Le grand jour du déménagement au Québec qui aura lieu sous peu représente souvent plusieurs tracas pour une grande majorité de propriétaires d’immeubles locatifs. Afin de vous aider à faire de cette journée un franc succès, je vous présente un mini guide fort utile comme investisseur immobilier.

Le constat des lieux

Il est fortement conseillé de faire un constat des lieux avec le locataire sortant ainsi qu’avec le locataire entrant. Prenez note de l’état de chacune des pièces, du fonctionnement de chacun des éléments et de ce qui doit être réparé, soit par vous ou par le locataire qui quitte.
Vérifiez entre autres :

• La robinetterie et la quincaillerie.
• Les électroménagers et les meubles lorsqu’ils sont inclus au bail.
• Les portes et les fenêtres. Les moustiquaires ont-ils disparus ?
• L’état général des murs, des planchers et des plafonds.
• Les fixations, les plaques et les interrupteurs.
• Les équipements comme l’air climatisé et les ventilateurs.

D’ailleurs, un dépôt de sécurité pourrait être demandé au locataire entrant afin de couvrir les frais de remise en état dû à un usage inapproprié des lieux. Toutefois, l’article 1904 du Code civil du Québec interdit d’«exiger» une telle somme, mais n’interdit pas qu’elle soit versée volontairement.

Également des frais pour vous
Gardez à l’esprit lorsqu’un locataire vous annonce qu’il ne renouvellera pas son bail, que ceci implique pour vous plusieurs frais tels que :

• Changement de serrures afin de sécuriser le locataire entrant.
• Prendre en charge des frais d’électricité lors de la vacance entre deux locataires.
• Correctifs exigés par le nouveau locataire mais qui étaient acceptés par l’ancien locataire.
• Le coût pour placer la publicité et faire la mise en marché.
• Les frais des enquêtes de crédit, lorsque non chargés aux prospects locataires.
• Les frais de déplacement pour faire visiter le logement.

Par ailleurs, il important de mentionner qu’il est souhaitable de faire un suivi, avec les locataires qui quittent, au courant des mois de mai et juin pour s’assurer qu’ils ont trouvé un nouveau logement et ainsi éviter d’avoir une surprise le 1er juillet!

La responsabilité du propriétaire est entière si un nouveau locataire ne peut pas occuper son logement parce que l’occupant actuel n’a pas quitté.

Dans un tel cas, d’autres frais s’ajouteront:

• Les frais d’entreposage
• Les frais d’hébergement temporaire pour le locataire sans logement
• L’ouverture de dossier en urgence au TAL pour “expulsion d’un occupant sans droit”
• Les frais d’huissier pour l’expulsion et possiblement frais de déménageurs pour vider le logement.
• Les frais de re-déménagement des biens du nouveau locataire à partir de l’entrepôt.

Considérant tous ces frais potentiels, vous vous devez de relouer votre logement plus cher afin de couvrir ces frais, sinon votre revenu net d’opération sera moindre et vous diminuerez par le fait même la valeur de votre immeuble, dans le cas de multi-logements bien évidemment. Sans oublier le temps et l’énergie que vous devrez y consacrer pour relouer.

Quelques problèmes souvent rencontrés
Le changement de locataires occasionne souvent quelques problèmes.
En voici quelques-uns.

• Des punaises de lit gracieuseté du locataire entrant.
• Le locataire sortant ne quitte pas son logement à l’heure prévue ou pire encore, à la journée prévue.
• Les locataires endommagent les aires communes.
• Le locataire sortant vous doit toujours le loyer du dernier mois.
• Le locataire a laissé le logement dans un état inacceptable.
• Le nouveau locataire emménage avec un animal malgré que cela soit interdit.
• Le locataire sortant décide de façon unilatérale qu’il ne déménagera plus !

Soyez prévoyant
En vu de tous ces changements:

• Demandez de quelle façon ils comptent déménager (amis, pizza et bière ou entreprise de déménagement?) et si rien n’est planifié, rappelez-leur qu’il est préférable de planifier à l’avance.
• Prévenez les locataires actuels que la dernière journée au bail est bien le 30 juin.
•  Demandez-leur l’horaire et le moment qu’ils prévoient quitter. Encouragez les départs avant cette date (disponibilité, moins cher, moins de stress, etc.) autant que possible.
•  Jouez aussi avec la nouvelle date d’emménagement. Parfois, ce n’est obligatoire que ce soit le 1er juillet. Ceci donne du temps au gestionnaire pour effectuer certains travaux.

Un autre point non négligeable :

• Sachez à quelle heure ils prévoient commencer et terminer le déménagement, pour essayer de synchroniser les départs et les arrivées.

Cette information est aussi très pratique, lorsqu’un nouveau locataire prévoyant vous appelle et vous demande si le locataire actuel aura quitté pour une certaine heure, vous serez à même de lui apporter la réponse. De cette façon il est possible pour le nouveau locataire de réserver l’heure idéale pour son équipe de déménageurs. Une façon efficace d’essayer d’éviter d’entrer son ménage dans un logement dont le locataire n’a même pas commencé à sortir les meubles ou les boîtes.

