Je vous présente 7 erreurs commises tant par les débutants que par les investisseurs plus expérimentés.

C’est bien connu, en immobilier, on jongle avec plusieurs milliers de dollars à chacune des étapes, alors chacun des menus détails a son importance et peut avoir un impact majeur sur la rentabilité de votre projet. N’en doutez pas, cette courte liste vaut son pesant d’or si vous l’appliquez.

1Payer trop cher

Dans le marché actuel, les prix sont relativement élevés et c’est pourquoi vous vous devez d’être plus que prudent et ne pas vous fier uniquement à la plus value potentielle dans le temps.

Payer trop cher pour un immeuble ralentira considérablement votre expansion car vous devrez attendre plusieurs années avant de pouvoir l’utiliser comme levier.

Faites votre profit à l’achat !

Toutefois vous pourriez, dans certains cas, payer le prix du marché si l’immeuble présente un fort potentiel d’augmentation des revenus et de diminution des dépenses, ce qui aurait pour effet de donner de la valeur à votre immeuble et ainsi permettre de le refinancer afin de libérer des liquidités pour l’achat d’un autre immeuble.

2Se fier uniquement à son courtier pour trouver une aubaine

Recevoir des fiches descriptives d’un courtier ce n’est pas chercher l’aubaine, c’est attendre l’aubaine ! Voilà une erreur majeure. Croyez-vous que l’aubaine va apparaître comme par magie, qu’elle tombera du ciel ? C’est possible, mais peu probable.

Combien de gens, selon vous, reçoivent les mêmes « listings » Centris en même temps ?

Plusieurs centaines de personnes, voire des milliers. Lorsqu’une aubaine se présente sur Centris, il vaut mieux être rapide sur la gâchette car la plupart des investisseurs ne cherchent qu’à cet endroit.

Recherchez à contre-courant. Recherchez où la plupart des gens ne se donnent pas la peine de chercher. Allez-y ! Soyez proactif et ne vous fiez pas uniquement aux courtiers.

3Tenter de tout faire soi-même

Imaginez un instant que vous faites vous-même tous les travaux de rénovations, faites visiter les lieux, tondez la pelouse, déneigez, collectez les loyers, faites la tenue de livres, etc. Vous risquez de manquer de temps.

Vous sauverez peut-être de l’argent dans l’immédiat, mais à quel prix ? En faisant vous-même tous les travaux, vous aurez moins de temps pour rechercher et trouver des aubaines.

Combien de profit à l’achat croyez-vous que vous ferez lorsque vous trouverez la perle rare ? 25 000 $ , 50 000 $ , 100 000 $ ? Chose certaine, beaucoup plus que ce que vous paierez pour faire effectuer les travaux par quelqu’un d’autre.

Osez déléguer. À long terme, cela sera plus payant.

4Ne pas faire un suivi rigoureux

Voici une erreur commise par plusieurs, même par des investisseurs plus expérimentés. Ces derniers ne font pas de suivi sur une propriété en se disant : « Le vendeur ne voudra pas baisser autant ». Ils disent NON à la place du vendeur et ceci en affaires peut coûter très cher. Sans un bon suivi, de beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous ne le sachiez.

Une fois l’offre d’achat refusée, par exemple, ce n’est pas la chose à faire que de mettre le dossier à la filière 13. Le dossier devrait plutôt aller dans votre système de suivi. Qui sait, le vendeur acceptera peut-être votre offre dans quelques semaines, voire quelques mois.

5Ne pas construire son équipe de rêve

C’est bien connu, en affaire, votre succès dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.

Vous connaissez le vieux proverbe suivant ?

La force d’une chaîne est égale au plus faible de ses maillons.

En terme immobilier, vous pourriez avoir un excellent projet offrant un potentiel intéressant, mais il se pourrait fort bien que cela ne se concrétise pas dû à l’erreur ou à l’inexpérience de l’un des intervenants que vous avez choisi.

