Deux logements identiques, même quartier, même loyer. L’un se loue en 10 jours à un locataire avec excellent dossier. L’autre reste vacant 6 semaines et génère trois visites qui n’aboutissent pas. La différence? Une visite en fin de journée dans un logement sombre versus une présentation en plein jour, bien éclairée, après un nettoyage complet. Dans un marché où les bons locataires se font sélectifs, ces détails ne sont plus optionnels.

La différence entre un bon locataire et une série de complications commence bien avant la signature du bail : elle se joue dès la première visite et dans la rigueur de l’entretien préventif. Deux leviers simples peuvent transformer vos résultats : optimiser votre processus de location et préparer votre immeuble pour le printemps.

Optimiser la location : un processus à structurer

La mise en location d’un logement est souvent perçue comme une étape rapide. Pourtant, c’est à ce moment que se joue une grande partie de la qualité de la relation locative à venir.

Les visites : un cadre à respecter

Lorsqu’un logement est occupé, les visites ne peuvent pas être effectuées librement. Le locataire conserve son droit à la jouissance paisible des lieux.

Selon les articles 1930 à 1932 du Code Civil du Québec, les visites doivent être effectuées entre 9 h et 21 h, et le locataire doit recevoir un préavis de 24 h.

Une planification structurée des visites permet donc de respecter ce cadre légal tout en optimisant l’expérience des futurs locataires.

L’éclairage : un levier souvent sous-estimé

L’éclairage influence directement la perception d’un espace.

Un logement visité en soirée peut sembler plus sombre, plus petit ou moins accueillant, même s’il est en bon état.

Les visites de jour permettent de présenter le logement sous son meilleur angle en maximisant la luminosité naturelle.

Quelques ajustements simples peuvent améliorer significativement l’ambiance :

• remplacer les ampoules défectueuses ;
• ouvrir les rideaux et allumer les lumières ;

Ces correctifs rapides et peu coûteux ont un impact immédiat lors des visites.

Une présentation soignée

Sans nécessiter de rénovations majeures, certaines actions simples améliorent significativement l’attractivité :

• effectuer un nettoyage complet ;
• assurer une température ambiante confortable ;
• éliminer toute odeur persistante.

Ces éléments contribuent à rassurer le candidat et à projeter une image de gestion rigoureuse.

La sélection des locataires : une prévention essentielle

Le Tribunal administratif du logement intervient lorsqu’un conflit survient. Toutefois, plusieurs situations peuvent être évitées grâce à une sélection rigoureuse dès le départ.

Le locateur a intérêt à :

• vérifier la capacité de paiement du candidat ;
• consulter son dossier de crédit ;
• valider ses références.

Ces vérifications sont essentielles pour réduire les risques de non-paiement ou de litiges. Elles doivent toutefois respecter les règles relatives à la protection des renseignements personnels.

Préparer son immeuble pour le printemps

Le printemps représente une période charnière pour deux raisons : d’une part, c’est le moment où les dommages hivernaux se révèlent pleinement (infiltrations, fissures aggravées par le gel-dégel). D’autre part, c’est la période de pointe pour les locations au Québec, avec le traditionnel « 1er juillet ».

Intervenir dès avril-mai permet de corriger les problèmes avant qu’ils n’impactent les visites et de présenter un immeuble impeccable au moment où la demande est la plus forte.

Nettoyage et remise à niveau

Un immeuble propre et bien entretenu influence directement la perception des visiteurs.

Il est recommandé de procéder à :

• un nettoyage en profondeur des unités et des espaces communs ;
• un lavage des fenêtres ;
• une vérification de l’état des murs, planchers et plafonds.

Malgré sa simplicité, cette étape contribue à renforcer l’attractivité du logement.

Vérification des éléments essentiels

Au changement de saison, certains éléments doivent être inspectés avec attention :

• fissures visibles ;
• signes d’infiltration d’eau ;
• état des joints de fenêtres ;
• fonctionnement de la ventilation.

En vertu des articles 1910 et 1911 du Code civil du Québec, le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état d’habitabilité et de propreté, et de maintenir l’habitabilité. Le locataire quant à lui est tenu de maintenir l’état de propreté.

Si le logement n’est pas délivré dans un tel état, le locataire peut exercer différents recours devant le Tribunal administratif du logement, notamment :

• exiger la réalisation de travaux ;
• demander une diminution de loyer ;
• ou, dans certains cas, résilier le bail.

Une approche préventive permet d’éviter ces situations.

Inspection des systèmes mécaniques

Le printemps est également le moment idéal pour vérifier certains équipements critiques :

• tester le bon fonctionnement de la climatisation avant les premières chaleurs ;
• inspecter les drains de fondation et les gouttières pour prévenir les accumulations d’eau ;
• vérifier l’état des balcons et des structures extérieures fragilisées par le gel-dégel.

Ces interventions préventives évitent des réparations d’urgence coûteuses en pleine saison estivale, période où les entrepreneurs sont débordés et où les délais s’allongent.

L’entretien des espaces extérieurs

L’extérieur d’un immeuble constitue le premier contact avec les visiteurs. Au printemps, il est recommandé de :

• nettoyer les entrées et les accès ;
• retirer les débris accumulés durant l’hiver ;
• vérifier l’état des escaliers et des garde-corps ;
• entretenir les espaces verts.

