Plusieurs investisseurs que nous rencontrons sont à la recherche d’aubaines et nous disent connaître le Registre foncier du Québec, mais très peu d’entre eux l’exploitent à sa pleine capacité. Ils utilisent à l’occasion l’index aux immeubles, qui fait partie du Registre, afin de connaître l’historique d’une propriété en particulier, mais l’exercice s’arrête souvent là. Dommage, ils ne savent pas ce qu’ils manquent!

Le Registre foncier du Québec est un site Internet où toutes les propriétés de la province du Québec sont inscrites. Les droits pouvant affecter les propriétés y sont consignés, et toutes les ventes de biens immobiliers y sont répertoriées, dont les hypothèques et les hypothèques légales de construction. On dénombre près de 250 types d’inscriptions différentes possibles selon la firme JLR Solutions foncières.

Livre des présentations

Bien que plusieurs investisseurs utilisent l’index aux immeubles pour connaître l’historique d’une propriété en particulier, peu connaissent le livre des présentations. Cette section fonctionne par date et par circonscription foncière, contrairement à l’index aux immeubles qui lui fonctionne par numéro de cadastre.

Or, en choisissant une circonscription foncière et une date donnée, on obtient tous les actes ayant été inscrits cette journée. La requête coûte seulement 1$. Dès lors, les occasions peuvent se multiplier pour l’investisseur. Une vraie mine d’or pour ceux qui se donnent la peine de consulter quotidiennement ce livre des présentations.

Plusieurs firmes privées nous simplifient la tâche

Heureusement, il existe quatre firmes privées qui creusent le Registre foncier et qui traitent les informations dans le but de les revendre. Nous pensons entre autres au pionnier en la matière, JLR Solutions foncières. Un nouveau venu est apparu sur le marché, il y a maintenant 4 ans, Monprospecteur.com. Il existe également la firme GDL Crédit ainsi que le Groupe Echo pour nous aider dans notre démarche.

Mais revenons au livre des présentations qui offre une multitude d’occasions pour celui qui se donne la peine de comprendre la nature des inscriptions que l’on y retrouve.

Les préavis d’exercice

Il s’agit très certainement de l’inscription la plus surveillée par les investisseurs immobiliers, les courtiers immobiliers et les prêteurs privés. Mais pourquoi donc? Un préavis d’exercice est émis lorsqu’un créancier désire reprendre ou faire vendre un immeuble en raison de défaut paiement, par exemple. Cette étape, qui dure au minimum 60 jours, permettra au créancier d’entamer les démarches afin de se faire nommer propriétaire de l’immeuble ou d’obtenir l’autorisation de vendre l’immeuble.

Si le débiteur ne parvient pas à faire face à ses obligations envers le créancier (une banque ou un prêteur privé), celui-ci reprendra l’immeuble. Il le remettra en vente par le biais d’un courtier immobilier ou il procédera par une vente en justice. Les reprises bancaires, ça vous dit quelque chose? De nombreux investisseurs sont à la recherche d’aubaines par l’intermédiaire des reprises bancaires.

Les quatre firmes privées précédemment citées recensent les préavis d’exercice afin de les rendre accessibles à qui veut bien en tirer profit.

Les successions

Après les préavis d’exercice, les déclarations de transmissions sont, à notre avis, les inscriptions les plus précieuses au Registre foncier.

En quoi consiste une déclaration de transmission?

Il s’agit du document publié par un notaire à la suite du décès d’une personne et qui permet officiellement le transfert de propriété aux héritiers. Cela permet de connaître qui a hérité d’une ou de plusieurs propriétés, dans quelles régions demeurent les héritiers, quel métier ces derniers exercent, etc. Ceux qui héritent de propriétés veulent rarement les gérer. Ils sont plutôt intéressés par l’argent qu’ils pourraient empocher rapidement à la suite de la vente. Il y a donc de belles occasions!

Les préavis d’exercice et les déclarations de transmission sont par contre les plus populaires, vous ne serez donc pas seuls à détenir ces informations.

Voici deux autres inscriptions qui pourraient vous permettre de vous démarquer.

Les hypothèques

Lors de vos recherches au livre des présentations, vous trouverez une quantité impressionnante d’hypothèques enregistrées. La très grande majorité de celles-ci ne présenteront rien d’intéressant. Par contre, lorsque vous serez en présence d’une hypothèque consentie à une entité autre qu’une banque ou une caisse, vous aurez affaire, dans 99 % des cas, à un prêteur privé.

Ceux-ci doivent parfois reprendre des immeubles dont ils ne veulent pas s’occuper. Contactez-les afin de leur laisser savoir que vous êtes peut-être preneur. Évidemment, faites vos calculs et connaissez votre marché car l’aubaine n’est pas automatique.

Avec un peu de discipline, en quelques semaines, vous pouvez dresser une bonne liste de prêteurs privés. Ces derniers peuvent être très utiles si vous chercher un immeuble à flipper ou encore un immeuble à revenus que vous voulez détenir à long terme.

Par contre, si vous empruntez auprès d’eux, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide, car leurs taux peuvent être très élevés.

Les hypothèques légales de construction

Ce type d’inscriptions enregistrées sur une propriété démontre que le propriétaire pourrait manquer de liquidités. Cette situation pourrait mener à un préavis d’exercice de la part du créancier. JLR Solutions foncières offre dans sa gamme de produits un espion qui vous permet de surveiller une propriété en particulier. Très utile lorsqu’on désire être informé rapidement.