On a qu’à penser par exemple à un entrepreneur incompétent qui ne fait pas les travaux de rénovations dans les délais et/ou les coûts prévus, un courtier hypothécaire qui ne livre pas la marchandise et qui n’arrive pas à trouver le financement requis, à un inspecteur en bâtiment qui ne décèle pas un problème majeur pouvant affecter la valeur de l’immeuble.

Cette liste pourrait être très longue !

Entourez-vous des bonnes personnes. Entourez-vous de gens compétents.

6Ne pas avoir de plan d’actions

En affaires, ceux et celles qui réussissent le mieux développent et suivent un plan. Ils se fixent des objectifs à court, moyen et long terme. Mais ce n’est pas tout de se fixer des objectifs. Encore faut-il passer à l’action afin de concrétiser ses objectifs. Sans actions soutenues à tous les jours, vos objectifs ne pourront se réaliser, ou du moins, tarderont.

Voici une liste non exhaustive de questions que vous devriez vous poser afin d’établir votre plan d’actions, s’il n’est pas déjà élaboré.

• Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à l’immobilier en général ? Cinq, dix, vingt, cinquante ?
• Combien d’heures par semaine pouvez-vous consacrer à la recherche ?
• Combien d’offres d’achats par mois désirez-vous rédiger ?
• Combien de visites des lieux par mois voulez-vous effectuer ?
• Comment se porte votre crédit ? Avez-vous un bon bilan ?
• Quel genre d’immeubles désirez-vous acquérir ?
• Désirez-vous « flipper » ou accumuler des immeubles ? Peut-être les deux ?
• Quel est votre âge ? Avez-vous encore plusieurs années devant vous pour atteindre vos objectifs ?
• De combien de liquidités disposez-vous ?
• Quel est votre type de personnalité ? Prudent ? Téméraire ?
• Combien d’heures par mois voulez-vous consacrer à bâtir votre réseau de contacts ?
• Quel est votre niveau de connaissances ? Devez-vous suivre davantage de formations ?
• Etc.

Si ce n’est pas déjà fait, commencez dès maintenant à rédiger votre plan et dites vous que vous le modifierez et le réviserez souvent en cours de carrière. Il n’y a pas de plan parfait.

7Surfinancer l’immeuble

Il va de soi que tout investisseur désire obtenir le meilleur rendement possible sur son investissement. Dans le meilleur scénario, il pourra penser réaliser des rendements infinis en achetant sans comptant. En d’autres mots, en utilisant l’effet de levier maximum.

C’est bien beau tout ça mais un danger guette l’investisseur. Celui de « surfinancer » ses immeubles. En d’autres termes, avoir un financement plus élevé que l’immeuble est capable d’en supporter. Tous les immeubles ont un seuil d’auto-financement en fonction des revenus générés, des dépenses encourues et bien sur, du financement utilisé.

Lorsqu’on désire investir pour le long terme et non pas en mode spéculatif, il est très important de faire l’acquisition d’immeubles à « cashflow » positif, c’est-à-dire des immeubles qui généreront un surplus de trésorerie à chaque mois.

Avoir un immeuble ou deux qui sont à cashflow négatif dû à un « surfinancement », ça peut aller, mais vous constaterez que tenter de bâtir un parc immobilier de cette façon est quasi impossible, à moins de générer d’énormes revenus personnels supplémentaires. En d’autres termes, travailler encore plus ardemment afin de pouvoir conserver vos immeubles, ce qui n’est pas la façon de procéder, vous en conviendrez.

Pour terminer, je vous laisse sur une liste non exhaustive d’erreurs à ne pas commettre. Elles ont été recueillies lors d’un sondage effectué auprès de plusieurs investisseurs immobiliers actifs.

