendre en charge des frais d’électricité lors de la vacance entre deux locataires.
• Correctifs exigés par le nouveau locataire mais qui étaient acceptés par l’ancien locataire.
• Le coût pour placer la publicité et faire la mise en marché.
• Les frais des enquêtes de crédit, lorsque non chargés aux prospects locataires.
• Les frais de déplacement pour faire visiter le logement.

Par ailleurs, il important de mentionner qu’il est souhaitable de faire un suivi, avec les locataires qui quittent, au courant des mois de mai et juin pour s’assurer qu’ils ont trouvé un nouveau logement et ainsi éviter d’avoir une surprise le 1er juillet!

La responsabilité du propriétaire est entière si un nouveau locataire ne peut pas occuper son logement parce que l’occupant actuel n’a pas quitté.

Dans un tel cas, d’autres frais s’ajouteront:

• Les frais d’entreposage
• Les frais d’hébergement temporaire pour le locataire sans logement
• L’ouverture de dossier en urgence au TAL pour “expulsion d’un occupant sans droit”
• Les frais d’huissier pour l’expulsion et possiblement frais de déménageurs pour vider le logement.
• Les frais de re-déménagement des biens du nouveau locataire à partir de l’entrepôt.

Considérant tous ces frais potentiels, vous vous devez de relouer votre logement plus cher afin de couvrir ces frais, sinon votre revenu net d’opération sera moindre et vous diminuerez par le fait même la valeur de votre immeuble, dans le cas de multi-logements bien évidemment. Sans oublier le temps et l’énergie que vous devrez y consacrer pour relouer.

Quelques problèmes souvent rencontrés
Le changement de locataires occasionne souvent quelques problèmes.
En voici quelques-uns.

• Des punaises de lit gracieuseté du locataire entrant.
• Le locataire sortant ne quitte pas son logement à l’heure prévue ou pire encore, à la journée prévue.
• Les locataires endommagent les aires communes.
• Le locataire sortant vous doit toujours le loyer du dernier mois.
• Le locataire a laissé le logement dans un état inacceptable.
• Le nouveau locataire emménage avec un animal malgré que cela soit interdit.
• Le locataire sortant décide de façon unilatérale qu’il ne déménagera plus !

Soyez prévoyant
En vu de tous ces changements:

• Demandez de quelle façon ils comptent déménager (amis, pizza et bière ou entreprise de déménagement?) et si rien n’est planifié, rappelez-leur qu’il est préférable de planifier à l’avance.
• Prévenez les locataires actuels que la dernière journée au bail est bien le 30 juin.
•  Demandez-leur l’horaire et le moment qu’ils prévoient quitter. Encouragez les départs avant cette date (disponibilité, moins cher, moins de stress, etc.) autant que possible.
•  Jouez aussi avec la nouvelle date d’emménagement. Parfois, ce n’est obligatoire que ce soit le 1er juillet. Ceci donne du temps au gestionnaire pour effectuer certains travaux.

Un autre point non négligeable :

• Sachez à quelle heure ils prévoient commencer et terminer le déménagement, pour essayer de synchroniser les départs et les arrivées.

Cette information est aussi très pratique, lorsqu’un nouveau locataire prévoyant vous appelle et vous demande si le locataire actuel aura quitté pour une certaine heure, vous serez à même de lui apporter la réponse. De cette façon il est possible pour le nouveau locataire de réserver l’heure idéale pour son équipe de déménageurs. Une façon efficace d’essayer d’éviter d’entrer son ménage dans un logement dont le locataire n’a même pas commencé à sortir les meubles ou les boîtes.

Moins les locataires se croisent le 1er juillet, moins il y a de frictions.

Un 1er juillet alors qu’il fait 33C avec un facteur humidex de 41C et quelques bons orages dispersés, c’est le cocktail parfait pour que les esprits s’échauffent, surtout si un locataire très propre et organisé arrive dans un logement malpropre dont l’occupant n’a même pas fini de faire ses boîtes! Croyez-moi je l’ai vécu!