Une apparence soignée contribue à valoriser l’ensemble de l’immeuble et à renforcer son attrait.

Conclusion

Ces pratiques peuvent sembler évidentes, mais leur application systématique reste rare. C’est précisément ce qui crée un avantage compétitif : pendant que certains propriétaires multiplient les visites infructueuses, d’autres remplissent leurs logements en quelques jours avec les bons locataires.

Chez Gestion immobilière Hydra, nous constatons chaque jour l’impact de ces pratiques : des locataires de meilleure qualité, une gestion simplifiée, des relations locatives plus stables. Dans un contexte où les exigences évoluent et l’encadrement légal se précise, ces détails font toute la différence entre subir son parc immobilier et le faire performer.

Besoin d’un regard externe sur vos processus? Nous accompagnons les investisseurs qui souhaitent structurer leur gestion sans y consacrer plus de temps.

L’article Location réussie et immeubles prêts pour le printemps : les détails qui font toute la différence est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Le marché immobilier québécois est en constante évolution. Transactions, refinancements, flips, relocations de locataires, prises de possession : chaque étape doit être maîtrisée avec rigueur.

À l’approche de la haute saison des déménagements, un élément devient stratégique pour tout investisseur immobilier : la fiabilité du service de déménagement.

Un déménagement mal géré peut retarder une prise de possession, créer des tensions avec un locataire ou même nuire à votre réputation. Dans un environnement où la crédibilité est un actif majeur, il est essentiel de s’entourer de partenaires solides, structurés et encadrés.

C’est précisément le rôle de la Fédération Québécoise des Déménageurs Professionnels (FQDP).

Une réalité peu connue : une industrie peu réglementée

Contrairement à ce que plusieurs croient, l’industrie du déménagement au Québec n’est pas encadrée par un ordre professionnel ou une réglementation gouvernementale spécifique stricte.

Chaque année, particulièrement à l’approche du 1er juillet, une multitude d’entreprises improvisées apparaissent sur le marché. Les réseaux sociaux se remplissent d’annonces de déménageurs offrant des services à bas prix, souvent sans structure claire, sans assurances adéquates et sans encadrement professionnel.

Pour un investisseur immobilier, les risques sont bien réels :

• Retards impactant une transaction
• Dommages matériels sans couverture suffisante
• Absence de contrat formel détaillé
• Difficulté à retracer l’entreprise en cas de problème
• Conflits avec locataires ou acheteurs

Une mauvaise expérience de déménagement ne touche pas uniquement le client final. Elle peut affecter votre image, votre crédibilité et la fluidité de vos opérations.

La FQDP : un modèle structuré et unique au Québec

La Fédération Québécoise des Déménageurs Professionnels a été créée pour répondre à cette problématique et structurer un secteur trop souvent laissé à l’improvisation.

La Fédération n’est pas une simple plateforme de soumissions automatisée. Elle ne revend pas des demandes à n’importe quelle entreprise prête à payer quelques dollars pour obtenir un client.

La FQDP est un réseau d’entreprises sélectionnées, encadrées et soumises à des critères stricts.

Des critères d’admissibilité rigoureux

Chaque entreprise membre doit répondre à des exigences précises au niveau :

• Légal
• Logistique
• Professionnel
• Assurances et protections

Nous validons la conformité légale, les couvertures d’assurance, la structure d’entreprise, l’équipement et les standards opérationnels.

L’objectif est simple : éliminer l’improvisation et réduire les risques.

Pour un investisseur immobilier, cela signifie travailler avec des entreprises sérieuses, structurées et responsables.

Un vaste réseau prêt à intervenir partout au Québec

La Fédération regroupe un vaste réseau d’entreprises réglementées et encadrées capables d’intervenir dans différents contextes :

• Multilogements
• Tours à condos
• Immeubles locatifs
• Déménagements interurbains
• Transferts commerciaux

Pour les investisseurs possédant plusieurs portes ou opérant dans différentes régions, cette capacité de coordination représente un avantage stratégique important.

Au lieu de chercher au hasard un déménageur local trouvé via une annonce Facebook, vous accédez à un réseau structuré prêt à servir selon des standards établis.

Un contrôle de qualité continu

L’adhésion à la Fédération n’est pas un simple logo sur un site web.

Nous effectuons un suivi et un contrôle de qualité continus auprès de nos membres. La réputation collective du réseau repose sur la constance, la performance et le professionnalisme.

Pour un investisseur, cela réduit considérablement les risques d’imprévus majeurs.

Une protection réelle en cas de litige

L’un des éléments distinctifs majeurs de la Fédération est son rôle actif en cas de problématique.

Si un litige survient, la Fédération intervient. Des professionnels analysent le dossier et collaborent afin de trouver une solution équitable.

Le client n’est pas laissé seul face à l’entreprise.

Dans le contexte immobilier, cette structure de médiation et d’encadrement peut faire toute la différence. Elle protège non seulement le client, mais aussi l’investisseur qui souhaite éviter l’escalade d’un conflit.

La haute saison approche : prudence stratégique

Nous entrons présentement dans la période la plus active de l’année pour les déménagements.

Comme chaque année, les réseaux sociaux verront apparaître une quantité importante d’offres provenant d’entreprises nouvellement créées, sans historique vérifiable, parfois sans assurance adéquate.