• Ne pas augmenter les loyers parce que ce sont de bons locataires
• Ne pas faire inspecter l’immeuble
• Se fier aux informations fournies par le vendeur
• Faire appel à du financement à haut taux d’intérêt, de façon trop prolongée
• Sous-estimer le temps qui devra être consacré à la gestion des immeubles
• Effectuer des travaux non rentables
• Ne pas se former adéquatement
• Tenter de revendre trop cher lors d’un flip
• Mal évaluer, lors de l’achat, l’état physique de l’immeuble et les travaux nécessaires
• Attendre que le marché baisse avant de commencer à investir
• Utiliser un taux d’intérêt trop bas lors de l’analyse de rentabilité

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.

Votre coach, Yvan

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1Les flips

Les nouveaux investisseurs, particulièrement les plus jeunes, rêvent de générer rapidement des profits grâce à l’immobilier.

L’un des meilleurs moyens d’y arriver demeure le flip. Cela consiste à acquérir un immeuble et le revendre dans un court laps de temps afin d’encaisser le profit. Cette opération s’accompagne cependant de multiples frais (acquisition, opération, travaux et revente) qui viennent amputer significativement le profit réalisé à l’achat. Ils peuvent parfois rendre l’aventure déficitaire.

Ce n’est pas là le principal désavantage de cette approche. Pour en vivre, il faut constamment recommencer l’opération. Et c’est sans compter ce fidèle « partenaire silencieux » qu’il faut rémunérer à chacune des transactions : le fisc.

2Les immeubles à revenus, beaucoup d’immeubles à revenus

Une façon d’atteindre l’indépendance avec l’immobilier consiste à acquérir des immeubles à revenus qui généreront, avec le temps, des surplus de trésoreries (cashflow) suffisants pour couvrir vos dépenses personnelles. Vous pourrez ainsi arrêter de travailler puisque vos actifs, vos immeubles, travailleront pour vous.

Plusieurs options s’offrent à vous. Il peut s’agir d’exploiter des logements locatifs résidentiels, des locaux commerciaux, des minis entrepôts, des maisons de chambres ou des résidences pour personnes âgées. À vous de découvrir le créneau qui vous convient le mieux.

Le principal désavantage de ce concept est qu’il faut du temps pour accumuler les actifs nécessaires.

3La chasse aux aubaines et le refinancement

Pour accélérer un peu les choses, pour peu que vous y consacriez le temps nécessaire, il faut trouver des immeubles en dessous de leur valeur, puis les refinancer le plus rapidement possible. Ainsi, vous pourriez dégager des liquidités qui pourraient vous permettre de combler une partie de vos dépenses personnelles.

Cette stratégie n’est pas sans risques et certaines erreurs peuvent coûter cher. Si vous déduisez à la fin de l’année la totalité des intérêts courus, y compris sur la portion des liquidités dégagées qui aura servi à couvrir vos dépenses, cela pourrait vous valoir une note fiscale assez salée. Vous ne devez jamais déduire les intérêts sur la portion du refinancement qui aura servi à payer votre épicerie. Cette erreur est fréquente et le fisc ne manque pas de la détecter.

Allons-y d’un petit exemple. Imaginons que le refinancement de votre immeuble acheté il y a un an vous a permis de récupérer votre mise de fonds de 100 000 $, plus un excédent de 25 000 $. Or, si ces 25 000 $ ne sont pas réinvestis, les intérêts courus ne devraient donc pas être déduits de votre revenu imposable.

Le principal désavantage de ce concept est de réussir à refinancer rapidement. Et à trouver des aubaines.

4Acheter un très gros immeuble en groupe

Je me souviens d’un investisseur à succès qui a acheté avec un groupe plus de 200 logements en une seule transaction. En échange d’avoir trouvé l’aubaine et structuré la transaction, cet investisseur a obtenu une part dans le projet. Normal, me direz-vous jusqu’à présent.