Aidez à rendre le tout agréable
Une journée de déménagement est souvent stressante tant pour les propriétaires que pour certains locataires. Comme propriétaires, nous n’avons aucun contrôle sur l’organisation et le comportement de nos locataires, mais pouvons, de notre côté, poser quelques petits gestes altruistes pour rendre le tout plus agréable.
Entre autres :

• • Transmettez aux nouveaux locataires une liste des commodités aux alentours. Pour se faire, il existe un site merveilleux, www.walkscore.com
  • Remettez aux nouveaux locataires la liste des gens à contacter en cas de besoin.
  • Transmettez l’horaire des ordures, du recyclage et du compost. Le tout est disponible à votre municipalité.
  • Aidez vos locataires à prendre le relevé du compteur électrique et remettez-leur le formulaire de changement de titulaire.
  • Revoyez sommairement les points les plus importants du règlement d’immeuble.
  • Remettez-leur les clés incluant un double.
  • Assurez-vous que la porte d’entrée soit enlevée afin de faciliter et accélérer le déménagement.
  • Remettez-leur une lettre de bienvenue personnalisée.
  • Pour les «tops» gestionnaires, pensez à offrir un cadeau de bienvenue par ex. une carte-cadeau d’une pizzéria au montant de 25$ dans une enveloppe d’accueil sur le comptoir.

En terminant, pour faire en sorte que le changement de locataires s’effectue le plus agréablement possible pour tous, je vous conseille, lorsque possible, d’être présent ou du moins l’un de vos représentants (concierge ou votre gestionnaire). Vous réduirez ainsi considérablement la possibilité d’avoir des ennuis par la suite.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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Lorsque vient le temps de parler assurances habitation, qui n’est pas un peu perdu dans ce contrat si important mais que nous prenons trop souvent un peu à la légère? Or, une mauvaise compréhension de celui-ci et peut-être aussi une certaine négligence peuvent nous amener à faire des erreurs.

Pour vous aider à éviter cela, je vais décrire le plus d’éléments possible, afin de vous aider à mieux comprendre ce que doit contenir une assurance habitation. Décortiquons les protections que devrait contenir ce type d’assurance.

La responsabilité civile

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a une possibilité que vous soyez tenu responsable de tous dommages qui pourraient être causés à autrui. Votre police d’assurance habitation offre cette protection en responsabilité civile, afin de parer à cette éventualité. Voici des exemples: quelqu’un se blesse lors d’une visite chez vous, un incendie se déclare chez vous et entraîne la perte totale de la maison voisine, etc.

Les biens

L’assurance habitation couvre généralement tant  les électroménagers que les vêtements, les meubles et les équipements électroniques. Si vous possédez des œuvres d’art ou des collections quelconques, il est important de le mentionner à votre courtier, qui saura vous conseiller, afin que vous ayez une protection adéquate. Un contrat d’assurance habitation comporte généralement des limitations pour certains biens.

Cela signifie qu’advenant un sinistre, votre indemnité ne pourrait dépasser le montant indiqué dans votre police. Voici, à titre d’exemple, des biens dont la couverture est limitée: logiciels, bijoux et fourrures, supports audio et vidéo (incluant CD et DVD), bicyclettes, animaux, les articles en or ou en argent, objets d’art, collections quelconques, etc.

Faites l’inventaire de vos biens et faites-le authentifier ou enregistrer à l’aide d’un caméscope et copie DVD de tous vos biens, ou encore prenez-les en photo. Notez les numéros de série et conservez les factures d’achat. Faites cela pour chaque pièce, et maintenez cette liste à jour régulièrement. Gardez ces documents en lieu sûr, soit à votre bureau, soit dans un coffret de sécurité dans une institution financière. Cette attention vous facilitera la tâche si vous avez un jour à faire une réclamation.

Hors de la maison, si certains de vos biens sont endommagés ou volés, vous êtes protégé, mais le montant de l’indemnité maximale payable est généralement limité à 10 % du montant de la garantie de vos biens.

ATTENTION, si vous êtes travailleur autonome et que vous exercez vos activités de la maison: avisez-en votre courtier, afin de vous assurer que vous avez les bonnes protections.

Bâtiment

Si vous êtes propriétaire de votre maison, l’assurance couvrira les dépendances (cabanon, garage détaché) en plus de la maison. Généralement, le montant requis correspond au coût de reconstruction. Ce montant peut souvent varier de la valeur marchande de l’habitation et de son évaluation municipale. Les risques couverts sont: le feu, le vol et le vandalisme.

