Démystifiez la différence entre ces deux types de dépenses avec vos spécialistes Yvan Cournoyer, vice-président et directeur général du CIIQ et Guy Demers, comptable agréé.

Vous apprendrez qu’il y a parfois des zones grises entre les dépenses courantes et les dépenses capitalisables. C’est pourquoi il faut confier cette tâche à un comptable qui se spécialise dans la fiscalité immobilière pour éviter de payer inutilement un surplus d’impôt.

Vous découvrirez également, dans cette entrevue télévisée, à quel point il est judicieux de se monter un dossier complet de toutes vos dépenses, qui servira ensuite à prouver la nature de la dépense (courante ou d’opération).

Quelques exemples de dépenses capitalisables :

Guy Demers

• Changer un balcon de bois pour un balcon de béton,
• Changer un plancher flottant pour un plancher de bois,
• Remplacer des fenêtres simples pour des fenêtres triples verres,
• Etc.

Les dépenses courantes, quant à elles, ne font que revitaliser ce qui était déjà là, avec les mêmes matériaux et les mêmes dimensions.

Lors du visionnement, M. Cournoyer et M. Demers vous donnent des pistes importantes sur les types de documents à conserver dans vos dossiers de rénovation.

Bon visionnement et bonnes rénos!

Pour voir la vidéo, cliquez sur le lien suivant:

Dépenses courantes vs dépenses capitalisables

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En immobilier comme en affaires, nous sommes tous convaincus qu’il faut tenter d’optimiser sa structure de manière à réduire nos impôts le plus possible. Ce ne sont pas les revenus qui importent mais bel et bien les revenus nets après le paiement de ses impôts.

En ce sens, je vous présenterai cette semaine la technique de mise à part de l’argent. De nombreux investisseurs que je rencontre connaissent l’acronyme MAPA, mais plusieurs d’entre eux ignorent son fonctionnement réel. Regardons en détail cette technique qui vaut son pesant d’or.

Qu’est-ce que la mise à part de l’argent?

Il s’agit d’une technique par laquelle vous utilisez vos revenus de location en provenance de vos immeubles pour payer vos dépenses personnelles et vos emprunts dont les intérêts ne sont pas déductibles, et d’un autre côté, vous payez vos dépenses d’immeubles à partir d’une marge de crédit servant uniquement à cette fin.

La technique de la MAPA peut s’appliquer pour des travailleurs autonomes et des associés d’une société en nom collectif»,nous explique M. Guy Demers CPA, CA de la firme comptable Huard Renaud Lachance Demers Dostie, s.e.n.c.. «De plus, dans votre vie d’affaire, elle peut être réalisée à plusieurs reprises, c’est-à-dire dès qu’on a à nouveau un prêt dont les intérêts sont non déductibles.

En résumé, la mise à part de l’argent permettra progressivement de convertir des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. Cette technique est possible uniquement lorsque les immeubles sont détenus personnellement.

Comment s’y prendre concrètement?

Voici les grandes lignes des étapes que vous aurez à franchir afin de mettre en place la MAPA

• Ouverture de deux comptes bancaires distincts, un pour y déposer vos revenus de location, communément appelé le compte « revenus » et un autre pour y effectuer les dépenses de l’immeuble ( taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires ) communément appelé le compte « dépenses »;
• Ouverture d’une marge de crédit attenante au compte bancaire « dépenses » afin d’être en mesure de payer les dépenses d’immeuble. L’institution financière exigera probablement une garantie de second rang sur votre résidence. ATTENTION ! Aucun revenu ne doit être déposé dans ce compte. Également, aucune dépense autre que les dépenses de l’immeuble ne doit être payé à partir de ce compte;
• Dépôt de l’ensemble des revenus de location dans le compte « revenus » et paiement de dépenses personnelles ( rythme de vie, impôts ) et des prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles, à partir de ce compte ( par exemple : prêt hypothécaire sur la résidence, prêt auto, carte de crédit );
• Conversion de la marge de crédit en prêt hypothécaire sur votre résidence pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêts au terme de la mise à part de l’argent.

L’importance de bien planifier

Dans le cadre de la planification, il faut évaluer le temps nécessaire pour être en mesure de convertir nos prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles puisque le taux d’intérêts payés sur la marge de crédit sera plus élevé que le taux payé sur le prêt hypothécaire de la résidence. Les banquiers sont à l’aise pour la mise en place lorsque le tout peut être réalisé sur une durée maximale de 3 à 5 ans et ce, dans le but d’éviter de contaminer les intérêts à travers les années.