Certains investisseurs que nous connaissons font ce que l’on appelle de «l’escomptage d’hypothèque», technique qui consiste à offrir à celui qui a enregistré une hypothèque légale de construction sur une propriété, une somme moindre que l’hypothèque à recevoir. En d’autres termes, celui qui a enregistré l’hypothèque recevra plus rapidement une somme s’il accepte de céder sa créance à une autre entité.

Comme le dit l’adage : un tient vaut mieux que deux tu l’auras!

Ils encaissent moins que prévu, mais ils s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Cette technique «d’escomptage» s’adresse aux experts car elles représentent un risque élevé. Il existe tout un encadrement juridique entourant ces hypothèques légales. Il faut le connaître avant de s’y aventurer.

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Cela est tout-à-fait envisageable pour un investisseur. Plusieurs personnes débutant dans ce domaine croiront, à tort, qu’aucun propriétaire voudra vendre sous la valeur marchande. Détrompez-vous! Il est fréquent de voir des vendeurs motivés qui accepteront de vendre leurs immeubles à un prix inférieur au marché.

Pour trouver des aubaines immobilières, vous devez aller à la recherche des vendeurs motivés ! Plus vous en trouverez, et plus vous aurez d’occasions de dénicher d’excellents rabais.

Mais pour quelles raisons un propriétaire serait-il motivé ?
En voici quelques exemples:

• Il n’arrive plus à rencontrer ses obligations financières relativement à ses paiements hypothécaires. En d’autres termes, il n’est plus capable de rembourser l’institution financière qui lui a accordé le prêt et perdra éventuellement son immeuble.
• Il est accablé par la maladie.
• Il vient d’hériter d’un immeuble dont il ne veut pas ou ne peut pas s’occuper.
• Il est arrivé à l’âge de la retraite.
• Il souffre d’une « écoeurentite aïgue immobilière ».

Comme vous pouvez le constater, plusieurs raisons peuvent faire en sorte qu’un vendeur acceptera de vendre à rabais.

Mais comment faire pour trouver des aubaines immobilières ? Elles ne viendront pas à vous par miracle… du moins, pas au début!

La recherche

La seule et unique façon de les trouver est de chercher, chercher et encore chercher. Les aubaines immobilières se présentent à ceux qui cherchent régulièrement. Simple comme principe, mais pas facile de demeurer constant, surtout après quelques mois sans succès. Vous aurez besoin de persévérance et de détermination pour ne pas vous découragez.

Rappelez-vous qu’en immobilier, on ne joue pas avec des centaines de dollars, mais bel et bien avec des dizaines de milliers de dollars. Alors, gardez toujours à l’esprit, lors de vos actions, que lorsque vous aurez enfin trouver une aubaine, vous viendrez de créer une équité instantanée non négligeable, qui pourrait même dans certains cas, dépasser vos revenus annuels.

Finalement, les vendeurs motivés sont fréquents sur le marché mais se présentent seulement aux acheteurs réellement déterminés et motivés à les trouver!

Bonnes recherches et bons investissements à tous et à toutes.

Yvan Cournoyer, ing.
Président directeur général

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En lien avec mon article intitulé « Erreurs commises en immobilier » , je vous présente l’erreur en immobilier fréquemment commise par les acheteurs, soit celle de se fier aux informations fournies par le vendeur, plus précisément en ce qui a trait aux postes «entretien et réparations» et celui de la «prime d’assurance».

Pour éviter l’une des principales erreur en immobilier, il faut toujours garder à l’esprit que chacune des dépenses d’opération qui s’ajoutera ou encore qui sera plus élevée que prévu diminuera le revenu net d’opération de l’immeuble et par le fait même, sa rentabilité, sa valeur et le prix à payer.

Alors, mieux vaut faire des analyses réalistes avant de s’engager trop loin dans le processus d’acquisition qui exige souvent des frais tels que l’inspection et les coûts d’évaluation agréée, pour ne nommer que ceux-là.

Qu’est-ce qui est pire, selon vous, que d’engendrer inutilement des frais pour un immeuble qu’on découvre non rentable en cours de processus d’analyse?

En faire l’acquisition et l’opérer à perte!

Voici donc une liste non exhaustive de certaines dépenses d’opération à examiner avec soin ou encore, à ajouter à votre analyse :

• La prime d’assurance
• L’entretien et réparations
• La vacance
• La publicité
• Les frais légaux
• Les frais d’administration et de gestion

Regardons les en détails…

Une prime d’assurance personnalisée:

Nombreux sont les investisseurs qui font leur analyse de rentabilité en vue d’acheter un immeuble à revenus en utilisant le montant de la prime d’assurance transmis par le vendeur.
Mais attention! Ce montant sera-t-il le même pour vous une fois l’immeuble acheté ? Laissez-moi en douter.

Voyons rapidement quelques éléments pouvant faire en sorte que le montant de la prime que vous obtiendrez de votre assureur différera de celui du vendeur. Et croyez-moi, la plupart du temps, il diffère à la hausse et non pas à la baisse.

• Le vendeur possède-t-il plusieurs immeubles, plusieurs logements assurés avec le même assureur?
• Si oui, bénéficierait-il d’un excellent rabais de volume? Aurez-vous ce même rabais?
• Qu’en est-il de sa franchise, communément appelé le « déductible » en cas de réclamation? Est-elle de 500 $ seulement ou plutôt de 2 000 $ ?

*Une franchise élevée contribue très souvent à faire baisser la prime d’assurance. Comme propriétaire, considérez ceci sérieusement. Vous pourriez faire de belles économies et donner de la valeur à votre immeuble. Informez-vous à votre assureur ou votre courtier en assurance.

• L’immeuble est-il couvert ou non en cas de refoulement d’égout?