Généralement, sont couverts: vent, grêle, foudre, feu et incendie de forêt, explosion, fumée, fuite ou débordement d’eau potable, fuite et débordement d’installations sanitaires, vol ou tentative de vol, vandalisme, choc d’objets ou de véhicules, émeute.

Tous les contrats comportent des exclusions, dont voici les principales: inondations dues aux débordements des cours d’eau, glissement de terrain, tremblement de terre et éboulement, pollution, dommages aux biens illégalement acquis, conséquences d’actes criminels de l’assuré, sinistres imputables à la guerre, au terrorisme et au risque nucléaire.

Pour assurer adéquatement une piscine, il faut faire ajouter un avenant. Il est aussi possible de faire ajouter au contrat une protection supplémentaire pour vous prémunir contre l’infiltration d’eau ou le refoulement des égouts. Il est également possible de faire ajouter un avenant pour les tremblements de terre.

Types de contrats

La formule «risques spécifiés» couvre vos biens contre un nombre limité de risques précisés dans le contrat, de même que votre responsabilité civile.

La formule «tous risques» protège vos biens contre tous les risques, sauf ceux qui sont expressément exclus du contrat. Elle couvre aussi la responsabilité civile. Elle est généralement plus dispendieuse mais offre une meilleure protection.

Trucs pour payer moins cher

• Augmentez le montant de la franchise — mieux connue sous le nom de déductible;
• souscrivez une assurance automobile et une assurance habitation auprès d’un même assureur;
• magasinez et demandez des évaluations auprès de trois assureurs;
• équipez-vous d’un système d’alarme relié à une centrale;
• informez l’assureur des travaux majeurs de rénovation, plus particulièrement ceux d’électricité, de plomberie et de chauffage.

Surtout, dites la vérité. Une omission, volontaire ou non, peut avoir une incidence majeure en cas de réclamation pouvant aller même jusqu’à un refus d’indemnisation.

Comme vous le constatez, il ne faut pas prendre à la légère les questions relatives à l’assurance. Demandez à votre courtier qu’il vous explique bien toutes les composantes de la police et assurez-vous de bien comprendre ce qu’il vous dit. Il en va de votre sécurité financière.

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Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, a acheté son premier immeuble locatif en 1982. En cinq ans, il avait accumulé 12 millions de dollars d’actifs immobiliers. Une recette miracle ?

Il faut être à la recherche d’aubaines, d’immeubles pouvant être redressés, qui sont mal gérés, explique-t-il. Il faut mettre la main sur des immeubles qui ont un bon potentiel d’augmentation des revenus ainsi qu’un potentiel intéressant de diminution des coûts.

Et même si un immeuble se vend au prix de sa valeur marchande, si en gérant mieux on peut faire du profit, il faut sauter sur l’occasion.

Une meilleure gestion

Celui qui a donné des formations immobilières à plus de 14 000 personnes croit que tout est dans la gestion.

Si les gens entretenaient mieux leurs immeubles, s’ils avaient une routine de gestion préventive pour chaque saison, leurs coûts seraient moindres.

Les propriétaires ont tendance à attendre que tout explose, selon lui.

Par exemple, est-ce que c’est normal que l’eau d’un radiateur à eau soit à la même température en octobre qu’en février ? Non. Les locataires vont avoir chaud, ils vont ouvrir les fenêtres, et le propriétaire va payer pour chauffer l’extérieur tout l’automne. S’il le baissait de quelques degrés en octobre, il économiserait beaucoup d’argent. C’est la même chose pour la fenestration. Les vieilles fenêtres font perdre de l’argent aux propriétaires», illustre M. Lépine.

Un autre des secrets de Jacques Lépine en tant qu’investisseur est de négocier les prix des loyers avec ses locataires, ce qu’omettent de faire la plupart des propriétaires, selon lui.

Les gens sont prêts à payer plus s’ils savent qu’ils auront une meilleure qualité de vie.

Où acheter?

Selon M. Lépine, il faut rechercher les quartiers où l’on trouve des aubaines.