Au lieu de faire appel à une firme de gestion externe, il s’est proposé pour gérer l’immeuble dès la deuxième année de l’acquisition et a réussi à négocier des frais de gestion de l’ordre de 5%, comme c’est souvent le cas lorsqu’on donne en gestion des immeubles.

Cette transaction lui permit de devenir propriétaire et de créer son emploi « emploi ».

Le principal défi de cette méthode est de trouver des investisseurs passifs qui croiront en vous et en votre projet. Pour conserver leur confiance, vous devrez veiller sur leur investissement en gérant efficacement cet immeuble.

Pourquoi vous cantonner dans une seule approche? Vous pouvez les combiner toutes. Adaptez votre stratégie d’investissement au fur et à mesure que votre situation évolue. Surtout, n’attendez pas que tout soit parfait avant de vous lancer, sinon vous ne le ferez jamais.

Si vous parvenez à trouver des aubaines, vous réussirez. C’est là tout le défi en immobilier !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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Combien d’investisseurs débutants, voire même avancés que je rencontre et qui me disent qu’ils ne prennent pas d’assurance titres lors de l’acquisition d’un immeuble car ils désirent économiser ?   Ne pas souscrire à une assurance titres c’est faire des économies de bouts de chandelles.

Tout d’abord, spécifions ce qu’est une assurance titres car ce produit offert par des compagnies privées est peu connu du public.  Il s’agit en fait d’une assurance de dommages qui garantit l’état des titres de propriétés à une date donnée.  Lorsqu’on parle de titres de propriétés, il est question du document qui certifie que le propriétaire d’un bien foncier est réellement le propriétaire juridique.

«Afin d’être indemnisé, l’assuré n’a qu’à démontrer qu’il subit un dommage des suites d’un risque de titre couvert aux termes de la police », nous raconte Me Julie Bissonnette , Directrice, Réclamations et services corporatifs chez FCT, compagnie d’assurance titres.

De plus, la prime est payable une seule fois lors de la transaction et la couverture est valide tant et aussi longtemps que l’acheteur demeurera propriétaire. Cette prime est en fonction du prix de vente de l’immeuble et non du risque encouru.

Pas requis selon le notaire, ni le créancier !

Il est vrai que le notaire recommandera ou non à l’acheteur de prendre une assurance titres et il est aussi vrai que le créancier exigera ou non une assurance titres, mais pourquoi ne pas la prendre systématiquement ?  Comme le dit l’adage en droit : Trop fort casse pas !

Gardez à l’esprit que l’assurance titres couvre au-delà des titres de propriété. La police propriétaire assure contre 33 risques de titres.  Regardons ensemble quelques cas où l’assurance titres pourrait vous être des plus utiles.

1Travaux non conformes

Croyez-vous que le notaire est en mesure de certifier que le vendeur n’a pas fait de travaux qui pourraient s’avérer non conformes et avoir été exécutés sans obtenir de permis en règle à la municipalité ?  La réponse est non.  Et bien, dans un tel cas, l’assurance titres pourrait vous éviter bien des ennuis.

2Fraude par usurpation d’identité

Avez-vous déjà vu dans les médias des histoires de la sorte ? : « Nous étions partis en voyage et à notre retour, notre maison a été vendue à notre insu ».  Saviez-vous encore une fois que l’assurance pourrait vous être des plus utiles dans pareil cas ?

3Une transaction notariée malgré une irrégularité

Et si le notaire découvrait, lors de l’examen des titres, une irrégularité pouvant mettre en cause la signature de l’acte notarié ?  Et si vous perdiez votre super aubaine tant recherchée du fait que le vendeur ne veut ou ne peut pas attendre que le problème soit réglé ?  Une assurance titres de quelques centaines de dollars vaut son pesant d’or dans de telles situations.

