Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits, certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent? Une entreprise est un tout: son fondateur, de bons achats, des employés consciencieux, une philosophie d’entreprise bien établie, des conditions de travail avantageuses, etc.

Si on fait un parallèle entre l’immobilier et le commerce en général, il est facile de constater que toutes les entreprises performantes se sont dotées d’une équipe de rêve. Mais qu’est-ce qu’une équipe de rêve?

En premier lieu, l’investisseur immobilier devra montrer un certain leadership, et la composition de son équipe de travail sera une étape cruciale. Il lui faudra ensuite évaluer les talents et les forces des personnes dont il voudra s’entourer. La compétence, la passion, l’optimisme et l’ouverture d’esprit devraient être les critères primordiaux dans la sélection de ses collaborateurs lors du recrutement immobilier. Qu’ils soient employés, associés, sous-contractants ou fournisseurs de services, tous sans exception devront manifester ces qualités.

Pourquoi ne pas préparer une description des tâches, des qualités nécessaires et des compétences recherchées pour chacun des membres de cette équipe? Vous me direz: «C’est trop de travail!» Laissez-moi vous dire par expérience que mal s’entourer entraînera encore plus de travail, car les erreurs se multiplieront et, généralement, il vous faudra de toute façon remplacer les collaborateurs inefficaces.

Quelles sont les personnes que vous devrez engager?

Partons du principe que ce ne sont pas les professions ni les métiers qui changent les choses, mais bien les individus. On en trouve des compétents et des passionnés tout aussi bien que des sous-qualifiés et des indifférents. Malheureusement, il y a des gens qui ne sont pas à leur place dans certains métiers et professions.

Voici une liste des membres qui devraient composer votre équipe:

• Notaire
• Courtier immobilier
• Inspecteur en bâtiment
• Banquier
• Courtier hypothécaire
• Courtier en assurance de dommages
• Évaluateur agréé
• Arpenteur-géomètre
• Gestionnaire immobilier
• Avocat spécialisé en droit immobilier
• Ouvriers d’entretien
• Concierge
• Maître électricien
• Plombier
• Secrétaire
• Comptable fiscaliste

Pourquoi pas un consultant, un coach ou un mentor?

Dans tous ces cas, vous aurez à analyser leurs compétences, leurs aptitudes, leur attitude et leur motivation dans leur spécialité. Vous devrez chercher la complémentarité et non la similitude avec vous.

Il vous faudra leur transmettre la mission de votre équipe, vos exigences, vos attentes et les résultats escomptés. Vous aurez aussi la tâche de créer et de maintenir une synergie. Bref, toute entreprise a besoin d’un leader et, dans le cas de l’immobilier, le leader devra incontestablement être vous.

Je vous rappelle qu’il n’y a aucune différence entre diriger une entreprise d’investissement immobilier et conduire n’importe quel autre type d’établissement. Souvenez-vous qu’à partir du moment où vous êtes propriétaire d’un immeuble en location vous êtes dans les affaires et qu’il n’y a qu’une seule façon de faire des affaires: considérer votre immeuble comme un commerce et en assurer une bonne administration.

Votre équipe de rêve fera partie de votre entreprise à succès.

Bonne gestion!

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Les partenariats immobiliers sont de plus en plus fréquents et de nombreux investisseurs s’associent afin d’acheter de plus gros immeubles ou encore pour réussir à flipper des propriétés. La syndicalisation de fonds est en forte croissance, car elle offre plusieurs aspects intéressants pour ceux qui y participent. Elle permet, entre autres, de faire de plus gros projets plus rapidement.

Ne vaut-il pas mieux un certain pourcentage de quelque chose que 100 % de rien?

Plusieurs investisseurs que je rencontre s’obstinent à faire cavalier seul, souvent dans le but de garder le profit total pour eux-mêmes. Le principe est excellent en soit, mais malheureusement, plusieurs d’entre eux stagnent ou plafonnent, car ils ont des lacunes qu’ils n’arrivent pas à combler.

