Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie. Il faut être courageux dans ce que nous faisons.

«Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie.» explique Luc Poirier lorsque nous lui avons demandé le secret de sa réussite. En principe, la recette est assez simple. C’est son exécution qui est beaucoup plus ardue. L’histoire de Luc Poirier et de son succès en investissement immobilier est déjà bien connue.

Comment a-t-il réussi à maintenir un équilibre, une saine balance entre sa passion et sa vie familiale? C’est ce que nous avons cherché à découvrir.

Derrière son succès, ou plutôt devrais-je dire, à ses côtés, se tient Isabelle, sa femme. Un véritable pilier qui s’assure que l’équilibre entre les deux sphères principales de la vie de Luc n’entre pas en collision. Une harmonie que le couple maîtrise avec brio : «Ce n’est pas évident d’avoir un équilibre. La vie va vite, les gens et les couples s’oublient. L’équilibre, c’est de faire des efforts pour que ça fonctionne, c’est comme n’importe quel projet immobilier», ajoute-t-il.

Cette parfaite balance, le couple l’a atteinte en formant une équipe qui avance à l’unisson. D’un côté, il y a Isabelle qui s’assure que tout roule sur des roulettes à la maison, que la vie familiale est maîtrisée. Ainsi, lorsque Luc est au travail, sa tête est au bon endroit et il peut mettre toute son attention sur le boulot. De l’autre côté, Luc organise son temps de manière stratégique de façon à ce qu’il puisse être le plus présent possible à la maison. «Le temps qu’il a, il le passe avec nous (sa famille). Il sait que son temps est limité et il l’utilise pour mettre la famille en priorité», précise Isabelle.

Cette dernière contribue également au succès de son mari grâce à son sixième sens. Elle sait détecter les mauvaises personnes, les gens qui mentent et qui ne sont pas fiables. «Chaque fois que je ne l’ai pas écoutée à propos d’une personne, elle avait raison! Dernièrement, on devait construire un projet avec un associé. Isabelle m’avait prévenu de ne pas faire équipe avec cette personne. Je ne l’ai pas écoutée et effectivement, ça n’a pas été long avant que je découvre que ce dernier faisait des passe-passe avec des factures», s’exclame Luc Poirier.

S’ENRICHIR AVEC PASSION

Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite.

«Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite!» indique Luc Poirier. Isabelle et Luc travaillent constamment à transmettre des valeurs humaines à leurs trois enfants. «C’est vraiment important pour nous d’éduquer nos enfants de façon à ce qu’ils comprennent que pour avoir quelque chose, ils doivent y mettre les efforts», souligne le couple. Justement, l’aîné de la famille a bien compris la leçon.

Âgé de 17 ans, il travaille fort et économise ses revenus pour ensuite investir pour acheter des portes. «Parfois, on s’inquiète un peu. Est-ce qu’il a trop de pression? Je pense qu’il a la fibre entrepreneuriale en lui. Depuis ses 4 ans, ça se voit!», ajoute Isabelle. «On a trois enfants, ça ne veut pas dire que les deux autres vont s’intéresser à l’investissement immobilier et être aussi bon que le plus vieux. On ne leur impose rien. Il faut que nos enfants soient heureux. Il faut qu’ils aiment ce qu’ils vont faire, c’est vraiment une question de passion», complète Luc.

UNE AFFAIRE DE GÉNÉRATION

Qu’est-ce que Luc Poirier, par sa grande expérience, conseillerait aux jeunes qui s’intéressent à l’univers de l’investissement immobilier ? Pour lui, c’est simple. Pour réussir, que ce soit avec les enfants, les affaires ou n’importe quel projet, il faut mettre les efforts et persister, « et ça, de plus en plus, surtout avec la nouvelle génération, c’est difficile.»

«Je le vois avec mon Benjamin. Il veut tout rapidement, mais sans mettre trop d’efforts. Les messages changent d’une génération à l’autre. Nos grands-parents ont acquis la notion de persévérance pour obtenir ce qu’ils veulent, mais pas celle de la passion. Les plus jeunes, c’est complètement l’inverse : ils ont beaucoup de passion, mais moins de courage », ajoute Luc. Finalement, la plus belle chose que nous pouvons transmettre à nos enfants selon lui, c’est de trouver le bonheur, la liberté et la passion.

Tu sais que tu as trouvé le succès dans la vie quand, à la retraite, tu as encore les yeux qui pétillent. Réussir c’est être riche, pas riche d’argent, mais, riche de passion.»

Cette entrevue vous a été présentée par :

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Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

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Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit et non pas leur crédit en général.

Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote de crédit. C’est beaucoup plus complexe que cela. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5C du crédit. Vous connaissez? Nous les énumérerons plus loin.

Plusieurs mythes circulent. Un des mythes les plus répandus est que lorsqu’on commande notre profil aux agences de crédit, notre cote en est affectée.

C’est totalement faux!

Deux types de demandes

Il faut comprendre qu’il existe deux catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives sont celles qui affectent votre cote de crédit à la baisse tandis que les demandes dites inoffensives n’ont aucun effet sur celle-ci.

Voici une liste non exhaustive de situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse. Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit;
• Changez de fournisseur de cellulaire;
• Utilisez une pré-qualification hypothécaire;
• Louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location;
• Faites des demandes de prêts ou de marges hypothécaires;
• Augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit (dans certains cas);
• Achetez un véhicule financé;
• Demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.

Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocal. Vérifiez les demandes de crédit que vous n’avez pas autorisées et au besoin, faites-les enlever de votre dossier de crédit.

Voici maintenant quelques exemples de demandes dites inoffensives :

• Lorsque vous consultez vous-même votre propre dossier de crédit;
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier;
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence du Revenu du Canada vérifie quelque chose à votre sujet;
• Dans la plupart des cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission

Qu’est-ce qui influence votre pointage de crédit?

