Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir, selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs.

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte plus bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera plus faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante.

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement.

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. Bien que tous ces faits soient exacts en temps normal, il faut prendre en considération qu’en temps de pandémie la situation s’avère différente.

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d’inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu’un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

Des chalets locatifs dans les Laurentides

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires.

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d’intervalle sera un défi, tout comme le financement!

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

Une terre à bois en Estrie

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain.

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d’exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

Se connaître et se respecter comme investisseur

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine :

Rien ne sert de courir, il faut partir à point!

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

Bonne planification, mais surtout, bonne route!

Votre coach,

Yvan

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Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.

Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?

Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu’offre l’immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.

Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.

Je me permets donc cette semaine de vous dresser une liste de diverses raisons pourquoi l’immobilier devrait faire partie de votre stratégie d’enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n’est pas rose et que l’immobilier, comme n’importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j’en conviens, soyez rassuré !

1. Tous doivent se loger

Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l’humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu’il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.

Il y aura bien évidemment plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions tels que l’économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.

Gardez toutefois à l’esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l’un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, tout comme un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s’il est bien localisé.

2. L’effet de levier

Voici un terme qu’on entend fréquemment dans le domaine de l’investissement : l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’acquérir des actifs avec peu, voir aucunement de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l’expression ADA, soit l’argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous emprunterez 100 % des fonds.

Pour illustrer le propos, prenons par exemple l’achat d’un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL).

Or, vous réussirez à acquérir un actif de l’ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ? Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d’argent de vos poches ?

Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu’il n’est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n’est pas parce que vous ne l’avez jamais fait qu’il est impossible de le faire.

Utiliser l’effet levier au maximum rend donc l‘investissement immobilier accessible à tous et à toutes.

3. L’immobilier a toujours traversé le temps

Les plus grandes fortunes, depuis le début des temps, ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L’immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l’économie. C’est l’un des piliers.

Même si les marchés et les taux d’intérêt fluctuent, le marché de l’immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer aux à travers les fluctuations de marché et vous enrichir «passivement» durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c’est-à-dire faire le plus de profits à l’achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.

N’oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui montent, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !

4. Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi

Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d’acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l’immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l’achat d’immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l’immobilier.

Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l’immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l’enrichissement via l’accumulation d’immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l’enrichissement à l’argent rapide. La patience a ses vertus.

5. Trois rendements combinés incroyables

Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l’achat à long terme d’immeubles à revenus pour sa part, génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.

De plus, vous bénéficierez d’un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l’immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l’enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s’agit du même principe que l’intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements.

Comme on entend souvent l’expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »

Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu’il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question s’est y répondre.

En résumé, il faudra plus de temps avec l’immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichissez grâce à ces trois rendements soit :

1. le surplus de trésorerie,
2. la capitalisation des prêts
3. la plus-value de vos immeubles.

Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d’atteindre l’indépendance financière. Qui sait ?

6. Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?

Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d’une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L‘investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L’investissement immobilier offre l’avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.

7. L’investissement en groupe

Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l’un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l’argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d’augmenter leurs rendements.

Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d’actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l’excitation d’un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.

8. Parce que l’immobilier c’est passionnant

Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l’immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l’immobilier peut représenter.

Par contre, la plupart des gens que je côtoie sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l’investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?

9. Le contrôle sur l’investissement

L’immobilier c’est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décisions sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l’immeuble, dans quel secteur vous achèterez, la personne qui gérera l’immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix paieront-ils les loyers , qu’elles seront les inclusions et les exclusions de l’entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l’immobilier offre cet avantage indéniable.

Je sais que certains apporteront l’argument qu’il y a la Régie du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit là que de suggestions et non d’obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d’augmentations de loyers, vous ferez des miracles !

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

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Vous n’avez qu’à regarder la plupart des grands propriétaires de parcs immobiliers pour vous convaincre du contraire. En effet, la majorité de ces investisseurs à succès ne font pas les travaux eux-mêmes, ils délèguent et s’entourent d’une bonne équipe. Ils engagent des sous-traitants, des concierges ou encore une compagnie de gestion qui elle, s’occupe de gérer les travaux.

Si vous bâtissez une équipe solide, vous n’avez aucunement besoin d’avoir des habiletés manuelles en immobilier pourvu que vous prévoyez le budget nécessaire lors de votre analyse de rentabilité.

Nous constatons malheureusement que plusieurs investisseurs débutants jouent à l’autruche avec les postes d’entretient-réparations et de gestion. Mais si vous ne possédez pas d’ habiletés manuelles, quels sont les risques associés si vous décidez d’effectuer les travaux par vous-même?

Certains investisseurs acceptent de payer plus cher pour l’immeuble et n’ont pas l’argent nécessaire pour faire exécuter les travaux par des experts. Ils se retrouvent donc dans l’obligation de faire eux-mêmes les travaux ou encore d’utiliser leurs revenus personnels pour les faire exécuter. Ce qui est loin d’être la meilleure chose à faire pour réussir en immobilier.

Avant d’investir sur un immeuble, songez sérieusement à la valeur de votre temps. Est-ce mieux si j’effectue moi-même les travaux afin d’épargner quelques centaines de dollars ou que je fasse exécuter les travaux par quelqu’un d’autre? Le temps ainsi libéré devrait être utilisé pour générer des revenus plus élevés que les frais déboursés pour confier les travaux à quelqu’un d’autre.