Les prix anormalement bas doivent toujours susciter une réflexion.

Pour un investisseur immobilier, le déménagement n’est pas un simple transport de biens. C’est une étape critique dans une transaction ou dans la gestion locative.

Un retard peut retarder une signature.
Un dommage peut créer un conflit.
Une mauvaise expérience peut entacher une relation à long terme.

Le coût réel d’un mauvais choix dépasse largement l’économie apparente réalisée sur un tarif inférieur.

Pourquoi les membres du Club devraient consulter la Fédération

En tant que membre du Club des investisseurs immobiliers du Québec, vous êtes déjà dans une logique de performance, d’optimisation et de protection d’actifs.

Consulter la Fédération, c’est :

• Réduire vos risques opérationnels
• Sécuriser vos prises de possession
• Protéger votre réputation
• Offrir à vos locataires et acheteurs une expérience professionnelle
• Avoir un recours structuré en cas de problème

Nous comprenons la réalité des investisseurs. Les délais sont serrés. Les enjeux sont financiers. La gestion du risque est centrale.

En conclusion

À l’approche de la haute saison, la vigilance est essentielle. Les entreprises improvisées seront nombreuses et visibles, particulièrement sur les réseaux sociaux.

Le déménagement est un maillon stratégique dans toute opération immobilière.

La Fédération Québécoise des Déménageurs Professionnels existe pour structurer cette industrie, encadrer ses membres et protéger le public contre les mauvaises expériences.

Avant de planifier un déménagement lié à l’une de vos transactions ou à la gestion de votre parc immobilier, prenez le temps de consulter la Fédération.

Un partenaire encadré fait toute la différence.

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Cet article explore les principales modifications apportées par cette législation et leur influence sur les relations entre propriétaires et locataires.

1. Modifications des procédures d’éviction : La nouvelle loi renforce les droits des locataires face aux avis d’éviction. Désormais, un locataire ne répondant pas à un tel avis sera réputé l’avoir refusé, obligeant le propriétaire à justifier son action devant le Tribunal administratif du logement.
2. Indemnisation accrue pour les locataires : Les propriétaires doivent désormais indemniser les locataires évictés en fonction des années passées dans le logement, avec une indemnité équivalente à un mois de loyer par année d’habitation, jusqu’à un maximum de 24 mois.
3. Clause de transparence sur le loyer : Afin de garantir une plus grande transparence, la loi impose aux propriétaires de révéler le loyer le plus bas pratiqué au cours des 12 derniers mois lors de la signature d’un nouveau bail.
4. Prévisibilité des hausses de loyer : Pour les nouveaux logements, les propriétaires doivent maintenant informer les locataires des augmentations prévues lors de la signature du bail, offrant ainsi plus de stabilité et de prévisibilité.
5. Facilitation de la construction : Dans le cadre de la facilitation de la construction, la nouvelle législation permet aux villes de plus de 10 000 habitants avec un taux d’inoccupation inférieur à 3% de contourner certaines normes d’urbanisme pour encourager la construction d’immeubles de trois logements ou plus.

Cette réforme législative cherche à équilibrer les droits et responsabilités des locataires et des propriétaires tout en stimulant la construction de logements.
Pour les investisseurs immobiliers, il est crucial de se familiariser avec ces changements pour naviguer efficacement dans ce nouveau cadre réglementaire.

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Le premier critère à remplir vise le propriétaire de l’immeuble. L’article 1958 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q ») prévoit que l’immeuble doit être détenu par une personne physique seule, ou par des conjoints. On comprend donc qu’une personne morale détenant un immeuble ne pourra y faire de reprise de logement, tout comme les immeubles détenus par plusieurs copropriétaires qui ne sont pas conjoints (exemple : un père et son fils qui détiennent un duplex ensemble).  Cet article prévoit que le propriétaire doit également posséder la qualité de locateur. Ces termes sont utilisés de manière interchangeable dans le langage courant, mais ils ne sont pas des synonymes au niveau légal. Dans certains cas, il est possible que le locateur et le propriétaire sont deux personnes différentes. Par exemple, lorsque le propriétaire mandate la location de ses immeubles à une compagnie de gestion. Ainsi, il faut s’assurer que, lors de la signature du bail, le nom du propriétaire figure à titre de locateur dans la section A du bail ou qu’une modification à cet effet soit faite si on se trouve en cours de bail.

Ensuite, il est important de comprendre que l’on ne peut faire une reprise pour n’importe qui autour de nous. En fait, c’est l’article 1957 C.c.Q qui nous aiguille à ce niveau. On y indique que le locateur propriétaire peut principalement reprendre un logement pour l’habiter lui-même, pour ses enfants ou pour ses parents au premier degré. On comprend donc qu’à priori, on ne peut reprendre pour nos frères, sœurs, neveux, nièces, petits-enfants, etc. Toutefois, il existe une exception prévue au même article de la loi pour tout autre parent (ex. frères, sœurs, neveux, nièces, petits-enfants, etc.) ou allié (ex. : beaux-parents), mais uniquement dans le cas où le propriétaire est en mesure de démontrer au juge qu’il est le principal soutien de cette personne.