Voici les cinq facteurs par ordre d’importance qui influencent votre pointage :

1. Vos habitudes de paiements : c’est-à-dire votre habileté à payer dans les délais exigés. Cet élément est le plus important dans le calcul de la cote. Il compte pour 35 % du calcul. Le mot d’ordre en matière de maintien d’une bonne cote de crédit? Payer toujours à temps! C’est ce qui importe le plus à vos créanciers. S’assurer qu’ils récupéreront l’argent qu’ils vous ont prêté.

2. Votre ratio d’utilisation, c’est-à-dire le total de l’ensemble de vos soldes de cartes de crédit et marges de crédit divisé par l’ensemble de votre limite totale de vos cartes et marges. Cet aspect compte pour 30 % du calcul. Faites attention de ne pas dépasser 50 % d’utilisation.

Prenons un exemple pour bien saisir.

Vous avez trois cartes de crédit et une marge de crédit pour une limite totale de 50000 $. Or, vous avez un solde cumulatif de 10000 $. Vous utilisez donc votre crédit à hauteur de 20 %, soit (10 000 $ / 50 000 $ ) X 100.

Votre cote de crédit devrait se maintenir si les quatre autres facteurs se portent bien puisqu’à 20 % d’utilisation, vous n’êtes pas trop à risque d’être en défaut de paiement.

Vous aimeriez maintenir un bon pointage de crédit? Payez toujours à temps et n’utilisez pas trop votre crédit. Vous aurez ainsi 65 % du travail de fait.

3. Votre historique, c’est-à-dire depuis combien de temps avez-vous accès à du crédit. Cet aspect compte pour 15 % du calcul. Plus votre crédit est âgé, meilleure se porte votre cote. Faites attention aux cartes de crédit que vous fermez à la demande d’un banquier! Ceci pourrait réduire de beaucoup l’âge de votre crédit et affecter à la baisse votre pointage.

4. Le nombre de types de crédit dont vous disposez compte pour 10 % du calcul de votre cote. Une carte de crédit étant un type, une marge de crédit étant un autre type de crédit, un prêt personnel, etc. Dans le meilleur des mondes, ayez trois types de crédit différents.

5. Le nombre de demandes de crédit que vous avez effectué depuis les douze derniers mois de calendrier. Cet aspect compte également pour 10 % du calcul. Évitez les demandes inutiles pour ne pas nuire à votre pointage.  Vous comprendrez que l’investisseur immobilier très actif voit son pointage de crédit fondre au fur et à mesure qu’il achète des immeubles.

Qu’en est-il maintenant des 5C du crédit?

Voici les facteurs sur lesquels le banquier se fie pour dire :

Accepté ou refusé!

Premièrement, le capital dont vous disposez.

Imaginez un instant que vous rencontrez votre banquier et que vous lui mentionnez que vous n’avez pas un rond à investir! Il y a fort à parier qu’il ne voudra pas vous accorder de prêt. Habituellement, les banquiers ne sont pas très favorables au financement créatif.

Deuxièmement, votre caractère.

L’approche, votre présentation et l’attitude que vous aurez face à votre banquier influenceront la confiance qu’il aura envers vous. Si vous vous présentez bien, avec de bons dossiers bien préparés, vous mettrez les chances de votre côté d’obtenir un Oui.

Imaginez un instant que votre banquier tente de vous joindre après un paiement en retard et que vous négligez de le rappeler. Se peut-il qu’il hésite à vous consentir de nouveaux prêts lorsque vous en ferez la demande?

Troisièmement, votre capacité à réinjecter de l’argent à la suite de l’achat de votre immeuble.

Pour les cinq logements et moins, deux facteurs seront pris en compte quant à votre capacité à réinjecter de l’argent. Vos revenus personnels et l’argent disponible une fois l’immeuble notarié.

Vous restera-t-il 1 000 $ ou 50 000 $ lorsque vous aurez acheté l’immeuble en question? Générez-vous des revenus personnels de 20 000 $ par année ou de 400 000 $? Dans le second cas, il y a plus de chance que vous soyez en mesure de réinjecter des sommes advenant un pépin. Mais attention! Ce n’est pas un automatisme. Regardez le train de vie de certains professionnels pour vous en convaincre. Ils gagnent plusieurs centaines de milliers de dollars par année, mais n’ont aucune économie.

Quatrièmement, les garanties collatérales.

Un autre point important pour la prise de décision du banquier concerne les garanties collatérales dont vous disposez. Advenant que votre aventure immobilière tourne mal, êtes-vous en mesure de fournir certaines garanties afin de sécuriser le banquier. La majorité du temps, la garantie sera prise sur l’immeuble dont vous vous apprêtez à acheter, mais il arrive parfois que le banquier soit plus gourmant et vous exige d’autres garanties. Tout dépendra de votre profil de crédit et de l’immeuble que vous convoitez.

Cinquièmement, votre cote de crédit

Le dernier des 5C, mais non le moindre. Votre pointage de crédit se situe entre 300 et 900 lorsqu’il est question de la cote FICO, c’est-à-dire Fair Isaac Corporation, la société derrière le système de pointage le plus connu et utilisé par les banques. Plus le pointage est élevé, moins vous représentez de risques pour le créancier d’être en défaut de paiements.

Afin de découvrir votre cote de crédit, consultez les sites internet suivants:

www.transunion.ca et www.equifax.ca

À vous d’y voir!

Finalement, puisque vos profils de crédit sont en perpétuel changement, rappelez-vous que vous devrez consulter vos deux dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire deux fois par année par agence de crédit. Il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit et c’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un crédit impeccable comme investisseur immobilier actif, c’est capital!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Lors d’une acquisition immobilière, certaines situations dites «à problème» peuvent devenir de belles occasions d’affaires. Il suffit de les tourner à son avantage et de ne pas les laisser nous paralyser. Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Le prix de l’immeuble est trop élevé. Ça ne fonctionne pas selon mes calculs, ça ne sert à rien de continuer.