Vous n’avez pas d’ habiletés manuelles, vous n’aimez pas effectuer des travaux ou encore vous n’avez pas le temps de les exécuter ? Vous pouvez opter pour des immeubles plus récents, voir neufs. Ces derniers nécessitent habituellement peu de travaux de maintenance, du moins les premières années. Vous pouvez également utiliser un concierge, un homme à tout faire ou des sous-traitants.

Finalement, rappelez-vous que plusieurs possibilités s’offrent à vous et que vous aussi pouvez réussir en tant qu’investisseur et atteindre les plus hauts sommets! Même si vous ne possédez pas les habiletés manuelles requises!

Bons investissements à tous et à toutes.

Yvan Cournoyer,
Président directeur général

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Je vous présente un très précieux conseil, celui d’oser négocier avec le vendeur. Encore une fois, ne passez pas à côté d’une belle occasion par peur de se faire dire NON par le vendeur! Les gens laissent trop souvent filer de belles aubaines! Pourquoi? Tout simplement parce qu’ils n’osent pas!

Ils n’osent pas demander et laisser la chance au vendeur de dire NON.  Ils disent NON à la place du vendeur! Voici quelques pistes qui vous permettront de négocier avec le vendeur :

• Pourquoi ne pas oser offrir au vendeur un prix d’achat agressif?
• Pourquoi ne pas oser renégocier à la baisse suite à la visite des lieux?
• Pourquoi ne pas oser demander une balance de vente de la part du vendeur?
• Pourquoi ne pas oser revenir à la charge une semaine, deux semaines, un mois plus tard?
• Pourquoi ne pas oser renégocier le prix à la baisse suite à l’inspection en bâtiment?
• Pourquoi ne pas oser demander au vendeur de participer au financement…de façon créative !?!?

Plusieurs investisseurs n’osent pas négocier avec le vendeur par peur de subir un refus. Tout simplement! Ils préfèrent ne rien proposer plutôt que de se faire dire NON.

Vous vous reconnaissez dans l’une de ces situations? Ça vous est déjà arrivé?

Moi aussi!

Qui a-t-il de si grave que de se faire dire NON? En fait, à chaque NON que nous avons, dites-vous que nous nous rapprochons d’un OUI!

Alors osez demander, osez offrir, osez négocier avec le vendeur. Et s’il disait OUI?

Rappelez-vous, l’un des meilleurs conseils que je peux vous donner en tant qu’investisseur de l’immobilier est d’OSER!  Ne dites jamais NON à la place du vendeur. Vous ne pouvez pas vous imaginer la différence que cela fera dans votre carrière d’investisseur d’oser négocier avec le vendeur.

Go,go,go !

Yvan Cournoyer,
Président

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Il n’est pas nécessaire d’attendre que le marché immobilier baisse avant d’acheter un immeuble. Plusieurs personnes pensent, à tort, qu’il faut attendre que le marché baisse pour faire de bonnes affaires. Est-ce de la prudence de leur part, un manque de connaissance, de l’«excusite aiguë» pour justifier leur inertie, un parfait alibi pour procrastiner ou encore de la peur et de l’insécurité? Parfois plusieurs de ces réponses.

Nombreux sont ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier depuis des années, mais qui attendent des années, encore et encore, que le marché baisse avant de faire les premières démarches. Grave erreur!

Combien de personnes ai-je rencontrées à mes débuts, en 2001, qui me disaient attendre que le marché baisse pour commencer à faire leurs recherches! Malheureusement pour elles, ces personnes attendent encore. Le marché n’a fait que monter depuis.

Sortir gagnant malgré une baisse du marché

L’un des principes de base en investissement immobilier est de faire le profit à l’achat, c’est-à-dire, qu’il faut payer le bien en dessous de sa valeur réelle. L’application de ce principe vous fera gagner instantanément une certaine somme, mais permettra également de «sécuriser» votre investissement en cas d’une baisse du marché.

Imaginez un instant que grâce à vos recherches efficaces, vous réussissiez à acheter un immeuble 20 % en dessous de sa valeur marchande et, qu’après quelque temps, le marché baisse subitement de 15 % pour différentes raisons non prévues lors de votre analyse initiale. Vous serez alors propriétaire d’un immeuble dont la valeur demeurera supérieure au prix payé, et ce, malgré la baisse récente.

Ce n’est pas idéale comme situation, mais bien plus agréable toutefois que d’acheter un immeuble au prix du marché qui, soudainement, subit une baisse drastique. Vous vous retrouveriez alors avec un immeuble payé au-dessus de sa valeur marchande. Ce n’est pas très agréable, me direz-vous!

De plus, si vous achetez un bien sous sa valeur marchande, vous pouvez à court terme le refinancer, récupérer ainsi l’argent investi— si argent investi il y a, bien sûr —, dans le but d’acheter un autre immeuble à bon prix. Plus vous achèterez un bien dont la valeur réelle est en dessous du marché, plus vous sécuriserez votre investissement et plus l’expansion de votre entreprise immobilière sera rapide.

Payer le prix du marché ne devrait pas être une option, à moins d’avoir décelé un potentiel inexploité dans l’immeuble convoité.

Les bonnes affaires sont toutefois rares

Croyez-vous que les aubaines se présentent seulement lorsque le marché est bas? Qu’on y retrouve plus de divorces, de gens affligés par la maladie ou encore plus de décès durant cette période? Certainement pas.

Les aubaines se présenteront à vous, peu importe la phase du cycle immobilier dans lequel vous vous trouvez. Que le marché soit haut, bas, ascendant, descendant, que ce soit un marché équilibré, de vendeurs ou encore d’acheteurs; il y aura toujours des vendeurs motivés et, donc, des aubaines.