*Important si vous êtes sur le point d’acheter un immeuble avec des logements loués au sous-sol.

• Le vendeur a-t-il eu récemment des réclamations? Et vous, vous avez réclamé ces dernières années suite à des sinistres?
• Avez-vous une bonne cote de crédit? Ceci pourrait influencer le montant de votre prime.

*Plus votre cote de crédit est basse, plus la prime d’assurance risque d’être élevée. L’inverse s’applique également.

Tous ces facteurs auront un impact plus ou moins grand sur l’écart entre la prime d’assurance du vendeur et la vôtre. Alors ne prenez pas systématiquement le montant transmis par le vendeur. Faites vos vérifications et magasinez vos assurances.

Wow ! Des immeubles qui ne nécessitent jamais d’entretien

Ah! le fameux poste «entretien et réparations». À voir les fiches descriptives, on a l’impression que les immeubles en vente ont été construits pour durer à vie et ce, sans aucune réparation. Ce poste est la plupart du temps à zéro ou encore, affiche un montant irréaliste. Il s’agit pourtant de l’un des postes de dépenses les plus élevés et conséquemment, ayant beaucoup d’impact sur la valeur d’un immeuble.

Prenons un exemple pour bien comprendre.

Selon les données du marché, un immeuble coûtera en moyenne 500$ par logement par année pour l’entretien et les réparations. Or, vous êtes sur le point d’acheter un immeuble de 12 logements par exemple et la fiche descriptive indique 1 000$ au poste entretien et réparations.

Selon la donnée précédemment mentionnée, il devrait vous en coûter en moyenne 6 000$ annuellement pour entretenir votre immeuble, soit 12 logements X 500$. Une  différence de 5 000 $ par année! Sachant que les immeubles à revenus se vendent au bas mot 18 fois le revenu net d’opération, ce poste biaisé à la baisse augmentera de 90 000$ la valeur de la propriété, soit 5 000 $ X 18 = 90 000 $.

Certes, il est possible qu’il vous en coûte seulement 1 000 $ lors d’une année en particulier pour ce 12 logements, mais ne jouez pas à l’autruche et ne soyez pas dupes, les immeubles requièrent à long terme des budgets d’entretien et réparations plus imposants que ceux affichés par les vendeurs qui ont tout intérêt à ne pas divulguer toutes les dépenses réelles, vous comprendrez pourquoi !

Des immeubles « no vacancy »

À regarder les immeubles en vente, ils semblent toujours loués à l’année. Pourtant, ce n’est pas la réalité dans la plupart des cas. Il arrive que certains de vos logements soient vacants ou que des locataires ne vous paient pas. Il faut donc attribuer un poste « vacance et mauvaises créances ». La moyenne du marché se situant aux alentours de 5 % des revenus bruts.

Publicité et frais légaux ne sont pas toujours gratuits

Conséquemment, si vous avez des logements à louer, serions-nous en droit de penser qu’un poste pour la publicité aurait sa raison d’être dans une analyse de rentabilité avant achat ? Poser la question c’est y répondre. Encore des frais réels non affichés.

De plus, puisque vous aurez des mauvaises créances, ne devriez-vous pas prévoir un budget pour les frais légaux? Ne serait-ce que faire appel à la Régie du logement et occasionnellement, à un avocat ou encore un huissier.

Votre temps ne vaut-il pas quelque chose ?

Le poste « gestion et administration » en est un que vous ne verrez que très rarement. Pourtant, l’immobilier demeure un placement actif et exige du temps. Or, le temps que vous consacrerez à la gestion de votre immeuble ne pourra servir à générer d’autres revenus. Attribuez-y alors une valeur monétaire dans votre analyse.

Comme si les imprévus n’existaient pas

Aucune fiche descriptive ou annonce ne fait mention d’un poste «imprévus». Bizarre non?

Les raisons d’utiliser ce poste budgétaire sont pourtant nombreuses. On a qu’à penser entre autres à la franchise en cas de réclamation d’assurance suite à un sinistre, des frais d’extermination, de comptabilité, etc. Dans de tels cas, où prendrez-vous l’argent requis? Dans vos poches ou dans un poste budgétaire déjà prévu?

Faites bien vos calculs et votre vérification diligente!

J’ose espérer que cet article saura vous être utile lors de vos prochaines analyses de rentabilité.

Votre coach, Yvan

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Il n’est pas nécessaire d’attendre que le marché immobilier baisse avant d’acheter un immeuble. Plusieurs personnes pensent, à tort, qu’il faut attendre que le marché baisse pour faire de bonnes affaires. Est-ce de la prudence de leur part, un manque de connaissance, de l’«excusite aiguë» pour justifier leur inertie, un parfait alibi pour procrastiner ou encore de la peur et de l’insécurité? Parfois plusieurs de ces réponses.

Nombreux sont ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier depuis des années, mais qui attendent des années, encore et encore, que le marché baisse avant de faire les premières démarches. Grave erreur!

Combien de personnes ai-je rencontrées à mes débuts, en 2001, qui me disaient attendre que le marché baisse pour commencer à faire leurs recherches! Malheureusement pour elles, ces personnes attendent encore. Le marché n’a fait que monter depuis.

Sortir gagnant malgré une baisse du marché

L’un des principes de base en investissement immobilier est de faire le profit à l’achat, c’est-à-dire, qu’il faut payer le bien en dessous de sa valeur réelle. L’application de ce principe vous fera gagner instantanément une certaine somme, mais permettra également de «sécuriser» votre investissement en cas d’une baisse du marché.