Par la suite, il faut faire des vérifications au niveau du locataire de qui on entend reprendre le logement. En vertu de l’article 1959.1 C.c.Q, un locateur propriétaire ne peut reprendre si le locataire cumule les 3 critères suivants : il est âgé de 70 ans ou plus, il occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique (revenu faible). Il faut bien faire attention ici au fait que c’est un cumul de ces 3 critères qui est requis, donc si j’ai un locataire qui habite le logement depuis 22 ans et a un revenu faible, mais qui est âgé de 45 ans, on peut tout de même reprendre son logement. Il existe aussi des exceptions permettant de reprendre même lorsque l’on fait face à un locataire qui cumule les 3 critères indiqués, tel que, entre autres, lorsque le bénéficiaire de la reprise est lui-même âgé de 70 ans ou plus (exemple : mon locataire répond aux 3 critères, mais je veux reprendre le logement pour mes parents âgés de 80 ans).

Une fois qu’on établit que tous les critères ci-hauts sont remplis, il faut procéder de la bonne manière pour que la reprise soit valide. Si on prend le cas général du bail classique de 12 mois, débutant le 1^er juillet et se terminant le 30 juin, il faut envoyer l’avis de reprise de logement au moins 6 mois avant l’expiration du bail (1960 C.c.Q). On comprend donc qu’un avis de reprise devra être transmis au plus tard le 31 décembre. Il faut faire bien attention au terme du bail et aux délais, puisque les délais changent dans les cas de baux à court terme (6 mois ou moins) et à durée indéterminée. Il existe d’ailleurs un tableau au dos du bail disponible également en ligne (https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/droit-du-locateur-de-mettre-fin-au-bail/reprise-de-logement) concernant les différents délais à respecter selon le cas. De plus, l’avis comme tel doit aussi être conforme aux termes de l’article 1961 C.c.Q, qui énonce ce que l’avis doit inclure, tel que la date de la reprise, le nom du bénéficiaire et s’il y a lieu le degré de parenté avec le locataire, ainsi que le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q. À noter qu’il n’est pas nécessaire de créer un avis de toutes pièces, puisqu’il existe un avis de reprise conforme sur le site web du Tribunal Administratif du logement, ainsi que sur le site web de la CORPIQ, pour ses membres.

Il est très important pour le propriétaire d’obtenir un accusé-réception de l’avis envoyé, puisque le locataire aura un délai d’un mois suivant la réception de l’avis pour donner sa réponse. De plus, si le locataire ne répond pas à l’avis, son silence équivaut à un refus de quitter le logement (1962 C.c.Q). Quelques options de transmission sécuritaire seraient la remise en main propre avec une signature d’accusé-réception par le/les locataire(s) concerné(s), l’envoi par poste recommandée avec signature (s’assurer que le locataire aille récupérer la poste, sinon ce n’est pas valide) et l’huissier de justice.

En cas d’acceptation, il faut conserver la preuve de la réponse positive précieusement, afin d’avoir des recours si jamais le locataire change d’idée et décide de ne pas quitter le logement à la date prévue de la reprise. Si cela se produit, il faudra que le propriétaire entreprenne une demande d’expulsion du locataire après la fin du bail au Tribunal administratif du logement.

En cas de refus, que ce soit dû au silence du locataire ou à une réponse concrète négative de la part de ce dernier, le propriétaire aura un mois à partir de la réception du refus pour entamer une demande de reprise de logement au Tribunal Administratif du logement (1963 C.c.Q). Une audience sera fixée par le Tribunal pour que le juge décide si la reprise aura lieu ou pas. Il est fortement recommandé que le bénéficiaire de la reprise vienne témoigner à l’audience pour bien exprimer son désir et son besoin d’habiter le logement en question de bonne foi, preuves à l’appui selon le cas. Le juge se prononcera aussi sur le montant de compensation (initialement non prévu sur l’avis de reprise comme tel), qui devrait correspondre aux frais de déménagement raisonnables (1967 C.c.Q), mais qui peut s’élever à plus que cela, selon ce que le juge considère juste et raisonnable.

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Oméga Capital Privé

Omega Capital Privé accompagne les investisseurs qui désirent réaliser des projets immobiliers à l’aide de financement alternatif.

Voir les services et coordonnées de l’Oméga Capital Privé

 

Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – 3e édition

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Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie. Il faut être courageux dans ce que nous faisons.

«Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie.» explique Luc Poirier lorsque nous lui avons demandé le secret de sa réussite. En principe, la recette est assez simple. C’est son exécution qui est beaucoup plus ardue. L’histoire de Luc Poirier et de son succès en investissement immobilier est déjà bien connue.

Comment a-t-il réussi à maintenir un équilibre, une saine balance entre sa passion et sa vie familiale? C’est ce que nous avons cherché à découvrir.

Derrière son succès, ou plutôt devrais-je dire, à ses côtés, se tient Isabelle, sa femme. Un véritable pilier qui s’assure que l’équilibre entre les deux sphères principales de la vie de Luc n’entre pas en collision. Une harmonie que le couple maîtrise avec brio : «Ce n’est pas évident d’avoir un équilibre. La vie va vite, les gens et les couples s’oublient. L’équilibre, c’est de faire des efforts pour que ça fonctionne, c’est comme n’importe quel projet immobilier», ajoute-t-il.

