Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit et non pas leur crédit en général.

Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote de crédit. C’est beaucoup plus complexe que cela. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5C du crédit. Vous connaissez? Nous les énumérerons plus loin.

Plusieurs mythes circulent. Un des mythes les plus répandus est que lorsqu’on commande notre profil aux agences de crédit, notre cote en est affectée.

C’est totalement faux!

Deux types de demandes

Il faut comprendre qu’il existe deux catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives sont celles qui affectent votre cote de crédit à la baisse tandis que les demandes dites inoffensives n’ont aucun effet sur celle-ci.

Voici une liste non exhaustive de situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse. Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit;
• Changez de fournisseur de cellulaire;
• Utilisez une pré-qualification hypothécaire;
• Louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location;
• Faites des demandes de prêts ou de marges hypothécaires;
• Augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit (dans certains cas);
• Achetez un véhicule financé;
• Demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.

Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocal. Vérifiez les demandes de crédit que vous n’avez pas autorisées et au besoin, faites-les enlever de votre dossier de crédit.

Voici maintenant quelques exemples de demandes dites inoffensives :

• Lorsque vous consultez vous-même votre propre dossier de crédit;
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier;
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence du Revenu du Canada vérifie quelque chose à votre sujet;
• Dans la plupart des cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission

Qu’est-ce qui influence votre pointage de crédit?

Voici les cinq facteurs par ordre d’importance qui influencent votre pointage :

1. Vos habitudes de paiements : c’est-à-dire votre habileté à payer dans les délais exigés. Cet élément est le plus important dans le calcul de la cote. Il compte pour 35 % du calcul. Le mot d’ordre en matière de maintien d’une bonne cote de crédit? Payer toujours à temps! C’est ce qui importe le plus à vos créanciers. S’assurer qu’ils récupéreront l’argent qu’ils vous ont prêté.

2. Votre ratio d’utilisation, c’est-à-dire le total de l’ensemble de vos soldes de cartes de crédit et marges de crédit divisé par l’ensemble de votre limite totale de vos cartes et marges. Cet aspect compte pour 30 % du calcul. Faites attention de ne pas dépasser 50 % d’utilisation.

Prenons un exemple pour bien saisir.

Vous avez trois cartes de crédit et une marge de crédit pour une limite totale de 50000 $. Or, vous avez un solde cumulatif de 10000 $. Vous utilisez donc votre crédit à hauteur de 20 %, soit (10 000 $ / 50 000 $ ) X 100.

Votre cote de crédit devrait se maintenir si les quatre autres facteurs se portent bien puisqu’à 20 % d’utilisation, vous n’êtes pas trop à risque d’être en défaut de paiement.

Vous aimeriez maintenir un bon pointage de crédit? Payez toujours à temps et n’utilisez pas trop votre crédit. Vous aurez ainsi 65 % du travail de fait.

3. Votre historique, c’est-à-dire depuis combien de temps avez-vous accès à du crédit. Cet aspect compte pour 15 % du calcul. Plus votre crédit est âgé, meilleure se porte votre cote. Faites attention aux cartes de crédit que vous fermez à la demande d’un banquier! Ceci pourrait réduire de beaucoup l’âge de votre crédit et affecter à la baisse votre pointage.

4. Le nombre de types de crédit dont vous disposez compte pour 10 % du calcul de votre cote. Une carte de crédit étant un type, une marge de crédit étant un autre type de crédit, un prêt personnel, etc. Dans le meilleur des mondes, ayez trois types de crédit différents.

5. Le nombre de demandes de crédit que vous avez effectué depuis les douze derniers mois de calendrier. Cet aspect compte également pour 10 % du calcul. Évitez les demandes inutiles pour ne pas nuire à votre pointage.  Vous comprendrez que l’investisseur immobilier très actif voit son pointage de crédit fondre au fur et à mesure qu’il achète des immeubles.

Qu’en est-il maintenant des 5C du crédit?

Voici les facteurs sur lesquels le banquier se fie pour dire :

Accepté ou refusé!

Premièrement, le capital dont vous disposez.

Imaginez un instant que vous rencontrez votre banquier et que vous lui mentionnez que vous n’avez pas un rond à investir! Il y a fort à parier qu’il ne voudra pas vous accorder de prêt. Habituellement, les banquiers ne sont pas très favorables au financement créatif.

Deuxièmement, votre caractère.

L’approche, votre présentation et l’attitude que vous aurez face à votre banquier influenceront la confiance qu’il aura envers vous. Si vous vous présentez bien, avec de bons dossiers bien préparés, vous mettrez les chances de votre côté d’obtenir un Oui.

Imaginez un instant que votre banquier tente de vous joindre après un paiement en retard et que vous négligez de le rappeler. Se peut-il qu’il hésite à vous consentir de nouveaux prêts lorsque vous en ferez la demande?

Troisièmement, votre capacité à réinjecter de l’argent à la suite de l’achat de votre immeuble.

Pour les cinq logements et moins, deux facteurs seront pris en compte quant à votre capacité à réinjecter de l’argent. Vos revenus personnels et l’argent disponible une fois l’immeuble notarié.

Vous restera-t-il 1 000 $ ou 50 000 $ lorsque vous aurez acheté l’immeuble en question? Générez-vous des revenus personnels de 20 000 $ par année ou de 400 000 $? Dans le second cas, il y a plus de chance que vous soyez en mesure de réinjecter des sommes advenant un pépin. Mais attention! Ce n’est pas un automatisme. Regardez le train de vie de certains professionnels pour vous en convaincre. Ils gagnent plusieurs centaines de milliers de dollars par année, mais n’ont aucune économie.

Quatrièmement, les garanties collatérales.

Un autre point important pour la prise de décision du banquier concerne les garanties collatérales dont vous disposez. Advenant que votre aventure immobilière tourne mal, êtes-vous en mesure de fournir certaines garanties afin de sécuriser le banquier. La majorité du temps, la garantie sera prise sur l’immeuble dont vous vous apprêtez à acheter, mais il arrive parfois que le banquier soit plus gourmant et vous exige d’autres garanties. Tout dépendra de votre profil de crédit et de l’immeuble que vous convoitez.

Cinquièmement, votre cote de crédit

Le dernier des 5C, mais non le moindre. Votre pointage de crédit se situe entre 300 et 900 lorsqu’il est question de la cote FICO, c’est-à-dire Fair Isaac Corporation, la société derrière le système de pointage le plus connu et utilisé par les banques. Plus le pointage est élevé, moins vous représentez de risques pour le créancier d’être en défaut de paiements.

Afin de découvrir votre cote de crédit, consultez les sites internet suivants:

www.transunion.ca et www.equifax.ca

À vous d’y voir!

Finalement, puisque vos profils de crédit sont en perpétuel changement, rappelez-vous que vous devrez consulter vos deux dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire deux fois par année par agence de crédit. Il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit et c’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un crédit impeccable comme investisseur immobilier actif, c’est capital!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir, selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs.