Imaginez un instant que grâce à vos recherches efficaces, vous réussissiez à acheter un immeuble 20 % en dessous de sa valeur marchande et, qu’après quelque temps, le marché baisse subitement de 15 % pour différentes raisons non prévues lors de votre analyse initiale. Vous serez alors propriétaire d’un immeuble dont la valeur demeurera supérieure au prix payé, et ce, malgré la baisse récente.

Ce n’est pas idéale comme situation, mais bien plus agréable toutefois que d’acheter un immeuble au prix du marché qui, soudainement, subit une baisse drastique. Vous vous retrouveriez alors avec un immeuble payé au-dessus de sa valeur marchande. Ce n’est pas très agréable, me direz-vous!

De plus, si vous achetez un bien sous sa valeur marchande, vous pouvez à court terme le refinancer, récupérer ainsi l’argent investi— si argent investi il y a, bien sûr —, dans le but d’acheter un autre immeuble à bon prix. Plus vous achèterez un bien dont la valeur réelle est en dessous du marché, plus vous sécuriserez votre investissement et plus l’expansion de votre entreprise immobilière sera rapide.

Payer le prix du marché ne devrait pas être une option, à moins d’avoir décelé un potentiel inexploité dans l’immeuble convoité.

Les bonnes affaires sont toutefois rares

Croyez-vous que les aubaines se présentent seulement lorsque le marché est bas? Qu’on y retrouve plus de divorces, de gens affligés par la maladie ou encore plus de décès durant cette période? Certainement pas.

Les aubaines se présenteront à vous, peu importe la phase du cycle immobilier dans lequel vous vous trouvez. Que le marché soit haut, bas, ascendant, descendant, que ce soit un marché équilibré, de vendeurs ou encore d’acheteurs; il y aura toujours des vendeurs motivés et, donc, des aubaines.

À vous maintenant de chercher assidûment afin de trouver ces vendeurs motivés. Nous disions souvent ceci durant nos formations: «L’immobilier c’est simple, mais pas facile, et ce, malgré ce que certains pourraient vous laisser croire.»

Faites des recherches approfondies, faites plusieurs offres d’achat, et ainsi, associé à un suivi efficace, vous augmenterez considérablement vos chances de trouver la perle rare.

Bonne recherche!

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1Les flips

Les nouveaux investisseurs, particulièrement les plus jeunes, rêvent de générer rapidement des profits grâce à l’immobilier.

L’un des meilleurs moyens d’y arriver demeure le flip. Cela consiste à acquérir un immeuble et le revendre dans un court laps de temps afin d’encaisser le profit. Cette opération s’accompagne cependant de multiples frais (acquisition, opération, travaux et revente) qui viennent amputer significativement le profit réalisé à l’achat. Ils peuvent parfois rendre l’aventure déficitaire.

Ce n’est pas là le principal désavantage de cette approche. Pour en vivre, il faut constamment recommencer l’opération. Et c’est sans compter ce fidèle « partenaire silencieux » qu’il faut rémunérer à chacune des transactions : le fisc.

2Les immeubles à revenus, beaucoup d’immeubles à revenus

Une façon d’atteindre l’indépendance avec l’immobilier consiste à acquérir des immeubles à revenus qui généreront, avec le temps, des surplus de trésoreries (cashflow) suffisants pour couvrir vos dépenses personnelles. Vous pourrez ainsi arrêter de travailler puisque vos actifs, vos immeubles, travailleront pour vous.

Plusieurs options s’offrent à vous. Il peut s’agir d’exploiter des logements locatifs résidentiels, des locaux commerciaux, des minis entrepôts, des maisons de chambres ou des résidences pour personnes âgées. À vous de découvrir le créneau qui vous convient le mieux.

Le principal désavantage de ce concept est qu’il faut du temps pour accumuler les actifs nécessaires.

3La chasse aux aubaines et le refinancement

Pour accélérer un peu les choses, pour peu que vous y consacriez le temps nécessaire, il faut trouver des immeubles en dessous de leur valeur, puis les refinancer le plus rapidement possible. Ainsi, vous pourriez dégager des liquidités qui pourraient vous permettre de combler une partie de vos dépenses personnelles.

Cette stratégie n’est pas sans risques et certaines erreurs peuvent coûter cher. Si vous déduisez à la fin de l’année la totalité des intérêts courus, y compris sur la portion des liquidités dégagées qui aura servi à couvrir vos dépenses, cela pourrait vous valoir une note fiscale assez salée. Vous ne devez jamais déduire les intérêts sur la portion du refinancement qui aura servi à payer votre épicerie. Cette erreur est fréquente et le fisc ne manque pas de la détecter.

Allons-y d’un petit exemple. Imaginons que le refinancement de votre immeuble acheté il y a un an vous a permis de récupérer votre mise de fonds de 100 000 $, plus un excédent de 25 000 $. Or, si ces 25 000 $ ne sont pas réinvestis, les intérêts courus ne devraient donc pas être déduits de votre revenu imposable.

Le principal désavantage de ce concept est de réussir à refinancer rapidement. Et à trouver des aubaines.

4Acheter un très gros immeuble en groupe

Je me souviens d’un investisseur à succès qui a acheté avec un groupe plus de 200 logements en une seule transaction. En échange d’avoir trouvé l’aubaine et structuré la transaction, cet investisseur a obtenu une part dans le projet. Normal, me direz-vous jusqu’à présent.

Au lieu de faire appel à une firme de gestion externe, il s’est proposé pour gérer l’immeuble dès la deuxième année de l’acquisition et a réussi à négocier des frais de gestion de l’ordre de 5%, comme c’est souvent le cas lorsqu’on donne en gestion des immeubles.

Cette transaction lui permit de devenir propriétaire et de créer son emploi « emploi ».