À vous maintenant de chercher assidûment afin de trouver ces vendeurs motivés. Nous disions souvent ceci durant nos formations: «L’immobilier c’est simple, mais pas facile, et ce, malgré ce que certains pourraient vous laisser croire.»

Faites des recherches approfondies, faites plusieurs offres d’achat, et ainsi, associé à un suivi efficace, vous augmenterez considérablement vos chances de trouver la perle rare.

Bonne recherche!

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Voici les plus fréquentes, l’ordre de présentation n’ayant pas d’importance.

1Paralyser dans l’analyse

C’est bien beau d’être en mesure de calculer des constantes hypothécaires, des ratios de couverture de dettes, des rendements et des taux globaux d’actualisation, mais encore faut-il bouger, passer à l’action. Trop de personnes parmi celles que je côtoie en connaissent suffisamment pour bouger, mais paralysent dans l’analyse.

Lorsque ces personnes me présentent leurs analyses tout à fait sensées, je leur demande: «À quel montant avez-vous finalement présenté l’offre d’achat?»  Trop souvent, ces dernières énumèrent les excuses justifiant leur inaction plutôt que de m’informer du montant offert au vendeur.

N’attendez pas que les situations soient parfaites et que toutes les lumières soient vertes pour bouger. Faites vos analyses et lorsque vous déterminez le prix que vous devez payer selon vos critères d’investissement, bougez ! Avec prudence, mais bougez et faites des offres d’achat.

2Se fier à Pierre-Jean-Jacques

Naturellement, les gens qui désirent investir partageront leurs intentions à des collègues, des membres de leur famille ainsi qu’à des amis qui, la plupart du temps, n’ont jamais investi en immobilier. Ces gérants d’estrade iront de phrases classiques telles que: «Tu vas déboucher des toilettes la nuit. Les locataires, ce n’est que du trouble. Les bonnes années sont passées et il n’y a plus d’argent à faire avec l’immobilier. Le marché va s’écrouler vu la hausse des taux d’intérêt».

Étrangement, ces dissuasifs n’ont jamais touché aux millions de dollars que l’immobilier peut rapporter, mais vous conseillent et n’argumentent qu’avec les aspects les plus obscurs de l’immobilier. Certains investisseurs en devenir les écoutent et abandonnent l’idée de l’investissement sans même y avoir mis les pieds.

Par contre, si vous discutez avec des gens qui réussissent en immobilier et qui sont parvenus entre autres à systématiser leur entreprise, à identifier des vendeurs motivés ou encore à optimiser rapidement la valeur des immeubles en exploitant leur plein potentiel, leurs conseils seront tout autre. Ils vous encourageront, suggéreront de foncer, d’avancer et vous diront qu’au final, tous les obstacles à surmonter seront peu significatifs comparativement à la création de valeur ajoutée à votre bilan personnel avec le temps.

3Laisser vos peurs dicter vos décisions

Beaucoup de gens sont freinés par leurs peurs, les empêchant ainsi de faire ce qu’ils aimeraient vraiment. Il ne faut pas se leurrer, les personnes qui réussissent ont elles aussi des peurs : seulement, elles les surmontent et avancent malgré tout.

Certaines personnes ne parviennent pas à passer à l’action par peur de l’échec, de se faire dire non, de se tromper, de perdre de l’argent, et parfois même, de la réussite.

Il est assurément plus confortable de ne pas bouger et de regarder passer la parade que de sortir de sa zone de confort, et ainsi créer et saisir les opportunités qui changeront leur avenir financier.

4Attendre d’avoir la mise de fonds nécessaire

J’ai été témoin depuis vingt ans de plusieurs parcs immobiliers qui ont été développés par des investisseurs qui ne possédaient pas la mise de fonds requise, mais qui étaient dotés d’une volonté incroyable d’avancer et de faire bouger les choses.

Lorsqu’une opportunité se présente et que vous arrivez à la sceller par le biais d’une offre d’achat acceptée par le vendeur, vous êtes en position de pouvoir. Lorsque vous trouvez une propriété avec un fort potentiel de restructuration et/ou un profit à l’achat, les gens qui ont de l’argent à investir s’intéressent à votre projet.

Pour faire de l’immobilier, il faut en premier lieu avoir une opportunité entre les mains. Trouvez les occasions et l’argent suivra. L’immobilier n’étant pas facile, gardez à l’esprit qu’il est beaucoup plus simple de trouver les fonds que de trouver des opportunités. De grâce, n’attendez pas d’avoir l’argent disponible pour commencer à faire des offres d’achat.

Amasser la mise de fonds requise pour acquérir des immeubles de plus grande envergure sera pratiquement impossible à réaliser en comptant uniquement sur votre salaire. Il vous faudra utiliser l’effet de levier pour réussir à investir dans les projets où le retour sur investissement sera beaucoup plus élevé que le coût d’emprunt de la mise de fonds.

S’associer, trouver un prêteur privé, vous entendre avec les vendeurs pour qu’ils participent au financement sont autant d’options qui s’offrent à vous pour réunir les sommes requises. Usez de créativité!

5Ne pas améliorer la gestion de son temps

Après la santé, la denrée la plus importante dans la vie est le temps. Nous sommes tous sur le même pied d’égalité en matière de temps disponible. Riches ou pauvres, nous avons tous 168 heures à notre disposition chaque semaine. Il est fréquent d’entendre les gens mentionner qu’ils manquent de temps pour investir, mais en réalité, c’est souvent qu’ils ne savent pas prioriser et gérer leur temps.