Quelques raisons qui poussent les gens à s’associer

• Manque de liquidités
• Manque de temps pour trouver des aubaines
• Manque de connaissances et d’expertise
• Réduction du risque
• Désir d’entrer dans le marché le plus tôt possible
• Meilleure synergie et plus grande motivation

S’associer c’est comme un mariage

Seriez-vous prêt à vivre dans une union avec une personne que pour son apparence sans tenir compte de sa personnalité, peut-être incompatible à la vôtre? Si oui, ce mariage serait voué à l’échec! Il en est de même en affaires. Les types de personnalité doivent concorder naturellement. Il doit y avoir un « match » puisque la complémentarité augmentera considérablement les chances de succès. Ce que j’observe souvent est que les associés ont les mêmes buts et objectifs mais ne veulent pas emprunter le même parcours pour s’y rendre! Les chemins sont alors parfois cahoteux.

Les nouveaux investisseurs qui manquent de liquidités sont souvent prêts à s’associer avec des gens qui ont l’argent sans prendre en considération d’autres aspects qui sont, à mon avis, des plus importants. Dans un partenariat, l’apport des liquidités est essentiel, mais pas à n’importe quel prix! Comme mentionné précédemment, la compatibilité des personnalités est importante, car les individus seront en relation, du moins, dans des partenariats actifs.

Quelques partenariats souvent réalisés

• Des partenaires passifs injectent les sommes requises pour mener un projet à terme mais ne participent ni aux opérations, ni aux décisions.
• Des partenaires actifs contribuent de par leurs compétences spécifiques, par exemple :
  • Les bons prospecteurs qui trouvent et négocient les aubaines;
  • Les investisseurs qui s’occupent de la gestion de locataires;
  • Les investisseurs qui administrent les immeubles;
  • Les entrepreneurs en construction qui s’occupent de la portion des travaux.
  • Des permutations possibles entre actifs et passifs.

En partenariat, vous devez connaître votre valeur ajoutée et savoir vous entourer des personnes qui combleront vos lacunes.

Quelques avantages du partenariat

• Plus grand pouvoir d’achat dû à la syndicalisation de fonds
• Réduction de l’apport financier de chacun
• Diminution du risque de chacun
• Synergie et motivation entre partenaires
• Possibilité d’investir passivement selon le type de partenariat

Comme tout n’est pas toujours rose, le partenariat comporte son lot de désavantages. En voici quelques-uns :

• Prises de décision plus lourdes;
• Structure de détention normalement plus lourde et plus onéreuse;
• Devoir de conformité avec la Loi sur l’encadrement du secteur financier;
• Risque de discorde.

Il est donc important de faire rédiger et de signer une convention d’actionnaires ou de copropriétaires personnalisée afin de prévoir les mécanismes à utiliser selon les situations qui pourraient se présenter et tout particulièrement, celles qui pourraient être problématiques et mener à la fin du partenariat.

Il faut tenter de viser à toujours obtenir un consensus afin d’éviter de devoir utiliser cette convention qui, dans un bon partenariat, devrait servir uniquement en dernier recours. La bonne communication et les échanges devraient normalement suffire à régler les situations. Toutefois, il est évidemment utopique de croire que tout se règle par la communication et la bonne volonté des parties; il n’y a qu’à constater le nombre de mariages qui se terminent en divorces. Pour cette raison, il est fortement recommandé de prévoir le mécanisme de fin de partenariat lors de la rédaction de la convention. Mon expérience me dicte que lorsque les partenaires connaissent le mécanisme de fin, ils sont plus raisonnables.

Il existe plusieurs tests psychométriques gratuits, d’autres payants, qui permettent de déterminer si les individus intéressés à faire affaire ensemble sont complémentaires. Je pense, entre autres, aux sites Bloomed et AtmanCo. N’hésitez pas à y avoir recours.

La gestion des attentes

Assurez-vous d’être clair dans la description de tâches et dans la gestion des attentes. Quel est l’objectif du partenariat? De quelle façon chacun y contribuera-t-il? Quels seront les points de contrôle? Définissez clairement les comptes rendus à présenter aux partenaires passifs, le cas échéant, et ne soyez pas trop optimiste en termes de rendements promis aux bailleurs de fonds.

Voici un exemple afin d’illustrer mon propos. Imaginons que vous dénichez une aubaine permettant à vos associés de récupérer leur apport financier, mais que dans un élan d’optimisme et dans le but de les convaincre d’aller de l’avant dans le projet, vous leur mentionnez qu’ils pourront récupérer leur argent d’ici 2 ans alors qu’en réalité, il serait plus probable que l’exercice prenne 3 ans. Ils pourraient alors être déçus des résultats obtenus et de la tournure des événements.

