Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie. Il faut être courageux dans ce que nous faisons.

«Quand tu veux réussir, tu dois y mettre les efforts. Il n’y a rien de facile dans la vie.» explique Luc Poirier lorsque nous lui avons demandé le secret de sa réussite. En principe, la recette est assez simple. C’est son exécution qui est beaucoup plus ardue. L’histoire de Luc Poirier et de son succès en investissement immobilier est déjà bien connue.

Comment a-t-il réussi à maintenir un équilibre, une saine balance entre sa passion et sa vie familiale? C’est ce que nous avons cherché à découvrir.

Derrière son succès, ou plutôt devrais-je dire, à ses côtés, se tient Isabelle, sa femme. Un véritable pilier qui s’assure que l’équilibre entre les deux sphères principales de la vie de Luc n’entre pas en collision. Une harmonie que le couple maîtrise avec brio : «Ce n’est pas évident d’avoir un équilibre. La vie va vite, les gens et les couples s’oublient. L’équilibre, c’est de faire des efforts pour que ça fonctionne, c’est comme n’importe quel projet immobilier», ajoute-t-il.

Cette parfaite balance, le couple l’a atteinte en formant une équipe qui avance à l’unisson. D’un côté, il y a Isabelle qui s’assure que tout roule sur des roulettes à la maison, que la vie familiale est maîtrisée. Ainsi, lorsque Luc est au travail, sa tête est au bon endroit et il peut mettre toute son attention sur le boulot. De l’autre côté, Luc organise son temps de manière stratégique de façon à ce qu’il puisse être le plus présent possible à la maison. «Le temps qu’il a, il le passe avec nous (sa famille). Il sait que son temps est limité et il l’utilise pour mettre la famille en priorité», précise Isabelle.

Cette dernière contribue également au succès de son mari grâce à son sixième sens. Elle sait détecter les mauvaises personnes, les gens qui mentent et qui ne sont pas fiables. «Chaque fois que je ne l’ai pas écoutée à propos d’une personne, elle avait raison! Dernièrement, on devait construire un projet avec un associé. Isabelle m’avait prévenu de ne pas faire équipe avec cette personne. Je ne l’ai pas écoutée et effectivement, ça n’a pas été long avant que je découvre que ce dernier faisait des passe-passe avec des factures», s’exclame Luc Poirier.

S’ENRICHIR AVEC PASSION

Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite.

«Quelqu’un qui a réussi dans la vie, c’est quelqu’un qui a été heureux. C’est ça qui est important. Pas l’argent. C’est ça, la vraie réussite!» indique Luc Poirier. Isabelle et Luc travaillent constamment à transmettre des valeurs humaines à leurs trois enfants. «C’est vraiment important pour nous d’éduquer nos enfants de façon à ce qu’ils comprennent que pour avoir quelque chose, ils doivent y mettre les efforts», souligne le couple. Justement, l’aîné de la famille a bien compris la leçon.

Âgé de 17 ans, il travaille fort et économise ses revenus pour ensuite investir pour acheter des portes. «Parfois, on s’inquiète un peu. Est-ce qu’il a trop de pression? Je pense qu’il a la fibre entrepreneuriale en lui. Depuis ses 4 ans, ça se voit!», ajoute Isabelle. «On a trois enfants, ça ne veut pas dire que les deux autres vont s’intéresser à l’investissement immobilier et être aussi bon que le plus vieux. On ne leur impose rien. Il faut que nos enfants soient heureux. Il faut qu’ils aiment ce qu’ils vont faire, c’est vraiment une question de passion», complète Luc.

UNE AFFAIRE DE GÉNÉRATION

Qu’est-ce que Luc Poirier, par sa grande expérience, conseillerait aux jeunes qui s’intéressent à l’univers de l’investissement immobilier ? Pour lui, c’est simple. Pour réussir, que ce soit avec les enfants, les affaires ou n’importe quel projet, il faut mettre les efforts et persister, « et ça, de plus en plus, surtout avec la nouvelle génération, c’est difficile.»