Qui a dit ça? Connaissez-vous la situation du vendeur? Depuis combien de temps l’immeuble est-il à vendre? Y a-t-il moyen d’augmenter les revenus rapidement? Comment est-il géré? Peut-on l’administrer plus efficacement? À maintes occasions, j’ai pu acheter un immeuble largement en deçà du prix demandé.

La banque ne me financera pas.

La banque est-elle la seule à pouvoir vous financer? Le vendeur serait-il prêt à s’impliquer dans le financement (solde de prix de vente)? Avoir recours à un prêteur privé et s’associer avec quelqu’un peuvent aussi être des solutions.

L’immeuble est vieux et en mauvais état.

Y a-t-il possibilité d’exploiter l’âge du bâtiment en exposant des murs de briques ou des planchers en bois, par exemple? Si le système de chauffage est vétuste, c’est l’occasion idéale de le changer. À la suite de l’inspection, vous pourrez peut-être même demander une baisse de prix équivalente au coût des rénovations nécessaires.

Tout est à refaire.

Est-ce que tout doit être retapé dès la première année ou cela peut-il s’échelonner dans le temps, un logement à la fois? N’est-ce pas là justement l’occasion d’augmenter progressivement vos revenus?

La clientèle de l’immeuble laisse à désirer.

Peut-être est-ce à cause du type de gestion adopté ou même d’une administration déficiente de l’immeuble… Une nouvelle administration, des travaux de rénovation et des règlements clairs pourraient changer l’image projetée par l’immeuble.

La taille des logements

Si vous ne voulez pas de chambreurs (bien que ce soit payant), pensez à fusionner des pièces, afin de créer des 3 ½. Dans un secteur familial, des 2 ½ peuvent devenir des 4 ½ et ainsi se louer plus aisément!

La vente est sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur

Monnayez cette clause qui dégage le vendeur. Elle a un prix, car ce n’est absolument pas un plus pour le vendeur. De quoi cherche-t-il à se dégager, exactement? Malgré ce désistement, il existe souvent des possibilités de recours. Consultez un avocat spécialisé en immobilier.

Les visites ne se font que sur promesse d’achat acceptée

Faites des offres. Qu’avez-vous à perdre? Le pire sera de vous faire dire non. Et puis après? Est-ce qu’un non fait si mal que ça? Incluez dans vos offres des conditions de sortie qui vous dégageront de votre offre si cela ne vous satisfait pas.

Le secteur n’est pas attrayant

Lorsque le secteur se sera bonifié, cet immeuble sera certainement beaucoup plus cher qu’il ne l’est actuellement. Y a-t-il des subventions offertes par la municipalité? Faites des rénovations intelligentes selon le secteur. Le marbre n’est pas une obligation!

Je n’ai pas assez de comptant

Soyez créatif. Parlez-en à des parents, à des amis. Faites une proposition au vendeur. Considérez la possibilité d’avoir un ou des associés. Vaut-il mieux avoir une part de gâteau ou rien du tout?

En conclusion, n’attendez pas que tout soit parfait avant d’acheter. Les situations imparfaites cachent souvent de belles occasions d’affaires. Et surtout, vous éviterez de vous dire: «J’aurais donc dû!»

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Une priorité en affaires est d’établir une stratégie afin d’atteindre les objectifs établis dans la planification. L’immobilier signifie aussi faire des affaires! Il devient alors d’une première importance d’établir une stratégie d’investissement ou stratégie immobilière.

Lors des formations que je présente sur l’investissement immobilier, j’inclus un segment sur l’établissement d’une stratégie immobilière qui se veut, de plus, une réflexion comprenant plusieurs faits et réflexions dont je vous fais part dans cet article.

La toute première question que je pose aux participants est relativement simple. Avant même d’entamer toute construction d’un immeuble, quelle est la première chose à faire? On me suggère toutes sortes de propositions, aussi variées les unes que les autres. Très peu de participants me répondent: un plan.

Un plan

Effectivement, avant même de construire l’édifice Place Ville-Marie, les architectes et les ingénieurs ont élaboré un plan. Sans ce plan, impossible de construire un immeuble de cette envergure. Chose surprenante, nous nous lançons dans la vie sans aucun plan, ou presque!

Alors, comprenez l’importance d’établir une stratégie immobilière si on veut réussir dans l’immobilier.

Le deuxième point que j’aborde avec les participants est le suivant:

• Qui êtes-vous?
• Vous connaissez-vous vraiment?

Pour ne citer que quelques éléments de réflexion:

• Qui suis-je?
• Quelle est ma personnalité pour me lancer dans l’immobilier?
• Quelles sont mes réactions face au stress occasionné par l’argent, les locataires, les problèmes d’entretien, l’endettement, la gestion des problèmes?

Voici autant de questions que vous devez vous poser.

Le troisième point évoqué est le suivant: je leur conseille de devenir leur propre économiste et d’observer toutes les composantes d’un système économique qui pourrait influencer le marché de l’immobilier. Nous menons ensemble des réflexions sur les principaux points de l’économie:

• Le niveau d’imposition et de taxation
• L’inflation
• Les taux d’intérêts
• Le taux d’emploi
• Le taux de reprise économique
• Le taux des reprises bancaires
• Le niveau d’épargne
• Les facilités de crédit
• Le temps requis pour vendre
• Les stratégies de ventes
• Les impacts de la mondialisation
• Les sources d’énergie
• Etc.

Comme vous le constatez, tous ces points sont reliés entre eux et interviennent dans l’analyse et l’élaboration d’une stratégie d’affaires.

Nombre d’appartement désiré

Le quatrième point analysé parle du nombre d’appartements que les gens désirent acquérir et de quelle façon y arriver.