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte plus bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera plus faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante.

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement.

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. Bien que tous ces faits soient exacts en temps normal, il faut prendre en considération qu’en temps de pandémie la situation s’avère différente.

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d’inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu’un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

Des chalets locatifs dans les Laurentides

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires.

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d’intervalle sera un défi, tout comme le financement!

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

Une terre à bois en Estrie

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain.

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d’exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

Se connaître et se respecter comme investisseur

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine :

Rien ne sert de courir, il faut partir à point!

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

Bonne planification, mais surtout, bonne route!

Votre coach,

Yvan

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Une priorité en affaires est d’établir une stratégie afin d’atteindre les objectifs établis dans la planification. L’immobilier signifie aussi faire des affaires! Il devient alors d’une première importance d’établir une stratégie d’investissement ou stratégie immobilière.

Lors des formations que je présente sur l’investissement immobilier, j’inclus un segment sur l’établissement d’une stratégie immobilière qui se veut, de plus, une réflexion comprenant plusieurs faits et réflexions dont je vous fais part dans cet article.

La toute première question que je pose aux participants est relativement simple. Avant même d’entamer toute construction d’un immeuble, quelle est la première chose à faire? On me suggère toutes sortes de propositions, aussi variées les unes que les autres. Très peu de participants me répondent: un plan.

Un plan

Effectivement, avant même de construire l’édifice Place Ville-Marie, les architectes et les ingénieurs ont élaboré un plan. Sans ce plan, impossible de construire un immeuble de cette envergure. Chose surprenante, nous nous lançons dans la vie sans aucun plan, ou presque!

Alors, comprenez l’importance d’établir une stratégie immobilière si on veut réussir dans l’immobilier.

Le deuxième point que j’aborde avec les participants est le suivant:

• Qui êtes-vous?
• Vous connaissez-vous vraiment?

Pour ne citer que quelques éléments de réflexion:

• Qui suis-je?
• Quelle est ma personnalité pour me lancer dans l’immobilier?
• Quelles sont mes réactions face au stress occasionné par l’argent, les locataires, les problèmes d’entretien, l’endettement, la gestion des problèmes?

Voici autant de questions que vous devez vous poser.

Le troisième point évoqué est le suivant: je leur conseille de devenir leur propre économiste et d’observer toutes les composantes d’un système économique qui pourrait influencer le marché de l’immobilier. Nous menons ensemble des réflexions sur les principaux points de l’économie:

• Le niveau d’imposition et de taxation
• L’inflation
• Les taux d’intérêts
• Le taux d’emploi
• Le taux de reprise économique
• Le taux des reprises bancaires
• Le niveau d’épargne
• Les facilités de crédit
• Le temps requis pour vendre
• Les stratégies de ventes
• Les impacts de la mondialisation
• Les sources d’énergie
• Etc.

Comme vous le constatez, tous ces points sont reliés entre eux et interviennent dans l’analyse et l’élaboration d’une stratégie d’affaires.

Nombre d’appartement désiré

Le quatrième point analysé parle du nombre d’appartements que les gens désirent acquérir et de quelle façon y arriver.

Souvent lors de consultations, des personnes me disent:

M. Lépine, j’aimerais acheter “des blocs”.»

Je leur réponds:

«Soyez plus précis. Combien de logements désirez-vous?

Et là, en fonction des réponses à cette question, les stratégies varient. Si l’acheteur potentiel désire 100 logements, il est évident qu’il n’est pas idéal de s’orienter vers des triplex. Il lui en faudrait plus de 33 pour atteindre son nombre. Ce n’est pas impossible, mais encore faudrait-il que ces appartements soient situés dans le même quartier.

La stratégie de cette personne doit être d’acheter de plus gros immeubles. Pour quelqu’un qui ne désire qu’un triplex pour l’habiter, vous comprenez bien que les critères sont totalement différents.

Voyez-vous, à la lecture de ces simples détails, l’importance d’un plan avant même de penser stratégie?

Il faudra établir, en fonction de ce plan, une stratégie à court, à moyen et à long terme afin de réaliser ses objectifs.

Un autre point à considérer dans votre stratégie est devous constituer une équipe de collaborateurs qui vous aideront dans ce processus. Et là, je parle de notaires, de courtiers immobiliers, d’avocats spécialisés en immobilier, d’inspecteurs en bâtiment, de courtiers d’assurances de dommages, d’évaluateurs agréés, de compagnies de gestion immobilière, d’ouvriers d’entretien, etc.

Plusieurs veulent vivre de l’immobilier rapidement. La façon la plus rapide, selon moi, est la spéculation (les Flips), car elle permet de réaliser un profit à plus ou moins court terme. Par contre, le véritable enrichissement est, sans aucun doute, l’accumulation.

Dans la stratégie d’accumulation, une question revient très souvent:

Dois-je vendre ou garder tel immeuble?

Ma réponse est la suivante:

Si vous vendez, combien vous restera-t-il d’argent après impôts comparativement à un refinancement? S’il n’en reste pas plus, à quoi bon vendre? Si vous le gardez, il continuera à prendre de la valeur avec le temps et le prêt sera remboursé grâce aux loyers payés par vos clients (vos locataires).

Comme vous le constatez, l’élaboration d’une stratégie d’investissement nécessite une bonne réflexion de la part des investisseurs, et plus la réflexion sera approfondie, meilleure sera la stratégie qui en résultera.

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Dans le contexte actuel, l’humilité est de mise, car personne ne sait vraiment ce qui suivra cette période d’incertitude. Faisons tout de même l’exercice de nous projeter dans quelques mois, quelques années et d’imaginer quelle sera notre réalité. Allons-y de quelques réflexions, prévisions et questionnements.

L’immobilier résidentiel non locatif

Dans l’immobilier résidentiel s’adressant aux propriétaires-occupants de condos et de maisons, la COVID-19 viendra sans doute perturber le marché. Depuis quelques années, nous assistions à une augmentation des prix en faveur des vendeurs.

Les emplois disparaissant à un rythme effrayant depuis la mi-mars, il serait surprenant que cela n’affecte pas le marché immobilier à court et à moyen terme. Les prix de vente des propriétés devront s’ajuster à cette nouvelle réalité, en fonction de la vitesse de la reprise économique.

Les mises en marché virtuelles qui s’appuient sur des photos, des vidéos de qualité et qui donnent accès à des plans détaillés seront sans doute en hausse. Les acheteurs, qui craindront de se déplacer après la crise, voudront sûrement visiter les propriétés dans le confort de leur foyer.

