C’est bien beau la vérification diligente, mais encore faut-il savoir quoi vérifier! J’avoue que lorsqu’on n’a pas d’expérience et que nous ne sommes pas conscients des problèmes potentiels, il s’avère un peu difficile de savoir où porter notre attention. C’est pourquoi il faut utiliser l’expérience d’investisseurs « ayant déjà passé par là » comme on dit !

Voici donc une liste, non exhaustive, de ce à quoi peut ressembler une vérification diligente afin de réduire au minimum les risques reliés à votre investissement:

• Y a-t-il des avis de non-conformité émis par la municipalité? Vérifiez au service incendie et/ou à l’urbanisme. Si oui, tentez d’en obtenir une copie.  Pas toujours facile, par contre, selon la municipalité.
• Quels travaux majeurs ont été réalisés sur l’immeuble? Ces travaux ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle?  Les travaux sont-ils encore sous garantie?
• Le vendeur a-t-il fait une déclaration du vendeur (DV)? Si oui, exigez à la voir. Sinon, exigez-en une.
• Qu’ont à raconter les voisins relativement à l’immeuble, aux locataires et/ou au propriétaire? Et les locataires, eux, qu’ont-ils de bon à vous partager?
• Le certificat de localisation pourrait-il vous renseigner sur divers éléments pouvant poser problème?
• Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur? Si oui, dans ces conditions, demandez à le voir.
• Si vous achetez un condo, que mentionne la déclaration de copropriété? Vous convient-elle ?
• Si vous achetez un condo, quel est le montant du fonds de réserve? Est-il suffisant pour couvrir les coûts de réparation à venir à court et moyen terme?
• Et bien plus encore !

Or, comme vous pouvez le constater, acheter un immeuble requiert une bonne vérification diligente. Mais il y aurait tellement de points à ajouter à cette liste.

Je termine donc sur ce vieux dicton tout à fait approprié à la présente : « Mieux vaut prévenir que guérir ».  Alors de grâce, ne bâclez pas la vérification diligente car cela pourrait s’avérer très, très coûteux.  Ainsi, rappelez-vous de nouveau, qu’en immobilier nous jouons avec des centaines de milliers de dollars. Soyez prudents !

Yvan Cournoyer,
Vice-président

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Après avoir vécu dans nos logements durant la dernière année, plusieurs d’entre vous avez quitté lors du grand déménagement le 1er juillet dernier. Depuis ce temps, nous avons eu droit à une multitude d’articles et de reportages dans les médias relatant que des logements ont été laissés dans un état moins qu’acceptable par certains locataires. Nous avons même eu droit à des histoires d’horreur dans certains cas.

Ceci n’est pas surprenant, c’est la même histoire qui se répète année après année lors de cette période. Les propriétaires dénoncent le plus possible les abus de certains locataires en matière de malpropreté. De quoi décourager les futurs investisseurs qui hésitent à faire leurs premiers pas en immobilier locatif ou ceux nouvellement propriétaires qui vivent pour la toute première fois avec les conséquences de ce genre de situations fâcheuses.

Il faut du sensationnalisme pour faire vendre

C’est une réalité en immobilier que les propriétaires ont parfois affaire avec de mauvais locataires. Toutefois, dites-vous qu’il s’agit d’une faible minorité si l’on tient compte du nombre de locataires qu’il y a au Québec.

Selon des statistiques recueillies par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, la CORPIQ, 11% des locataires laisseraient leur logement en très mauvais état lors d’un déménagement nous raconte M. Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la CORPIQ.

Pour les propriétaires, ils devront combiner une bonne sélection de locataires, une bonne localisation et réputation de leur immeuble ainsi qu’une gestion efficace afin d’arriver à se maintenir sous cette moyenne de 11%.

La grande majorité d’entre vous êtes de bons locataires. Malheureusement, ce fait est rarement relaté dans les médias. On n’en parle point. On ne déplace pas des journalistes pour prendre des clichés et faire un reportage sur un logement laissé dans un état convenable. Pas très excitant pour le lecteur ou le téléspectateur !

Heureusement pour les propriétaires, 25 % des logements sont laissés en très bon état et 39 % dans un état respectable selon les statistiques de la CORPIQ.

La plupart d’entre vous méritez notre respect

Si ce n’est pas déjà le cas, les propriétaires d’immeubles devraient vous considérer comme des clients. Vous avez bien lu, des clients et tout client mérite du respect. N’oubliez pas que c’est vous qui payez les dépenses encourues. C’est vous qui payez le remboursement du capital du prêt hypothécaire ainsi que les intérêts que la banque exige. Sans oublier les taxes foncières et scolaire, les assurances et l’entretien de l’immeuble, pour ne nommer que celles-ci. Et ce, durant plusieurs mois et très souvent, durant une année complète, voire de nombreuses années dans certains cas.

C’est merveilleux d’avoir des clients qui reviennent année après année. N’est-ce pas ce que souhaite tout propriétaire d’entreprise, du « repeat business » ? L’immobilier est fantastique de ce point de vue.

Plus que le client en demande… malgré tout

La relation avec certains locataires peut parfois laisser amère, mais j’invite malgré tout, les propriétaires à :

•  Maintenir leurs logements propres, en très bon état, à jour et en fonction ;
• Excéder les attentes par un service et des attentions particulières ;
• Surclasser la compétition dans le secteur afin de diminuer leur taux d’inoccupation ;
• Atteindre l’excellence dans leur gestion immobilière.

Pas toujours évident par contre de penser ainsi lorsqu’il y a situation de crise avec un locataire. Mais bon, tout investisseur et propriétaire d’entreprise doit savoir se détacher émotionnellement afin de surmonter les défis qui se présentent à lui.

Chers locataires…merci!

Merci merci merci à la grande majorité d’entre vous d’avoir laissé vos logements dans un bon état à votre départ. J’en suis toujours très reconnaissant. Grâce à vous, je pourrai m’enrichir dans le temps. Grâce à vous, je pourrai rembourser les prêts et jouirai de la prise de valeur de mes immeubles.

Voilà pour les propriétaires immobiliers la réelle façon de s’enrichir et espérer atteindre l’indépendance financière tant souhaitée. Accumuler un plus grand nombre de portes possibles et servir sa clientèle dans le temps. Comme on dit : En immobilier, le temps fait son effet.

Je pose la question en terminant : Les locataires ne devraient-ils pas toujours être considérés comme des clients ?

Je pense que oui. Et un client mérite toujours notre respect … malgré tout !

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Je vous invite également à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre ancien propriétaire, Yvan

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