Souvent lors de consultations, des personnes me disent:

M. Lépine, j’aimerais acheter “des blocs”.»

Je leur réponds:

«Soyez plus précis. Combien de logements désirez-vous?

Et là, en fonction des réponses à cette question, les stratégies varient. Si l’acheteur potentiel désire 100 logements, il est évident qu’il n’est pas idéal de s’orienter vers des triplex. Il lui en faudrait plus de 33 pour atteindre son nombre. Ce n’est pas impossible, mais encore faudrait-il que ces appartements soient situés dans le même quartier.

La stratégie de cette personne doit être d’acheter de plus gros immeubles. Pour quelqu’un qui ne désire qu’un triplex pour l’habiter, vous comprenez bien que les critères sont totalement différents.

Voyez-vous, à la lecture de ces simples détails, l’importance d’un plan avant même de penser stratégie?

Il faudra établir, en fonction de ce plan, une stratégie à court, à moyen et à long terme afin de réaliser ses objectifs.

Un autre point à considérer dans votre stratégie est devous constituer une équipe de collaborateurs qui vous aideront dans ce processus. Et là, je parle de notaires, de courtiers immobiliers, d’avocats spécialisés en immobilier, d’inspecteurs en bâtiment, de courtiers d’assurances de dommages, d’évaluateurs agréés, de compagnies de gestion immobilière, d’ouvriers d’entretien, etc.

Plusieurs veulent vivre de l’immobilier rapidement. La façon la plus rapide, selon moi, est la spéculation (les Flips), car elle permet de réaliser un profit à plus ou moins court terme. Par contre, le véritable enrichissement est, sans aucun doute, l’accumulation.

Dans la stratégie d’accumulation, une question revient très souvent:

Dois-je vendre ou garder tel immeuble?

Ma réponse est la suivante:

Si vous vendez, combien vous restera-t-il d’argent après impôts comparativement à un refinancement? S’il n’en reste pas plus, à quoi bon vendre? Si vous le gardez, il continuera à prendre de la valeur avec le temps et le prêt sera remboursé grâce aux loyers payés par vos clients (vos locataires).

Comme vous le constatez, l’élaboration d’une stratégie d’investissement nécessite une bonne réflexion de la part des investisseurs, et plus la réflexion sera approfondie, meilleure sera la stratégie qui en résultera.

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En démarrage d’entreprise, il est essentiel d’avoir des connaissances avant de se lancer ou pour progresser plus rapidement. C’est pourquoi une formation en immobilier, pourrait vous servir grandement.

Avec la parution de cet article, certains clameront haut et fort que je prêche pour ma paroisse! Vous avez droit à votre opinion et je la respecte, mais sachez que je suis des plus sincères dans mon propos. À mes débuts, je suis déjà passé par là comme on dit, et j’ai appris de mes erreurs, ou devrais-je plutôt dire de mes expériences.

Mais à quel prix?

J’ose donc espérer que cet article pourra vous aider à éviter des erreurs pouvant être très coûteuses. Une erreur fréquente que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants, intermédiaires qu’avancés, est le manque de formation. Ils se lancent en investissement immobilier sans suivre de formations. Pire encore, ils demandent l’opinion et des conseils à des gens qui n’ont même pas d’immeuble. Grave erreur !

J’ai régulièrement rencontré des gens qui ont quelques immeubles et me disaient :

« Yvan, crois-tu que je vais apprendre quelques choses durant le coaching et mentorat ? »

Et de leur répondre :

« J’ai eu 193 logements jusqu’à présent et j’apprends encore, alors j’imagine que tu en apprendras également toi aussi. Le marché change, les technologies évoluent, tu ne connais certainement pas tous les trucs du métier, alors il faut demeurer ouvert et à l’affût ».

Il n’est pas rare d’acheter des immeubles et d’y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars de plus en formations afin d’optimiser son investissement?

Rappelez-vous qu’en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissance peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L’inverse est également vrai. Quelques trucs appris lors de formations valent leur pesant d’or.

Je me permets de vous partager une excellente citation qu’un des participants au groupe de coaching et mentorat offert par le Club d’investisseurs immobiliers du Québec nous a fait part lors d’une graduation.

Un jour, une de ses connaissances lui dit :

« Tu veux devenir investisseur immobilier ? Alors doit-on te souhaiter bon succès ou bonne chance? »

Parce que :

• Si tu as lu des livres sur l’immobilier;
• Si tu as suivi des formations;
• Si tu as reçu des conseils de personnes qui ont réussi grâce à l’immobilier.

Alors, je te souhaite bon succès!

Mais si tu n’as rien fait de tout cela, alors je te souhaite bonne chance car tu en auras besoin !

Merci pour cette belle citation qui parle d’elle-même.

Lorsqu’on se lance dans un nouveau domaine, nous nous devons d’en apprendre les rudiments, les trucs et astuces, et ce, peu importe le domaine. Deviendriez-vous par exemple chirurgien sans suivre de formation en vous disant « Je vais apprendre sur le tas »? Si tel est le cas, je ne voudrais pas être l’un de vos premiers patients.

Je vous invite à considérer l’investissement immobilier comme une entreprise. Lorsqu’on démarre une entreprise, n’est-il pas essentiel d’avoir des connaissances?

Sinon, on court à la catastrophe.

Rappelez-vous que la connaissance, c’est le pouvoir!

Article écrit pour LesAffaires.com

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Plusieurs investisseurs me demandent s’il est avantageux de faire appel à des prêteurs privés pour financer leurs projets immobiliers. Ils trouvent intéressant l’idée d’utiliser cette alternative de financement mais sont craintifs et hésitants à emprunter à des taux de 10 %, 15 % voire 20 %. Tout à fait normal de l’être.