Le principal défi de cette méthode est de trouver des investisseurs passifs qui croiront en vous et en votre projet. Pour conserver leur confiance, vous devrez veiller sur leur investissement en gérant efficacement cet immeuble.

Pourquoi vous cantonner dans une seule approche? Vous pouvez les combiner toutes. Adaptez votre stratégie d’investissement au fur et à mesure que votre situation évolue. Surtout, n’attendez pas que tout soit parfait avant de vous lancer, sinon vous ne le ferez jamais.

Si vous parvenez à trouver des aubaines, vous réussirez. C’est là tout le défi en immobilier !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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Depuis la crise des prêts à haut risques aux États-Unis, le nombre d’investisseurs en Floride a fortement augmenté; le prix des biens immobiliers est devenu très intéressant, atteignant les plus bas du marché immobilier en Floride à la fin de 2011, et l’immobilier, très rentable.

Pour faire une bonne transaction, voici le mode d ‘emploi à suivre :

L’offre de prix

Tout d’abord, pour avoir une idée précise de la valeur d’un bien immobilier sur le marché de la Floride, vous pouvez consulter le site miamidade.gov. Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre par écrit, accompagnée d’un premier versement, compris entre 5 000 $ et 10 % du montant de l’offre.

Cet argent est déposé dans un compte en fidéicommis et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée. Il faudra, toutefois, avoir prévu une clause suspensive à cet effet dans votre contrat de vente.

L’inspection

Ensuite, une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux, à vos frais.

Le financement

L’acheteur peut choisir d’acheter son bien immobilier soit au comptant, soit en recourant à du financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre entre 45 et 60 jours. Pendant cette période d’attente, la banque prêteuse demandera une estimation du bien en question auprès d’un organisme spécialisé indépendant.

Vous pouvez aussi procéder de manière inverse, commencer par obtenir un financement, ou savoir si vous pouvez bénéficier d’un crédit pour une somme donnée, ainsi, vous serez alors pré qualifié.

2 situations peuvent alors se présenter:

• Si l’acheteur n’obtient pas de financement dans le délai prévu, il a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
• Si l’acheteur obtient du financement dans le délai prévu, les deux parties peuvent alors clore la vente.

La clôture de vente

Une fois que l’acheteur a obtenu du financement, la clôture de la vente se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient le courtier qui a effectué la vente ou l’agent de règlement. Il représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur, effectue les recherches quant à la validité du titre de propriété, propose l’assurance du titre de propriété et synchronise le paiement des fonds au moyen du compte-séquestre.

Pour l’acheteur, les coûts rattachés à la clôture de la vente varient entre 1,5 % (achat au comptant) et 4 % (achat financé) du prix d’achat.

Les frais et les droits : qui paye quoi?

À la charge du vendeur:

• Frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions
• Droits d’enregistrement : 0,6 $ par tranche de 100 $ (taxe de départ)
• Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de 200 $ à 250 $
• Frais d’avocat (facultatifs) : de 400 $ à 600 $

À la charge de l’acheteur:

Au Québec, le cadastre donne un relevé des propriétés foncières et garantit la preuve de propriété de chacune d’elles. Aux États-Unis, un tel registre n’existe pas. Aussi, il vous est conseillé d’assurer votre titre de propriété pour vous prémunir contre d’éventuelles erreurs d’enregistrement.

2 types de situations se présentent à vous :

Achat financé

• Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
• Analyse de votre crédit: de 60 $ à 100 $
• Inspection : de 250 $ à 400 $
• Expertise de la valeur : de 200 $ à 300 $
• Droits d’enregistrement : 0,35 % et 0,2 % du montant du prêt
• Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation : payée 14 mois à l’avance
• Relevé cadastral : 300 $
• Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $
• Honoraires de la banque : 1 % à 3 % du montant du prêt
• Frais de dossiers : de 200 $ à 400 $
• Frais de greffe : de 40 $ à 100 $
• Rajustement de l’impôt foncier

Achat au comptant

• Ces frais sont recommandés mais ne sont pas obligatoires
• Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
• Inspection : de 250 $ à 400 $
• Relevé cadastral : 300 $
• Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $

Sans oublier les frais de copropriété, dans le cas de l’achat d’une propriété en résidence protégée ou d’un bien dans un immeuble en copropriété, vous êtes redevable des frais de gestion.

8 conseils en rafales

1. Si vous craignez les fluctuations du taux de change entre le dépôt de votre offre et la conclusion de la vente, vous pouvez convertir à l’avance les sommes nécessaires à votre achat. Des sociétés de change permettent aussi de bloquer un taux d’intérêt favorable plusieurs mois d’avance et de réduire les frais de transfert de fonds.
   

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2. Une entrevue avec l’association des copropriétaires est souvent exigée pour que la transaction soit approuvée et que vous soyez informé des règles à respecter. On demande aussi une enquête de crédit et une enquête sur les antécédents. Il faut compter environ un mois pour mener à bien ces démarches.
   

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3. Les charges de copropriété ont grimpé dans certains secteurs touchés par la crise de l’immobilier parce que des copropriétaires en difficulté financière n’ont pas pu payer leur part. N’oubliez pas que, si les prix de vente ont baissé, les charges de copropriété n’ont pas nécessairement suivi la même tendance.
   

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4. Les taxes municipales sont généralement moins élevées pour un résident permanent de la Floride que pour un étranger qui a sa résidence principale ailleurs, en raison des mesures adoptées pour éviter les hausses démesurées de l’impôt foncier au moment de la bulle immobilière. Faites vos calculs en conséquence. Contrairement au Québec, en Floride, l’avis de cotisation est envoyé en fin d’année, soit en novembre, et on a jusqu’au 31 mars de l’année suivante pour payer.
   