Les promoteurs de condos, de maisons et de résidences pour personnes âgées pourraient également être amenés à modifier leurs clauses contractuelles pour se protéger contre les conséquences de futures pandémies. Les retards dans les livraisons des résidences causés par cette crise sanitaire causent des impacts importants pour les acheteurs, sans compter les risques financiers pour les promoteurs. Ces derniers ajusteront-ils les prix pour pallier ce risque? Cela reste à voir.

L’immobilier résidentiel locatif

Plusieurs propriétaires d’immeubles locatifs ont eu des sueurs froides lorsque le gouvernement a mis le Québec sur pause pour quelques semaines. Une portion importante de locataires s’est subitement retrouvée sans emploi, sans revenu. Les propriétaires calculent généralement un taux d’inoccupation et de non-paiement de 5% dans leurs projections financières. La perspective que 20% à 25% de ses locataires se retrouvent au chômage du jour au lendemain, sans revenu pour quelques semaines, a été un choc.

Les gouvernements ont heureusement réagi rapidement par la mise sur pied de programmes d’aide financière, ce qui a atténué les risques de non-paiement de façon importante. Plusieurs propriétaires garderont longtemps en mémoire la perspective que des temps beaucoup plus difficiles doivent être envisagés dans l’élaboration de leurs scénarios financiers.

Ceux qui ont acheté il y a longtemps sont moins affectés que ceux qui ont acheté avec un fort endettement. Il sera intéressant de voir si les banques et la Société canadienne d’hypothèques et de logement ajusteront leurs critères en fonction du taux d’inoccupation et des risques de non-paiement.

À l’avenir, plusieurs propriétaires pourraient également être davantage tentés de louer à des gens qui ont des emplois «béton» au gouvernement, dans les banques, ou qui travaillent pour les services essentiels. Nous avons constaté la précarité des emplois dans de nombreux secteurs : bars, restauration, commerce de détail, soins esthétiques, etc. La solidité financière des candidats sera-t-elle regardée plus attentivement?

Sans tirer avantage de la situation actuelle, il serait peut-être temps pour le gouvernement du Québec de réfléchir sérieusement à la mise en place du dépôt de garantie, pour éviter une discrimination des candidats moins solides financièrement. Il faudra trouver un mécanisme juste pour tous, incluant les gens à faible revenu.

Pour ceux qui misent sur les immeubles récents, il y a lieu de réfléchir aux risques de leur clientèle cible. Les locataires retraités sont plus stables financièrement. Certains promoteurs dans le neuf ciblaient les jeunes ménages de travailleurs, mais ces derniers risquent-ils de perdre leur emploi? Des logements neufs en location mensuelle à 1500$ seront peut-être plus difficiles à louer à une clientèle de travailleurs fragilisés par la COVID‑19.

L’analyse des risques financiers, avec des scénarios plus pessimistes, a probablement été ignorée par plusieurs investisseurs immobiliers au cours des quinze dernières années. La crise sanitaire actuelle entraînera certainement la révision des scénarios financiers.

L’immobilier commercial

Pour plusieurs propriétaires de locaux commerciaux, la COVID-19 aura été un réveil brutal. Les commerces de détail avaient déjà la vie difficile dans les centres commerciaux et sur les rues commerçantes. La pandémie contribuera à changer les habitudes des consommateurs et, par la bande, impactera négativement les propriétaires de locaux commerciaux.

Ces derniers voudront trouver des locataires solides financièrement. Les locataires dans le domaine de la santé, les pharmacies, les épiceries et les commerces essentiels seront recherchés par les investisseurs. C’était déjà le cas avant, mais la compétition pour ces locataires sera encore plus forte après la crise. Ces commerçants pourraient avoir un pouvoir de négociation des prix à leur avantage.

Les édifices commerciaux loués en majorité à des commerces de détail, considérés comme étant à risque, pourraient subir une pression à la baisse sur les prix de vente. Plusieurs commerçants risquent de ne pas s’en remettre. Les acheteurs seront encore plus frileux à l’idée d’acheter un petit centre commercial constitué de commerces non essentiels. Les prix seront assurément affectés. De belles occasions se présenteront également pour les acheteurs de ce type d’édifices.

Les espaces de bureaux seront également affectés par l’après-COVID-19. Les entreprises auront appris à vivre avec le travail à distance. Elles voudront peut-être, à moyen terme, réduire le nombre de pieds carrés loués pour leurs espaces de bureaux. La baisse des prix de location mensuelle aura un impact sur le prix de vente des immeubles de bureaux. Les acheteurs devront prendre cette donnée en compte lors du dépôt de leurs propositions d’achat.

L’immobilier industriel

Il y aura des occasions dans le domaine de l’immobilier industriel. La volonté des gouvernements de retrouver une autonomie dans la production de certains produits essentiels incitera certaines industries à louer des locaux, de même que pour les entrepôts axés sur la distribution et la logistique. Le commerce en ligne prendra probablement encore plus d’ampleur et des espaces d’entreposage et de distribution seront nécessaires. L’immobilier industriel était déjà sur une belle lancée avant la COVID-19, avec des taux d’inoccupation au plus bas depuis longtemps. La tendance se poursuivra probablement dans ce secteur.

Diminution des risques

Avant la crise que nous traversons actuellement, plusieurs investisseurs se concentraient dans un seul domaine et en faisaient une spécialité : résidentiel neuf pour les jeunes professionnels, commercial usagé, etc. La pandémie aura eu l’effet d’un électrochoc pour ceux qui ont vu leurs entreprises immobilières menacées par la diminution potentielle ou réelle de leurs revenus locatifs. L’avenir sera-t-il aux projets à usages mixtes? Les banques imposeront peut-être de nouvelles normes pour sécuriser davantage leurs prêts.

Soyez prévoyant, révisez vos scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. L’immobilier est là pour de bon et demeure un placement sécuritaire sur le long terme, mais plus à risque en matière de liquidités.

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Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.

Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?

Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu’offre l’immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.

Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.

Je me permets donc cette semaine de vous dresser une liste de diverses raisons pourquoi l’immobilier devrait faire partie de votre stratégie d’enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n’est pas rose et que l’immobilier, comme n’importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j’en conviens, soyez rassuré !

1. Tous doivent se loger

Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l’humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu’il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.

Il y aura bien évidemment plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions tels que l’économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.

Gardez toutefois à l’esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l’un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, tout comme un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s’il est bien localisé.

2. L’effet de levier

Voici un terme qu’on entend fréquemment dans le domaine de l’investissement : l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’acquérir des actifs avec peu, voir aucunement de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l’expression ADA, soit l’argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous emprunterez 100 % des fonds.

Pour illustrer le propos, prenons par exemple l’achat d’un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL).

Or, vous réussirez à acquérir un actif de l’ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ? Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d’argent de vos poches ?

Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu’il n’est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n’est pas parce que vous ne l’avez jamais fait qu’il est impossible de le faire.

Utiliser l’effet levier au maximum rend donc l‘investissement immobilier accessible à tous et à toutes.