Il vous faudra éliminer les «grugeurs» de temps et apprendre à dire «non», au risque parfois de déplaire. Faites les choses qui octroient à votre temps une valeur ajoutée et qui vous rapprochent de vos objectifs. Même les personnes les plus performantes sont toujours en train de chercher comment elles pourraient optimiser et rentabiliser au maximum la valeur de leur temps.

Être organisé, prioriser, systématiser et déléguer sont tous des principes faciles à énoncer, mais que peu de gens appliquent réellement. La gestion du temps étant le travail d’une vie, tentez de l’améliorer constamment.

6Ne pas développer sa vision

Les investisseurs qui se démarquent sont pratiquement tous des visionnaires. Ils perçoivent des potentiels inexploités et sont capables de créer de la valeur. Ils osent acheter des immeubles que personne ne veut et voient au-delà de ce qui est apparent. Ces visionnaires connaissent le marché, les valeurs locatives et les tendances du secteur; ils sont conscients que connaissance égale pouvoir.

7Ne pas augmenter au maximum ses loyers

Plusieurs investisseurs que je côtoie n’osent pas augmenter chaque année le montant des loyers sous prétexte qu’ils ont de bons locataires dans leurs immeubles, souvent par peur de les perdre. Pourtant, les frais d’opération tels que les taxes, les assurances, le coût de l’énergie et les frais d’entretien, pour ne nommer que ceux-ci, augmentent année après année. Or, qui absorbe ces frais? Ce sont les propriétaires, bien entendu.

En ce qui concerne les immeubles de plus de six logements, il est important de garder à l’esprit que la valeur économique des propriétés est directement liée au bénéfice net d’opération qui lui, diminuera si les loyers ne sont pas augmentés en conséquence. Résultat? Le montant du prêt possible lors d’un refinancement sera réduit ainsi que le prix pouvant être obtenu lors de la vente. Augmentez toujours au maximum vos loyers, surtout avec les hausses de taux qui affectent à la baisse la valeur des propriétés.

De grâce, augmentez au maximum vos revenus de location et ne vous fiez pas aux barèmes de la Régie du logement qui suggère des montants d’augmentation. Tentez de vous entendre à l’amiable avec vos locataires. Tout est une question de négociation!

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach,

Yvan

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La plupart ont déjà entendu parler du financement créatif, mais le concept reste mystérieux. Les investisseurs immobiliers sont peu à en saisir tout le potentiel à long terme.

Parmi les méthodes de financement créatif, il y en a une qu’on appelle «la balance de vente», et une autre connue sous le nom «prêt ballon». Illustrons ce que ces deux méthodes peuvent produire lorsqu’elles sont combinées lors de l’acquisition d’un immeuble de 12 logements.

Supposons un scénario où l’immeuble d’une valeur de 1,1 M $ est payé par l’investisseur.

1 M$. Le profit à l’achat, s’élève donc à 100 000 $.

Si on utilisait le financement bancaire traditionnel, voici ce que ça donnerait.

Prêt hypothécaire, amorti sur 25 ans, au taux de 3,54%: 750 000 $ (75 %)

Mise de fonds : 250 000 $ (25%)

Frais d’acquisition : 20 000 $ (notaire, taxe de Bienvenue, inspection, etc.)

Déboursé total : 270 000 $ (250 000 $ + 20 000 $)

Revenus bruts : 108 000 $

Dépenses d’exploitation: 43 680 $ (40,4 % des revenus)

Revenu net d’opération : 64 320 $

Service de la dette : 45 120 $ (12 mensualités à 3 760 $)

Liquidités générées (cash flow) : 19 200 $

Voici maintenant la situation lorsqu’on utilise le financement créatif. Le principe de la balance de vente est simple. Il s’agit de faire financer une partie de la transaction par le vendeur. Les conditions de financement sont alors négociées avec ce dernier.

Prêt hypothécaire, amorti sur 30 ans au taux de 3,54% : 888 250 $ (85 plus 38 250 $ de frais SCHL)

Mise de fonds : 150 000 $ (15%)

Frais d’acquisition : 30 000 $ (notaire, taxe de bienvenue, inspection, SCHL, etc.)

Balance de vente : 100 000 $ (avec garantie sur un immeuble que vous possédez.)

Déboursé total : 80 000 $ (150 000 $ + 30 000 $ – 100 000 $ )

Revenus bruts : 108 000 $

Dépenses d’exploitation : 43 680 $ ( 40,4 % des revenus )

Revenu net d’opération : 64 320 $

Service de la dette : 47 940 $ (12 mensualités à 3 995 $)

Mensualités de la BV : 0 $

Liquidités générées (cash flow): 16 380 $

Moins il y a d’argent investi dans l’achat d’un immeuble, plus bas sera le flux de trésorerie, ce qu’on appelle le cash flow. Dans notre exemple, on note à cet égard une différence de 2 820 $ (19 200 $ – 16 380 $). Si tous vos immeubles sont financés de façon créative au maximum, ils généreront chacun moins de liquidités. Vous devrez en détenir plus pour obtenir les mêmes revenus.

Vous remarquerez plus haut, l’acquéreur ne rembourse rien pour la portion financée par le vendeur. Pourquoi?

Trois options s’offrent à l’acheteur pour rembourser le prêt. Vous pouvez vous entendre pour un remboursement mensuel, avec capital et intérêt. Cela risque de réduire le cash flow à zéro. L’acquéreur pourrait même se trouver dans la situation où il devrait piger dans ses poches chaque mois afin de faire face à ses engagements envers la banque et le vendeur.