La mise à part de l’argent se fera au rythme de vos dépenses d’immeubles. Vous ne pourrez aller plus vite. Il faut comprendre que seule des dépenses effectuées dans le but de gagner un revenu vous permettront de déduire l’intérêt payé.

Allons-y d’un exemple

Vous détenez un 6 logements dont les revenus annuels sont de 46 800 $. Un prêt hypothécaire d’un montant de 490 000 $ grève cet immeuble. Les versements en capital et intérêts sont d’un montant de 2 350 $ par mois, soit 28 200 $ par année. Vous avez également les dépenses annuelles suivantes en regard de l’immeuble :

• Taxes municipales : 4 500 $
• Taxes scolaires : 1 025 $
• Assurances : 2 100 $
• Entretien : 2 000 $
• Autres : 1 000 $

Ainsi, vous serez en mesure de convertir annuellement une somme de 38 825 $, soit le total des déboursés effectués en regard de l’immeuble. Si l’hypothèque sur votre résidence est de 200 000 $, il vous faudra donc un peu plus de 5 ans ( 200 000$ / 38 825 $ ) pour convertir la totalité de votre prêt hypothécaire résidentiel en prêt dont les intérêts seront déductibles.

D’un autre côté, les revenus de 46 800 $ générés par votre 6 logements devront être utilisés pour rembourser les 38 825 $ sur votre prêt hypothécaire résidentiel et payer des dépenses personnelles non déductibles telles que l’impôt sur ces revenus de location.

Habituellement, les institutions financières mettent en place des marges de crédit de type « dollar pour dollar », c’est-à-dire que pour chaque dollar remboursé sur l’hypothèque résidentielle, la marge de crédit augmente d’un dollar.

Quelques vérifications s’imposent

Par ailleurs, il y a lieu de vérifier le type de prêt hypothécaire que vous avez sur votre résidence car celui-ci pourrait limiter l’accélération du remboursement. Si vous n’êtes pas en présence d’un prêt ouvert ou d’une marge de crédit, il faut donc examiner les possibilités suivantes sinon, vous pourriez être assujetti à une pénalité sur remboursement par anticipation :

• Est-ce possible de doubler mes paiements périodiques ?
• Quels sont les paiements forfaitaires que je peux faire et à quelle date ? ( entre 10 % et 15% dépendamment des institutions bancaires )
• Est-ce possible de raccourcir la périodicité de vos paiements ? En d’autres termes, est-ce possible de payer à la semaine au lieu d’au mois ?
• Est-ce que mon prêt vient à terme bientôt ? Est-ce opportun d’avoir un prêt ouvert à ce moment ?

En terminant, plusieurs subtilités sont à tenir compte dans la mise en place de cette technique, comme l’explique Me Richard D’Amour, avocat fiscaliste pour la firme De Chantal, D’Amour, Fortier s.e.n.c.r.l. notamment :

• L’application des règles du patrimoine familial si vous êtes mariés;
• Le traitement de la TPS et de la TVQ perçues sur les loyers, si vous détenez des immeubles commerciaux;
• Les situations où les conjoints sont copropriétaires de la résidence familiale et qu’un seul conjoint détient des immeubles à revenus;

Je vous suggère très fortement de vous faire assister par des professionnels compétents en la matière pour être certain d’arriver à vos buts et afin d’éviter des mauvaises surprises d’ordre fiscal. Je vous le répète souvent :

En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacun des étapes. Mieux vaut consulter des experts en la matière.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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Tout investisseur immobilier désire faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Pour y parvenir, plusieurs demanderont conseil, ce qui est tout à fait normal, car la fiscalité demeure complexe et évolutive. On ne peut tout connaître me direz-vous! Mais à qui demander conseil?

Malheureusement, et souvent par souci d’économie, au beau-frère qui a entendu dire «ceci et cela ». Il en découlera alors une foule d’informations erronées et/ou mal interprétées qui seront véhiculées avec le temps. Naîtront ainsi plusieurs merveilleux mythes.

Voici donc quelques classiques.