3. L’immobilier a toujours traversé le temps

Les plus grandes fortunes, depuis le début des temps, ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L’immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l’économie. C’est l’un des piliers.

Même si les marchés et les taux d’intérêt fluctuent, le marché de l’immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer aux à travers les fluctuations de marché et vous enrichir «passivement» durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c’est-à-dire faire le plus de profits à l’achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.

N’oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui montent, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !

4. Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi

Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d’acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l’immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l’achat d’immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l’immobilier.

Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l’immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l’enrichissement via l’accumulation d’immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l’enrichissement à l’argent rapide. La patience a ses vertus.

5. Trois rendements combinés incroyables

Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l’achat à long terme d’immeubles à revenus pour sa part, génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.

De plus, vous bénéficierez d’un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l’immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l’enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s’agit du même principe que l’intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements.

Comme on entend souvent l’expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »

Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu’il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question s’est y répondre.

En résumé, il faudra plus de temps avec l’immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichissez grâce à ces trois rendements soit :

1. le surplus de trésorerie,
2. la capitalisation des prêts
3. la plus-value de vos immeubles.

Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d’atteindre l’indépendance financière. Qui sait ?

6. Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?

Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d’une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L‘investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L’investissement immobilier offre l’avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.

7. L’investissement en groupe

Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l’un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l’argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d’augmenter leurs rendements.

Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d’actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l’excitation d’un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.

8. Parce que l’immobilier c’est passionnant

Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l’immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l’immobilier peut représenter.

Par contre, la plupart des gens que je côtoie sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l’investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?

9. Le contrôle sur l’investissement

L’immobilier c’est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décisions sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l’immeuble, dans quel secteur vous achèterez, la personne qui gérera l’immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix paieront-ils les loyers , qu’elles seront les inclusions et les exclusions de l’entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l’immobilier offre cet avantage indéniable.

Je sais que certains apporteront l’argument qu’il y a la Régie du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit là que de suggestions et non d’obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d’augmentations de loyers, vous ferez des miracles !

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

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Pour les investisseurs immobiliers actifs, plusieurs sources permettent de trouver des vendeurs motivés qui vendront leur immeuble à rabais. Parmi celles-ci, l’on compte les reprises de finance qui permettent, à l’occasion, de réaliser de beaux profits à l’achat. Selon le dernier rapport de la firme Jlr qui collige bon nombre de données sur le marché, les délaissements (forcés ou volontaires) sont légèrement en baisse par rapport à l’an dernier et restent, somme toute, relativement stables depuis plusieurs années.

Qu’est-ce qu’une reprise de finance?

Une reprise de finance survient lorsqu’un propriétaire en défaut reçoit un avis de la part d’un créancier qui lui a consenti une hypothèque immobilière. S’il ne rétracte pas son défaut dans le délai prévu par la loi, soit dans les 60 jours à compter du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec, le créancier est alors en droit d’exercer le recours hypothécaire envers le débiteur.

Il existe deux types de préavis d’exercice, soit la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice. Faire la distinction entre les deux est importante, car le processus légal pour acquérir les propriétés est alors différent. Un avocat spécialisé en droit immobilier sera en mesure de vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun des processus.

Qu’est-ce qui constitue un défaut?

Plusieurs conditions peuvent être à l’origine d’un défaut et, la plupart du temps, celles-ci sont indiquées dans l’acte hypothécaire signé par le débiteur. Voici les trois principaux éléments qui constituent normalement un défaut : le retard de paiement des versements hypothécaires, la négligence d’assurer la propriété et finalement, le retard de paiement des impôts fonciers. Un quatrième défaut occasionnellement rencontré est celui de négliger d’entretenir la propriété, de la laisser se détériorer, ce qui a pour effet de diminuer la valeur de la garantie du créancier.

Quand les reprises de finance s’avèrent-elles intéressantes?

Ne nous emballons pas trop vite! Très souvent, les néophytes croient à tort qu’une reprise de finance représente automatiquement une aubaine. Elles sont intéressantes lorsque l’immeuble présente un bon montant en équité, c’est-à-dire la différence entre la valeur marchande et les soldes hypothécaires qui grèvent l’immeuble. À titre d’exemple, prenons une propriété dont la valeur est de 200 000 $ et dont le solde hypothécaire est de 80 000 $. L’équité est alors de 120 000 $.

Règle générale, plus le propriétaire détient l’immeuble depuis longtemps sans l’avoir refinancé, plus l’équité est grande, ce qui laisse place à un profit potentiel une fois le projet de rénovation effectué, car dans la plupart des cas, des travaux sont requis.

Aucun recours contre les banques

Lorsque vous trouvez une reprise de finance sur Centris.ca, cela veut dire que le propriétaire n’a pas trouvé de solution pour rétracter le défaut, que la propriété a suivi le processus de reprise et appartient maintenant à la banque. La vente est alors régie par de strictes conditions et des délais très serrés. Vous transigez avec des avocats représentés par un courtier et êtes dans l’obligation de signer une annexe dont les conditions dégagent entièrement la banque et l’ancien propriétaire de tout recours possible. La transaction s’effectue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Autrement dit, vous achetez tel quel. Soyez vigilant et, au besoin, faites-vous conseiller par un avocat en droit immobilier.

Beaucoup de compétition

De nos jours, le Registre foncier du Québec est de plus en plus connu et consulté par les investisseurs, les prêteurs privés et les courtiers immobiliers. D’autres outils numériques ont vu le jour afin d’extraire les informations du Registre et de les présenter de façon plus ordonnée. Ces outils simplifient la vie des différents intervenants pouvant s’intéresser aux préavis d’exercice (document que le créancier fait parvenir au propriétaire lorsque ce dernier est en défaut).

Les opportunités sont bel et bien présentes. Cependant, vous n’êtes pas seul à vous y intéresser et les propriétaires en défaut sont extrêmement sollicités. Afin de vous démarquer, vous devez gagner leur confiance. Vous pouvez leur éviter de perdre leur propriété aux mains du créancier ou encore qu’elle soit vendue sous le contrôle de la justice.

Intervenir avant la reprise de finance

Les reprises de finance les plus payantes sont habituellement celles qui ne se rendent pas sur le marché, en d’autres termes, celles vendues avant d’être mises dans les mains de courtiers sur le réseau Centris.ca.

Lorsque nous sommes en mesure de trouver une solution afin d’aider le débiteur à rétracter son défaut avant que le créancier n’entame les procédures légales de reprise, de très belles transactions peuvent en découler et la personne en défaut est en mesure d’éviter le pire.

Si vous voulez maximiser vos chances de faire de belles transactions avec les reprises de finance, vous devez suivre quotidiennement le Registre foncier du Québec ou encore utiliser des outils comme Monprospecteur.ca et Jlr.ca afin d’intervenir lorsque le préavis d’exercice (ou l’avis de 60 jours) est publié par le créancier.