Une autre option consiste à ne payer que les intérêts mensuels et à rembourser capital à la fin du terme. Pour réduire les mensualités à zéro, vous pouvez négocier avec le vendeur un «prêt ballon». Dans ce cas, vous remboursez tout à la fin, capital et intérêt.

Avec ce type de prêt, vous devez vous assurer de pouvoir rembourser d’un coup un montant, car les intérêts s’accumulent. Cette technique aussi nécessite que vous fassiez un profit à l’achat, c’est-à-dire que vous payiez l’immeuble un prix sous sa valeur marchande. Vous devrez optimiser les revenus nets d’opération afin d’augmenter la valeur de votre immeuble. Ainsi, vous pourrez facilement refinancer votre achat pour rembourser la balance de vente.

Calculons maintenant le rendement sur l’argent investi ?

Selon le financement bancaire conventionnel:

Rendement : 7,11 % (19 200 $/270 000 $)

Capitalisation 1re année : 7,06 % (19 074 $/270 000 $)

Plus-value de 3 % (sur 1,1 M$) : 11,67 % (31 500 $/270 000 $)

Le rendement total est donc de 25,84 % (7,11 % + 7,06 % + 11,67 %)

Ce n’est pas mal, pour peu que vous ayez 270 000 $ à investir.

Regardons maintenant les rendements sur le 80 000 $ investi dans le scénario du financement créatif:

Rendement : 20,48 % (16 380 $ / 80 000 $)

Capitalisation 1re année : 21,25 % (17 005 $/80 000 $)

Plus-value de 3 % (sur 1,1 M$) : 39,38 % (31 500 $/80 000 $)

Le rendement total est donc de 81,11 % (20,48 % + 21,25 % + 39,38 %)

Vous pourriez rétorquer, 81 % de 80 000 $, ce n’est pas mieux que 25,84 % de 270 000 $ ?

Voyons ce que cela donne en dollars, c’est qui compte, non?

Avec le financement bancaire conventionnel

Rendement total : 25,84 %

Montant investi : 270 000 $

En dollars absolus : 69 768 $

Avec le financement créatif:

Rendement total : 81,11 %

Montant investi : 80 000 $

En dollars absolus : 64 888 $

À priori, il paraît moins intéressant de financer au maximum et de réduire les mises de fonds? Mais pensez-y, avec 270 000 dollars, vous pourriez acheter trois immeubles plutôt qu’un seul en utilisant le financement créatif.

Comme l’immobilier fait son effet dans le temps, plus vous accumulez des actifs rapidement qui s’autofinancent, plus vite vous vous enrichirez.

Mais il y a aussi des désavantages à financer au maximum, en voici quelques-uns en rafale :

•  Défi pour trouver des vendeurs motivés qui collaboreront;
• Situations plus à risque si les taux d’intérêt venaient à augmenter rapidement;
• Moins de place pour les imprévus en raison d’un cash flow moins important;
• Requiert une gestion plus serrée;
• Moins d’équité par immeuble.

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,

Yvan

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Il ne se passe pas une semaine sans qu’on me demande comment répartir entre associés les profits potentiels d’un projet immobilier. Voici donc de quoi alimenter votre réflexion à ce sujet. Notez qu’il n’y a pas de scénario standard. Tout repose sur la négociation et la relation entre les parties.

Qui a mis la main sur l’aubaine ?

Contrairement à ce que pensent la plupart des gens, le plus difficile en immobilier n’est pas de trouver du financement, mais de trouver l’aubaine. Croyez-moi, il est beaucoup plus facile de trouver quelqu’un prêt investir avec vous que de dénicher un vendeur motivé qui acceptera de vendre son immeuble au rabais ou encore un immeuble à fort potentiel inexploité.

Si vous êtes celui dans l’équipe qui apporte à l’autre partie l’aubaine en question, vous avez un certain pouvoir de négociation. Vous pouvez décider de faire le projet avec qui bon vous semble, à moins bien sûr d’avoir prévu au préalable que vous investirez avec telle ou telle personne advenant le cas où vous mettriez la main sur une bonne affaire.

Qui injectera les liquidités ?

Une autre question à se poser afin de déterminer la répartition des parts est de savoir combien chacun apportera en liquidités dans le projet et si le partage des profits se fera au prorata de cet apport.

Un scénario classique est celui de deux individus désirant investir ensemble. Il est fréquent que l’un d’eux ne veuille, ou ne puisse pas investir de liquidités, mais désire tout de même recevoir 50 % des parts en échange de l’aubaine trouvée. On me demande souvent si ce genre d’arrangement a du sens. Je réponds dans la plupart des cas : « Ça dépend ! »

De quoi ? Des éléments suivants.

Qui s’occupera du projet ?

En mode flips, qui s’occupera de faire les travaux et/ou de gérer les travaux ? Un des associés ou encore une tierce personne ? Le temps investi est à prendre en considération car cette portion est souvent accaparante. Pendant que cette personne verra au bon déroulement des travaux, elle ne fera pas autre chose et devra être rémunérée en conséquence. Soit par des revenus immédiats, soit par un pourcentage additionnel de participation aux profits.

Lorsqu’on détient des immeubles à long terme, on doit alors se poser ces questions: qui s’occupera de la gestion de l’immeuble au quotidien et de l’administration ? Engagerez-vous quelqu’un pour le faire ou répartirez-vous ces tâches entre vous ? Et dans ce cas, une bonne coordination sera de mise et une répartition des tâches devra être clairement définie entre les associés.

Qui se portera garant du prêt?

