En lien avec mon article intitulé « Erreurs commises en immobilier » , je vous présente l’erreur en immobilier fréquemment commise par les acheteurs, soit celle de se fier aux informations fournies par le vendeur, plus précisément en ce qui a trait aux postes «entretien et réparations» et celui de la «prime d’assurance».

Pour éviter l’une des principales erreur en immobilier, il faut toujours garder à l’esprit que chacune des dépenses d’opération qui s’ajoutera ou encore qui sera plus élevée que prévu diminuera le revenu net d’opération de l’immeuble et par le fait même, sa rentabilité, sa valeur et le prix à payer.

Alors, mieux vaut faire des analyses réalistes avant de s’engager trop loin dans le processus d’acquisition qui exige souvent des frais tels que l’inspection et les coûts d’évaluation agréée, pour ne nommer que ceux-là.

Qu’est-ce qui est pire, selon vous, que d’engendrer inutilement des frais pour un immeuble qu’on découvre non rentable en cours de processus d’analyse?

En faire l’acquisition et l’opérer à perte!

Voici donc une liste non exhaustive de certaines dépenses d’opération à examiner avec soin ou encore, à ajouter à votre analyse :

• La prime d’assurance
• L’entretien et réparations
• La vacance
• La publicité
• Les frais légaux
• Les frais d’administration et de gestion

Regardons les en détails…

Une prime d’assurance personnalisée:

Nombreux sont les investisseurs qui font leur analyse de rentabilité en vue d’acheter un immeuble à revenus en utilisant le montant de la prime d’assurance transmis par le vendeur.
Mais attention! Ce montant sera-t-il le même pour vous une fois l’immeuble acheté ? Laissez-moi en douter.

Voyons rapidement quelques éléments pouvant faire en sorte que le montant de la prime que vous obtiendrez de votre assureur différera de celui du vendeur. Et croyez-moi, la plupart du temps, il diffère à la hausse et non pas à la baisse.

• Le vendeur possède-t-il plusieurs immeubles, plusieurs logements assurés avec le même assureur?
• Si oui, bénéficierait-il d’un excellent rabais de volume? Aurez-vous ce même rabais?
• Qu’en est-il de sa franchise, communément appelé le « déductible » en cas de réclamation? Est-elle de 500 $ seulement ou plutôt de 2 000 $ ?

*Une franchise élevée contribue très souvent à faire baisser la prime d’assurance. Comme propriétaire, considérez ceci sérieusement. Vous pourriez faire de belles économies et donner de la valeur à votre immeuble. Informez-vous à votre assureur ou votre courtier en assurance.

• L’immeuble est-il couvert ou non en cas de refoulement d’égout?

*Important si vous êtes sur le point d’acheter un immeuble avec des logements loués au sous-sol.

• Le vendeur a-t-il eu récemment des réclamations? Et vous, vous avez réclamé ces dernières années suite à des sinistres?
• Avez-vous une bonne cote de crédit? Ceci pourrait influencer le montant de votre prime.

*Plus votre cote de crédit est basse, plus la prime d’assurance risque d’être élevée. L’inverse s’applique également.

Tous ces facteurs auront un impact plus ou moins grand sur l’écart entre la prime d’assurance du vendeur et la vôtre. Alors ne prenez pas systématiquement le montant transmis par le vendeur. Faites vos vérifications et magasinez vos assurances.

Wow ! Des immeubles qui ne nécessitent jamais d’entretien

Ah! le fameux poste «entretien et réparations». À voir les fiches descriptives, on a l’impression que les immeubles en vente ont été construits pour durer à vie et ce, sans aucune réparation. Ce poste est la plupart du temps à zéro ou encore, affiche un montant irréaliste. Il s’agit pourtant de l’un des postes de dépenses les plus élevés et conséquemment, ayant beaucoup d’impact sur la valeur d’un immeuble.

Prenons un exemple pour bien comprendre.

Selon les données du marché, un immeuble coûtera en moyenne 500$ par logement par année pour l’entretien et les réparations. Or, vous êtes sur le point d’acheter un immeuble de 12 logements par exemple et la fiche descriptive indique 1 000$ au poste entretien et réparations.

Selon la donnée précédemment mentionnée, il devrait vous en coûter en moyenne 6 000$ annuellement pour entretenir votre immeuble, soit 12 logements X 500$. Une  différence de 5 000 $ par année! Sachant que les immeubles à revenus se vendent au bas mot 18 fois le revenu net d’opération, ce poste biaisé à la baisse augmentera de 90 000$ la valeur de la propriété, soit 5 000 $ X 18 = 90 000 $.