1Un an et un jour

Il s’agit probablement du mythe le plus répandu en immobilier. Les gens croient, à tort, que s’ils achètent une propriété dans le but de spéculer (achat/revente), ils n’auront aucun impôt à payer s’ils habitent la maison pendant au moins un an et un jour.

En effet, la durée de détention, bien que ce soit un facteur à tenir en compte, ne détermine pas en soi la qualification du revenu généré lors de la vente d’une propriété qu’on habite.

Pour la plupart des gens, la vente d’une propriété qu’ils habitent n’est pas imposable. Il en va tout autrement! La vente est imposable, mais il existe une déduction sur le gain en capital généré lors de la vente d’une résidence dite principale (qu’on habite).

Or, où le bât blesse, c’est que l’achat d’une propriété dans le but de la revendre est considéré comme une activité commerciale et génère un revenu d’entreprise et non un gain en capital. Conséquemment, la déduction sur le gain en capital d’une résidence principale ne peut s’appliquer

, nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal, D’Amour Fortier, s.e.n.c.r.l..

Tel que mentionné, le délai n’est qu’un facteur parmi d’autres pour qualifier la nature du revenu. Gardez à l’esprit que c’est l’intention à l’achat qui détermine le tout!

2La contre-lettre est illégale

En immobilier, on entend souvent parler de contre-lettre. Qu’est-ce qu’une contre-lettre? Il s’agit d’un contrat caché et confidentiel, intervenu entre les parties et qui modifie ou change le contrat réel intervenu. Le prête-nom est un exemple de contre-lettre.

Par exemple :

Monsieur « A » veut acheter un immeuble mais pour quelques raisons que ce soient, ne peut pas. Il fait alors un contrat avec Monsieur « B » par lequel il est clairement stipulé que Monsieur « B »achètera l’immeuble pour et au nom de Monsieur « A ». Sur l’acte notarié d’acquisition, figurera uniquement que le nom de Monsieur « B ».

Est-ce qu’un tel contrat de prête-nom est illégal? Aucunement!

Le Code civil prévoit en son article 1451 le mécanisme de la simulation. Cet article se lit comme suit :

Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent.

Ainsi, la contre-lettre est tout à fait valide. Souvent, c’est l’utilisation que les gens font de la contre-lettre qui lui donne mauvaise presse.

D’un point de vue fiscal, vous devez être très prudent lors de l’utilisation d’une contre-lettre puisque des conséquences fiscales peuvent en découler. Je vous conseille de bien vous renseigner à cet égard. Mieux vaut prévenir que guérir comme le dit l’adage.

3La vente à 1$

On associe souvent vente à 1$ et donation. Pour la plupart des gens et même pour plusieurs professionnels, les conséquences fiscales sont les mêmes. Il en va tout autrement. Prenons l’exemple suivant.

Une mère vieillissante décide de transférer à sa fille sa résidence principale qu’elle a acquise il y a plusieurs années au coût de 90 000$. Elles procèdent donc à une vente pour 1$. La maison vaut 275 000$ et il n’y a aucun prêt hypothécaire grevant l’immeuble. La fille ayant déjà une résidence, elle louera la maison de sa mère à des tiers.

En vertu des règles fiscales, la mère, même si elle a vendu à 1$ la résidence, sera présumée l’avoir vendue pour sa juste valeur marchande, soit 275 000$. Elle aura donc un gain en capital de 185 000$ (soit 275 000$ – 90 000$). Elle utilisera donc sa déduction de gain en capital sur sa résidence principale et ne payera donc aucun impôt. Jusqu’à là, tout va bien.

De son côté, la fille aura un coût de 1$. Si elle loue l’immeuble et le revend quelques années plus tard, elle devra s’imposer sur la différence entre la juste valeur marchande à ce moment et son coût de 1$, et ce même si au moment où elle a acheté le bien ce dernier valait 275 000$.

Si la mère et la fille avaient procédé par donation notariée au lieu d’une vente à 1$, le coût de l’immeuble pour la fille aurait réputé être la juste valeur marchande au moment de la donation, soit 275 000$. Ainsi, lors de la revente ultérieure, la fille n’aurait qu’à s’imposer sur la plus-value acquise depuis la donation.

Il peut s’agir de beaucoup de dollars

, précise Me Richard D’Amour!

4Taxes applicables si société

Au fil du temps, la fiscalité évolue et donc les façons de détenir nos immeubles évoluent également. Il n’y a pas si longtemps, il était déconseillé de détenir des immeubles par l’entremise d’une compagnie puisqu’une taxe sur le capital au Québec était applicable.