Cette parfaite balance, le couple l’a atteinte en formant une équipe qui avance à l’unisson. D’un côté, il y a Isabelle qui s’assure que tout roule sur des roulettes à la maison, que la vie familiale est maîtrisée. Ainsi, lorsque Luc est au travail, sa tête est au bon endroit et il peut mettre toute son attention sur le boulot. De l’autre côté, Luc organise son temps de manière stratégique de façon à ce qu’il puisse être le plus présent possible à la maison. «Le temps qu’il a, il le passe avec nous (sa famille). Il sait que son temps est limité et il l’utilise pour mettre la famille en priorité», précise Isabelle.

Cette dernière contribue également au succès de son mari grâce à son sixième sens. Elle sait détecter les mauvaises personnes, les gens qui mentent et qui ne sont pas fiables. «Chaque fois que je ne l’ai pas écoutée à propos d’une personne, elle avait raison! Dernièrement, on devait construire un projet avec un associé. Isabelle m’avait prévenu de ne pas faire équipe avec cette personne. Je ne l’ai pas écoutée et effectivement, ça n’a pas été long avant que je découvre que ce dernier faisait des passe-passe avec des factures», s’exclame Luc Poirier.

S’ENRICHIR AVEC PASSION

Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite.

«Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite!» indique Luc Poirier. Isabelle et Luc travaillent constamment à transmettre des valeurs humaines à leurs trois enfants. «C’est vraiment important pour nous d’éduquer nos enfants de façon à ce qu’ils comprennent que pour avoir quelque chose, ils doivent y mettre les efforts», souligne le couple. Justement, l’aîné de la famille a bien compris la leçon.

Âgé de 17 ans, il travaille fort et économise ses revenus pour ensuite investir pour acheter des portes. «Parfois, on s’inquiète un peu. Est-ce qu’il a trop de pression? Je pense qu’il a la fibre entrepreneuriale en lui. Depuis ses 4 ans, ça se voit!», ajoute Isabelle. «On a trois enfants, ça ne veut pas dire que les deux autres vont s’intéresser à l’investissement immobilier et être aussi bon que le plus vieux. On ne leur impose rien. Il faut que nos enfants soient heureux. Il faut qu’ils aiment ce qu’ils vont faire, c’est vraiment une question de passion», complète Luc.

UNE AFFAIRE DE GÉNÉRATION

Qu’est-ce que Luc Poirier, par sa grande expérience, conseillerait aux jeunes qui s’intéressent à l’univers de l’investissement immobilier ? Pour lui, c’est simple. Pour réussir, que ce soit avec les enfants, les affaires ou n’importe quel projet, il faut mettre les efforts et persister, « et ça, de plus en plus, surtout avec la nouvelle génération, c’est difficile.»

«Je le vois avec mon Benjamin. Il veut tout rapidement, mais sans mettre trop d’efforts. Les messages changent d’une génération à l’autre. Nos grands-parents ont acquis la notion de persévérance pour obtenir ce qu’ils veulent, mais pas celle de la passion. Les plus jeunes, c’est complètement l’inverse : ils ont beaucoup de passion, mais moins de courage », ajoute Luc. Finalement, la plus belle chose que nous pouvons transmettre à nos enfants selon lui, c’est de trouver le bonheur, la liberté et la passion.

Tu sais que tu as trouvé le succès dans la vie quand, à la retraite, tu as encore les yeux qui pétillent. Réussir c’est être riche, pas riche d’argent, mais, riche de passion.»

Cette entrevue vous a été présentée par :

GSC Gestion construction Voir les services et coordonnées de GSC Gestion construction

Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

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Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit et non pas leur crédit en général.

Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote de crédit. C’est beaucoup plus complexe que cela. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5C du crédit. Vous connaissez? Nous les énumérerons plus loin.

Plusieurs mythes circulent. Un des mythes les plus répandus est que lorsqu’on commande notre profil aux agences de crédit, notre cote en est affectée.

C’est totalement faux!

Deux types de demandes

Il faut comprendre qu’il existe deux catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives sont celles qui affectent votre cote de crédit à la baisse tandis que les demandes dites inoffensives n’ont aucun effet sur celle-ci.

Voici une liste non exhaustive de situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse. Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit;
• Changez de fournisseur de cellulaire;
• Utilisez une pré-qualification hypothécaire;
• Louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location;
• Faites des demandes de prêts ou de marges hypothécaires;
• Augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit (dans certains cas);
• Achetez un véhicule financé;
• Demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.

Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocal. Vérifiez les demandes de crédit que vous n’avez pas autorisées et au besoin, faites-les enlever de votre dossier de crédit.

Voici maintenant quelques exemples de demandes dites inoffensives :

• Lorsque vous consultez vous-même votre propre dossier de crédit;
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier;
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence du Revenu du Canada vérifie quelque chose à votre sujet;
• Dans la plupart des cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission

Qu’est-ce qui influence votre pointage de crédit?

Voici les cinq facteurs par ordre d’importance qui influencent votre pointage :

1. Vos habitudes de paiements : c’est-à-dire votre habileté à payer dans les délais exigés. Cet élément est le plus important dans le calcul de la cote. Il compte pour 35 % du calcul. Le mot d’ordre en matière de maintien d’une bonne cote de crédit? Payer toujours à temps! C’est ce qui importe le plus à vos créanciers. S’assurer qu’ils récupéreront l’argent qu’ils vous ont prêté.