Certes, il est possible qu’il vous en coûte seulement 1 000 $ lors d’une année en particulier pour ce 12 logements, mais ne jouez pas à l’autruche et ne soyez pas dupes, les immeubles requièrent à long terme des budgets d’entretien et réparations plus imposants que ceux affichés par les vendeurs qui ont tout intérêt à ne pas divulguer toutes les dépenses réelles, vous comprendrez pourquoi !

Des immeubles « no vacancy »

À regarder les immeubles en vente, ils semblent toujours loués à l’année. Pourtant, ce n’est pas la réalité dans la plupart des cas. Il arrive que certains de vos logements soient vacants ou que des locataires ne vous paient pas. Il faut donc attribuer un poste « vacance et mauvaises créances ». La moyenne du marché se situant aux alentours de 5 % des revenus bruts.

Publicité et frais légaux ne sont pas toujours gratuits

Conséquemment, si vous avez des logements à louer, serions-nous en droit de penser qu’un poste pour la publicité aurait sa raison d’être dans une analyse de rentabilité avant achat ? Poser la question c’est y répondre. Encore des frais réels non affichés.

De plus, puisque vous aurez des mauvaises créances, ne devriez-vous pas prévoir un budget pour les frais légaux? Ne serait-ce que faire appel à la Régie du logement et occasionnellement, à un avocat ou encore un huissier.

Votre temps ne vaut-il pas quelque chose ?

Le poste « gestion et administration » en est un que vous ne verrez que très rarement. Pourtant, l’immobilier demeure un placement actif et exige du temps. Or, le temps que vous consacrerez à la gestion de votre immeuble ne pourra servir à générer d’autres revenus. Attribuez-y alors une valeur monétaire dans votre analyse.

Comme si les imprévus n’existaient pas

Aucune fiche descriptive ou annonce ne fait mention d’un poste «imprévus». Bizarre non?

Les raisons d’utiliser ce poste budgétaire sont pourtant nombreuses. On a qu’à penser entre autres à la franchise en cas de réclamation d’assurance suite à un sinistre, des frais d’extermination, de comptabilité, etc. Dans de tels cas, où prendrez-vous l’argent requis? Dans vos poches ou dans un poste budgétaire déjà prévu?

Faites bien vos calculs et votre vérification diligente!

J’ose espérer que cet article saura vous être utile lors de vos prochaines analyses de rentabilité.

Votre coach, Yvan

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Il ne se passe pas une journée sans qu’on me demande comment faire pour commencer à investir en immobilier alors que son crédit est affecté ou encore que l’on n’a pas d’argent.

Ma réponse est fort simple et presque toujours la même.  Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres.  Simpliste comme réponse me direz-vous, mais c’est réellement ce que je réponds et ce sont vraiment les seules options, à moins, bien sûr, de prendre le temps nécessaire pour économiser la mise de fond requise, ce qui pourrait être extrêmement long si on se fie aux économies des gens.

Vous voulez réussir plus rapidement ?  Soyez en mode solutions et non en mode excuses sinon vous risquez de faire du surplace longtemps.  Voici quelques pistes de solutions qui seront fortes utiles car nous savons tous et toutes que la majorité des gens n’ont pas les mises de fond exigées par les banques.

Le prête-nom

Je sais que plusieurs seront étonnés en lisant cette solution pour palier à un mauvais crédit car le prête-nom a une connotation négative et est souvent associé à l’illégalité.  Pourtant, il n’y a rien d’illégal d’utiliser un prête-nom pour investir.  D’ailleurs, le prête-nom est un mécanisme de simulation prévu au Code civil du Québec et je cite l’article 1451. « Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent ».

Or, si votre crédit est affecté et que les banques refusent de vous consentir un prêt, pensez à utiliser le nom de quelqu’un d’autre, celui d’un parent, d’un conjoint, d’un associé par exemple.  Toutefois, assurez-vous de bien faire les choses en consultant votre juriste préféré.  Les gens utilisent très souvent le prête-nom sans avoir consulté au préalable et se retrouvent, par la suite, en fâcheuse situation fiscalement parlant.

Malheureusement, certaines personnes sans scrupule utilisent les prête-noms pour arnaquer et frauder autrui.  Pas étonnant que le prête-nom ait mauvaise réputation, car les médias font sensation avec ces situations, lorsque découvertes.

Utiliser l’argent des autres

Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leur argent ?  Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergure, plus les investisseurs font appel à du financement créatif.  Voici quelques sources possibles de liquidités.