Du court terme seulement

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêts élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux « régulier », soit en la revendant. Il s’agit là, de la clé de l’utilisation du prêt privé ! Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courez à votre perte !

Faites attention aux arnaqueurs

Je vous invite à redoubler de prudence et être très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés car il est possible que vous soyez en présence de « faux prêteurs » qui ne sont là que pour vous extirper des frais d’ouverture de dossier, très souvent de l’ordre de quelques milliers de dollars.

En effet, ces soi-disant prêteurs privés vous demandent d’entrée de jeu un montant d’argent afin d’analyser votre dossier, votre situation financière et votre projet, mais n’ont aucunement l’intention de financer. Ils vivent de dépôts en dépôts, sans jamais accorder de prêts.

Demandez alors des références, Googlez-les, vérifiez à l’Office de la protection du consommateur, à L’Autorité des marchés financiers ( AMF ). Demeurez toujours très prudent lorsqu’on vous demande de mettre la main dans votre poche dès le départ. Il peut s’agir d’arnaques.

Comment trouver les prêteurs privés

Voici une liste non exhaustive de moyens qui vous permettront de trouver des prêteurs privés :

• Consultez les journaux dans les sections « Services financiers » ou encore « Argent à prêter ». Redoublez de prudence dans ces sections.
• Demandez des références à vos notaires. Ils possèdent souvent une liste de prêteurs privés.
• Faites des recherches sur Internet avec divers mots clés.
• Consultez le registre foncier du Québec à la section « livre des présentations ».
• Demandez des références à d’autres investisseurs immobiliers.
• Offrez au vendeur de financer une portion du projet avec un solde de prix de vente.  S’il accepte, il deviendra en quelque sorte un prêteur privé.
• Configurez des alertes sur divers sites Internet de petites annonces classées avec certains mots clés relatifs aux prêts privés.
• Placez une annonce sur ces mêmes sites à l’effet que vous êtes à la recherche de prêteurs.
• Demandez de la « love money » à un parent.  Vous savez, l’argent qu’on vous prête basé uniquement sur la confiance ?

L’importance du coût absolu

Ce qui est important à prendre en compte lors de vos analyses n’est pas tant le taux d’intérêt élevé payé mais bel et bien le coût absolu de l’emprunt en termes de dollars. Je m’explique. Imaginez que vous empruntiez 50 000$ à un taux de 18 % à titre de mise de fonds pour acheter un immeuble et que vous revendiez ce dernier 6 mois plus tard avec un profit de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Aura-t-il été rentable de payer un tel taux ?

Affirmatif dans cet exemple car il vous en aura coûté 4 500$ en intérêts ( 50 000 $ X 18 % / 2 ), plus divers frais d’enregistrement et de radiation d’hypothèque, d’ouverture de dossiers et autres. Gardez toutefois à l’esprit que la clé pour réussir votre projet demeurera toujours le profit que vous ferez à l’achat.  Sans l’application de ce principe, il vous sera difficile, voire dangereux de faire appel à du financement à haut taux pour une trop longue période.

Je vous le répète à nouveau, soyez très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés et lors de vos analyses de rentabilité. Ayez un plan de revente ou de refinancement rapide.

Une personne avertie en vaut deux.

Sur ces sages conseils, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes du processus. Un bon coup peut s’avérer très payant, un mauvais, très onéreux.

Peu importe que vous envisagiez d’acheter un condo, une maison, un plex, un multi-logements ou encore un chalet, il est essentiel de procéder à une bonne vérification diligente afin de s’assurer que l’immeuble que l’on convoite ne se transformera pas en mauvais achat advenant d’éventuelles mauvaises surprises.

Pas que des chiffres

L’investissement immobilier peut s’avérer très payant, du moins sur papier lors de vos analyses de rentabilité. Or, gardez toujours à l’esprit que vous n’achetez pas que des revenus et dépenses, mais bel et bien un immeuble en brique et qu’avec celui-ci, viennent de potentiels problèmes physiques, des problèmes d’ordre juridique, de réglementations municipales, de gestion de locataires et autres. Vous devez en tenir compte dans l’évaluation du risque que vous prenez et du prix à payer pour l’immeuble.

Ces aspects n’étant pas reflétés dans les chiffres fournis par le vendeur, il incombe alors de les découvrir par vous-même car n’oubliez pas qu’un vendeur motivé, peut parfois, être prêt à tout pour vendre son immeuble, voir même à taire certaines informations importantes.

Quoi vérifier?

C’est bien beau la vérification diligente direz-vous, mais encore faut-il savoir quoi vérifier. Afin de vous aider dans votre démarche, je vous propose une liste non exhaustive de points à vérifier qui pourraient vous permettre de réduire les risques reliés à votre investissement :

• Y a-t-il une déclaration du vendeur ? Si oui, certains facteurs pourraient-ils causer problèmes et/ou diminuer la valeur de la propriété ? Par exemple, un isolant qui contiendrait de la vermiculite ou encore une personne s’étant suicidée dans la propriété, un toit qui coule, des fissures dans les fondations. Les cas sont nombreux.
• L’immeuble a-t-il fait l’objet de rénovations majeures ? Si oui, ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle ? Ces travaux sont-ils encore sous garantie ?
• Que mentionne le certificat de localisation ? Y retrouve-t-on des éléments problématiques ? Par exemple, un cabanon ou une clôture qui empiéteraient chez un voisin. Au besoin, faites-vous aider par un courtier immobilier, votre notaire et/ou un arpenteur-géomètre. Ils sauront vous guider.
• Quel est l’état de l’immeuble en général ? Aura-t-il besoin de travaux à court ou à moyen terme ? Quel est l’âge de la toiture, des fenêtres, du système électrique et de la plomberie ? Les fondations sont-elles en bon état ?
• Faites inspecter systématiquement l’immeuble par un expert en bâtiment. Demandez-lui qu’il vous explique en détail son rapport.
• Quel type de clientèle compose l’immeuble ? Sera-t-elle difficile à gérer ? Tentez de rencontrer chacun des locataires afin de leur poser le plus de questions possible afin d’en apprendre davantage concernant l’immeuble et les habitudes des autres locataires.
• Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur ? Si oui, demandez à le voir. Vous convient-il ?