Mais il faut être prêt à mettre du temps et de l’énergie dans son immeuble. Il peut y avoir des rénovations importantes à faire.

Et en ces temps où le marché a atteint un certain plafond, il faut être prêt à faire plus d’analyses pour trouver la perle rare, parce que tout est plus cher.

Il suggère aussi d’acheter un immeuble à seulement 10 ou 15 km de chez soi, pour faciliter les déplacements en cas d’urgence.

Et si l’on s’éloigne plus loin, mieux vaut engager une compagnie de gestion, ou avoir de bons concierges en qui on doit avoir confiance.

Mais peut-on encore aujourd’hui vivre uniquement de ses revenus locatifs, compte tenu des prix actuels des biens immobiliers ?

Ça dépend. J’ai 65 ans. En commençant à mon âge, c’est impossible, croit M. Lépine. La stratégie doit être élaborée en fonction de l’âge. Un jeune qui commence dans la vingtaine devrait pouvoir y arriver à long terme, même si les banques facilitent moins les choses de nos jours.

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Il est révolu le temps où les gens payaient trop cher leurs immeubles, géraient mal et sortaient tout de même gagnants grâce à un marché hyper inflationniste.

Ce qui s’est produit depuis le début des années 2000 semble bel et bien exceptionnel et n’est pas sur le point de se réaliser à nouveau au cours des prochaines années aux dires de plusieurs experts et économistes. Plus que jamais, la réussite en immobilier passe par une saine gestion.

«Dans tous genres d’entreprises, et l’immobilier ne fait pas exception, il faut s’assurer un revenu net d’opération le plus élevé possible. À titre de propriétaire d’immeubles, pensez constamment à augmenter vos revenus et à diminuer vos dépenses d’opération. Vous donnerez ainsi une plus grande valeur de marché à vos immeubles», nous explique Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Laissez aller votre imagination et prenez le temps de réfléchir aux différentes possibilités qui s’offrent à vous. Vous serez un jour beaucoup plus riche.

L’immobilier, c’est magique

Gardez toujours à l’esprit qu’à chaque dollar de revenus nets d’opération supplémentaires, vos immeubles de six logements et plus vaudront approximativement 15 dollars de plus en terme de valeur. Pourquoi les immeubles de six logements et plus? Car leur valeur économique est déterminée selon les revenus qu’ils génèrent comparativement aux valeurs marchandes des petits immeubles qui, elles, sont déterminées essentiellement selon les comparables vendus récemment dans le même secteur.

Avec un seul immeuble, l’impact d’une augmentation de loyer peut sembler minime, mais imaginez le même principe lorsque vous détiendrez plusieurs dizaines de logements, voir plusieurs centaines.

Avant de vous présenter les quelques trucs valant leur pesant d’or, allons-y d’un exemple chiffré afin de démontrer l’impact considérable que cela aura sur la valeur de vos immeubles dans le temps. Si vous l’appliquez, bien évidemment.

Imaginons que vous êtes l’heureux propriétaire d’un 32 logements et que vous augmentiez vos loyers ne serait-ce que 15 dollars par mois par logement. Considérant que les dépenses d’opération augmenteront également, il vous restera, de façon réaliste, dix dollars par mois de revenu net d’opération par logement. L’impact de cette augmentation du revenu net d’opération sur la valeur de votre immeuble sera alors de 57 600$, soit 32 logements X 10$ X 12 mois = 3840 $ annuellement, le tout multiplié par 15.

Imaginez maintenant que vous répétiez l’exercice année après année, avec quelques immeubles de la sorte. N’est-ce pas merveilleux?

Allons-y maintenant de quelques trucs et astuces relativement simples qui feront de vous, si vous réussissez à les appliquer, des investisseurs beaucoup plus riches dans plusieurs années. Commençons par la diminution des dépenses.

1La franchise d’assurance

Augmentez le montant de votre franchise, communément appelé le « déductible » applicable en cas de réclamation. Vous pourrez ainsi possiblement diminuer le montant de votre prime d’assurance et ainsi augmenter le revenu net d’opération de votre immeuble. Informez-vous auprès de votre assureur ou de votre courtier en assurance de dommages afin de connaître les options qui s’offrent à vous.