Le « love money »

Combien de gens débutent en affaire avec l’argent d’un parent ou d’un ami.  C’est ce dont il s’agit lorsqu’on parle de « love money ».  Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui, de surcroît, n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il ou qu’elle vous prête.  Le prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.

Les prêteurs privés corporatifs

Voici des intervenants qui vous seront fort utiles lorsque viendra le moment de trouver de l’argent.  En effet, les prêteurs privés s’avèrent des alliés important en immobilier.

Les prêteurs privés peuvent prêter de leur argent en échange, bien sûr, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.

Leur prise de décision est beaucoup plus rapide que les banques, leurs critères sont plus flexibles et ils sont souvent prêts à prendre un peu plus de risques que les banques, ce qui est tout à votre avantage bien sûr.

Vous devriez considérer les prêteurs privés comme des associés dans vos transactions.  Des intervenants qui vous permettront de réaliser de beaux profits et qui, bien sûr, méritent de mettre la main sur une part du profit, par le biais de frais divers et/ou intérêts perçus.

Toutefois, soyez prudent, car vous constaterez lorsque vous ferez quelques calculs de base, que le montant d’intérêts que vous devrez lui verser grimpera rapidement étant donné qu’habituellement les taux du marché sont de l’ordre de 10 % à 20 %.  Mais ne vaut-il pas mieux avoir 50% de quelque chose que 100% de rien ?  C’est ce que vous devez garder à l’esprit si vous débutez sans le sou et sans crédit.

Le prêteur privé personnel

Vous connaissez un ami, avec un parent, une connaissance qui a de l’équité sur une propriété par exemple ?  Comme on dit dans le jargon, beaucoup de personnes ont de l’argent qui dort dans leur propriété.  Elles ont une maison libre de dette et ne pensent pas à utiliser cet actif et à le faire fructifier. Et si vous leur offriez quelques points de plus que ce que ça leur en coûtent en intérêts pour emprunter sur leurs maisons, leurs condos, leurs chalets.  Elles empruntent à 4 %, par exemple et elles vous reprêtent, par la suite, à du 6 %.  Une situation gagnant-gagnant.  Un excellent moyen d’aller chercher les liquidités manquantes pour mener à terme votre prochain projet immobilier.

Un endosseur

Vous avez mal géré par le passé le crédit qui vous avait été octroyé et les banques ne vous font plus confiance ?  Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de vous endosser, de se porter garant advenant que vous feriez défaut de paiement.  Évidemment, si vous faites appel à un endosseur, redoublez de prudence, car c’est votre relation avec l’endosseur qui est en jeu.

Le vendeur pourrait-il vous financer ?

Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous.  En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelée dans le jargon, en « balance de vente ».

Le principe est fort simple.

Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre partie lui est due selon les conditions et modalités de paiement que vous aurez négocié avec lui.

Allons-y d’un d’exemple simple.

Supposons qu’un vendeur possède un immeuble entièrement payé et qu’il accepte de vous le vendre pour 500 000 $.  Dans le cas où aucun solde de prix de vente ne s’applique, le notaire instrumentant remettra au vendeur 500 000$ si l’on fait abstraction de divers frais reliés à la vente.

D’un autre côté, si une entente est intervenue à l’effet que le vendeur vous consent un solde de prix de vente, disons 50 000 $ dans l’exemple qui nous intéresse, et bien le vendeur touchera 450 000 $ chez le notaire et un autre 50 000 $ dans le temps, selon l’entente que vous aurez négociés avec lui.

Vous pourriez par exemple lui rembourser les 50 000 $ en question d’ici la prochaine année, d’ici les trois ou cinq prochaines années.  Tout dépend des besoins et de la flexibilité du vendeur.

Monnayer vos trouvailles avec des associés

Que diriez-vous de devenir un expert en recherche d’aubaines et de monnayer le temps que vous consacrez à la recherche.  Vous trouvez l’immeuble, l’administrez et en échange, vous recevez une part en devenant partenaire.

Soyez créatif le plus possible, et ce, même si vous avez des liquidités présentement, car viendra un jour ou l’autre où vous devrez utiliser les liquidités de quelqu’un d’autre, soit parce que vos projets prendront de l’ampleur, soit parce que vous aurez plus d’une aubaine en même temps ou encore que les banques ne voudront plus vous prêter à cause de vos ratios d’endettement.

Votre créativité fera des miracles ! Développez-là constamment.

Votre coach, Yvan

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