Dans ce type de prospection, on constate plusieurs types d’investisseurs. Certains ont très peu de respect envers les propriétaires et veulent seulement tirer profit de leur malheur tandis que les plus professionnels écoutent réellement les besoins des gens en défaut afin de trouver le meilleur terrain d’entente pour les aider à se « sortir » de cette situation. Ces investisseurs respectueux dénicheront une bonne affaire en s’assurant toutefois que la transaction soit profitable pour tous.

Il n’y a pas que cela comme opportunité

Ce n’est pas parce que c’est une reprise de finance que c’est une bonne opportunité. Il faut bien évaluer l’équité qu’offre la propriété, estimer le coût des travaux afin de maximiser le potentiel et de minimiser le délai de revente ou de location. La connaissance du secteur s’avère, encore une fois, la clé d’une transaction réussie.

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

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Plusieurs investisseurs que nous rencontrons sont à la recherche d’aubaines et nous disent connaître le Registre foncier du Québec, mais très peu d’entre eux l’exploitent à sa pleine capacité. Ils utilisent à l’occasion l’index aux immeubles, qui fait partie du Registre, afin de connaître l’historique d’une propriété en particulier, mais l’exercice s’arrête souvent là. Dommage, ils ne savent pas ce qu’ils manquent!

Le Registre foncier du Québec est un site Internet où toutes les propriétés de la province du Québec sont inscrites. Les droits pouvant affecter les propriétés y sont consignés, et toutes les ventes de biens immobiliers y sont répertoriées, dont les hypothèques et les hypothèques légales de construction. On dénombre près de 250 types d’inscriptions différentes possibles selon la firme JLR Solutions foncières.

Livre des présentations

Bien que plusieurs investisseurs utilisent l’index aux immeubles pour connaître l’historique d’une propriété en particulier, peu connaissent le livre des présentations. Cette section fonctionne par date et par circonscription foncière, contrairement à l’index aux immeubles qui lui fonctionne par numéro de cadastre.

Or, en choisissant une circonscription foncière et une date donnée, on obtient tous les actes ayant été inscrits cette journée. La requête coûte seulement 1$. Dès lors, les occasions peuvent se multiplier pour l’investisseur. Une vraie mine d’or pour ceux qui se donnent la peine de consulter quotidiennement ce livre des présentations.

Plusieurs firmes privées nous simplifient la tâche

Heureusement, il existe quatre firmes privées qui creusent le Registre foncier et qui traitent les informations dans le but de les revendre. Nous pensons entre autres au pionnier en la matière, JLR Solutions foncières. Un nouveau venu est apparu sur le marché, il y a maintenant 4 ans, Monprospecteur.com. Il existe également la firme GDL Crédit ainsi que le Groupe Echo pour nous aider dans notre démarche.

Mais revenons au livre des présentations qui offre une multitude d’occasions pour celui qui se donne la peine de comprendre la nature des inscriptions que l’on y retrouve.

Les préavis d’exercice

Il s’agit très certainement de l’inscription la plus surveillée par les investisseurs immobiliers, les courtiers immobiliers et les prêteurs privés. Mais pourquoi donc? Un préavis d’exercice est émis lorsqu’un créancier désire reprendre ou faire vendre un immeuble en raison de défaut paiement, par exemple. Cette étape, qui dure au minimum 60 jours, permettra au créancier d’entamer les démarches afin de se faire nommer propriétaire de l’immeuble ou d’obtenir l’autorisation de vendre l’immeuble.

Si le débiteur ne parvient pas à faire face à ses obligations envers le créancier (une banque ou un prêteur privé), celui-ci reprendra l’immeuble. Il le remettra en vente par le biais d’un courtier immobilier ou il procédera par une vente en justice. Les reprises bancaires, ça vous dit quelque chose? De nombreux investisseurs sont à la recherche d’aubaines par l’intermédiaire des reprises bancaires.

Les quatre firmes privées précédemment citées recensent les préavis d’exercice afin de les rendre accessibles à qui veut bien en tirer profit.

Les successions

Après les préavis d’exercice, les déclarations de transmissions sont, à notre avis, les inscriptions les plus précieuses au Registre foncier.

En quoi consiste une déclaration de transmission?

Il s’agit du document publié par un notaire à la suite du décès d’une personne et qui permet officiellement le transfert de propriété aux héritiers. Cela permet de connaître qui a hérité d’une ou de plusieurs propriétés, dans quelles régions demeurent les héritiers, quel métier ces derniers exercent, etc. Ceux qui héritent de propriétés veulent rarement les gérer. Ils sont plutôt intéressés par l’argent qu’ils pourraient empocher rapidement à la suite de la vente. Il y a donc de belles occasions!

Les préavis d’exercice et les déclarations de transmission sont par contre les plus populaires, vous ne serez donc pas seuls à détenir ces informations.

Voici deux autres inscriptions qui pourraient vous permettre de vous démarquer.

Les hypothèques

Lors de vos recherches au livre des présentations, vous trouverez une quantité impressionnante d’hypothèques enregistrées. La très grande majorité de celles-ci ne présenteront rien d’intéressant. Par contre, lorsque vous serez en présence d’une hypothèque consentie à une entité autre qu’une banque ou une caisse, vous aurez affaire, dans 99 % des cas, à un prêteur privé.

Ceux-ci doivent parfois reprendre des immeubles dont ils ne veulent pas s’occuper. Contactez-les afin de leur laisser savoir que vous êtes peut-être preneur. Évidemment, faites vos calculs et connaissez votre marché car l’aubaine n’est pas automatique.

Avec un peu de discipline, en quelques semaines, vous pouvez dresser une bonne liste de prêteurs privés. Ces derniers peuvent être très utiles si vous chercher un immeuble à flipper ou encore un immeuble à revenus que vous voulez détenir à long terme.

Par contre, si vous empruntez auprès d’eux, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide, car leurs taux peuvent être très élevés.

Les hypothèques légales de construction

Ce type d’inscriptions enregistrées sur une propriété démontre que le propriétaire pourrait manquer de liquidités. Cette situation pourrait mener à un préavis d’exercice de la part du créancier. JLR Solutions foncières offre dans sa gamme de produits un espion qui vous permet de surveiller une propriété en particulier. Très utile lorsqu’on désire être informé rapidement.

Certains investisseurs que nous connaissons font ce que l’on appelle de «l’escomptage d’hypothèque», technique qui consiste à offrir à celui qui a enregistré une hypothèque légale de construction sur une propriété, une somme moindre que l’hypothèque à recevoir. En d’autres termes, celui qui a enregistré l’hypothèque recevra plus rapidement une somme s’il accepte de céder sa créance à une autre entité.

Comme le dit l’adage : un tient vaut mieux que deux tu l’auras!