«Je le vois avec mon Benjamin. Il veut tout rapidement, mais sans mettre trop d’efforts. Les messages changent d’une génération à l’autre. Nos grands-parents ont acquis la notion de persévérance pour obtenir ce qu’ils veulent, mais pas celle de la passion. Les plus jeunes, c’est complètement l’inverse : ils ont beaucoup de passion, mais moins de courage », ajoute Luc. Finalement, la plus belle chose que nous pouvons transmettre à nos enfants selon lui, c’est de trouver le bonheur, la liberté et la passion.

Tu sais que tu as trouvé le succès dans la vie quand, à la retraite, tu as encore les yeux qui pétillent. Réussir c’est être riche, pas riche d’argent, mais, riche de passion.»

Cette entrevue vous a été présentée par :

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Source : iMag édition septembre  https://www.clubimmobilier.ca/imag/le-imag-du-ciiq-edition1-septembre-2021/

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Je rencontre fréquemment des gens qui me disent avoir un bon crédit. Or, ce à quoi ils font référence la plupart du temps est leur pointage de crédit et non pas leur crédit en général.

Avoir un bon crédit n’est pas uniquement une question de cote de crédit. C’est beaucoup plus complexe que cela. Avant de prendre la décision de vous octroyer ou non un prêt, le banquier regarde plusieurs aspects. C’est ce qu’on appelle les 5C du crédit. Vous connaissez? Nous les énumérerons plus loin.

Plusieurs mythes circulent. Un des mythes les plus répandus est que lorsqu’on commande notre profil aux agences de crédit, notre cote en est affectée.

C’est totalement faux!

Deux types de demandes

Il faut comprendre qu’il existe deux catégories de demandes. Les demandes offensives et les demandes inoffensives. Les demandes offensives sont celles qui affectent votre cote de crédit à la baisse tandis que les demandes dites inoffensives n’ont aucun effet sur celle-ci.

Voici une liste non exhaustive de situations où votre cote de crédit sera affectée à la baisse. Lorsque vous :

• Faites des demandes de cartes de crédit;
• Changez de fournisseur de cellulaire;
• Utilisez une pré-qualification hypothécaire;
• Louez un logement à titre de locataire et que le propriétaire exige une enquête pré-location;
• Faites des demandes de prêts ou de marges hypothécaires;
• Augmentez la limite d’une carte ou d’une marge de crédit (dans certains cas);
• Achetez un véhicule financé;
• Demandez un prêt personnel.

Bref, chaque fois qu’un créancier fait une demande à votre sujet afin de vous octroyer du crédit.

Notez qu’au Canada, les créanciers désirant vous accorder du nouveau crédit doivent obtenir votre autorisation par écrit ou par voie d’enregistrement vocal. Vérifiez les demandes de crédit que vous n’avez pas autorisées et au besoin, faites-les enlever de votre dossier de crédit.

Voici maintenant quelques exemples de demandes dites inoffensives :

• Lorsque vous consultez vous-même votre propre dossier de crédit;
• Lorsqu’un créancier vous ayant déjà accordé du crédit consulte à nouveau votre dossier;
• Lorsque la GRC, Revenu Québec ou L’Agence du Revenu du Canada vérifie quelque chose à votre sujet;
• Dans la plupart des cas, lorsqu’un assureur vous fait une soumission

Qu’est-ce qui influence votre pointage de crédit?

Voici les cinq facteurs par ordre d’importance qui influencent votre pointage :

1. Vos habitudes de paiements : c’est-à-dire votre habileté à payer dans les délais exigés. Cet élément est le plus important dans le calcul de la cote. Il compte pour 35 % du calcul. Le mot d’ordre en matière de maintien d’une bonne cote de crédit? Payer toujours à temps! C’est ce qui importe le plus à vos créanciers. S’assurer qu’ils récupéreront l’argent qu’ils vous ont prêté.