Pourquoi ne pas les approcher en mentionnant que l’exercice pourrait prendre 4 ans. Ainsi, si vous réalisez le tout en 3 ans, ils seront plus que satisfaits. Ne soyez donc pas trop optimiste lorsque vient le temps de convaincre des investisseurs d’embarquer dans une aventure.

Se spécialiser pour mieux performer

Un bon partenariat actif devrait faire ressortir le meilleur de chacun. Dans la mesure du possible, segmentez et attribuez des tâches selon les compétences de chaque partenaire. Vous aurez ainsi une formule à forte chance de succès. Rien de pire qu’un partenaire qui doit exécuter des tâches qui le rebutent. S’il s’agit par exemple de la gestion d’immeubles, les rendements du projet en seront plus qu’affectés.

Maximiser votre taux horaire

Remettez-vous en question afin de déterminer si le temps investi dans vos projets est le plus rentable. Parfois, pour économiser quelques milliers de dollars, certains essaient de tout contrôler. Cette stratégie peut être viable à vos débuts, mais le temps disponible sera un frein à votre expansion. Plusieurs tâches peuvent être systématisées et pourraient possiblement être déléguées à quelqu’un de plus performant que vous. Lorsque vous libérer ce temps, vous avez l’opportunité de retrouver votre focus afin d’accomplir des actions à valeur ajoutée comme la recherche de nouvelles opportunités, qui sera de loin beaucoup plus payante à long terme que l’exécution de tâches.

Partenaires de vos affaires

Même s’ils ne détiennent aucune part dans vos projets, les professionnels avec qui vous faites affaire devraient être considérés comme vos partenaires. Vos courtiers immobiliers, vos notaires, vos banquiers, vos prêteurs privés, vos concierges et vos sous-traitants, pour ne nommer que ceux-ci, ne sont pas que de simples intervenants!

Tout comme c’est le cas avec vos partenaires actifs, vous devez développer avec les divers intervenants du processus de solides relations et méthodes de travail. Grâce à des intervenants compétents, vous atteindrez des niveaux supérieurs.

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

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Il ne se passe pas une semaine sans qu’on me demande comment répartir entre associés les profits potentiels d’un projet immobilier. Voici donc de quoi alimenter votre réflexion à ce sujet. Notez qu’il n’y a pas de scénario standard. Tout repose sur la négociation et la relation entre les parties.

Qui a mis la main sur l’aubaine ?

Contrairement à ce que pensent la plupart des gens, le plus difficile en immobilier n’est pas de trouver du financement, mais de trouver l’aubaine. Croyez-moi, il est beaucoup plus facile de trouver quelqu’un prêt investir avec vous que de dénicher un vendeur motivé qui acceptera de vendre son immeuble au rabais ou encore un immeuble à fort potentiel inexploité.

Si vous êtes celui dans l’équipe qui apporte à l’autre partie l’aubaine en question, vous avez un certain pouvoir de négociation. Vous pouvez décider de faire le projet avec qui bon vous semble, à moins bien sûr d’avoir prévu au préalable que vous investirez avec telle ou telle personne advenant le cas où vous mettriez la main sur une bonne affaire.

Qui injectera les liquidités ?

Une autre question à se poser afin de déterminer la répartition des parts est de savoir combien chacun apportera en liquidités dans le projet et si le partage des profits se fera au prorata de cet apport.

Un scénario classique est celui de deux individus désirant investir ensemble. Il est fréquent que l’un d’eux ne veuille, ou ne puisse pas investir de liquidités, mais désire tout de même recevoir 50 % des parts en échange de l’aubaine trouvée. On me demande souvent si ce genre d’arrangement a du sens. Je réponds dans la plupart des cas : « Ça dépend ! »

De quoi ? Des éléments suivants.

Qui s’occupera du projet ?

En mode flips, qui s’occupera de faire les travaux et/ou de gérer les travaux ? Un des associés ou encore une tierce personne ? Le temps investi est à prendre en considération car cette portion est souvent accaparante. Pendant que cette personne verra au bon déroulement des travaux, elle ne fera pas autre chose et devra être rémunérée en conséquence. Soit par des revenus immédiats, soit par un pourcentage additionnel de participation aux profits.

