Comment faire l’évaluation de la valeur d’un immeuble?
L’un des gages de votre succès comme investisseur immobilier, comme acheteur et vendeur d’immeubles, est de bien appréhender la notion de valeur d’un immeuble. Connaître le mieux et le plus précisément possible la valeur d’un bien est la base du processus de décision d’achat ou de non-achat. Vous devez être en mesure d’établir un prix qui soit juste, réel et actuel, car si vous êtes mal informé, vous ferez de mauvaises affaires.
L’évaluation réelle d’une propriété
Les dangers sont les suivants:
- L’immeuble vaut peut-être beaucoup moins.
- L’immeuble est peut-être simplement sous-évalué.
- L’immeuble pourrait valoir beaucoup plus.
Il faut découvrir, preuve à l’appui, sa juste valeur sans se fier à l’agent d’immeuble, au vendeur ou à qui que ce soit d’autre. Trop de gens se fient aux autres sans vérifier, font de mauvais choix et courent directement à leur perte.
Les trois méthodes d’évaluation d’un immeuble:
- La technique de parité ou de comparaison
- La technique du coût de remplacement
- La technique du revenu
Chacune de ces méthodes a sa raison d’être, et ce sont celles qu’utilisent les évaluateurs agréés. Selon le genre de propriété, l’évaluateur choisira une technique plutôt que l’autre.
La technique des comparables
L’analyse de ventes comparables examine les plus récentes ventes d’immeubles comparables quant aux dimensions, au nombre de logements et à leur taille, au type de construction, etc. Des ajustements sont faits afin de ramener ces données sur des bases comparables.
Cette technique est la plus souvent utilisée pour l’évaluation de maisons unifamiliales, de duplex et de triplex.
Vous remarquerez que, dans les quartiers résidentiels, les maisons se ressemblent énormément. Elles ont presque toutes été construites à la même période, selon le même design. Lorsqu’elles se vendent, une base de comparaison s’établit, et cette comparaison permet aux évaluateurs agréés d’arriver, avec certains correctifs, à une valeur marchande.
L’utilisation des comparables est à prendre en considération dans l’analyse de la valeur d’un multi-logement; cependant, on mettra plus particulièrement l’accent sur la technique du revenu. En fait, ce sont les revenus nets générés par un immeuble qui en déterminent la valeur, considérant qu’une propriété à revenus est une mini-entreprise et que la valeur d’une entreprise est fonction des revenus nets qu’elle génère.
Technique du coût de remplacement
Cette technique consiste à déterminer le coût de reconstruction au moment de la date d’évaluation. De ce coût de construction, on soustrait un montant de désuétude, qui reflète l’usure normale de l’immeuble au cours des années. Le coût de reconstruction, moins la désuétude attribuée donne la valeur actuelle de l’immeuble. Les tableaux de désuétude sont accessibles qu’aux évaluateurs agréés. Pas faciles d’utilisation, ils requièrent une formation spécialisée. Ne tentez pas de les utiliser, vous risqueriez de vous y perdre et de faire des erreurs.
La technique du revenu
Cette technique, utilisée en général à partir de six logements et plus, consiste à donner une valeur économique à un immeuble à partir des données financières qu’il génère et plus particulièrement à partir du revenu net d’exploitation qu’il génère. Pour la comprendre, il faut connaître ses composantes et ses termes.
Revenus bruts (RB) = Revenus totaux générés par les loyers
En voici un exemple:
- 6 logements loués 600 $ par mois, le tout multiplié par 12 mois
- (6 x 600 $) x 12
- 3600 $ x 12 = 43 200 $ de revenus bruts
Vacances (VAC) = montant en argent de loyers non perçus (logements non loués)
Revenus bruts effectifs (RBE) = revenus bruts – vacances
Les vacances sont les périodes d’inoccupation des logements de l’immeuble.
Charges d’exploitation (CE) = Sont toutes les dépenses occasionnées par l’exploitation d’un immeuble à revenus, à savoir: taxes municipales et scolaires, assurances, électricité, chauffage, entretien général, réparations, déneigement, pelouse, comptabilité, frais de justice, divers, concierge. Ces dépenses additionnées constituent les charges d’exploitation.
Revenu net d’exploitation (RNE) = RBE – CE
Ratios d’analyses à connaître
Ces ratios méritent d’être étudiés, et il est très important de les comprendre. Comme il existe une multitude de livres qui les expliquent d’une excellente manière, je me permets de vous recommander un site Internet qui les explique très bien et d’une façon facile à comprendre: www.independancefinanciere.ca. Je vous conseille fortement d’aller sur ce site et de vous familiariser avec ces ratios et ces calculs financiers. C’est toute la différence entre faire un bon achat et en faire un mauvais et, par le fait même, entre faire un profit et accuser une perte.
Une autre façon est de consulter le livre écrit par Jacques Lépine intitulé L’indépendance financière grâce à l’immobilier, aux éditions Un monde différent.
Un ratio est une simple équation mathématique utilisée pour exprimer une relation entre des chiffres. L’utilisation des ratios lors de l’analyse de multi-logements est essentielle afin d’analyser et de comprendre sa valeur. Les ratios fournissent une unité de mesure ou une analyse rapide qui permet de déterminer rapidement si un immeuble en vaut la peine, comparativement aux immeubles similaires du marché.
Voici, tout de même, une liste des ratios à comprendre et à calculer:
- Multiplicateur du revenu brut (MRB)
- Multiplicateur du revenu net (MRN)
- Ratio des dépenses
Les cinq ratios suivants sont requis dans toute analyse de rentabilité d’un immeuble:
- Le taux de capitalisation
- Le taux de rendement comptant de l’investissement
- Le taux de rendement total de l’investissement
- Le taux de rendement total avec plus-value
- Le taux de couverture de la dette
Chacun d’entre eux joue un rôle essentiel, en vous aidant à déterminer si l’immeuble que vous analysez atteint vos objectifs d’investissement.
Apprendre à lire entre les lignes
L’analyse fréquente des fiches descriptives d’immeubles de rapport vous amènera à établir plus facilement et plus rapidement des moyennes par poste de dépenses, détaillées sur les états de revenus et de dépenses.
Vous verrez assez rapidement que le poste entretien et réparations, par exemple, peut représenter de 10 à 15 % des revenus, que les taxes représentent environ 5 %, les assurances 4 % et les frais d’administration 5 %.
Certaines de ces dépenses varieront selon l’âge, l’emplacement et l’état général des immeubles analysés, mais si vous concentrez vos recherches dans une ville ou un quartier en particulier, vous aurez une bonne idée de la moyenne de ces coûts.
En comparant les différents états des revenus et dépenses, vous serez en mesure de constater que tout ce qui sera en dehors des moyennes établies attirera votre attention.
Par exemple, si le poste entretien et réparations représente 4 % des revenus, vous voudrez investiguer davantage cette information. Dans ce cas, il y a de fortes chances que toutes les dépenses n’aient pas été déclarées, mais, si le montant est exact, cela vous indiquera que la gestion de l’immeuble est très efficace.
D’un autre côté, il se peut que, dans l’année qui vous est présentée, l’entretien et les réparations aient été minimes, mais attention aux années précédentes ou à venir. C’est pourquoi il est préférable lors de vos analyses d’utiliser les moyennes afin d’arriver aux montants les plus proches de la réalité.
Les évaluateurs agréés et certains agents d’immeubles expérimentés dans les propriétés à revenus peuvent être de bonnes sources d’informations relativement à la valeur des immeubles et des points de comparaison.
Article paru sur CASAtv.ca