Savoir analyser les lieux avant l’inspection.
Afin d’éviter de payer une inspection pour finalement renoncer à l’achat, la visite des lieux est une étape charnière du processus d’acquisition. Voici quelques conseils en matière de visite des lieux.
Lors d’une rencontre de réseautage du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, le mois dernier, je discutais avec un nouveau membre et celui-ci me demandait de lui prodiguer quelques conseils en matière de visite des lieux. Voici donc le résumé de notre entretien.
La visite des lieux est une étape charnière du processus d’acquisition, car c’est à ce moment que vous aurez à prendre une décision importante. Soit vous irez de l’avant, soit vous rebrousserez chemin. Si vous décidez d’aller de l’avant, sachez qu’il y aura des frais d’inspection à prévoir.
Or, il est important d’être le plus autonome possible lors de cette visite, afin d’éviter de payer une inspection pour finalement renoncer à l’achat, ce qui vous aura occasionné des frais inutiles. Vous devez procéder à ce que j’appelle une «analyse du gros bon sens».
Éléments facilement observables à l’extérieur
Commencez toujours par l’extérieur afin d’avoir une vue d’ensemble de la propriété. Cela fait, la visite de l’intérieur n’en sera que plus efficace. Voici une liste non exhaustive de points à vérifier à l’extérieur.
- Lorsque la toiture est en bardeaux d’asphalte, vérifiez qu’elle est d’une seule couleur. Vous en voyez deux? Cela indique qu’une réparation a déjà été effectuée. L’eau s’est-elle infiltrée à l’intérieur?
- Si le toit est en pente, assurez-vous qu’il y a des gouttières et que ces gouttières éloignent l’eau du bâtiment.
- Vérifiez s’il n’y a aucune fissure dans les joints de briques.
- Vérifiez s’il n’y a aucune fissure majeure dans les murs de fondation.
- Les balcons sont-ils en bon état? Doivent-ils être remplacés à court terme?
- Assurez-vous qu’il y a des aérateurs plats ou à ailettes sur les toits en pente ou des cols-de-cygne sur les toits plats.
- Les portes et les fenêtres semblent-elles en bon état?
- Quel est l’état général de l’immeuble?
Éléments facilement observables à l’intérieur
Vous avez visité l’extérieur et y avez noté quelques anomalies? Il est temps de vérifier si celles-ci auront un impact sur les divers composants intérieurs. Voici donc une liste non exhaustive de points à vérifier à l’intérieur.
- Vérifiez la présence de cernes aux plafonds. Surtout si la toiture semble âgée.
- Vérifiez si les planchers sont de niveau.
- Visitez le comble ou, si vous préférez, le grenier. Vous pourriez y apercevoir de la moisissure, y trouver de la vermiculite contenant de l’amiante ou constater qu’il manque de l’isolant.
- Vérifiez l’année de fabrication du chauffe-eau. Il est âgé de plus de 10 ans? Attention! De nombreux assureurs exigeront son remplacement.
- Ouvrez et fermez les fenêtres. Fonctionnent-elles bien?
- Dans quel état sont les revêtements de sol? Sont-ils à changer prochainement?
Le test des trois appareils
Dans la salle de bains, faites fonctionner simultanément le robinet d’eau froide du lavabo, celui de la douche ou du bain et actionnez la chasse d’eau du cabinet d’aisance. Que ce passe-t-il? La pression demeure-t-elle presque identique ou diminue-t-elle fortement? Dans le second cas, il y a probablement un problème de pression du côté des tuyaux d’alimentation en eau.
Quatre occasions de mieux visiter
- Lors de votre visite initiale: Assurez-vous d’avoir accès à tous les logements s’il y en a plusieurs.
- Lors d’une seconde visite: Celle-ci vous permettra de vous rassurer, ou de visiter le ou les logements qui n’étaient pas accessibles pour une raison ou une autre lors de votre visite initiale. (S’ils ne l’étaient pas, soyez vigilant et méfiez-vous. Il y a souvent anguille sous roche.)
- Lors de l’inspection en bâtiment: Soyez présent et profitez-en pour poser des questions à l’inspecteur. Après tout, vous payez en partie pour cela.
- Lors de l’évaluation agréée: C’est la dernière occasion de vous assurer d’avoir tout vérifié.
Un cinquième visite s’impose
Comme si ce n’était pas assez de quatre occasions pour visiter les lieux, je vous recommande très fortement de visiter l’immeuble le jour précédant l’acte notarié, si vous le pouvez. L’objectif de cette visite est de vous assurer:
- que l’immeuble se trouve dans le même état que lorsque vous l’avez fait inspecter;
- qu’il n’y a pas eu de changements majeurs;
- que tout ce qui était sur la liste des inclus à l’offre d’achat s’y trouve toujours;
- que les locataires habitent toujours l’immeuble.
Comme dit le proverbe: Mieux vaut prévenir que guérir.
Rappelez-vous qu’il n’est jamais idéal et ni agréable de faire valoir ses droits auprès d’un vendeur une fois l’immeuble notarié. Mieux vaut «s’obstiner» chez le notaire pour quelque chose qu’on a découvert la veille que de poursuivre le vendeur après avoir signé. Fiez-vous à mon expérience!
Ne pas se fier systématiquement à l’inspecteur
Plusieurs investisseurs me mentionnent que lors de leur visite des lieux, ils y vont très sommairement puisque l’inspecteur vérifiera le tout. Erreur!
Imaginez la situation: vous «tournez les coins ronds» lors de la visite et passez à l’étape suivante, l’inspection en bâtiment. Là, vous vous rendez compte que l’inspecteur vous facture quelques centaines de dollars pour vous faire part d’anomalies que vous auriez pu déceler vous-même si vous aviez pris le temps de bien visiter. Payer une inspection pour ensuite annuler sa promesse d’achat, c’est dommage, non? La première fois, ça peut passer, mais vous vous dompterez rapidement, croyez-moi!
Ne jamais acheter un immeuble sans le faire inspecter
Si vous n’aviez qu’une chose à retenir de cet article, c’est qu’il ne faut jamais acheter un immeuble sans l’avoir fait inspecter. Qu’il soit récent ou neuf, entièrement rénové ou vendu sans garantie légale, que votre beau-frère l’ait visité avec vous ou que vous pensiez que ce serait de l’argent gaspillé, faites tout de même inspecter le bâtiment.
Vous jonglez avec des centaines de milliers de dollars, dans l’immobilier. Alors, n’ayez pas peur d’en y ajouter quelques centaines de plus afin d’optimiser votre placement.
Bonnes visites à tous et à toutes!