2. Votre ratio d’utilisation, c’est-à-dire le total de l’ensemble de vos soldes de cartes de crédit et marges de crédit divisé par l’ensemble de votre limite totale de vos cartes et marges. Cet aspect compte pour 30 % du calcul. Faites attention de ne pas dépasser 50 % d’utilisation.

Prenons un exemple pour bien saisir.

Vous avez trois cartes de crédit et une marge de crédit pour une limite totale de 50000 $. Or, vous avez un solde cumulatif de 10000 $. Vous utilisez donc votre crédit à hauteur de 20 %, soit (10 000 $ / 50 000 $ ) X 100.

Votre cote de crédit devrait se maintenir si les quatre autres facteurs se portent bien puisqu’à 20 % d’utilisation, vous n’êtes pas trop à risque d’être en défaut de paiement.

Vous aimeriez maintenir un bon pointage de crédit? Payez toujours à temps et n’utilisez pas trop votre crédit. Vous aurez ainsi 65 % du travail de fait.

3. Votre historique, c’est-à-dire depuis combien de temps avez-vous accès à du crédit. Cet aspect compte pour 15 % du calcul. Plus votre crédit est âgé, meilleure se porte votre cote. Faites attention aux cartes de crédit que vous fermez à la demande d’un banquier! Ceci pourrait réduire de beaucoup l’âge de votre crédit et affecter à la baisse votre pointage.

4. Le nombre de types de crédit dont vous disposez compte pour 10 % du calcul de votre cote. Une carte de crédit étant un type, une marge de crédit étant un autre type de crédit, un prêt personnel, etc. Dans le meilleur des mondes, ayez trois types de crédit différents.

5. Le nombre de demandes de crédit que vous avez effectué depuis les douze derniers mois de calendrier. Cet aspect compte également pour 10 % du calcul. Évitez les demandes inutiles pour ne pas nuire à votre pointage.  Vous comprendrez que l’investisseur immobilier très actif voit son pointage de crédit fondre au fur et à mesure qu’il achète des immeubles.

Qu’en est-il maintenant des 5C du crédit?

Voici les facteurs sur lesquels le banquier se fie pour dire :

Accepté ou refusé!

Premièrement, le capital dont vous disposez.

Imaginez un instant que vous rencontrez votre banquier et que vous lui mentionnez que vous n’avez pas un rond à investir! Il y a fort à parier qu’il ne voudra pas vous accorder de prêt. Habituellement, les banquiers ne sont pas très favorables au financement créatif.

Deuxièmement, votre caractère.

L’approche, votre présentation et l’attitude que vous aurez face à votre banquier influenceront la confiance qu’il aura envers vous. Si vous vous présentez bien, avec de bons dossiers bien préparés, vous mettrez les chances de votre côté d’obtenir un Oui.

Imaginez un instant que votre banquier tente de vous joindre après un paiement en retard et que vous négligez de le rappeler. Se peut-il qu’il hésite à vous consentir de nouveaux prêts lorsque vous en ferez la demande?

Troisièmement, votre capacité à réinjecter de l’argent à la suite de l’achat de votre immeuble.

Pour les cinq logements et moins, deux facteurs seront pris en compte quant à votre capacité à réinjecter de l’argent. Vos revenus personnels et l’argent disponible une fois l’immeuble notarié.

Vous restera-t-il 1 000 $ ou 50 000 $ lorsque vous aurez acheté l’immeuble en question? Générez-vous des revenus personnels de 20 000 $ par année ou de 400 000 $? Dans le second cas, il y a plus de chance que vous soyez en mesure de réinjecter des sommes advenant un pépin. Mais attention! Ce n’est pas un automatisme. Regardez le train de vie de certains professionnels pour vous en convaincre. Ils gagnent plusieurs centaines de milliers de dollars par année, mais n’ont aucune économie.

Quatrièmement, les garanties collatérales.

Un autre point important pour la prise de décision du banquier concerne les garanties collatérales dont vous disposez. Advenant que votre aventure immobilière tourne mal, êtes-vous en mesure de fournir certaines garanties afin de sécuriser le banquier. La majorité du temps, la garantie sera prise sur l’immeuble dont vous vous apprêtez à acheter, mais il arrive parfois que le banquier soit plus gourmant et vous exige d’autres garanties. Tout dépendra de votre profil de crédit et de l’immeuble que vous convoitez.

Cinquièmement, votre cote de crédit

Le dernier des 5C, mais non le moindre. Votre pointage de crédit se situe entre 300 et 900 lorsqu’il est question de la cote FICO, c’est-à-dire Fair Isaac Corporation, la société derrière le système de pointage le plus connu et utilisé par les banques. Plus le pointage est élevé, moins vous représentez de risques pour le créancier d’être en défaut de paiements.

Afin de découvrir votre cote de crédit, consultez les sites internet suivants:

www.transunion.ca et www.equifax.ca

À vous d’y voir!

Finalement, puisque vos profils de crédit sont en perpétuel changement, rappelez-vous que vous devrez consulter vos deux dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire deux fois par année par agence de crédit. Il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit et c’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un crédit impeccable comme investisseur immobilier actif, c’est capital!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Lors d’une acquisition immobilière, certaines situations dites «à problème» peuvent devenir de belles occasions d’affaires. Il suffit de les tourner à son avantage et de ne pas les laisser nous paralyser. Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Le prix de l’immeuble est trop élevé. Ça ne fonctionne pas selon mes calculs, ça ne sert à rien de continuer.