4Les reprises bancaires

Sachez que les banques vendent toujours sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur.  Or, plusieurs investisseurs me disent songer à prendre une assurance titres lors de l’achat d’une reprise bancaire, car l’institution financière vendant la propriété, n’offre aucune garantie légale de qualité ni de titres.  À ceux-ci, je réponds toujours : « Vous ne devriez même pas y songer. Vous devriez opter pour une assurance titres de façon systématique ».

5L’assurance titre ne règle pas tous les problèmes

Il va de soi que l’assurance titres n’est pas le remède à tous les maux.  Ce n’est pas parce qu’une assurance titres a été prise que les problèmes seront réglés à la source.

Imaginez un instant qu’un certificat de localisation révèle une irrégularité quelconque.  « En présence d’un vice de titres existant et suite à la demande d’un tiers, l’assureur prendra fait et cause puis défrayera les montants nécessaires à la correction du problème de titres », convient Me Me Sylvie Dionne, Directrice, Réclamations et services corporatifs chez FCT, compagnie d’assurance titres, en terminant.

Notez aussi que l’assurance titres ne couvrira pas les problèmes découlant d’une découverte d’un vice caché.  Une bonne inspection par un inspecteur qualifié est toujours de mise.  Encore une fois, c’est systématique lors de l’achat d’un immeuble, tant qu’à moi.

Voici une liste non limitative des aspects couverts par l’assurance titres et/ou avantages :

• Un empiètement dans une servitude ou sur une propriété voisine
• Toutes les irrégularités qu’un certificat de localisation à jour aurait permis de découvrir au moment de la signature de l’acte notarié
• Les problèmes dans la chaîne des titres
• Des règlements municipaux non respectés
• Des constructions ne respectant pas les règlements de zonage
• Des arrérages de taxes foncières et/ou scolaires non payées

Voici en terminant quelques raisons pour lesquelles je juge qu’il est toujours préférable d’obtenir une assurance titres :

• Une prime économique et unique;
• Une excellente protection avec 33 risques de titres couverts pour le propriétaire;
• Un processus de réclamations sans égard à la faute;
• Dans l’éventualité d’une réclamation, l’assureur assume les coûts pour défendre le titre et offre une résolution rapide et simple, dans le cas où l’assuré subit une perte réelle relativement à un risque couvert;
• Aucune franchise;
• La police d’assurance peut être transférée : aux héritiers, au conjoint ou aux enfants de l’assuré;
• L’assuré est toujours couvert même lorsqu’il n’est plus propriétaire;
• La paix d’esprit !

Je le répète, n’achetez jamais d’immeubles sans assurance titres.  Au montant que cela représente dans l’ensemble de la transaction, mieux vaut ne pas s’en passer.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Combien de fois j’entends les gens me dire que les prix des immeubles sont actuellement trop chers! Qu’il n’y a pas aucune aubaine sur le marché.

Les vendeurs rêvent souvent en couleur en demandant un prix de vente qui défie toute logique mathématique, j’en conviens. Dans ce sens, voici donc cette semaine quelques conseils pour vous aider à trouver plus rapidement des immeubles à rabais.

1Osez faire des offres d’achat

Lorsque les gens me disent que tous les immeubles sont trop chers, je leur demande immédiatement:

Combien d’offres d’achat écrites as-tu faites depuis un an?

Et la réponse est souvent une seule, voire aucune!

Comment pensez-vous être en mesure de trouver un vendeur motivé qui vendra à rabais en effectuant qu’une offre dans une année? Il faut plus d’actions sur le terrain et pas simplement rester derrière son écran à analyser et conclure que tous les immeubles sont trop chers.

En somme, plus vous ferez d’offres d’achat, plus vous mettrez les chances de votre côté de dénicher la perle rare.

2Allez visiter des immeubles

Pour trouver un vendeur motivé, des visites s’imposent. Effectivement, vous devez aller visiter plusieurs immeubles afin d’être en mesure de découvrir des potentiels inexploités. Je pense entre autres à un terrain qui pourrait être subdivisé et revendu, ou encore constructible.