2Contestez l’évaluation municipale

Que diriez-vous de contester la valeur municipale de votre immeuble? Puisque celle-ci sert de base d’imposition, vous diminuerez la charge des taxes à payer annuellement. Informez-vous des conditions auprès de votre municipalité car il existe certains délais à respecter. Dans la majorité des cas, ils sont mentionnés au verso de votre compte de taxes.

3«Saignez» les radiateurs

Si votre immeuble est muni d’un système de chauffage central à eau chaude, de l’air pourrait se former dans le circuit réduisant ainsi l’efficacité du système et par le fait même, faire augmenter inutilement vos coûts d’énergie. L’automne venu, pensez à «saigner» les radiateurs afin d’évacuer l’air accumulé dans le système. Vous pourrez ainsi réduire la facture de gaz, de mazout ou d’huile.

4De la visibilité à moindre coût

Optimisez vos publicités. Tentez d’être visibles à moindre coûts et aux endroits les plus stratégiques afin de rejoindre votre clientèle cible. En plus de réduire vos frais de publicité, vous réduirez également votre taux de vacances.

Poursuivons maintenant l’augmentation de votre richesse dans le temps grâce à l’augmentation des revenus.

5Internet au service du propriétaire

Que diriez-vous de fournir Internet sans fil à vos locataires? Appliquez un principe vieux comme le monde. Achetez un service au prix du gros et revendez-le au prix de détail. Songez à des compagnies comme Open-Mesh ou encore TelKel.

6Optimisez les pieds carrés

Possédez-vous de grands logements pouvant être subdivisés en de plus petits logements? C’est bien connu que deux trois et demi se loueront plus cher qu’un six et demi.

Avez-vous pensé louer des espaces encore non utilisés? Pensons à des stationnements par exemple, des espaces de rangement, des cabanons ou encore un sous-sol pouvant accueillir un ou deux logements supplémentaires.

Nicolas Lapointe, investisseur immobilier depuis plusieurs années, nous raconte qu’il construit souvent, à peu de frais, une terrasse et arrive à louer cent dollars de plus mensuellement. Il s’agit, selon lui, de beaux agrandissements extérieurs nécessitant aucun plombier, électricien, ni tireur de joints.

7Simplifiez votre gestion

Systématisez la gestion de vos immeubles afin d’y réduire le temps investi. À long terme, vous éviterez les pertes de temps et d’argent. Vous libérerez du temps vous permettant d’être à la recherche d’autres aubaines. Pensez à un logiciel comme SideManager, Proprio Expert ou encore Hopem.

Je vous laisse sur une réflexion simple mais combien importante.

«La plus grande dépense d’un immeuble n’est-elle pas son prix d’achat? Alors, pourquoi ne pas tenter de le réduire au minimum? Exigez toujours un profit instantané dès l’achat. Combiné à une saine gestion, vous progressez plus rapidement et ferez des miracles avec l’immobilier», nous précise Jacques Lépine.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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J’ai acheté mon premier immeuble locatif en 1982. En cinq ans, j’avais accumulé 12 millions de dollars d’actifs immobiliers. Une recette miracle?

«Il faut être à la recherche d’aubaines, d’immeubles qui sont mal gérés, dont on peut redresser la situation financière. Il faut mettre la main sur des immeubles qui ont un bon potentiel d’augmentation des revenus ainsi qu’un potentiel intéressant de diminution des coûts.»

Même si un immeuble se vend au prix de sa valeur marchande, si en le gérant mieux on peut faire du profit, il faut sauter sur l’occasion.

Le précepte qui m’a toutefois réussi le mieux : Le profit se fait à l’achat.

Une meilleure gestion

M. Lépine, qui a donné des formations en immobilier à plus de 14 000 personnes, croit que tout est dans la gestion.

«Si les gens entretenaient mieux leurs immeubles, s’ils avaient un programme d’entretien préventif pour chaque saison, leurs coûts seraient moindres.»

Les propriétaires ont tendance à attendre que tout explose!