Vous croyez que c’est tout ce que vous avez à vérifier lors de l’achat d’un immeuble ? Pas du tout. Voici d’autres éléments importants:

• Visitez la totalité des logements. Ne vous contentez pas de quelques-uns. Quelle que soit la raison, méfiez-vous des logements qui ne sont pas accessibles. Il y a souvent anguille sous roche.
• Des avis de non-conformité ont-ils été émis par la municipalité? Si oui, tentez si possible, d’en obtenir copie. Vérifiez le tout avec les services d’urbanisme et d’incendie. Deux départements souvent distincts.
• Les revenus mentionnés dans la fiche descriptive concordent-ils avec les baux? Méfiez-vous! Les revenus réels sont parfois plus bas que ceux déclarés par le vendeur.
• Posez des questions aux voisins, aux policiers. Ils ont souvent beaucoup à raconter à propos de l’immeuble et des habitudes des locataires.
• Si vous achetez un condo pour habiter ou louer à un tiers, lisez la déclaration de copropriété et vérifiez le montant du fond de prévoyance. Est-il suffisant pour couvrir les éventuels coûts de réparations et de rénovations, à court ou à moyen terme?

La liste s’avère beaucoup plus longue.

Mieux vaut prévenir que guérir!

Ce vieux dicton est tout à fait approprié pour définir la vérification diligente. Faites de bonnes vérifications et n’achetez jamais d’immeubles à l’aveuglette. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Transformez-vous en colombo de l’immobilier et demeurez vigilants.

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Il est primordial pour tout investisseur en immobilier de connaître l’importance et les conséquences des vices cachés dans l’achat d’une propriété.

Comme vous le savez peut-être, la question des vices cachés abordée dans le Code civil du Québec demeure très complexe, puisque tout vice caché doit être démontré, prouvé, débattu, et ce, au cas par cas. Comme aucune règle de droit précise ne définit en quoi consiste un dossier de vices cachés, l’examen individuel est le principe à suivre.

La dénonciation du vice caché

Une des grandes questions en matière de vice caché est le délai de dénonciation. La plupart des gens croient qu’ils n’ont que quelques années après l’acquisition d’une propriété pour pouvoir intenter une poursuite en lien avec un vice caché. Il n’en est rien.

Au moment où l’acheteur d’une propriété découvre un vice caché, et ce, même s’il a acquis la propriété il y a 6 mois, 1 an, 3 ans, 5 ans, 8 ans, 10 ans, 15 ans ou plus, il dispose d’un délai raisonnable de plus ou moins six mois, établi par la jurisprudence, pour dénoncer le vice caché.

Ce délai raisonnable ne figure nulle part dans le Code civil du Québec. Il importe d’être très rigoureux et de veiller à ce qu’un dossier de vice caché soit traité en-deçà d’un délai de six mois afin d’éviter que soit mis en cause tout défaut de respecter le délai raisonnable dans le traitement du dossier.

Qu’en est-il des vices cachés en général?

Évidemment, le vice caché doit altérer considérablement la propriété et avoir une incidence sur le prix payé. Il est clair dans la loi qu’un vice caché qui ne dégraderait en rien la qualité de la propriété ou qui n’aurait pas de répercussion sur le prix payé ne fera l’objet d’aucune compensation par un tribunal.

Il est impératif que le vice caché altère de façon importante la qualité et la durabilité de la propriété en question ou vicie le consentement donné lors de l’achat.

Les cas de vices cachés mineurs peuvent être portés devant la Cour des petites créances, puisque celle-ci entend des causes dont la réclamation n’excède pas 7000 $. Tout dossier dont la somme en litige dépasse ce montant doit être examiné par un tribunal de droit commun, soit la Cour du Québec, lorsque la somme est inférieure à 70 000 $, soit la Cour supérieure, lorsque la somme est supérieure à 70 000 $.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

La question reste entière, puisqu’un vice apparent peut également être considéré comme un vice caché. Par exemple, dans le cas où un vendeur aurait expressément caché la vérité au proposant acheteur, amenant ce dernier à rompre des investigations ou à renoncer à faire procéder à des expertises, le trompant volontairement par le fait même, le tribunal pourrait qualifier le vice apparent de vice caché.

Il nous apparaît important de souligner une fois de plus qu’il n’y a pas de règle en la matière et que les dossiers sont toujours traités au cas par cas. Tout repose sur la preuve et la démonstration des faits.

Quant aux vices cachés proprement dit, il n’en demeure pas moins qu’ils doivent être démontrés et s’appuyer sur différentes expertises. Les poursuites en vice caché sont complexes, longues et souvent très coûteuses.

Un autre point à ne pas négliger est la vérification de la solvabilité du vendeur, et ce, avant même d’entamer toute démarche ou d’engager toute procédure devant un tribunal. Par ailleurs, nous vous conseillons fortement de tenter d’abord un arrangement à l’amiable et de faire procéder à toutes les expertises pertinentes.

En conclusion

Nous vous suggérons de faire expertiser un immeuble avant d’en faire l’acquisition. Il est capital de recourir à un expert en inspection, parce que si l’acheteur découvre un vice caché, il aura la possibilité d’intenter une poursuite tant contre le vendeur que l’expert, ce qui, dans certains cas, se révélera fort utile.

Il ne faut surtout pas hésiter à recourir aux services d’un expert qualifié inscrit au tableau d’un ordre professionnel tel que celui des architectes ou des ingénieurs par exemple. Il vous revient de bien choisir les professionnels à qui vous ferez appel, car vous devrez possiblement vivre avec les conséquences de vos choix.

