Contrat préliminaire.
Une fois satisfait de l’analyse d’un immeuble, le moment est venu de faire une offre d’achat ou une promesse d’achat. L’offre ou la promesse constitue un contrat préliminaire entre un acheteur et un vendeur. D’où l’importance de prendre au sérieux cette étape qui lie les parties entre elles.
Dans ce contrat, l’acheteur transmet au vendeur son intention d’acheter un immeuble. On y identifie, entre autre, les parties en cause, l’immeuble lui-même en y inscrivant l’adresse ainsi que son numéro de cadastre, le prix offert, la date de la transaction ainsi que les clauses conditionnelles.
Il s’agit pour l’acheteur d’énumérer certaines conditions ou vérifications préalables à l’achat. Faute d’un résultat satisfaisant, l’acheteur pourra retirer sa promesse d’acheter l’immeuble. Ces clauses conditionnelles sont en quelque sorte des clauses échappatoires qui permettent à un acheteur de changer d’idée si quelque chose ne lui convient plus, sans toutefois abuser du vendeur.
Voici, à titre d’exemple, quelques clauses conditionnelles minimales à inclure dans toute promesse d’achat.
Premièrement, je vous suggère de faire la promesse en votre nom ou en celui de votre compagnie, mais en y ajoutant la mention «et/ou ses désignés». Cela vous permettra d’ajouter quelqu’un pour acheter avec vous ou tout simplement de céder votre promesse à quelqu’un d’autre sans avoir à recommencer le processus.
On y inscrira ensuite les conditions suivantes:
- La visite et l’inspection des lieux à la satisfaction de l’acheteur dans les «X» jours suivant l’acceptation de cette promesse d’achat par le vendeur.
- La visite des lieux par l’acheteur ou par toute autre personne désignée par l’acheteur en tout temps suivant un avis de 24 heures, et ce, jusqu’à l’acte notarié.
- Un rapport d’un inspecteur en bâtiment dans les «X» jours suivant l’acceptation de cette promesse d’achat par le vendeur.
Dans le cas d’un immeuble à revenus:
- L’analyse des revenus et des dépenses, des baux, des contrats, des dépôts bancaires, des relevés bancaires, bref tous les documents administratifs et d’opérations courantes relatives à la propriété dans les «X» jours suivant l’acceptation de cette promesse d’achat par le vendeur. (C’est ce qu’on appelle la vérification diligente.)
- L’obtention d’une hypothèque de premier rang de «X» $ dans les «X» jours suivant l’acceptation de cette promesse d’achat par le vendeur.
Le tout à l’entière satisfaction de l’acheteur, qui devra en aviser le propriétaire vendeur dans les «X» jours suivant la réception des rapports où à la fin de l’analyse.
Pour chacune des clauses conditionnelles précédentes, il vous est possible en tout temps de changer d’idée et de vous retirer de la promesse d’achat. Il est très important de pouvoir le faire, parce qu’une fois les clauses honorées, il vous sera impossible de ne plus acheter, sinon vous vous exposez à des poursuites judiciaires pour non-respect ou rupture de contrat.
Il faut bien comprendre qu’un acheteur désire geler la propriété le plus longtemps possible et qu’à l’inverse, le vendeur désire la geler le moins longtemps possible. C’est pour cette raison que les délais de réalisation des conditions font l’objet de discussions et de négociations entre un acheteur et un vendeur.
Lorsqu’un courtier immobilier participe à la négociation, il doit effectuer un suivi très rapidement et s’assurer que les délais ne sont pas dépassés, afin que la transaction se réalise le plus rapidement possible ou d’éviter que l’offre devienne nulle et non avenue.
Bref, il ne faut jamais prendre à la légère une promesse d’achat qui, comme je le mentionnais au début de mon article, constitue un réel contrat qui unit acheteur et vendeur.
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