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5. Les assurances coûtent beaucoup plus cher depuis les ouragans des années 2004 et 2005. Des assureurs refusent de couvrir certains secteurs, ce qui oblige les propriétaires à se tourner vers l’assureur de dernier recours mis en place par l’État, dont les tarifs sont plus élevés.
   

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6. Si la propriété est mise en location, les revenus des loyers sont imposables aux États-Unis et au Canada, et il est possible de réclamer un crédit d’impôt au Canada pour les sommes payées au fisc américain.
   

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7. Lors de la revente de votre propriété, vous serez imposé sur le gain en capital aux États-Unis d’abord, puis au Canada pour l’excédent. Selon l’entente fiscale entre le Canada et les États-Unis, vous pouvez réclamer un crédit au Canada pour les impôts déjà payés au IRS, soit l’agence qui perçoit les impôts américains.
   

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8. Si vous vivez au Québec au moins six mois dans l’année, vous continuez d’être couvert par le régime québécois d’assurance-maladie. Mais si vous avez passé une moyenne de 122 jours par année aux États-Unis depuis trois ans, vous pourriez être considéré comme résident aux yeux du fisc américain.
   

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Dernier point à surveiller: la fluctuation des taux de change.

Bon investissement!

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Comme rien n’est facile en affaires, et l’immobilier ne fait pas exception à la règle, j’ai cru bon cette semaine de vous présenter une série de conseils qui sauront vous être fort utiles dans votre démarche d’investisseur immobilier. Plusieurs d’entre vous m’ont demandé de faire un article « motivant ». Le voici donc. Les conseils vous sont présentés sans ordre de priorité. Gardez à l’esprit que c’est leur application dans l’ensemble qui fera en sorte d’augmenter vos chances de réussite de mettre la main sur la perle rare. Débutons sans plus tarder.

1Agissez dès maintenant

Le moment idéal pour trouver des aubaines c’est « maintenant ». Rappelez-vous qu’une transaction immobilière est aussi bonne qu’on veut bien qu’elle le soit. À tous moments, des gens sont prêts à vendre et deviennent motivés à se départir de leur bien immobilier, pour une raison ou une autre. Pensons à un déménagement, une séparation, la retraite, des difficultés financières, etc.

Ainsi, on peut faire de très bonnes transactions, rentables, en tout temps, en tout secteur, peu importe la période économique. « Focalisez vos recherches afin de trouver des vendeurs motivés ou encore des propriétés en détresse », nous précise Jean-Pierre Du Sault, accompagnateur autorisé au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.

2Connaissance=Pouvoir

« Connais-toi toi-même et connais ton secteur ». Devenez un roi ou une reine de telle ou telle ville, de tel ou tel quartier. Grâce à cette expertise, tous les secteurs pour investir sont bons. Déterminez ce qui vous convient le mieux. Est-ce d’investir dans les maisons, les condos, les plex, les chalets, l’immobilier commercial, etc.?

Devenez expert d’un créneau en particulier. Que ce soit un projet neuf, à rénover ou à rafraîchir, un achat pour faire de la location courts séjours, une conversion en condos, des chambres étudiantes, etc. L’immobilier comporte plusieurs facettes et les meilleurs choix proviennent d’une bonne connaissance de soi et du secteur choisi. L’immobilier, c’est local. Ne vous dispersez pas trop.

3Le financement, l’une des clés du succès

Connaissez à l’avance les règles de financement, les mises de fonds requises et les coûts reliés à une nouvelle acquisition – inspection, notaire, étude environnementale, etc. Sachez de quelle façon se finance ce que vous convoitez, ne serait-ce qu’un seul condo. Lorsqu’il vous arrivera de trouver des aubaines, il vous faudra être rapide car il serait malheureux de perdre le « deal » à cause d’une mauvaise connaissance du fonctionnement du financement.

Considérez les institutions financières comme des alliés qui vous permettront de vous enrichir. Entrez en relation avec un ou des directeurs de comptes bancaires et souvenez-vous que la chance est la rencontre de la préparation et de l’occasion.

4Faites des offres, des offres et encore des offres

Présentez vos offres uniquement par écrit et ne négociez jamais de prix verbalement. Une offre écrite vaut de l’or et peut devenir instantanément très convaincante aux yeux du vendeur s’il est réellement motivé à vendre. Ne vous laissez pas impressionner par le prix de départ demandé.

Face au vendeur, mettez de l’emphase sur vos qualités d’acheteur. Lorsque possible et applicable, une pré-qualification bancaire est un atout majeur. Un vendeur sera beaucoup plus enclin à accepter votre offre s’il constate que vous êtes en mesure de financer l’acquisition.

À l’opposé, ne tombez pas outrageusement en amour avec un projet en particulier. « Reconnaissez votre limite et le moment, s’il est à propos, de vous retirer d’une affaire en vous disant qu’une autre meilleure vous attend quelque part. Ce « walk-away power » est aussi très convaincant en négociation, si vous êtes réellement prêt à vous retirer de la transaction », mentionne M. Du Sault.

5Le profit se fait à l’achat

Achetez toujours en bas du marché, peu importe l’endroit, le terrain ou le type d’immeuble. Qu’il soit à « flipper » ou à conserver, rien ne justifie de payer trop cher vos acquisitions, à moins bien sûr d’y déceler un potentiel inexploité réalisable à court terme. Négociez vos dossiers sur tous les aspects (secteur, rentabilité, condition de l’immeuble, marché, qualité de la clientèle, etc.) pour arriver à votre prix, celui de votre propre économie et ne vous fiez qu’à vous-même.

