Méthodes d’utilisation du prêt privé.
Avec les méthodes de qualification et d’acceptation de plus en plus sélectives qu’utilisent les banques pour financer l’acquisition d’immeubles, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les prêteurs privés.
Différents termes sont utilisés pour définir ce type de prêteur: prêteurs alternatifs, prêteurs de type B ou encore prêteurs participatifs. En anglais, ils sont connus sous les appellations de private lender, hard money lender ou encore equity lender.
Ce type de prêteur peut se révéler très utile lorsque ses conditions sont acceptables sur le plan du taux d’intérêt, des frais de dossiers et des exigences de qualification. Par contre, il faut être très vigilant, car certains d’entre eux sont très onéreux. Parfois, il est préférable de ne pas y recourir, quitte à laisser passer une occasion.
En règle générale, les prêteurs privés fonctionnent sensiblement de la même manière que les établissements financiers classiques: enquête de crédit, analyse de la rentabilité de l’immeuble, analyse de la fiabilité de l’emprunteur et des garanties qu’il offre. Ils prennent généralement un peu plus de risques que les banques, mais au prix de taux d’intérêt beaucoup plus élevés.
Qui sont-ils?
Il s’agit de gens qui eux-mêmes empruntent pour reprêter par la suite. Nombre d’entre eux utilisent des marges de crédit, financent des immeubles qu’ils possèdent, ou réunissent des capitaux entre quelques personnes qui ont la plupart du temps emprunté sur des actifs qu’elles possèdent.
Dans un grand nombre de cas, ils sont ou ont été des investisseurs immobiliers qui ont accumulé beaucoup de capitaux sur leurs immeubles au cours des années.
Ils font des prêts hypothécaires de premier ou de deuxième rang sur des immeubles.
Quel est le mode de fonctionnement?
La première étape est l’étude de votre projet, selon des critères qui varient d’un prêteur privé à l’autre. La grande majorité exige des frais d’étude de dossier. Il s’agira soit d’un pourcentage du prêt demandé, soit d’un montant forfaitaire. Si votre demande est acceptée, vous recevrez une offre de financement dans laquelle apparaîtront les conditions du prêt: taux d’intérêt, garanties exigées, etc.
Je vous recommande de demander au préalable une copie du contrat hypothécaire et d’en faire étudier les clauses par votre notaire. Demandez-lui de vous les expliquer afin d’être certain que vous comprenez précisément son contenu, principalement les clauses de défaut de l’emprunteur.
Le prêteur privé tiendra compte de la valeur de la propriété donnée en garantie pour calculer son prêt. Certains vont même jusqu’à considérer la valeur future de l’immeuble après rénovations. Par exemple, vous achetez une maison de 100 000 $ et vous estimez qu’elle vaudra 200 000 $ après certains travaux de rénovation. Le prêteur acceptera, après vérification du marché, de vous prêter en fonction de cette valeur. Ce qui est, sans contredit, formidable pour quelqu’un qui n’a pas trop d’argent au départ! Dans certains cas, j’en ai même vu qui finançaient 100 % de l’acquisition, en contrepartie d’une participation au profit.
Comme on peut le constater, le recours aux prêteurs privés peut être très intéressant, mais je répète que la prudence est de mise, car on peut avoir affaire à toute sorte d’individus plus ou moins bien intentionnés.
Quand est-il utile d’utiliser les prêteurs privés?
- Lorsque la banque refuse de vous prêter.
- Lorsque votre mise de fonds est insuffisante.
- Lorsque vos revenus d’emploi sont insuffisants pour vous qualifier auprès des banques.
- Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans.
- Si vous êtes libéré d’une faillite personnelle et que votre crédit n’est pas reconstruit.
- Pour utiliser le capital de votre maison sans avoir à refinancer le tout et éviter des pénalités.
- Pour un flip.
- Pour une location-achat de maison.
- Si vous avez une mauvaise cote de crédit.
- Pour financer une partie d’un immeuble à revenus.
- Besoin d’argent rapidement.
- Besoin d’argent pour une courte période.
Avantages
- Rapidité.
- Flexibilité.
- Permet d’avancer dans l’investissement immobilier.
- Financement créatif.
Inconvénients
- Taux d’intérêt élevés.
- Peut comporter dans certains cas des clauses dangereuses pour l’emprunteur.
En conclusion, en tant qu’investisseur d’expérience, j’ai toujours utilisé les prêteurs privés et je les utiliserai toujours. Selon moi, dans certains cas bien précis, les prêteurs privés sont plus utiles que les banques. Plus précisément lorsque vous faites des flips, des conversions en condo, des acquisitions dans un but de refinancement à très court terme.
Même si les taux sont plus élevés, je considère le coût absolu de l’argent: dans toutes mes transactions, il s’est avéré moindre que si j’avais payé les pénalités exigées par les banques lors de remboursements anticipés ou de refinancement. Bien sûr, c’est à voir au cas par cas, mais faites bien vos calculs, et la réponse viendra d’elle-même.
Bons placements.