Lorsqu’on détient des immeubles à long terme, on doit alors se poser ces questions: qui s’occupera de la gestion de l’immeuble au quotidien et de l’administration ? Engagerez-vous quelqu’un pour le faire ou répartirez-vous ces tâches entre vous ? Et dans ce cas, une bonne coordination sera de mise et une répartition des tâches devra être clairement définie entre les associés.

Qui se portera garant du prêt?

Trouver l’aubaine et injecter des liquidités sont deux aspects essentiels à considérer dans votre projet. Mais qui sera celui qui pourra financer l’immeuble et qui se portera garant face au créancier ? Qui sera en mesure d’aller voir la banque pour obtenir du financement, le cas échéant ?

Si aucun ne se qualifie auprès d’une banque, vous devrez songer à faire appel à un prêteur privé afin de financer votre projet.

Mais attention ! Dans un tel cas, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide advenant que les intérêts du prêt privé soient élevés. Sinon, vous pourriez courir à votre perte si les délais du projet s’allongent.

Aussi une question de relation!

C’est bien beau de négocier des quoteparts à l’élaboration d’un projet, mais il ne faut pas oublier l’aspect humain. On dit souvent qu’il n’y a pas de place aux émotions en affaires, mais ne perdez pas de vue la relation que vous entretenez avec les personnes qui participent avec vous au projet. Il vous faudra peut-être tenir compte des autres enjeux «humains».

Protégez chacune des parties

Si vous investissez avec un ou plusieurs partenaires, je vous invite à vous doter d’une bonne convention pour régir vos relations que ce soit une convention entre actionnaires, une convention de société ou une convention d’indivision, selon que vous achetez par le biais d’une société par actions, d’une société en nom collectif ou entre copropriétaires.

Cette convention permettra entre autres de prévoir les mécanismes advenant le décès d’un partenaire, un conflit ou encore le retrait d’un des partenaires, dont vous. Quel sera le pourcentage d’intérêts versés à ceux qui injecteront les liquidités ? Quelques fois, on y inclut une répartition des tâches et des responsabilités, mais il faut se garder de concevoir un cadre trop rigide. Il faut se garder un peu de flexibilité puisque le rôle de chacun évolue souvent avec le temps.

Surtout, ne tentez pas de rédiger vous-même cette convention afin d’économiser quelques centaines de dollars ! Faites appel à des professionnels. De plus, prenez le temps de bien la comprendre et de la signer une fois rédigée. J’ai vu trop de gens avoir des conventions d’actionnaires non signées et qui se sont disputés par la suite.

Il est difficile de s’entendre lorsque la bisbille éclate. Signez-la et faites-la respecter le moment venu. Si les partenaires ont bien compris leurs droits et leurs obligations, les discussions s’en trouveront plus facile dans le futur.

Engagez-vous disaient-ils!

Quoi de pire que des partenaires qui manifestent le désir d’investir avec vous et qui, une fois l’aubaine trouvée, se désistent sous prétexte de s’être associé à un autre projet.

Une fois la perle rare trouvée et le processus d’acquisition entamée, vous conviendrez que ce n’est pas le meilleur moment pour partir à la quête de fonds. Pour éviter cette situation fâcheuse, dotez-vous d’une convention de souscription (dans le cas d’un investissement par une société par actions) ou une lettre d’entente (dans les autres cas) qui vous assurera une certaine protection à cet égard. Encore une fois, consultez un avocat qui sera en mesure de rédiger convenablement cette convention.

Test psychométrique

Voua avez bien lu. Avant de vous lancer dans une aventure immobilière avec le premier venu, ne serait-il pas sage de vous assurer d’un minimum de compatibilité ? Il existe sur le marché une multitude de produits et services en ce sens. Plusieurs personnes ont utilisé gratuitement l’évaluation offerte par Atmanco. Consultez le site pour plus de détails.

Pour terminer, je vous invite à toujours garder à l’esprit que votre association devrait demeurer gagnant-gagnant. Rien de pire lorsqu’un des associés se sent lésé. Il faut aussi savoir mettre de l’eau dans son vin lorsqu’on investit à plusieurs.

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