Ne vous fiez pas aux courtiers ni aux banquiers. Encore moins aux vendeurs ni au beau-frère. Gardez à l’esprit que le prix demandé et/ou l’évaluation municipale ne sont pas toujours des références.

6Une question d’attitude

Demeurez courtois et cultivez vos relations, qu’elles soient avec un courtier, un vendeur, un notaire, un banquier, etc. Une bonne réputation est un atout précieux. De plus, soyez reconnaissant et sachez le démontrer.

Si un conseil provenant d’une relation d’affaires vous permet de gagner ou d’épargner beaucoup d’argent, par exemple :

« As-tu pensé faire cela de telle façon dans la transaction, d’inclure ceci dans ton offre, de demander cela au vendeur, etc. » ?

Démontrez de la gratitude. Cette émotion vous placera aussi dans un état d’être pour recevoir davantage.

7Formez-vous adéquatement

Tenez-vous à jour et profitez de formations continues par des lectures inspirantes et instructives, des participations à des séminaires ou à des conférences. Diminuez vos heures de nouvelles à la télé ou de lecture de journaux, qui découragent la plupart du temps! Utilisez les réseaux sociaux à bon escient.

8Avec qui partager ?

Choisissez votre environnement immédiat. Sachez garder certains de vos projets pour vous. Plusieurs personnes proches, consciemment ou non, chercheront à vous décourager dans vos projets immobiliers, souvent de peur d’être eux-mêmes confrontés à votre succès ou encore, pour vous transmettre leurs peurs et pour votre bien.

Entourez-vous de personnes positives, qui réussissent et ne vivent pas dans la crainte. Ils seront véritablement heureux pour vous au lieu de vous envier. Si vous souhaitez à tout prix partager vos projets, choisissez votre public.

9GoGoGo !

Le succès n’est pas le fruit du hasard et n’arrive pas sans effort. Gardez-vous actif, faites des visites, appelez des vendeurs et des courtiers, faites de la prospection, cherchez sans cesse. Mettez-vous dans l’action et n’attendez pas qu’une occasion vous tombe sous la main. Bannissez de votre discours la fameuse phrase : « En tout cas, si tu vois de quoi » ! Soyez celui ou celle qui « voit de quoi » sans attendre après qui que ce soit.

9Changez de recette

Souvenez-vous que pour obtenir un autre gâteau dans la vie, il faut savoir changer de recette. « Continuer de faire ce que vous faites présentement entraînera les mêmes résultats, qu’ils soient heureux ou pas. Ainsi, organisez votre vie afin de faire de la place à ce qui compte vraiment. Il y a toujours une raison de ne pas faire mais les gagnants ne s’en soucient pas », précise M. Du Sault en terminant.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

L’article Trouver des aubaines immobilières est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Cette semaine, je vous présente un article qui devrait en faire réfléchir et/ou réagir plusieurs. En effet, je vous présente une erreur commise par la très grande majorité des propriétaires qui désirent vendre leur immeuble ou par de futurs investisseurs qui convoitent l’aubaine tant recherchée. Peut-être faites-vous partie de ceux-ci?

Le meilleur des deux mondes pour vendre

Avant de donner le mandat à un courtier immobilier,  plusieurs propriétaires se questionnent légitimement, à savoir : «Dois-je vendre par moi-même ou par le biais d’un courtier?»

Selon vous, qu’est-il préférable?

Personnellement, je privilégie les deux. C’est bien ça, les deux! Ceci dit, certaines agences immobilières l’ont compris et offrent une excellente formule en ce sens. Je crois ceci parle de lui-même.

Pourquoi se priver du meilleur des deux mondes? Le but n’est-il pas de vendre votre propriété, au meilleur prix possible ? Si tel est le cas, alors mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté et déployer quelques efforts.

Pourquoi donner le mandat à un courtier immobilier et attendre qu’il fasse tout le boulot lui-même? Pourquoi attendre oisivement et se faire dire par le courtier, après quelques mois, qu’il vaudrait mieux baisser le prix, car celui-ci semble trop élevé par rapport au marché? Évidemment, lorsque le courtier immobilier n’a pas réussi à trouver preneur pour votre propriété.

Et vous, durant ces quelques mois, quels efforts concrets aurez-vous fait pour vendre votre immeuble?

• Aurez-vous mis tous les efforts nécessaires pour mettre en valeur votre propriété?
• Aurez-vous publié des annonces là où le courtier n’aura pas affiché votre immeuble?
• En aurez-vous parlé à vos collègues, amis et autres connaissances?
• Aurez-vous publié des annonces dans le journal du quartier?
• Aurez-vous mis des annonces sur les babillards du quartier?
• Êtes-vous certain que le courtier immobilier aura vraiment déployé tous les efforts pour vendre votre propriété ou se sera-t-il simplement contenté de l’afficher sur Centris.ca et d’attendre que le téléphone sonne ?

Évidemment, si vous mettez l’épaule à la roue pour aider le courtier à pour trouver l’acheteur, cela exigera du temps de votre part.

Avez-vous ce temps à consacrer et les habilités pour vendre ? Là est une toute autre question !

Ceci étant, notez qu’il n’est pas de mon intention dans cet article de débattre des avantages et des désavantages de chacune des méthodes, ni de savoir si une des méthodes est mieux que l’autre. Je crois que le sujet a été amplement débattu et largement couvert dans de nombreux articles, blogues et médias sociaux.

Attendre que le courtier nous amène l’aubaine

Voici une autre erreur extrêmement fréquente commise par plusieurs investisseurs. Et je n’exagère pas.