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Lorsque vient le temps de parler assurances habitation, qui n’est pas un peu perdu dans ce contrat si important mais que nous prenons trop souvent un peu à la légère? Or, une mauvaise compréhension de celui-ci et peut-être aussi une certaine négligence peuvent nous amener à faire des erreurs.

Pour vous aider à éviter cela, je vais décrire le plus d’éléments possible, afin de vous aider à mieux comprendre ce que doit contenir une assurance habitation. Décortiquons les protections que devrait contenir ce type d’assurance.

La responsabilité civile

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a une possibilité que vous soyez tenu responsable de tous dommages qui pourraient être causés à autrui. Votre police d’assurance habitation offre cette protection en responsabilité civile, afin de parer à cette éventualité. Voici des exemples: quelqu’un se blesse lors d’une visite chez vous, un incendie se déclare chez vous et entraîne la perte totale de la maison voisine, etc.

Les biens

L’assurance habitation couvre généralement tant  les électroménagers que les vêtements, les meubles et les équipements électroniques. Si vous possédez des œuvres d’art ou des collections quelconques, il est important de le mentionner à votre courtier, qui saura vous conseiller, afin que vous ayez une protection adéquate. Un contrat d’assurance habitation comporte généralement des limitations pour certains biens.

Cela signifie qu’advenant un sinistre, votre indemnité ne pourrait dépasser le montant indiqué dans votre police. Voici, à titre d’exemple, des biens dont la couverture est limitée: logiciels, bijoux et fourrures, supports audio et vidéo (incluant CD et DVD), bicyclettes, animaux, les articles en or ou en argent, objets d’art, collections quelconques, etc.

Faites l’inventaire de vos biens et faites-le authentifier ou enregistrer à l’aide d’un caméscope et copie DVD de tous vos biens, ou encore prenez-les en photo. Notez les numéros de série et conservez les factures d’achat. Faites cela pour chaque pièce, et maintenez cette liste à jour régulièrement. Gardez ces documents en lieu sûr, soit à votre bureau, soit dans un coffret de sécurité dans une institution financière. Cette attention vous facilitera la tâche si vous avez un jour à faire une réclamation.

Hors de la maison, si certains de vos biens sont endommagés ou volés, vous êtes protégé, mais le montant de l’indemnité maximale payable est généralement limité à 10 % du montant de la garantie de vos biens.

ATTENTION, si vous êtes travailleur autonome et que vous exercez vos activités de la maison: avisez-en votre courtier, afin de vous assurer que vous avez les bonnes protections.

Bâtiment

Si vous êtes propriétaire de votre maison, l’assurance couvrira les dépendances (cabanon, garage détaché) en plus de la maison. Généralement, le montant requis correspond au coût de reconstruction. Ce montant peut souvent varier de la valeur marchande de l’habitation et de son évaluation municipale. Les risques couverts sont: le feu, le vol et le vandalisme.

Généralement, sont couverts: vent, grêle, foudre, feu et incendie de forêt, explosion, fumée, fuite ou débordement d’eau potable, fuite et débordement d’installations sanitaires, vol ou tentative de vol, vandalisme, choc d’objets ou de véhicules, émeute.

Tous les contrats comportent des exclusions, dont voici les principales: inondations dues aux débordements des cours d’eau, glissement de terrain, tremblement de terre et éboulement, pollution, dommages aux biens illégalement acquis, conséquences d’actes criminels de l’assuré, sinistres imputables à la guerre, au terrorisme et au risque nucléaire.

Pour assurer adéquatement une piscine, il faut faire ajouter un avenant. Il est aussi possible de faire ajouter au contrat une protection supplémentaire pour vous prémunir contre l’infiltration d’eau ou le refoulement des égouts. Il est également possible de faire ajouter un avenant pour les tremblements de terre.

Types de contrats

La formule «risques spécifiés» couvre vos biens contre un nombre limité de risques précisés dans le contrat, de même que votre responsabilité civile.

La formule «tous risques» protège vos biens contre tous les risques, sauf ceux qui sont expressément exclus du contrat. Elle couvre aussi la responsabilité civile. Elle est généralement plus dispendieuse mais offre une meilleure protection.

Trucs pour payer moins cher

• Augmentez le montant de la franchise — mieux connue sous le nom de déductible;
• souscrivez une assurance automobile et une assurance habitation auprès d’un même assureur;
• magasinez et demandez des évaluations auprès de trois assureurs;
• équipez-vous d’un système d’alarme relié à une centrale;
• informez l’assureur des travaux majeurs de rénovation, plus particulièrement ceux d’électricité, de plomberie et de chauffage.

Surtout, dites la vérité. Une omission, volontaire ou non, peut avoir une incidence majeure en cas de réclamation pouvant aller même jusqu’à un refus d’indemnisation.

Comme vous le constatez, il ne faut pas prendre à la légère les questions relatives à l’assurance. Demandez à votre courtier qu’il vous explique bien toutes les composantes de la police et assurez-vous de bien comprendre ce qu’il vous dit. Il en va de votre sécurité financière.

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Dans cet article, il sera question d’un mythe qui existe relativement à l’investisseur immobilier. Malheureusement encore en 2020, les gens ont l’impression qu’en achetant des immeubles, ils n’auront qu’à attendre et que le tour sera joué, que la richesse sera automatique.

Et bien non, la réalité est toute autre! Ce que ces investisseurs potentiels oublient, c’est que l’investissement immobilier est un placement actif contrairement à l’opinion populaire qui croit qu’il s’agit d’un placement passif. Rien de comparable aux placements boursiers, qui eux, sont totalement passifs, dans certains cas.