Trouver l’aubaine et injecter des liquidités sont deux aspects essentiels à considérer dans votre projet. Mais qui sera celui qui pourra financer l’immeuble et qui se portera garant face au créancier ? Qui sera en mesure d’aller voir la banque pour obtenir du financement, le cas échéant ?

Si aucun ne se qualifie auprès d’une banque, vous devrez songer à faire appel à un prêteur privé afin de financer votre projet.

Mais attention ! Dans un tel cas, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide advenant que les intérêts du prêt privé soient élevés. Sinon, vous pourriez courir à votre perte si les délais du projet s’allongent.

Aussi une question de relation!

C’est bien beau de négocier des quoteparts à l’élaboration d’un projet, mais il ne faut pas oublier l’aspect humain. On dit souvent qu’il n’y a pas de place aux émotions en affaires, mais ne perdez pas de vue la relation que vous entretenez avec les personnes qui participent avec vous au projet. Il vous faudra peut-être tenir compte des autres enjeux «humains».

Protégez chacune des parties

Si vous investissez avec un ou plusieurs partenaires, je vous invite à vous doter d’une bonne convention pour régir vos relations que ce soit une convention entre actionnaires, une convention de société ou une convention d’indivision, selon que vous achetez par le biais d’une société par actions, d’une société en nom collectif ou entre copropriétaires.

Cette convention permettra entre autres de prévoir les mécanismes advenant le décès d’un partenaire, un conflit ou encore le retrait d’un des partenaires, dont vous. Quel sera le pourcentage d’intérêts versés à ceux qui injecteront les liquidités ? Quelques fois, on y inclut une répartition des tâches et des responsabilités, mais il faut se garder de concevoir un cadre trop rigide. Il faut se garder un peu de flexibilité puisque le rôle de chacun évolue souvent avec le temps.

Surtout, ne tentez pas de rédiger vous-même cette convention afin d’économiser quelques centaines de dollars ! Faites appel à des professionnels. De plus, prenez le temps de bien la comprendre et de la signer une fois rédigée. J’ai vu trop de gens avoir des conventions d’actionnaires non signées et qui se sont disputés par la suite.

Il est difficile de s’entendre lorsque la bisbille éclate. Signez-la et faites-la respecter le moment venu. Si les partenaires ont bien compris leurs droits et leurs obligations, les discussions s’en trouveront plus facile dans le futur.

Engagez-vous disaient-ils!

Quoi de pire que des partenaires qui manifestent le désir d’investir avec vous et qui, une fois l’aubaine trouvée, se désistent sous prétexte de s’être associé à un autre projet.

Une fois la perle rare trouvée et le processus d’acquisition entamée, vous conviendrez que ce n’est pas le meilleur moment pour partir à la quête de fonds. Pour éviter cette situation fâcheuse, dotez-vous d’une convention de souscription (dans le cas d’un investissement par une société par actions) ou une lettre d’entente (dans les autres cas) qui vous assurera une certaine protection à cet égard. Encore une fois, consultez un avocat qui sera en mesure de rédiger convenablement cette convention.

Test psychométrique

Voua avez bien lu. Avant de vous lancer dans une aventure immobilière avec le premier venu, ne serait-il pas sage de vous assurer d’un minimum de compatibilité ? Il existe sur le marché une multitude de produits et services en ce sens. Plusieurs personnes ont utilisé gratuitement l’évaluation offerte par Atmanco. Consultez le site pour plus de détails.

Pour terminer, je vous invite à toujours garder à l’esprit que votre association devrait demeurer gagnant-gagnant. Rien de pire lorsqu’un des associés se sent lésé. Il faut aussi savoir mettre de l’eau dans son vin lorsqu’on investit à plusieurs.

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Des personnes me demandent souvent quel est le meilleur moyen de s’enrichir en immobilier. À cette question, je répond: «Ça dépend.» Il y a plusieurs moyens de se lancer dans l’investissement immobilier et plusieurs facteurs détermineront la meilleure approche pour chacun.

Je pense entre autres à votre âge, à vos liquidités disponibles, à vos revenus, à la santé de votre crédit, à l’inventaire du secteur où vous désirez investir, à votre personnalité ainsi qu’à vos objectifs, pour n’en nommer que quelques-uns.

Ceux et celles qui ont réussi à bâtir une fortune en immobilier y sont parvenus en devenant des experts dans leur domaine respectif. Ils ont excellé dans un créneau bien spécifique.

Prenez Eddy Savoie des Résidences Soleil. Il a réussi par le biais de résidences pour personnes âgées. CAPREIT, société de gestion de fonds de placement, a réussi à cumuler plus de 48 000 logements au Canada principalement dans l’immobilier résidentiel locatif.

Ceux et celles qui ont réussi se sont concentrés sur une spécialité.

Regardons en détail différents moyens pour vous permettre à réussir en investissement immobilier.

1Immeubles locatifs résidentiels

Voici le créneau que la plupart des investisseurs débutants utiliseront afin de se faire la main. Par exemple, l’achat d’un duplex ou d’un triplex comme premier investissement est monnaie courante. Ce type d’immeuble abonde sur le marché et le financement s’avère relativement facile grâce aux assurances hypothécaires. De plus, le risque est limité puisqu’il est assez facile de revendre au cas où l’expérience ne sera pas concluante. Un excellent véhicule d’investissement si vous cherchez à combiner l’achat d’un toit et l’investissement immobilier.

2Les résidences pour personnes âgées

Voilà un type d’investissement des plus lucratifs en termes de «cashflow», ou si vous préférez, en termes de surplus de trésoreries. Règle générale, l’acquisition de résidences pour personnes âgées exige de plus grandes mises de fonds et plus de temps à consacrer.