Combien de fois ai-je demandé à des investisseurs quelles sont leurs sources pour trouver l’aubaine tant recherchée?

Ils m’ont répondu la plupart du temps:

J’ai un courtier qui m’envoie des listings mais je ne trouve rien, c’est toujours trop cher.

C’est tout, rien d’autre? C’est votre seule source?

Comme s’il y avait assez d’aubaines pour tout le monde sur Centris.ca. Je ne vous dis pas qu’il est impossible d’en trouver, mais bel et bien qu’il est important, également, de chercher ailleurs.

Personnellement, je trouve que de demander à un courtier de vous envoyer des «listings» est la méthode facile, voir un peu paresseuse.  Vous vous reconnaissez? Oups … désolé.

Gardez à l’esprit que même si vous ne devez pas vous fier uniquement au courtier, ne le rejetez pas toutefois de l’équation de façon systématique. Il pourrait un jour vous apporter une belle aubaine sur un plateau d’argent.

Demeurez dans l’action

Pour dénicher vos aubaines, vous devez élaborer votre plan d’action en ce qui concerne la recherche. Voici, non limitativement, ce que votre plan devrait contenir :

• De la recherche dans les quotidiens. Êtes-vous abonné aux quotidiens électroniques?
• De la recherche active sur Internet. Sur quels sites recherchez-vous actuellement?
• De la recherche dans les journaux de quartiers. Les ouvrez-vous au moins?
• De la recherche en faisant du « farming ». Avez-vous choisi votre secteur ferme?
• De la recherche en distribuant vos cartes d’affaires. Les avez-vous en main présentement?
• De la recherche au Registre foncier du Québec. Avez-vous ouvert gratuitement un compte?
• Etc.

Recevoir des «listings» d’un courtier ce n’est pas chercher l’aubaine, s’est attendre l’aubaine! Et c’est là l’erreur majeure. Vous croyez vraiment que l’aubaine apparaîtra comme par magie? Qu’elle tombera du ciel. C’est possible, mais peu probable, du moins pas au début de votre carrière d’investisseur immobilier.

Selon vous, combien de gens en même temps reçoivent les mêmes «listings» en provenance de Centris.ca? Des centaines de personnes, voire des milliers. Si une aubaine s’y présente, vous feriez mieux d’être très rapide sur la gâchette comme on dit, car tous vont sauter dessus comme des vautours affamés.

Alors mettez-vous en ACTIONS et recherchez à contre-courant si vous désirez trouver des aubaines.

Allez, recherchez activement. Vous verrez que c’est plus payant que d’attendre oisivement!

Je vous invite également à lire mes articles précédents qui sauront très certainement vous aidez dans votre cheminement.

Votre coach, Yvan

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Cette semaine, j’irai plus loin et vous partagerai quelques trucs et astuces complémentaires à ce fameux article. Avant de vous lancer dans la recherche active, il est primordial et essentiel de configurer votre machine de recherche passive.

Je m’explique.

Ne serait-il pas agréable que durant vos recherches actives, votre machine à trouver des aubaines travaille pour vous, sans que vous ayez à lever le petit doigt ni faire d’efforts supplémentaires? C’est pourtant possible!

Mais comme nous n’avons rien pour rien dans la vie, vous devrez initialement concentrer vos énergies afin de configurer votre machine de recherche.

Voici quelques actions à poser pour vous aider à y parvenir :

• Publiez des annonces en ligne indiquant que vous êtes investisseur immobilier recherchant tels genres d’immeubles dans tels secteurs et en y mentionnant vos critères d’investissement.
• Créez des alertes sur différents sites Internet. En voici quelques-uns :
  • Kijiji.ca
  • LesPacs.com
  • Duproprio.com
  • Google.ca
  • Publimaison.ca
  • Acquizition.biz
• Publiez sur les réseaux sociaux et dans différents annuaires en ligne.
• Affichez des annonces papier sur les babillards.
• Si votre budget le permet, publiez dans les quotidiens et/ou hebdos des annonces à l’effet que vous êtes acheteur de propriétés.
• Allez rencontrer des banquiers, notaires, syndics de faillites, courtiers hypothécaires, avocats en immobilier pour leur faire part que vous êtes à la recherche de propriétés.
• Finalement, mais non le moindre, contactez plusieurs courtiers immobiliers afin qu’ils vous envoient systématiquement des «listings» non affichés sur MLS. Patricemenard.com est l’un d’eux qui travaille beaucoup ainsi.

Le principe est fort simple!

Une fois ces efforts déployés, votre machine se met en marche et travaille pour vous immédiatement, peu importe que vous fassiez par la suite des actions ou non. Vous pourrez focaliser temps et énergies sur la recherche active, celle qui demande des efforts constants.

Imaginez recevoir par courriel, suite à une alerte que vous avez créée sur Lespacs par exemple, une aubaine durant que vous dormez! Ou encore, suite à une annonce que vous avez placée sur Kijiji, un vendeur motivé vous appelle durant que vous vous déplacez en voiture.

Vous voyez le topo?

Évidemment, cela n’arrivera pas nécessairement dans la semaine qui suivra. Mais dites-vous qu’il est préférable d’avoir un système en place qui peut vous apporter un jour une belle transaction que de ne pas en avoir du tout. On est d’accord.

Finalement, lorsque vous faites des démarches pour construire votre machine à aubaines, rappelez-vous qu’une seule transaction dans votre carrière provenant de l’une de vos actions vaut son pesant d’or. Gardez toujours l’esprit qu’en immobilier, on traite avec des dizaines de milliers de dollars de profit lorsqu’une aubaine se présente!

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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