Qui a dit ça? Connaissez-vous la situation du vendeur? Depuis combien de temps l’immeuble est-il à vendre? Y a-t-il moyen d’augmenter les revenus rapidement? Comment est-il géré? Peut-on l’administrer plus efficacement? À maintes occasions, j’ai pu acheter un immeuble largement en deçà du prix demandé.

La banque ne me financera pas.

La banque est-elle la seule à pouvoir vous financer? Le vendeur serait-il prêt à s’impliquer dans le financement (solde de prix de vente)? Avoir recours à un prêteur privé et s’associer avec quelqu’un peuvent aussi être des solutions.

L’immeuble est vieux et en mauvais état.

Y a-t-il possibilité d’exploiter l’âge du bâtiment en exposant des murs de briques ou des planchers en bois, par exemple? Si le système de chauffage est vétuste, c’est l’occasion idéale de le changer. À la suite de l’inspection, vous pourrez peut-être même demander une baisse de prix équivalente au coût des rénovations nécessaires.

Tout est à refaire.

Est-ce que tout doit être retapé dès la première année ou cela peut-il s’échelonner dans le temps, un logement à la fois? N’est-ce pas là justement l’occasion d’augmenter progressivement vos revenus?

La clientèle de l’immeuble laisse à désirer.

Peut-être est-ce à cause du type de gestion adopté ou même d’une administration déficiente de l’immeuble… Une nouvelle administration, des travaux de rénovation et des règlements clairs pourraient changer l’image projetée par l’immeuble.

La taille des logements

Si vous ne voulez pas de chambreurs (bien que ce soit payant), pensez à fusionner des pièces, afin de créer des 3 ½. Dans un secteur familial, des 2 ½ peuvent devenir des 4 ½ et ainsi se louer plus aisément!

La vente est sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur

Monnayez cette clause qui dégage le vendeur. Elle a un prix, car ce n’est absolument pas un plus pour le vendeur. De quoi cherche-t-il à se dégager, exactement? Malgré ce désistement, il existe souvent des possibilités de recours. Consultez un avocat spécialisé en immobilier.

Les visites ne se font que sur promesse d’achat acceptée

Faites des offres. Qu’avez-vous à perdre? Le pire sera de vous faire dire non. Et puis après? Est-ce qu’un non fait si mal que ça? Incluez dans vos offres des conditions de sortie qui vous dégageront de votre offre si cela ne vous satisfait pas.

Le secteur n’est pas attrayant

Lorsque le secteur se sera bonifié, cet immeuble sera certainement beaucoup plus cher qu’il ne l’est actuellement. Y a-t-il des subventions offertes par la municipalité? Faites des rénovations intelligentes selon le secteur. Le marbre n’est pas une obligation!

Je n’ai pas assez de comptant

Soyez créatif. Parlez-en à des parents, à des amis. Faites une proposition au vendeur. Considérez la possibilité d’avoir un ou des associés. Vaut-il mieux avoir une part de gâteau ou rien du tout?

En conclusion, n’attendez pas que tout soit parfait avant d’acheter. Les situations imparfaites cachent souvent de belles occasions d’affaires. Et surtout, vous éviterez de vous dire: «J’aurais donc dû!»

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Le grand jour du déménagement au Québec qui aura lieu sous peu représente souvent plusieurs tracas pour une grande majorité de propriétaires d’immeubles locatifs. Afin de vous aider à faire de cette journée un franc succès, je vous présente un mini guide fort utile comme investisseur immobilier.

Le constat des lieux

Il est fortement conseillé de faire un constat des lieux avec le locataire sortant ainsi qu’avec le locataire entrant. Prenez note de l’état de chacune des pièces, du fonctionnement de chacun des éléments et de ce qui doit être réparé, soit par vous ou par le locataire qui quitte.
Vérifiez entre autres :

• La robinetterie et la quincaillerie.
• Les électroménagers et les meubles lorsqu’ils sont inclus au bail.
• Les portes et les fenêtres. Les moustiquaires ont-ils disparus ?
• L’état général des murs, des planchers et des plafonds.
• Les fixations, les plaques et les interrupteurs.
• Les équipements comme l’air climatisé et les ventilateurs.

D’ailleurs, un dépôt de sécurité pourrait être demandé au locataire entrant afin de couvrir les frais de remise en état dû à un usage inapproprié des lieux. Toutefois, l’article 1904 du Code civil du Québec interdit d’«exiger» une telle somme, mais n’interdit pas qu’elle soit versée volontairement.

Également des frais pour vous
Gardez à l’esprit lorsqu’un locataire vous annonce qu’il ne renouvellera pas son bail, que ceci implique pour vous plusieurs frais tels que :

• Changement de serrures afin de sécuriser le locataire entrant.
• Prendre en charge des frais d’électricité lors de la vacance entre deux locataires.
• Correctifs exigés par le nouveau locataire mais qui étaient acceptés par l’ancien locataire.
• Le coût pour placer la publicité et faire la mise en marché.
• Les frais des enquêtes de crédit, lorsque non chargés aux prospects locataires.
• Les frais de déplacement pour faire visiter le logement.