Que diriez-vous de constater, une fois sur place, que selon l’état des logements, le prix des loyers est beaucoup trop bas par rapport au marché? De nombreux immeubles présentent actuellement ce potentiel, souvent avec des proprios plus âgés et de longue date n’ayant pas augmenté le prix des loyers au fil du temps. D’ailleurs, que diriez-vous de pouvoir ajouter des logements dans un endroit inexploité comme un sous-sol?

Serait-il possible qu’une fois sur place, les locataires et/ou les vendeurs vous transmettent une information précieuse vous permettant de croire que le vendeur serait négociable et accepterait de baisser son prix de vente?

Une chose est sûre: à analyser 100 immeubles derrière votre écran, c’est très difficile de dénicher une aubaine!

3Ne vous fiez pas au prix affiché

N’est-il pas normal que les vendeurs essaient au début de la mise en vente de l’immeuble d’en obtenir le meilleur prix de vente possible? Poser la question c’est y répondre!

Lorsqu’un immeuble arrive sur le marché, les vendeurs s’illusionnent souvent. Ils pensent pouvoir être en mesure de vendre leur immeuble à gros prix, voire au-dessus du marché. Mais qu’advient-il du prix demandé lorsqu’après quelques mois, ils n’ont pas encore trouvé preneur? Ils baissent leur prix.

Il suffit de demander à votre courtier préféré de sortir les prix payés versus les prix demandés pour vous en convaincre. Durant ma carrière, j’ai acheté de nombreux immeubles grâce au prochain conseil que je vous donne.

4Faites un suivi efficace

Même si votre offre d’achat écrite et présentée au vendeur a été refusée à cause d’une différence de prix trop grande ou parce que vous ne vous êtes pas entendu avec le vendeur sur les conditions, n’abandonnez pas aussi facilement.

Revenez à la charge quelques jours, semaines, voire quelques mois plus tard. La motivation d’un propriétaire devant réellement vendre son immeuble sera grandissante au fur et à mesure que le temps s’écoulera. Ainsi, gardez à l’esprit que dans la majorité des cas, vous devrez revenir à la charge avec le vendeur et non pas attendre que ce dernier vous téléphone.

Dotez-vous alors d’un système de suivi efficace. Votre succès en dépend.

GOGOGO!

Sur ce, bonne recherche et bonne analyse, mais surtout, demeurez dans l’action… sur le terrain!

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Selon M. Jacques Lépine, dans l’immobilier il est primordial de développer ses talents de visionnaire. D’ailleurs, plusieurs indices sont à notre disposition pour visualiser les scénarios possibles sur les éventuels investissements immobiliers que nous souhaitons faire.

Pour acquérir des immeubles payants dans le temps, outre qu’il est absolument nécessaire de payer l’immeuble convoité sous la valeur du marché, il faut également être en mesure de s’imaginer dans 5, 10 ou 20 ans! Dans la vidéo qui suit, M. Lépine énumère quelques points pouvant influencer le futur de l’immobilier. Parmi ceux-ci nous retrouvons:

• Les banlieues éloignées
• L’immigration
• Les méthodes de construction écologiques
• Population vieillissante
• De plus en plus de personnes vivent seules
• etc

De plus, si vous êtes nouvellement dans le domaine de l’investissement immobilier, plus vous augmenterez vos connaissances dans ce domaine, plus vous serez en mesure de faire des projections dans le temps!

Lors de vos prochaines visites, amusez-vous à voir plus grand et plus loin. Posez-vous des questions tel que: Puis-je changer la vocation de cette immeuble? (convertir en condo, par exemple); Est-il possible d’améliorer la qualité des locataires ou des logements pour en augmenter les revenus?; Y a t-il une possibilité de diminuer les dépenses? (les portes et fenêtres laissent-elles échapper l’énergie?) Ces questionnements ne sont que quelques pistes d’observation à noter mais il en existent encore une grande possibilité.