Moins les locataires se croisent le 1er juillet, moins il y a de frictions.

Un 1er juillet alors qu’il fait 33C avec un facteur humidex de 41C et quelques bons orages dispersés, c’est le cocktail parfait pour que les esprits s’échauffent, surtout si un locataire très propre et organisé arrive dans un logement malpropre dont l’occupant n’a même pas fini de faire ses boîtes! Croyez-moi je l’ai vécu!

Aidez à rendre le tout agréable
Une journée de déménagement est souvent stressante tant pour les propriétaires que pour certains locataires. Comme propriétaires, nous n’avons aucun contrôle sur l’organisation et le comportement de nos locataires, mais pouvons, de notre côté, poser quelques petits gestes altruistes pour rendre le tout plus agréable.
Entre autres :

• • Transmettez aux nouveaux locataires une liste des commodités aux alentours. Pour se faire, il existe un site merveilleux, www.walkscore.com
  • Remettez aux nouveaux locataires la liste des gens à contacter en cas de besoin.
  • Transmettez l’horaire des ordures, du recyclage et du compost. Le tout est disponible à votre municipalité.
  • Aidez vos locataires à prendre le relevé du compteur électrique et remettez-leur le formulaire de changement de titulaire.
  • Revoyez sommairement les points les plus importants du règlement d’immeuble.
  • Remettez-leur les clés incluant un double.
  • Assurez-vous que la porte d’entrée soit enlevée afin de faciliter et accélérer le déménagement.
  • Remettez-leur une lettre de bienvenue personnalisée.
  • Pour les «tops» gestionnaires, pensez à offrir un cadeau de bienvenue par ex. une carte-cadeau d’une pizzéria au montant de 25$ dans une enveloppe d’accueil sur le comptoir.

En terminant, pour faire en sorte que le changement de locataires s’effectue le plus agréablement possible pour tous, je vous conseille, lorsque possible, d’être présent ou du moins l’un de vos représentants (concierge ou votre gestionnaire). Vous réduirez ainsi considérablement la possibilité d’avoir des ennuis par la suite.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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Cette semaine, j’irai plus loin et vous partagerai quelques trucs et astuces complémentaires à ce fameux article. Avant de vous lancer dans la recherche active, il est primordial et essentiel de configurer votre machine de recherche passive.

Je m’explique.

Ne serait-il pas agréable que durant vos recherches actives, votre machine à trouver des aubaines travaille pour vous, sans que vous ayez à lever le petit doigt ni faire d’efforts supplémentaires? C’est pourtant possible!

Mais comme nous n’avons rien pour rien dans la vie, vous devrez initialement concentrer vos énergies afin de configurer votre machine de recherche.

Voici quelques actions à poser pour vous aider à y parvenir :

• Publiez des annonces en ligne indiquant que vous êtes investisseur immobilier recherchant tels genres d’immeubles dans tels secteurs et en y mentionnant vos critères d’investissement.
• Créez des alertes sur différents sites Internet. En voici quelques-uns :
  • Kijiji.ca
  • LesPacs.com
  • Duproprio.com
  • Google.ca
  • Publimaison.ca
  • Acquizition.biz
• Publiez sur les réseaux sociaux et dans différents annuaires en ligne.
• Affichez des annonces papier sur les babillards.
• Si votre budget le permet, publiez dans les quotidiens et/ou hebdos des annonces à l’effet que vous êtes acheteur de propriétés.
• Allez rencontrer des banquiers, notaires, syndics de faillites, courtiers hypothécaires, avocats en immobilier pour leur faire part que vous êtes à la recherche de propriétés.
• Finalement, mais non le moindre, contactez plusieurs courtiers immobiliers afin qu’ils vous envoient systématiquement des «listings» non affichés sur MLS. Patricemenard.com est l’un d’eux qui travaille beaucoup ainsi.

Le principe est fort simple!

Une fois ces efforts déployés, votre machine se met en marche et travaille pour vous immédiatement, peu importe que vous fassiez par la suite des actions ou non. Vous pourrez focaliser temps et énergies sur la recherche active, celle qui demande des efforts constants.

Imaginez recevoir par courriel, suite à une alerte que vous avez créée sur Lespacs par exemple, une aubaine durant que vous dormez! Ou encore, suite à une annonce que vous avez placée sur Kijiji, un vendeur motivé vous appelle durant que vous vous déplacez en voiture.

Vous voyez le topo?

Évidemment, cela n’arrivera pas nécessairement dans la semaine qui suivra. Mais dites-vous qu’il est préférable d’avoir un système en place qui peut vous apporter un jour une belle transaction que de ne pas en avoir du tout. On est d’accord.

Finalement, lorsque vous faites des démarches pour construire votre machine à aubaines, rappelez-vous qu’une seule transaction dans votre carrière provenant de l’une de vos actions vaut son pesant d’or. Gardez toujours l’esprit qu’en immobilier, on traite avec des dizaines de milliers de dollars de profit lorsqu’une aubaine se présente!

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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