Par ailleurs, il important de mentionner qu’il est souhaitable de faire un suivi, avec les locataires qui quittent, au courant des mois de mai et juin pour s’assurer qu’ils ont trouvé un nouveau logement et ainsi éviter d’avoir une surprise le 1er juillet!

La responsabilité du propriétaire est entière si un nouveau locataire ne peut pas occuper son logement parce que l’occupant actuel n’a pas quitté.

Dans un tel cas, d’autres frais s’ajouteront:

• Les frais d’entreposage
• Les frais d’hébergement temporaire pour le locataire sans logement
• L’ouverture de dossier en urgence au TAL pour “expulsion d’un occupant sans droit”
• Les frais d’huissier pour l’expulsion et possiblement frais de déménageurs pour vider le logement.
• Les frais de re-déménagement des biens du nouveau locataire à partir de l’entrepôt.

Considérant tous ces frais potentiels, vous vous devez de relouer votre logement plus cher afin de couvrir ces frais, sinon votre revenu net d’opération sera moindre et vous diminuerez par le fait même la valeur de votre immeuble, dans le cas de multi-logements bien évidemment. Sans oublier le temps et l’énergie que vous devrez y consacrer pour relouer.

Quelques problèmes souvent rencontrés
Le changement de locataires occasionne souvent quelques problèmes.
En voici quelques-uns.

• Des punaises de lit gracieuseté du locataire entrant.
• Le locataire sortant ne quitte pas son logement à l’heure prévue ou pire encore, à la journée prévue.
• Les locataires endommagent les aires communes.
• Le locataire sortant vous doit toujours le loyer du dernier mois.
• Le locataire a laissé le logement dans un état inacceptable.
• Le nouveau locataire emménage avec un animal malgré que cela soit interdit.
• Le locataire sortant décide de façon unilatérale qu’il ne déménagera plus !

Soyez prévoyant
En vu de tous ces changements:

• Demandez de quelle façon ils comptent déménager (amis, pizza et bière ou entreprise de déménagement?) et si rien n’est planifié, rappelez-leur qu’il est préférable de planifier à l’avance.
• Prévenez les locataires actuels que la dernière journée au bail est bien le 30 juin.
•  Demandez-leur l’horaire et le moment qu’ils prévoient quitter. Encouragez les départs avant cette date (disponibilité, moins cher, moins de stress, etc.) autant que possible.
•  Jouez aussi avec la nouvelle date d’emménagement. Parfois, ce n’est obligatoire que ce soit le 1er juillet. Ceci donne du temps au gestionnaire pour effectuer certains travaux.

Un autre point non négligeable :

• Sachez à quelle heure ils prévoient commencer et terminer le déménagement, pour essayer de synchroniser les départs et les arrivées.

Cette information est aussi très pratique, lorsqu’un nouveau locataire prévoyant vous appelle et vous demande si le locataire actuel aura quitté pour une certaine heure, vous serez à même de lui apporter la réponse. De cette façon il est possible pour le nouveau locataire de réserver l’heure idéale pour son équipe de déménageurs. Une façon efficace d’essayer d’éviter d’entrer son ménage dans un logement dont le locataire n’a même pas commencé à sortir les meubles ou les boîtes.

Moins les locataires se croisent le 1er juillet, moins il y a de frictions.

Un 1er juillet alors qu’il fait 33C avec un facteur humidex de 41C et quelques bons orages dispersés, c’est le cocktail parfait pour que les esprits s’échauffent, surtout si un locataire très propre et organisé arrive dans un logement malpropre dont l’occupant n’a même pas fini de faire ses boîtes! Croyez-moi je l’ai vécu!

Aidez à rendre le tout agréable
Une journée de déménagement est souvent stressante tant pour les propriétaires que pour certains locataires. Comme propriétaires, nous n’avons aucun contrôle sur l’organisation et le comportement de nos locataires, mais pouvons, de notre côté, poser quelques petits gestes altruistes pour rendre le tout plus agréable.
Entre autres :

• • Transmettez aux nouveaux locataires une liste des commodités aux alentours. Pour se faire, il existe un site merveilleux, www.walkscore.com
  • Remettez aux nouveaux locataires la liste des gens à contacter en cas de besoin.
  • Transmettez l’horaire des ordures, du recyclage et du compost. Le tout est disponible à votre municipalité.
  • Aidez vos locataires à prendre le relevé du compteur électrique et remettez-leur le formulaire de changement de titulaire.
  • Revoyez sommairement les points les plus importants du règlement d’immeuble.
  • Remettez-leur les clés incluant un double.
  • Assurez-vous que la porte d’entrée soit enlevée afin de faciliter et accélérer le déménagement.
  • Remettez-leur une lettre de bienvenue personnalisée.
  • Pour les «tops» gestionnaires, pensez à offrir un cadeau de bienvenue par ex. une carte-cadeau d’une pizzéria au montant de 25$ dans une enveloppe d’accueil sur le comptoir.

En terminant, pour faire en sorte que le changement de locataires s’effectue le plus agréablement possible pour tous, je vous conseille, lorsque possible, d’être présent ou du moins l’un de vos représentants (concierge ou votre gestionnaire). Vous réduirez ainsi considérablement la possibilité d’avoir des ennuis par la suite.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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