Finalement, pour éviter de passer à côté d’une belle opportunité, n’hésitez pas à vous documenter sur le sujet. Il y a sur le marché d’excellents ouvrages sur le sujet dont L’indépendance financière grâce à l’immobilier écrit par M. Jacques Lépine, expliqué dans un langage facile et accessible à tous!

Voici la vidéo de Jacques Lépine nous parlant de sa vision du futur de l’immobilier.

Bon visionnement!

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Je discutais la semaine dernière avec une participante d’une formation sur les «flips» et la personne mentionnait qu’elle hésitait à investir sous prétexte que les prix immobiliers sont présentement élevés.

Elle n’a pas tout à fait tort, j’en conviens, mais est-ce de la prudence de sa part, un manque de connaissance, de l’«excusite aiguë» pour justifier son inaction, un parfait alibi pour procrastiner ou encore de la peur et de l’insécurité qui l’empêche d’avancer? Peut-être plusieurs de ces réponses combinées, qui sait.

Nombre de personnes pensent à tort qu’il faut attendre que le marché baisse pour ainsi commencer à investir et dénicher des aubaines. Elles désirent depuis des années se lancer en immobilier, mais attendent encore et encore que le marché subisse une correction avant de faire leurs premiers pas ou encore investir de nouveau.

Erreur!

Combien de personnes ai-je rencontrées à mes débuts en 2001 qui disaient attendre que le marché recule pour faire leurs premiers pas? Malheureusement, elles attendent encore. Le marché n’a fait que monter depuis ce temps.

Gagnez malgré un marché en baisse

Imaginez un instant que grâce entre autres à vos techniques de recherche efficaces, vous réussissiez à acheter un immeuble 20% sous la valeur marchande et qu’avec les années, le marché se replie de 15% pour différentes raisons que vous n’aviez pas prévues lors de votre analyse initiale. Vous seriez alors propriétaire d’un immeuble dont la valeur demeurerait supérieure au prix payé, et ce, malgré la baisse subie au cours des années.

Pas idéal comme situation me direz-vous, mais beaucoup plus agréable que d’acheter un immeuble au prix du marché dont ce dernier subit une baisse marquée. Dans ce cas, vous vous retrouveriez alors avec un immeuble payé au-delà de sa valeur marchande. Évidemment, une situation que tout investisseur immobilier cherche à éviter.

Comment s’en prémunir?

En appliquant l’un des principes de base et fondamental en investissement immobilier, c’est-à-dire réaliser un profit à l’achat ou si vous préférez, payer sous la valeur marchande. L’application de ce principe vous permettra évidemment de créer une équité instantanée, mais également de sécuriser votre investissement face à une baisse éventuelle du marché. Ceci étant dit, y aura-t-il vraiment une baisse importante au cours des prochaines années? Plusieurs soi-disant experts le prédisent depuis près de dix ans maintenant, mais personne n’a de boule de cristal et ne peut prétendre avec certitude que cela se produira. Une baisse, certes, car l’immobilier est cyclique, mais une chute? L’avenir saura nous le dire.

En achetant sous la valeur marchande, vous pourrez possiblement à court terme, refinancer l’immeuble et récupérer l’argent investi, si argent investi il y a bien sûr, le tout dans l’optique d’acheter une autre aubaine. Qu’avez-vous alors à perdre si vous n’avez pas investi d’argent?

Gardez toujours à l’esprit que plus de profit à l’achat vous ferez, plus vous sécuriserez votre investissement et plus rapide sera l’expansion de votre entreprise immobilière. Payer le prix du marché ne devrait pas être une option, à moins d’y avoir décelé un potentiel inexploité avec l’immeuble convoité.

Les aubaines sont rares, mais existent

Croyez-vous que les aubaines se présentent seulement lorsque le marché baisse? Qu’on y retrouve plus de divorces, de gens affligés par la maladie ou encore plus de décès à ce moment? Certes non!