Ils encaissent moins que prévu, mais ils s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Cette technique «d’escomptage» s’adresse aux experts car elles représentent un risque élevé. Il existe tout un encadrement juridique entourant ces hypothèques légales. Il faut le connaître avant de s’y aventurer.

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Dans cet article, il sera question d’un mythe qui existe relativement à l’investisseur immobilier. Malheureusement encore en 2020, les gens ont l’impression qu’en achetant des immeubles, ils n’auront qu’à attendre et que le tour sera joué, que la richesse sera automatique.

Et bien non, la réalité est toute autre! Ce que ces investisseurs potentiels oublient, c’est que l’investissement immobilier est un placement actif contrairement à l’opinion populaire qui croit qu’il s’agit d’un placement passif. Rien de comparable aux placements boursiers, qui eux, sont totalement passifs, dans certains cas.

L’investissement immobilier exige d’être actif et demande beaucoup d’attention, de stratégies, de gestion, de résolutions de problèmes au même titre qu’une opération commerciale.

En fait, l’immobilier en est une. Comme toute entreprise, il y a des revenus, des dépenses d’opération, du financement, de la gestion de problèmes, de la planification à court, moyen et long terme.

Le profit ne vient pas en claquant des doigts

Bien sûr, on entendra toujours des histoires de personnes qui ont acheté un immeuble et qui, quelques temps plus tard, ont réalisé un profit substantiel. Les flips ont toujours existé et existeront toujours.

Mais est-ce vraiment la réalité de l’enrichissement de l’investisseur immobilier ? La réponse est non.

Ce mythe que le profit viendra pratiquement sans rien faire est hélas beaucoup trop persistant en immobilier. Pourtant, la réalité est une complètement différente lorsque l’on parle réellement de se construire un porte-feuille immobilier.

On parle ici de vraies opérations commerciales : planification, analyse, financement, organisation, gestion, achat, vente. Bref, le hasard n’a aucune place dans ce type de placement.

Saviez-vous que la grande majorité des nouvelles entreprises ferment leurs portes à l’intérieur des cinq premières années d’opération ? Et connaissez-vous la principale cause de ce taux d’échecs si élevé ?

La mauvaise gestion

C’est effectivement la principale cause de tous ces échecs. Toutefois, comparativement aux entreprises indépendantes, les entreprises franchisées obtiennent un résultat de beaucoup supérieur. La raison en est fort simple.

Un franchiseur a étudié toutes les possibilités, les façons de faire, les études de temps et mouvement, la comptabilité, l’inventaire permanent, les rapports de gestion, la publicité, l’analyse de marché, le design, l’aménagement, la superficie des locaux, le matériel utilisé, etc.

Tout est uniformisé de sorte que peu importe chez quel franchisé vous irez, vous aurez une impression de familiarité, tellement tout est identique ou presque.

McDo, le roi des franchiseurs

À titre d’exemple, prenons le plus grand franchiseur au monde, McDonald. Rappelons-nous qu’ils vendent des sandwichs au bœuf ou au poulet. Qu’y a t il de plus simple que cela ? Une simplicité en apparence mais assortie d’un système rodé au quart de tour.

Faites l’exercice de vous présenter dans un McDonald à une heure de grande affluence, non pas pour manger, mais simplement pour observer ce qui s’y passe. C’est tout simplement extraordinaire. Tout est étudié et planifié dans les moindres détails. De l’ouverture à la fermeture, tout a été analysé et organisé de façon optimale.

Ils ont même l’université du hamburger où tout nouveau franchisé doit aller y faire un stage pour apprendre à opérer son restaurant de hamburgers. Pas surprenant que chaque restaurant y vende pour des millions de dollars par année et ce, malgré toutes les controverses autour de ce type d’alimentation.

Revenons maintenant à l’immobilier. Lors de réunions mensuelles du Club d’investisseurs immobiliers du Québec où quelques centaines de personnes se réunissent à chaque mois, on y rencontre plusieurs investisseurs potentiels. Certains possèdent que quelques unités de logements et d’autres, des centaines de logements.

Lorsque je discute avec ces différents types d’investisseurs, je suis en mesure de constater rapidement les différences entre eux et de toute évidence, en ne posant que quelques questions, ceux qui possèdent des centaines de logements sont extrêmement bien structurés et organisés comparativement à ceux qui n’ont que quelques unités.

Ceux qui possèdent plusieurs centaines de logements opèrent une PME dans le vrai sens du terme. Imaginez maintenant ceux qui en possèdent des milliers tels que : Dundee, Cominar, Capreit. Ce sont de véritables empires immobiliers. Leur secret, outre d’énormes capitaux, est l’organisation en opération commerciale.

Systématisez dès votre premier achat

Que diriez-vous de débuter en investissement immobilier et d’optimiser vos opérations comme si vous étiez déjà propriétaire de centaines de logements?

Optimisez dès le départ votre gestion, votre organisation et vos façons de faire. Même si cela semble lourd au départ, perfectionnez vos méthodes de gestion. Faites exactement comme si vous étiez à développer une franchise maîtresse afin de vendre des franchises en grande quantité.

Imaginez maintenant la suite!

Votre système d’opération est tel qu’à chaque nouvel immeuble que vous achèterez, vous n’aurez qu’à faire un copier-coller de votre franchise maîtresse, soit votre premier immeuble dont la gestion a été développée à la perfection. J’ajouterais même, construisez votre propre manuel de méthodes et de procédures au fur et à mesure que vous implantez quelque chose dans vos opérations tout comme l’a fait Mc Donald.

N’attendez pas d’avoir plusieurs dizaines ou centaines de logements pour le faire. Ce sera d’une lourdeur inimaginable, extrêmement dispendieux et dans certains cas, impossible à réaliser.

Il est facile de comprendre avec ces brèves explications pourquoi le taux de réussite des franchisés est supérieur aux indépendants. C’est exactement la même chose dans l’immobilier. Meilleur sera votre système d’opération, meilleurs et plus grands seront vos résultats.

En conclusion, le mythe de l’investisseur immobilier est exactement le même que l’entrepreneur en général. Tout est une question d’organisation et surtout, la façon de concevoir et d’aborder l’investissement immobilier.

Il y a un gros mythe relativement à l’immobilier, une mauvaise perception de ce que c’est. Pas étonnant que le taux de réussite de certain est sans limite alors que d’autres abandonnent en cours de route ou encore plafonnent rapidement.

Sur ce, gardez toujours à l’esprit ces quelques notions :

• Le profit se fait à l’achat,
• l’immobilier est une entreprise active.

Prenez modèle sur les grands franchiseurs commerciaux, prenez modèle sur les grands propriétaires immobiliers. Ils ont beaucoup à vous enseigner.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

L’article Les compétences de l’investisseur immobilier est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Lors d’un événement mensuel du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l’un des moments de réseautage pour me demander s’il était préférable de faire un flip (ou plusieurs) ou plutôt d’opter pour l’accumulation d’immeubles à long terme.