2. Votre ratio d’utilisation, c’est-à-dire le total de l’ensemble de vos soldes de cartes de crédit et marges de crédit divisé par l’ensemble de votre limite totale de vos cartes et marges. Cet aspect compte pour 30 % du calcul. Faites attention de ne pas dépasser 50 % d’utilisation.

Prenons un exemple pour bien saisir.

Vous avez trois cartes de crédit et une marge de crédit pour une limite totale de 50000 $. Or, vous avez un solde cumulatif de 10000 $. Vous utilisez donc votre crédit à hauteur de 20 %, soit (10 000 $ / 50 000 $ ) X 100.

Votre cote de crédit devrait se maintenir si les quatre autres facteurs se portent bien puisqu’à 20 % d’utilisation, vous n’êtes pas trop à risque d’être en défaut de paiement.

Vous aimeriez maintenir un bon pointage de crédit? Payez toujours à temps et n’utilisez pas trop votre crédit. Vous aurez ainsi 65 % du travail de fait.

3. Votre historique, c’est-à-dire depuis combien de temps avez-vous accès à du crédit. Cet aspect compte pour 15 % du calcul. Plus votre crédit est âgé, meilleure se porte votre cote. Faites attention aux cartes de crédit que vous fermez à la demande d’un banquier! Ceci pourrait réduire de beaucoup l’âge de votre crédit et affecter à la baisse votre pointage.

4. Le nombre de types de crédit dont vous disposez compte pour 10 % du calcul de votre cote. Une carte de crédit étant un type, une marge de crédit étant un autre type de crédit, un prêt personnel, etc. Dans le meilleur des mondes, ayez trois types de crédit différents.

5. Le nombre de demandes de crédit que vous avez effectué depuis les douze derniers mois de calendrier. Cet aspect compte également pour 10 % du calcul. Évitez les demandes inutiles pour ne pas nuire à votre pointage.  Vous comprendrez que l’investisseur immobilier très actif voit son pointage de crédit fondre au fur et à mesure qu’il achète des immeubles.

Qu’en est-il maintenant des 5C du crédit?

Voici les facteurs sur lesquels le banquier se fie pour dire :

Accepté ou refusé!

Premièrement, le capital dont vous disposez.

Imaginez un instant que vous rencontrez votre banquier et que vous lui mentionnez que vous n’avez pas un rond à investir! Il y a fort à parier qu’il ne voudra pas vous accorder de prêt. Habituellement, les banquiers ne sont pas très favorables au financement créatif.

Deuxièmement, votre caractère.

L’approche, votre présentation et l’attitude que vous aurez face à votre banquier influenceront la confiance qu’il aura envers vous. Si vous vous présentez bien, avec de bons dossiers bien préparés, vous mettrez les chances de votre côté d’obtenir un Oui.

Imaginez un instant que votre banquier tente de vous joindre après un paiement en retard et que vous négligez de le rappeler. Se peut-il qu’il hésite à vous consentir de nouveaux prêts lorsque vous en ferez la demande?

Troisièmement, votre capacité à réinjecter de l’argent à la suite de l’achat de votre immeuble.

Pour les cinq logements et moins, deux facteurs seront pris en compte quant à votre capacité à réinjecter de l’argent. Vos revenus personnels et l’argent disponible une fois l’immeuble notarié.

Vous restera-t-il 1 000 $ ou 50 000 $ lorsque vous aurez acheté l’immeuble en question? Générez-vous des revenus personnels de 20 000 $ par année ou de 400 000 $? Dans le second cas, il y a plus de chance que vous soyez en mesure de réinjecter des sommes advenant un pépin. Mais attention! Ce n’est pas un automatisme. Regardez le train de vie de certains professionnels pour vous en convaincre. Ils gagnent plusieurs centaines de milliers de dollars par année, mais n’ont aucune économie.

Quatrièmement, les garanties collatérales.