Oui, les aubaines sont rares, mais elles se présenteront à vous, peu importe la phase du cycle immobilier dans lequel vous vous retrouverez. Que le marché soit haut, qu’il soit bas, ascendant, descendant, que ce soit un marché équilibré, un marché de vendeurs ou encore un marché d’acheteurs, ne soyez pas inquiets, il y aura toujours des vendeurs motivés enclins à vendre à rabais. C’est eux que vous devez rechercher et dites-vous qu’avec les technologies d’aujourd’hui, il est relativement simple de les cibler.

Je pense entre autres à l’entreprise JLR, qui vous offre différents outils de recherche vous permettant avec précision de dénicher des vendeurs potentiellement motivés. Sans oublier le registre foncier, qui se veut une mine d’or lorsque bien exploité. Avez-vous pensé utiliser le «livre des présentations» s’y trouvant? Je vous y invite fortement.

Il a aussi GDL Crédit, qui offre de belles possibilités en matière d’outils de recherche ainsi qu’Échothèque légale, du Groupeecho Canada.

Ce n’est pas les outils qui manquent à ceux et celles qui se donnent la peine de chercher!

À vous maintenant de rechercher ardemment afin trouver ces vendeurs motivés. Je le mentionne souvent lors de formations: «l’immobilier c’est simple, mais non facile», et ce, malgré ce que certains pourraient vous laisser croire.

Faites de bonnes recherches, faites plusieurs offres d’achat combinées à un suivi efficace et vous augmenterez considérablement vos chances de trouver la perle rare. Et ce, même dans un marché qui est appelé à baisser, mais à remonter un jour!

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Avant de penser à cibler le marché concernant les types d’immeubles, vous devez tout d’abord prendre connaissance de toutes les possibilités qui s’offrent à vous en tant qu’investisseur immobilier. Après avoir décortiqué l’éventail de choix s’offrant à vous, demandez-vous ensuite quel type de bâtiment  vous interpelle afin de déterminer quel est le style dans lequel vous souhaitez vous spécialiser.

Il existe d’ailleurs un très grand choix quant aux types d’immeubles qu’énonce M. Lépine dans la vidéo ci-bas.

Lorsque vous serez rendu à cibler le marché en lien avec vos choix et vos intérêts, développez avec le plus de précisions possible vos objectifs. Vous souhaitez un grand nombre de petits immeubles répartis dans toute la ville? Ou bien serait-il préférable de limiter vos déplacements et privilégier un plus gros immeuble près de votre demeure ou de votre boulot?

Si vous êtes souciant de vos immeubles et de vos locataires comme l’est Jacques Lépine, vous ferez peut-être une tournée hebdomadaire de vos bâtiments, ce qui vaudrait une mure réflexion quant au temps que vous prévoyez mettre uniquement dans vos déplacements!

Cibler le marché c’est également vérifier ou étudier l’historique de votre future acquisition. Combien de propriétaires y a-t-il eu à cette adresse? A-t-elle été vendue à plusieurs reprises? Si c’est le cas, cela cache-t-il des faits importants à savoir qui pourraient influencer votre choix sur l’offre d’achat?

Mais la règle numéro un à suivre selon M. Jacques Lépine, fondateur du club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ), est l’emplacement!

Êtes-vous situé près des artères principales, des circuits de transports en commun, pharmacies, épiceries, etc? Ce conseil vous aidera grandement à cibler le marché de l’immeuble pour lequel vous avez développé un intérêt en tant qu’acheteur.

Soyez persévérant et créatif dans vos recherches. M. Lépine vous lance, dans cette vidéo, plusieurs avenues où il est possible de chercher!

Afin d’approfondir vos connaissances, le club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ) suggère d’excellentes formations dirigées par Monsieur Jacques Lépine et Yvan Cournoyer

Programme de coaching et mentorat

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