«Par exemple, est-il normal qu’en octobre l’eau d’un radiateur à eau soit à la même température qu’en février? Non. Les locataires auront chaud, ils ouvriront les fenêtres, et le propriétaire paiera pour chauffer l’extérieur tout l’automne. Si ce dernier baissait le thermostat de quelques degrés en octobre, il économiserait beaucoup d’argent. C’est la même chose pour la fenestration. Les vieilles fenêtres font perdre de l’argent aux propriétaires.»

Un autre des secrets: négocier le prix des loyers avec ses locataires, ce qu’omettent de faire la plupart des propriétaires.

«Les gens sont prêts à payer plus s’ils savent qu’ils auront une meilleure qualité de vie.»

Où acheter?

«Selon moi, il faut rechercher les quartiers où l’on trouve les aubaines. Mais il faut être prêt à mettre du temps et de l’énergie dans son immeuble. Il peut y avoir d’importantes rénovations à faire. Et en ces temps où le marché a atteint un certain plafond, il faut être prêt à pousser plus loin l’analyse pour trouver la perle rare, parce que tout est plus cher.

Je suggère aussi d’acheter un immeuble situé à seulement 10 ou 15 km de chez soi, pour faciliter les déplacements en cas d’urgence. Si on choisit de s’éloigner, mieux vaut engager une compagnie de gestion, ou avoir de bons concierges, en qui on peut avoir confiance.»

-Aujourd’hui, peut-on encore vivre uniquement de ses revenus locatifs, compte tenu des prix actuels des biens immobiliers?

«Ça dépend. Commencer à 65 ans, ce n’est pas comme à 20 ans. La stratégie doit être élaborée en fonction de l’âge. Un jeune qui commence dans la vingtaine devrait pouvoir y arriver à long terme, même si les banques facilitent moins les choses de nos jours. En vieillissant, il faudra toutefois ajuster la stratégie.»

Quelques qualités requises pour être un bon investisseur immobilier

Une bonne dose de confiance et d’optimisme: vos alliés

«Si le doute ou la peur vous freinent, il vous sera difficile de progresser. Suivez des formations, rencontrez d’autres investisseurs, lisez des livres sur l’immobilier, devenez membre du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Tous ces gestes vous aideront à devenir optimiste et à augmenter votre confiance.»

La prudence et la vigilance

• Ne perdez jamais d’argent grâce à de bonnes analyses
• Diversifiez votre investissement financier ou patrimonial (un immeuble de 10 logements ou cinq de 20 logements)
• Vivez là où votre cœur se trouve, mais investissez là où les chiffres parlent

L’organisation et la planification: votre guide

«Gérez vos investissements en bon père de famille. Surveillez toujours les conditions du marché. Informatisez la gestion, sachez vous entourer en construisant votre équipe de rêve.»

Le vent peut tourner selon le cycle d’investissement et les conditions du marché. Alors, ne paniquez surtout pas. L’immobilier suit des cycles. Il arrive que le marché baisse, mais il remonte quelque temps après.

Article publié sur CASATV.ca

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Être propriétaire d’immeuble peut être formidable. Cela peut aussi devenir un enfer. Pourquoi est-ce si facile pour certains propriétaires, alors que pour d’autres ça ne l’est pas?

Selon mon expérience de plus de 40 ans comme investisseur immobilier ainsi que mes observations en tant que coach et mentor immobilier, je constate que ceux à qui cela semble si facile savent bien administrer leurs immeubles. Le seul moyen de faire fructifier son investissement est de savoir s’organiser.

Lors de mes conférences, je donne souvent des conseils aux futurs propriétaires d’immeubles.  J’utilise fréquemment l’exemple des franchiseurs comme modèle à adopter dans les opérations immobilières. Que ce soit à court, moyen ou long terme, il faut tout optimiser, automatiser et établir des points de contrôle si vous voulez prendre de l’expansion, que ce soit dans l’immobilier ou n’importe quelle autre entreprise.

Le franchiseur principal, avant de vendre une seule de ses franchises, aura pris soin d’analyser l’exploitation de son commerce dans les moindres détails afin d’optimiser ses activités et de pouvoir dupliquer son système de façon qu’un exploitant non spécialiste puisse exploiter son commerce de façon rentable. Tout est standardisé.