Aujourd’hui, la compagnie est de plus en plus utilisée comme véhicule de détention. Lorsque j’aborde des gens et que je leur demande s’ils ont pensé à effectuer leur flip par l’entremise d’une compagnie pour les avantages que ça peut procurer, ils me répondent souvent :

NON, je ne peux pas, car je vais être obligé de charger la TPS et la TVQ lors de la revente car ce sera détenu par une compagnie.

Encore une fois, voici un autre mythe. Il ne faut pas confondre la transaction et le véhicule par lequel la transaction est effectuée. Ce n’est pas parce qu’on effectue une transaction par l’entremise d’une société, communément appelé une compagnie, que la transaction devient taxable. Les règles habituelles s’appliquent!

S’il s’agit d’une transaction taxable, par exemple la vente d’un immeuble non résidentiel, peu importe le véhicule par lequel on l’effectue, la transaction restera taxable. À l’inverse une transaction non taxable, la vente d’un immeuble résidentiel non neuf par exemple, demeurera non taxable bien qu’effectuée par l’entremise d’une société.

5Pas d’impôts à payer si les profits sont réinvestis

J‘ai souvent entendu les gens mentionner qu’ils peuvent vendre une propriété immobilière et ne pas payer d’impôts en autant qu’ils réinvestissent dans l’année l’argent dans un nouvel immeuble.

Encore une fois cette croyance est totalement fausse. Lorsqu’on dispose d’un immeuble, un impôt est payable sur la plus-value entre le coût de l’immeuble et le prix de vente, et ce, que ce soit en gain en capital (dans le cas d’une détention long terme de l’immeuble) ou en revenu d’entreprise (dans le cas de flip).

Nota Bene : Cette règle a une exception où un roulement est possible, sous certaines conditions, lorsqu’il s’agit d’un ancien bien qui est remplacé, ce qui exclut un bien locatif du contribuable.

Ainsi, lorsqu’on veut réinvestir des « profits » accumulés sur un immeuble, il peut être plus rentable de refinancer l’immeuble afin de profiter de l’équité accumulée dans le temps que de vendre l’immeuble et de partager une partie des gains accumulés avec notre partenaire privilégié que sont les autorités fiscales. Il vaut souvent la peine de bien évaluer cette alternative.

6Si flip personnel, pas des revenus d’entreprise

Nous avons discuté un peu plus haut de la nature du revenu en immobilier. Une transaction immobilière peut générer deux types de revenus. Du revenu d’entreprise ou du gain en capital.

À tort, les gens croient qu’un gain en capital est généré lorsqu’un individu dispose d’un immeuble et qu’un revenu d’entreprise est généré lorsqu’une compagnie dispose d’un immeuble.

Je le répète à nouveau. Il ne faut pas confondre la nature d’une transaction avec le véhicule par lequel on exécute la transaction.

Autant un individu qu’une compagnie peut générer un gain en capital ou un revenu d’entreprise, le véhicule par lequel on effectue la transaction n‘ayant aucun impact sur la nature du revenu généré.

Ce qui distingue le type de revenu généré est plutôt basé en grande partie sur l’intention à l’achat. Lorsqu’on achète un immeuble pour le détenir à long terme et en percevoir les loyers, la revente d’un tel immeuble, qu’on le détienne personnellement ou par l’entremise d’une société, amènera un gain en capital.

À l’inverse, si lors de l’acquisition d’un immeuble le but est de le revendre, nous sommes en présence d’une activité commerciale, tout comme un épicier achète des tomates ou autres aliments pour les revendre générant ainsi un revenu d’entreprise.

Sachant que 100 % du revenu d’entreprise étant imposable par rapport à 50 % pour un gain en capital, la qualification du revenu revêt une importance certaine, mais ne dépend aucunement du véhicule par lequel on effectue la transaction

, conclut Me D’Amour.

J’ose espérer avoir réussi encore une fois à démystifier quelques éléments clés de l’investissement immobilier. Je vous réitère qu’il est fort important en immobilier de s’entourer d’une équipe compétente et vous invite à consulter vos professionnels pour vous assurer de réaliser de belles transactions et qu’il vous reste le plus d’argent possible dans les poches après avoir payé vos impôts!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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