L’investissement immobilier exige d’être actif et demande beaucoup d’attention, de stratégies, de gestion, de résolutions de problèmes au même titre qu’une opération commerciale.

En fait, l’immobilier en est une. Comme toute entreprise, il y a des revenus, des dépenses d’opération, du financement, de la gestion de problèmes, de la planification à court, moyen et long terme.

Le profit ne vient pas en claquant des doigts

Bien sûr, on entendra toujours des histoires de personnes qui ont acheté un immeuble et qui, quelques temps plus tard, ont réalisé un profit substantiel. Les flips ont toujours existé et existeront toujours.

Mais est-ce vraiment la réalité de l’enrichissement de l’investisseur immobilier ? La réponse est non.

Ce mythe que le profit viendra pratiquement sans rien faire est hélas beaucoup trop persistant en immobilier. Pourtant, la réalité est une complètement différente lorsque l’on parle réellement de se construire un porte-feuille immobilier.

On parle ici de vraies opérations commerciales : planification, analyse, financement, organisation, gestion, achat, vente. Bref, le hasard n’a aucune place dans ce type de placement.

Saviez-vous que la grande majorité des nouvelles entreprises ferment leurs portes à l’intérieur des cinq premières années d’opération ? Et connaissez-vous la principale cause de ce taux d’échecs si élevé ?

La mauvaise gestion

C’est effectivement la principale cause de tous ces échecs. Toutefois, comparativement aux entreprises indépendantes, les entreprises franchisées obtiennent un résultat de beaucoup supérieur. La raison en est fort simple.

Un franchiseur a étudié toutes les possibilités, les façons de faire, les études de temps et mouvement, la comptabilité, l’inventaire permanent, les rapports de gestion, la publicité, l’analyse de marché, le design, l’aménagement, la superficie des locaux, le matériel utilisé, etc.

Tout est uniformisé de sorte que peu importe chez quel franchisé vous irez, vous aurez une impression de familiarité, tellement tout est identique ou presque.

McDo, le roi des franchiseurs

À titre d’exemple, prenons le plus grand franchiseur au monde, McDonald. Rappelons-nous qu’ils vendent des sandwichs au bœuf ou au poulet. Qu’y a t il de plus simple que cela ? Une simplicité en apparence mais assortie d’un système rodé au quart de tour.

Faites l’exercice de vous présenter dans un McDonald à une heure de grande affluence, non pas pour manger, mais simplement pour observer ce qui s’y passe. C’est tout simplement extraordinaire. Tout est étudié et planifié dans les moindres détails. De l’ouverture à la fermeture, tout a été analysé et organisé de façon optimale.

Ils ont même l’université du hamburger où tout nouveau franchisé doit aller y faire un stage pour apprendre à opérer son restaurant de hamburgers. Pas surprenant que chaque restaurant y vende pour des millions de dollars par année et ce, malgré toutes les controverses autour de ce type d’alimentation.

Revenons maintenant à l’immobilier. Lors de réunions mensuelles du Club d’investisseurs immobiliers du Québec où quelques centaines de personnes se réunissent à chaque mois, on y rencontre plusieurs investisseurs potentiels. Certains possèdent que quelques unités de logements et d’autres, des centaines de logements.

Lorsque je discute avec ces différents types d’investisseurs, je suis en mesure de constater rapidement les différences entre eux et de toute évidence, en ne posant que quelques questions, ceux qui possèdent des centaines de logements sont extrêmement bien structurés et organisés comparativement à ceux qui n’ont que quelques unités.

Ceux qui possèdent plusieurs centaines de logements opèrent une PME dans le vrai sens du terme. Imaginez maintenant ceux qui en possèdent des milliers tels que : Dundee, Cominar, Capreit. Ce sont de véritables empires immobiliers. Leur secret, outre d’énormes capitaux, est l’organisation en opération commerciale.

Systématisez dès votre premier achat

Que diriez-vous de débuter en investissement immobilier et d’optimiser vos opérations comme si vous étiez déjà propriétaire de centaines de logements?

Optimisez dès le départ votre gestion, votre organisation et vos façons de faire. Même si cela semble lourd au départ, perfectionnez vos méthodes de gestion. Faites exactement comme si vous étiez à développer une franchise maîtresse afin de vendre des franchises en grande quantité.

Imaginez maintenant la suite!

Votre système d’opération est tel qu’à chaque nouvel immeuble que vous achèterez, vous n’aurez qu’à faire un copier-coller de votre franchise maîtresse, soit votre premier immeuble dont la gestion a été développée à la perfection. J’ajouterais même, construisez votre propre manuel de méthodes et de procédures au fur et à mesure que vous implantez quelque chose dans vos opérations tout comme l’a fait Mc Donald.

N’attendez pas d’avoir plusieurs dizaines ou centaines de logements pour le faire. Ce sera d’une lourdeur inimaginable, extrêmement dispendieux et dans certains cas, impossible à réaliser.

Il est facile de comprendre avec ces brèves explications pourquoi le taux de réussite des franchisés est supérieur aux indépendants. C’est exactement la même chose dans l’immobilier. Meilleur sera votre système d’opération, meilleurs et plus grands seront vos résultats.

En conclusion, le mythe de l’investisseur immobilier est exactement le même que l’entrepreneur en général. Tout est une question d’organisation et surtout, la façon de concevoir et d’aborder l’investissement immobilier.

Il y a un gros mythe relativement à l’immobilier, une mauvaise perception de ce que c’est. Pas étonnant que le taux de réussite de certain est sans limite alors que d’autres abandonnent en cours de route ou encore plafonnent rapidement.

Sur ce, gardez toujours à l’esprit ces quelques notions :

• Le profit se fait à l’achat,
• l’immobilier est une entreprise active.

Prenez modèle sur les grands franchiseurs commerciaux, prenez modèle sur les grands propriétaires immobiliers. Ils ont beaucoup à vous enseigner.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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