En effet, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont souvent de l’ordre de 35 % à 50 % et l’assurance prêt SCHL n’est disponible que pour des immeubles de plus de 50 logements. De quoi décourager le néophyte qui voudrait s’y aventurer. Une certaine expérience en la matière sera exigée avant que l’on vous accorde un prêt dans ce créneau très spécialisé.

3Les maisons de chambres

Tout comme les résidences pour personnes âgées, ce type d’investissement est intéressant du point de vue des flux de trésorerie, mais il ne nécessitera pas autant de liquidités lors de l’acquisition. Avec un peu de créativité, il est relativement simple de les financer à 100 %.

Assurez-vous de vérifier si ce type d’opération est permis par la municipalité dans le secteur où vous désirez opérer. Prévenez votre assureur de la vocation que vous désirez donner à l’immeuble afin d’éviter des ennuis en cas de réclamation majeure. S’il n’avait pas été informé de vos activités de location, l’assureur pourrait refuser de vous dédommager. C’est le genre de scénario que l’on souhaite éviter à tout prix.

4Immeubles locatifs commerciaux

Voici un type d’investissement qui se veut des plus rentables. Mais il faut avoir accès à de plus grandes quantités d’argent car les institutions financières sont plus exigeantes quant à la mise de fonds à injecter.

Règle générale, les mises de fonds seront de l’ordre de 30 % à 40 % selon le type de locataires commerciaux qui loueront vos locaux. Meilleure sera la qualité de vos locataires, moins la mise de fonds requise sera grande.

Contrairement à l’immobilier locatif résidentiel où les baux de la Régie du logement sont obligatoires, en immobilier commercial, il n’y a aucun modèle ni aucun formulaire prescrit. Vous devrez donc être vigilants et avisés lorsque vous achèterez un immeuble comportant des baux existants. Analysez-les bien et en cas de doute, faites-vous accompagner par un avocat qui s’y connait en la matière. Vous réduirez ainsi vos risques.

Si vous désirez acheter un immeuble commercial pour y installer votre commerce, il se pourrait que la Banque de développements du Canada vous permette d’amortir la durée du prêt sur 25 ans et de réduire la mise de fonds requise. Informez-vous auprès de l’institution !

5Les flips

Ce type d’investissement a de plus en plus la cote, car il permet entre autres de générer rapidement des liquidités et à la limite, de vivre rapidement de l’immobilier.

Si vous optez pour les flips de type rénos réalisées sur des maisons unifamiliales, vous aurez accès à un immense inventaire et à une très grande banque d’acheteurs, avantage indéniable lorsqu’on désire flipper un immeuble. En effet, plus il y aura d’acheteurs pour un type de propriété, plus les chances seront grandes de la revendre rapidement. N’oubliez pas que dans la plupart des flips, il s’agit d’une course contre la montre. Plus vite vous vendrez, plus de profits vous réaliserez.

6L’achat de terrains

Ce genre d’investissement n’est pas très prisé par les investisseurs débutants puisque le financement de terrains est relativement complexe. En effet, rares sont les institutions financières qui acceptent de financer l’achat de terrains, à moins que ce soit pour y construire, dans un délai de 6 mois à une année, votre résidence principale. Dans ce cas, les Caisses Desjardins pourraient accepter de vous financer à hauteur de 50 % à 65 % de la valeur du terrain. Encore une fois, contactez votre institution afin de connaître les conditions exactes propres à votre situation et à votre projet.

7La location court terme

Les liquidités générées seront également fort intéressantes avec ce type d’investissement actif, car il va de soi que louer à court terme est beaucoup plus rentable qu’à long terme, règle générale. Encore faut-il que votre produit soit attirant et qu’il soit loué fréquemment.

Dans cette catégorie, on pense au fameux site Airbnb dont la présentation n’est plus requise. Un excellent moyen de rejoindre de nombreux clients et d’augmenter le taux d’occupation de vos condos, maisons, logements ou encore vos chalets.

Toujours dans la location à court terme, on retrouve la location corporative, c’est-à-dire la location de condos ou logements de luxe où tout est inclus et qui trouvent preneurs auprès de compagnies qui cherchent à loger du personnel. Ces dernières préfèrent offrir une qualité de vie à leurs employés en mettant à leur disposition un condo meublé, par exemple, plutôt que de les loger dans des hôtels.

La location de chalets se veut un excellent moyen de joindre l’utile à l’agréable en louant votre chalet dont vous pouvez jouir qu’à l’occasion. Le danger ! Ce ne sera rentable que si vous privilégiez la location. Si vous l’utilisez pour votre plaisir durant les périodes les plus prisées, vous aurez du mal à faire de l’argent.

8L’investissement passif

Que diriez-vous de devenir prêteur privé participatif ? Vous pourriez prêter votre argent en échange d’un taux d’intérêt et d’une participation aux profits, dans un projet de flips par exemple. Outre le fait de devoir trouver les emprunteurs, vous générerez des revenus passifs avec ce type d’investissement.

Le plus simple reste cependant d’acheter des parts dans un fonds de placement immobilier (REIT).

Mais ce n’est pas sans risque. Il faut savoir évaluer la qualité du projet auquel on veut participer et le fonds dans lequel on désire investir.

9Location d’espaces

On a tous vu pousser comme des champignons les espaces d’entreposage. Il s’agit d’un type d’investissement très particulier. Depuis les années 2000, plusieurs entreprises ayant d’importants capitaux se sont spécialisées dans ce créneau.

Encore une fois, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont élevées, de l’ordre de 30% à 50%.