Ce dilemme est très fréquent pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants, voir même pour ceux plus avancés dans le processus. Se poser cette question est donc tout à fait légitime.

La lecture de cet article vous aidera à vous faire une meilleure idée et vous permettra d’être en mesure de prendre une décision plus éclairée quant à la stratégie à adopter à court et long terme. Du moins, j’ose espérer.

Voici le résumé de l’échange que nous avons eu ensemble.

Avantages d’accumuler des immeubles

Enrichissement dans le temps.

Le principal avantage d’accumuler des immeubles demeure, sans l’ombre d’un doute, l’équité grandissante que vous créerez avec le temps grâce à l’effet combiné de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l’immeuble.

En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Évidemment, il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme ce fut le cas depuis les années 2000 alors que la valeur des immeubles a doublé dans la plupart des grands centres et dans presque tous les segments de marché. Par contre, certains se rappelleront la crise des années 90 où la valeur des immeubles avaient chuté drastiquement. L’immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent mais maintiennent toutefois une tangente à la hausse.

Effet levier exponentiel

Un autre avantage de privilégier l’accumulation d’immeubles découle des deux facteurs expliqués précédemment, soit la capitalisation et la plus-value. Vous conviendrez avec moi que si votre équité grandit dans le temps et que vous avez fait de bons achats ( c’est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l’achat ) vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui aura pour effet d’accélérer votre progression.

En d’autres termes, plus vous posséderez d’actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la véritable clé de l’enrichissement en immobilier. Vous vous enrichirez davantage en conservant vos immeubles qu’en les revendant rapidement. Soyez-en assuré !

Désavantages d’accumuler des immeubles

Peu de flux de trésorerie généré au début

Parlons maintenant des désavantages de l’accumulation, car il y en a ! Le premier étant le peu de « cashflow », ou si vous préférez le surplus de trésorerie, que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d’y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait conséquemment l’effet de diminuer votre rendement.

Gardez à l’esprit qu’un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de cashflow puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez mis beaucoup de comptant lors de l’acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands surplus de trésorerie à vos débuts.

La perte de motivation

Voici un désavantage faisant en sorte que beaucoup de gens se découragent. Le fait que les immeubles génèrent peu de cashflow au début et que l’enrichissement se fait avec le temps, beaucoup d’investisseurs trouvent les débuts un peu trop longs à leur goût ! Ils réalisent qu’ils font beaucoup d’efforts pour peu de résultats. Seuls les plus motivés persévéreront.

Il est important de se rappeler que la plupart des entreprises atteindront un seuil de rentabilité seulement après plusieurs années. Beaucoup d’efforts devront y être consacré lors du démarrage de l’entreprise. L’investissement immobilier ne fait pas exception.

Et maintenant, qu’en est-il des flips ? Voyons ensemble les avantages et les désavantages.

Avantages de faire des flips

Générer rapidement des liquidités

Qu’est-ce qu’un « flip » ? Principe qui consiste à acheter un immeuble et à le revendre à profit dans un laps de temps relativement court. Puisque les flips sont pour la plupart du temps réservés aux petits immeubles, c’est-à-dire maisons, condos, plex se situant à la base de la pyramide de l’investissement immobilier, vous retrouvez sur le marché un très grand inventaire de ces types d’immeubles.

Par conséquent, vous aurez la possibilité de prendre rapidement de l’expérience et d’augmenter vos capitaux grâce à quelques transactions successives, à condition évidemment d’être bien formé, outillé, et bien sûr d’être constamment dans l’action.

Remplacer un emploi

Étant donné que les flips permettent de générer rapidement des liquidités, il s’agit du seul moyen pour l’investisseur débutant d’éventuellement quitter son emploi et de se consacrer uniquement à l’investissement immobilier. Si vous désirez y parvenir par l’accumulation, il vous faudra un bon nombre d’immeubles, ce qui peut prendre plusieurs années.

MISE EN GARDE : Avant de quitter votre emploi et vous lancer à plein temps dans les flips, pensez-y ! Ce n’est pas si simple que cela puisse paraître. Ne vous fiez pas uniquement à ce que vous voyez à la télévision. Lisez sur le sujet et formez-vous adéquatement avant de faire le grand saut. Au besoin, faites-vous conseiller par ceux et celles qui y sont parvenus.

Désavantages de faire des flips

Toujours à recommencer

Le principal désavantage des flips est qu’il vous faudra recommencer le processus année après année. C’est bien beau faire quelques flips et réussir à en vivre, mais une fois vos immeubles revendus, vous n’aurez plus d’actifs pour vous enrichir et devrez procéder à d’autres flips, encore et encore. Un processus accaparant.

Autre aspect à considérer dans votre réflexion : les flips demandent qu’on y investisse beaucoup de temps. Le processus d’acquisition, plus spécifiquement la recherche, l’analyse, la visite des lieux, la rédaction d’offres d’achat et la prise de possession pour ne nommer que ceux-ci, s’avèrent relativement prenant car il est à recommencer à chaque fois. Malgré ceci, calculez votre taux horaire lors de vos flips et vous serez en mesure de constater qu’il est souvent très élevé. Souvent bien plus que celui de votre emploi du temps normal.

Grande marge de profit requise

La notion de profit à l’achat est primordiale et essentielle pour réussir vos flips, ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsqu’on achète des immeubles qu’on envisage détenir à long terme. Avec une stratégie d’accumulation d’immeubles, il n’est pas essentiel de faire autant de profit à l’achat qu’en mode flips car le temps fera effet et vous donnera raison.

Attention ! Je ne suis pas en train de vous conseiller d’acheter des immeubles au prix du marché. Loin de là ! La notion de profit à l’achat demeure l’une des clés essentielles, tant en mode flips qu’en mode accumulation.

Même si vous désirez accumuler, assurez-vous toujours de réaliser un bon profit à l’achat. La rapidité de votre progression en dépendra.

Et pourquoi pas les deux?

Après toutes ces explications, je vous propose respectueusement de considérer d’y aller avec une stratégie mixte. C’est-à-dire, considérer les flips à court terme afin d’augmenter vos capitaux rapidement ainsi qu’acheter des immeubles que vous conserverez à long terme afin de vous enrichir.

Regardez la majorité des grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des immeubles.

Vous comprendrez qu’il existe d’autres avantages et désavantages reliés à ces deux stratégies mais pour les besoins de l’article, je vous ai présenté les principaux.

Réflexion : Lors de vos recherches d’immeubles, que vous soyez en mode flips ou accumulation, si une aubaine se présentait vous permettant de « flipper » et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit, la laisseriez-vous filer ?