Voici quelques conseils pratiques pour le propriétaire immobilier:

• Informatisez votre gestion des baux
• Instaurez un programme saisonnier d’entretien et de réparation
• Envoyez vos avis d’augmentation six mois avant la fin du bail
• Traitez vos locataires comme des clients
• Faites de la maintenance préventive, qui coûte beaucoup moins cher que les réparations d’urgence
• Gardez constamment vos immeubles en excellent état, car il faut toujours être prêt à vendre ou à refinancer
• Envoyez des cartes de vœux à vos locataires (Noël, anniversaires, etc.)
• Donnez un petit cadeau aux locataires, si minime soit-il, à Noël
• Répondez rapidement aux demandes de réparations des locataires
• Traitez vos locataires respectueusement
• Visitez vos immeubles régulièrement
• Ne soyez pas trop familier avec vos locataires, ne devenez pas ami avec eux
• Donnez aux locataires la liste des règlements dès la signature du bail
• Faites une enquête dite «de pré-location». Mieux vaut un logement vide qu’un logement mal loué.
• Avant d’acheter, effectuez une vérification diligente et approfondie
• Commandez toujours une bonne inspection en bâtiment
• Construisez votre équipe de collaborateurs et prenez-en soin

Cette liste constitue, selon moi, les principaux conseils que je peux donner à tout investisseur immobilier.

De l’avis des experts immobiliers, la différence entre le succès et l’échec est toujours dans le choix du bon immeuble dans le bon secteur, mais surtout, dans une saine gestion quotidienne ainsi qu’une planification à court, moyen et long terme, comme le font les compagnies qui possèdent des milliers de logements.

N’oubliez pas que l’immobilier est une entreprise active comme n’importe quelle autre, mais que les produits à vendre sont des logements et une qualité de vie pour les locataires qui y habitent. Meilleure sera la qualité d’habitation que vous offrirez, meilleure sera la qualité de vos locataires. Meilleure aussi sera votre réputation comme exploitant d’immeuble qui attire les meilleurs locataires.

Mettez-y de la passion. Cela en vaut la peine. Regardez, toutes catégories confondues, quels sont ceux qui ont du succès? Tous partagent la passion de ce qu’ils font.

N’oubliez jamais que l’immobilier est un placement actif et non passif

C’est une entreprise, et non un certificat de dépôt dans une institution financière. Une entreprise ou un placement actif demandent temps et efforts. Le succès de votre fonds pour une retraite de qualité est à ce prix. En effet, il est de notre responsabilité de nous bâtir une retraite la plus confortable possible, et à ce titre, l’immobilier est sans aucun doute une des meilleures, sinon la meilleure, façons d’y parvenir.

Bon succès!

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Nous rêvons tous d’avoir un jour plus de temps libre pour réaliser ce qu’on aime le plus ou ce qu’on n’a jamais le temps de faire. Vous êtes-vous déjà demandé ce que vous pourriez accomplir de plus si vous établissiez des priorités dans votre vie?

Mais pourquoi déterminer ces priorités? Idéalement, pour se dégager plus de temps à passer en couple, en famille, avec ses amis, pour en faire profiter les autres, pour se sentir plus libre, pour pratiquer ses loisirs, pour être plus efficace au travail, pour vivre ses passions ou tout simplement pour mieux profiter de la vie!

Questions à se poser

J’aimerais vous proposer une série de questions que les gens efficaces se posent régulièrement et qui les aident justement à se montrer si efficaces:

• Quelles sont mes priorités professionnelles, de carrière, familiales, etc.?
• De combien de temps ai-je besoin pour mes priorités?
• Sur une échelle de 1 à 10, quelle importance est-ce que j’accorde à chacune de mes priorités?
• Qu’est-ce qui m’arrive chaque jour qui ne concerne pas ma ou mes priorités?

Automatiquement, lorsqu’on parle de priorités, il faut considérer la gestion de son temps. Comme vous le savez, nous avons tous 168 heures dans une semaine. Qu’on soit riche ou pauvre, malade ou en bonne santé, jeune ou vieux, nous avons tous ce même nombre d’heures. Alors comment se fait-il que certains amassent plus d’un million de dollars par année et d’autres vivent sous le seuil de pauvreté? Certains administrent des milliers de logements, alors que d’autres sont incapables d’en gérer plus d’une douzaine.