L’avantage majeur avec l’entreposage est que vous n’aurez pas de conflits de locataires à gérer, peu ou pas d’entretien à vous occuper (outre l’enveloppe de l’immeuble) et très peu de mauvaises créances.

Ou que diriez-vous d’acquérir un terrain que vous pourriez transformer en espaces de stationnement ? Laissez aller votre imagination.

Il existe 1001 façons de réussir en immobilier. Quel sera donc votre créneau? Sur quoi focaliserez-vous afin de devenir un expert en la matière? Vous serez en mesure de le découvrir en testant quelques-unes des différentes approches. Par la suite, tentez d’exploiter le créneau que vous aimez le plus, en espérant qu’il s’agira de celui dans lequel vous êtes le plus à l’aise et du plus rentable.

Votre coach,

Yvan

Je vous invite à lire mes articles précédents.

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Un 5 minutes de lecture pourraient vous apporter la réponse.

1L’achat sans mise de fonds

Il est encore possible d’acheter une propriété sans avoir la mise de fonds exigée par les banques. Prenons l’exemple d’une maison pour y habiter, un condo ou encore un duplex. Vous obtenez d’abord, par lettre de don d’un parent, le 5 % exigé par la banque lorsque le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, par exemple.

Ensuite, vous optez pour la remise en argent de l’institution financière qui pourrait vous remettre chez le notaire, un chèque entre 4 % et 7 % du prêt obtenu. Cette somme vous permettrait de rembourser le parent ayant accepté de vous aider durant quelques semaines. En échange, car les banques font rarement des cadeaux, elles exigeront un taux d’intérêt plus élevé sur l’emprunt. Conséquemment, vos mensualités seront évidemment plus élevées, car rien ne se perd, rien ne se crée. À vous de voir si vous préférez injecter ou non la mise de fonds.

Il s’agit ici d’une technique relativement simple, mais combien souvent utilisée par les gens qui débutent en immobilier ou encore par ceux et celles qui connaissent le fonctionnement du financement créatif!

2Modifier la franchise d’assurance

Vous aimeriez donner de la valeur à vos immeubles à revenus de 6 logements et plus afin d’obtenir le meilleur prix de vente possible ou encore obtenir un plus grand montant de prêt lors d’un refinancement?

Augmentez alors le montant de votre franchise, communément appelé le « déductible » applicable en cas de réclamation. Vous pourrez ainsi possiblement diminuer le montant de votre prime d’assurance et ainsi augmenter le revenu net d’opération de votre immeuble. Ce qui augmentera sa valeur. Informez-vous auprès de votre assureur ou de votre courtier en assurance de dommages afin de connaître les options qui s’offrent à vous.

3N’achetez jamais sans inspection en bâtiment

Beaucoup d’investisseurs sont tentés d’acheter des immeubles sans les faire inspecter et leur principale raison est, pour la plupart du temps, l’économie qu’ils désirent réaliser.

Mais est-ce vraiment une bonne idée de vouloir épargner quelques centaines de dollars alors que nous sommes sur le point d’en investir plusieurs milliers pour l’achat d’un immeuble valant des centaines de milliers de dollars ? Évidemment non!

Comme je le répète souvent lors de conférences, on jongle avec des milliers de dollars en immobilier. Or, pourquoi vouloir à tout prix économiser lors d’une des plus importantes étapes du processus d’achat?

Évitez d’opter systématiquement pour l’inspecteur le moins cher et bien sûr n’utilisez jamais le rapport d’inspection fourni par le vendeur, car c’est ce dernier qui est lié contractuellement avec l’inspecteur et non vous.

Quels seraient, le cas échéant, vos recours contre l’inspecteur ? Aucun ! Avec un rapport en main provenant d’un inspecteur que vous avez engagé, vos recours seront meilleurs, car à la limite, vous pourriez engager des poursuites contre ce dernier advenant un travail bâclé.

4Rendre déductibles des intérêts non déductibles

La MAPA, soit la mise à part de l’argent, est une technique par laquelle vous utilisez vos revenus de location en provenance de vos immeubles pour payer vos dépenses personnelles et vos emprunts dont les intérêts ne sont pas déductibles, et d’un autre côté, vous payez vos dépenses d’immeubles à partir d’une marge de crédit servant uniquement à cette fin.

La technique de la MAPA peut s’appliquer pour des travailleurs autonomes et des associés d’une société en nom collectif. De plus, elle peut être réalisée à plusieurs reprises, c’est-à-dire dès qu’on a à nouveau un prêt dont les intérêts sont non déductibles.

La mise à part de l’argent permettra progressivement de convertir des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. Cette technique est possible uniquement lorsque les immeubles sont détenus personnellement.

Renseignez-vous auprès d’un bon fiscaliste qui sera en mesure de vous aider à appliquer cette technique d’une puissance incroyable et qui pourrait vous faire économiser énormément.

5Demandez à faire financer les travaux

Lors de l’acquisition de vos propriétés, autant pour les flips que pour les immeubles à détenir à long terme, pensez à demander à l’institution financière de vous prêter, en partie ou en totalité, un montant afin que vous puissiez effectuer les rénovations qui s’imposent.

Ainsi, vous augmenterez vos liquidités disponibles, ce qui vous aidera à pallier aux imprévus de toutes sortes et à un délai de revente qui peut s’étirer quelque peu en mode flips.

Faire financer vos travaux vous aidera car le manque de liquidités est fréquent en immobilier. Il en est tout autrement en ce qui concerne l’enrichissement, soit la capitalisation du prêt et la prise de valeur de l’immeuble dans le temps.

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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