Moi, non !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Yvan

L’article Un investisseur en mode flip ou accumulation? est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

En lien avec mon article intitulé « Erreurs commises en immobilier » , je vous présente l’erreur en immobilier fréquemment commise par les acheteurs, soit celle de se fier aux informations fournies par le vendeur, plus précisément en ce qui a trait aux postes «entretien et réparations» et celui de la «prime d’assurance».

Pour éviter l’une des principales erreur en immobilier, il faut toujours garder à l’esprit que chacune des dépenses d’opération qui s’ajoutera ou encore qui sera plus élevée que prévu diminuera le revenu net d’opération de l’immeuble et par le fait même, sa rentabilité, sa valeur et le prix à payer.

Alors, mieux vaut faire des analyses réalistes avant de s’engager trop loin dans le processus d’acquisition qui exige souvent des frais tels que l’inspection et les coûts d’évaluation agréée, pour ne nommer que ceux-là.

Qu’est-ce qui est pire, selon vous, que d’engendrer inutilement des frais pour un immeuble qu’on découvre non rentable en cours de processus d’analyse?

En faire l’acquisition et l’opérer à perte!

Voici donc une liste non exhaustive de certaines dépenses d’opération à examiner avec soin ou encore, à ajouter à votre analyse :

• La prime d’assurance
• L’entretien et réparations
• La vacance
• La publicité
• Les frais légaux
• Les frais d’administration et de gestion

Regardons les en détails…

Une prime d’assurance personnalisée:

Nombreux sont les investisseurs qui font leur analyse de rentabilité en vue d’acheter un immeuble à revenus en utilisant le montant de la prime d’assurance transmis par le vendeur.
Mais attention! Ce montant sera-t-il le même pour vous une fois l’immeuble acheté ? Laissez-moi en douter.

Voyons rapidement quelques éléments pouvant faire en sorte que le montant de la prime que vous obtiendrez de votre assureur différera de celui du vendeur. Et croyez-moi, la plupart du temps, il diffère à la hausse et non pas à la baisse.

• Le vendeur possède-t-il plusieurs immeubles, plusieurs logements assurés avec le même assureur?
• Si oui, bénéficierait-il d’un excellent rabais de volume? Aurez-vous ce même rabais?
• Qu’en est-il de sa franchise, communément appelé le « déductible » en cas de réclamation? Est-elle de 500 $ seulement ou plutôt de 2 000 $ ?

*Une franchise élevée contribue très souvent à faire baisser la prime d’assurance. Comme propriétaire, considérez ceci sérieusement. Vous pourriez faire de belles économies et donner de la valeur à votre immeuble. Informez-vous à votre assureur ou votre courtier en assurance.

• L’immeuble est-il couvert ou non en cas de refoulement d’égout?

*Important si vous êtes sur le point d’acheter un immeuble avec des logements loués au sous-sol.

• Le vendeur a-t-il eu récemment des réclamations? Et vous, vous avez réclamé ces dernières années suite à des sinistres?
• Avez-vous une bonne cote de crédit? Ceci pourrait influencer le montant de votre prime.

*Plus votre cote de crédit est basse, plus la prime d’assurance risque d’être élevée. L’inverse s’applique également.

Tous ces facteurs auront un impact plus ou moins grand sur l’écart entre la prime d’assurance du vendeur et la vôtre. Alors ne prenez pas systématiquement le montant transmis par le vendeur. Faites vos vérifications et magasinez vos assurances.

Wow ! Des immeubles qui ne nécessitent jamais d’entretien

Ah! le fameux poste «entretien et réparations». À voir les fiches descriptives, on a l’impression que les immeubles en vente ont été construits pour durer à vie et ce, sans aucune réparation. Ce poste est la plupart du temps à zéro ou encore, affiche un montant irréaliste. Il s’agit pourtant de l’un des postes de dépenses les plus élevés et conséquemment, ayant beaucoup d’impact sur la valeur d’un immeuble.

Prenons un exemple pour bien comprendre.

Selon les données du marché, un immeuble coûtera en moyenne 500$ par logement par année pour l’entretien et les réparations. Or, vous êtes sur le point d’acheter un immeuble de 12 logements par exemple et la fiche descriptive indique 1 000$ au poste entretien et réparations.

Selon la donnée précédemment mentionnée, il devrait vous en coûter en moyenne 6 000$ annuellement pour entretenir votre immeuble, soit 12 logements X 500$. Une  différence de 5 000 $ par année! Sachant que les immeubles à revenus se vendent au bas mot 18 fois le revenu net d’opération, ce poste biaisé à la baisse augmentera de 90 000$ la valeur de la propriété, soit 5 000 $ X 18 = 90 000 $.

Certes, il est possible qu’il vous en coûte seulement 1 000 $ lors d’une année en particulier pour ce 12 logements, mais ne jouez pas à l’autruche et ne soyez pas dupes, les immeubles requièrent à long terme des budgets d’entretien et réparations plus imposants que ceux affichés par les vendeurs qui ont tout intérêt à ne pas divulguer toutes les dépenses réelles, vous comprendrez pourquoi !

Des immeubles « no vacancy »

À regarder les immeubles en vente, ils semblent toujours loués à l’année. Pourtant, ce n’est pas la réalité dans la plupart des cas. Il arrive que certains de vos logements soient vacants ou que des locataires ne vous paient pas. Il faut donc attribuer un poste « vacance et mauvaises créances ». La moyenne du marché se situant aux alentours de 5 % des revenus bruts.

Publicité et frais légaux ne sont pas toujours gratuits

Conséquemment, si vous avez des logements à louer, serions-nous en droit de penser qu’un poste pour la publicité aurait sa raison d’être dans une analyse de rentabilité avant achat ? Poser la question c’est y répondre. Encore des frais réels non affichés.

De plus, puisque vous aurez des mauvaises créances, ne devriez-vous pas prévoir un budget pour les frais légaux? Ne serait-ce que faire appel à la Régie du logement et occasionnellement, à un avocat ou encore un huissier.

Votre temps ne vaut-il pas quelque chose ?

Le poste « gestion et administration » en est un que vous ne verrez que très rarement. Pourtant, l’immobilier demeure un placement actif et exige du temps. Or, le temps que vous consacrerez à la gestion de votre immeuble ne pourra servir à générer d’autres revenus. Attribuez-y alors une valeur monétaire dans votre analyse.

Comme si les imprévus n’existaient pas

Aucune fiche descriptive ou annonce ne fait mention d’un poste «imprévus». Bizarre non?

Les raisons d’utiliser ce poste budgétaire sont pourtant nombreuses. On a qu’à penser entre autres à la franchise en cas de réclamation d’assurance suite à un sinistre, des frais d’extermination, de comptabilité, etc. Dans de tels cas, où prendrez-vous l’argent requis? Dans vos poches ou dans un poste budgétaire déjà prévu?

Faites bien vos calculs et votre vérification diligente!

J’ose espérer que cet article saura vous être utile lors de vos prochaines analyses de rentabilité.

Votre coach, Yvan

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