Évidemment, plusieurs facteurs peuvent entrer en ligne de compte, mais l’établissement des priorités et la gestion du temps sont les deux principales composantes.

Voici quelques suggestions qui pourraient vous aider à optimiser votre temps et vos priorités:

Dans un premier temps, il faut reconnaître les «grugeurs» de temps:

• Courriels: avoir de la discipline, heures fixes
• Réseaux sociaux: Facebook, Twitter, etc.
• Journaux: c’est divertissant, mais allez aux points recherchés
• Télévision: téléromans, etc.
• Personnes toxiques
• Associations
• Téléphone: parfois un courriel est plus efficace
• Ne pas déléguer
• Ne pas avoir d’équipe

Apprenez à systématiser et à désembourber votre vie:

• Profitez des paiements automatiques
• Chèques postdatés de locataires ou transferts bancaires automatiques
• Un bon système de classement
• Maintenance préventive (cycle saisonnier)
• La chasse aux papiers (scannez vos documents)
• Profitez d’internet pour vous débarrasser de vos documents
• Profitez des envois de groupe de vos courriels pour joindre vos locataires
• Avis d’absence par courriel
• Alarmes sur des entretiens mensuels, annuels, anniversaires
• Regroupez vos déplacements et planifiez les heures (hors trafic)
• Achetez en avance: voyage, cartes de souhaits, etc.
• Écoutez des livres audio dans votre auto
• Faites participer la famille aux différentes tâches
• Respectez vos moments de détente

Comme vous le constatez, une saine gestion de votre temps vous permettra de reconnaître et d’établir vos priorités beaucoup plus facilement. C’est par l’efficacité qu’on réussit à faire plus et mieux.

Comme investisseur immobilier, ma priorité est de me dégager le plus de temps possible pour optimiser tous les aspects de ma vie. La reconnaissance et l’établissement de mes priorités m’ont permis, me permettent et me permettront de jouir d’une meilleure qualité de vie.

L’immobilier m’a permis de réaliser tout cela et en plus d’acquérir une indépendance financière. Voilà ce qu’était ma priorité de carrière et de vie: l’indépendance financière. J’y suis parvenu grâce aux petits conseils que je viens de vous énumérer.

Bon succès à tous.

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Même si devenir membre du club d’investissement immobilier de votre localité vous apportera plusieurs bénéfices, être membre ne suffit pas, il faut également s’impliquer activement pour obtenir des résultats! Ceux qui ont déjà lu des ouvrages en anglais sur l’investissement immobilier ont sûrement déjà découvert cette citation.

En effet, devenir membre du club d’investissement immobilier local, vous permettra entre autres, de rencontrer des gens qui ont  les mêmes intérêts que vous et vivant  sensiblement les mêmes choses que vous.  Vous pourrez alors discuter avec eux et ainsi échanger sur vos expériences immobilières tout en se donnant des opportunités pour élargir votre réseau de contacts.

De plus, en devenant membre du club d’investissement immobilier, vous pourrez peut-être, par le biais de ce club, trouver des associés qui vous permettront de cheminer plus rapidement vers l’atteinte de vos objectifs.  Peut-être y trouverez-vous  des acheteurs potentiels intéressés par des immeubles que vous voulez vendre, des vendeurs motivés qui pourront vous offrir d’excellentes conditions de vente et vous permettre d’acheter sans comptant ? Qui sait !

Vous pourrez également bénéficier de l’expérience des autres membres et ainsi éviter des erreurs parfois très coûteuses. Vous rencontrerez même des professionnels qui pourront vous conseiller convenablement.

Un point non négligeable également, si vous devenez membre du club immobilier, vous aurez accès à de la formation adaptée à la région où vous voulez investir.  C’est bien beau la formation donnée au téléphone, dans une autre langue, par des gens à 3500 km de chez soi, mais ce n’est pas toujours applicable à notre réalité immobilière du Québec!

Sur ce, je vous invite à devenir membre du club d’investisseurs immobilier du Québec, tout à fait GRATUITEMENT, comme membre régulier au clubimmobilier.ca afin de commencer à vous impliquer activement, si ce n’est pas déjà fait!

Yvan Cournoyer,
Vice-président directeur général

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