Un autre point important pour la prise de décision du banquier concerne les garanties collatérales dont vous disposez. Advenant que votre aventure immobilière tourne mal, êtes-vous en mesure de fournir certaines garanties afin de sécuriser le banquier. La majorité du temps, la garantie sera prise sur l’immeuble dont vous vous apprêtez à acheter, mais il arrive parfois que le banquier soit plus gourmant et vous exige d’autres garanties. Tout dépendra de votre profil de crédit et de l’immeuble que vous convoitez.

Cinquièmement, votre cote de crédit

Le dernier des 5C, mais non le moindre. Votre pointage de crédit se situe entre 300 et 900 lorsqu’il est question de la cote FICO, c’est-à-dire Fair Isaac Corporation, la société derrière le système de pointage le plus connu et utilisé par les banques. Plus le pointage est élevé, moins vous représentez de risques pour le créancier d’être en défaut de paiements.

Afin de découvrir votre cote de crédit, consultez les sites internet suivants:

www.transunion.ca et www.equifax.ca

À vous d’y voir!

Finalement, puisque vos profils de crédit sont en perpétuel changement, rappelez-vous que vous devrez consulter vos deux dossiers de crédit régulièrement, c’est-à-dire deux fois par année par agence de crédit. Il se peut que vous y retrouviez certaines erreurs qui risqueraient de nuire à votre crédit et c’est pourquoi vous devez faire corriger les informations erronées afin de développer un crédit qui représente votre réelle situation financière.

Avoir un crédit impeccable comme investisseur immobilier actif, c’est capital!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Lors d’une acquisition immobilière, certaines situations dites «à problème» peuvent devenir de belles occasions d’affaires. Il suffit de les tourner à son avantage et de ne pas les laisser nous paralyser. Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Voici 10 situations problématiques à envisager sous un jour nouveau.

Le prix de l’immeuble est trop élevé. Ça ne fonctionne pas selon mes calculs, ça ne sert à rien de continuer.

Qui a dit ça? Connaissez-vous la situation du vendeur? Depuis combien de temps l’immeuble est-il à vendre? Y a-t-il moyen d’augmenter les revenus rapidement? Comment est-il géré? Peut-on l’administrer plus efficacement? À maintes occasions, j’ai pu acheter un immeuble largement en deçà du prix demandé.

La banque ne me financera pas.

La banque est-elle la seule à pouvoir vous financer? Le vendeur serait-il prêt à s’impliquer dans le financement (solde de prix de vente)? Avoir recours à un prêteur privé et s’associer avec quelqu’un peuvent aussi être des solutions.

L’immeuble est vieux et en mauvais état.

Y a-t-il possibilité d’exploiter l’âge du bâtiment en exposant des murs de briques ou des planchers en bois, par exemple? Si le système de chauffage est vétuste, c’est l’occasion idéale de le changer. À la suite de l’inspection, vous pourrez peut-être même demander une baisse de prix équivalente au coût des rénovations nécessaires.

Tout est à refaire.

Est-ce que tout doit être retapé dès la première année ou cela peut-il s’échelonner dans le temps, un logement à la fois? N’est-ce pas là justement l’occasion d’augmenter progressivement vos revenus?

La clientèle de l’immeuble laisse à désirer.

Peut-être est-ce à cause du type de gestion adopté ou même d’une administration déficiente de l’immeuble… Une nouvelle administration, des travaux de rénovation et des règlements clairs pourraient changer l’image projetée par l’immeuble.

La taille des logements

Si vous ne voulez pas de chambreurs (bien que ce soit payant), pensez à fusionner des pièces, afin de créer des 3 ½. Dans un secteur familial, des 2 ½ peuvent devenir des 4 ½ et ainsi se louer plus aisément!

La vente est sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur

Monnayez cette clause qui dégage le vendeur. Elle a un prix, car ce n’est absolument pas un plus pour le vendeur. De quoi cherche-t-il à se dégager, exactement? Malgré ce désistement, il existe souvent des possibilités de recours. Consultez un avocat spécialisé en immobilier.

Les visites ne se font que sur promesse d’achat acceptée

Faites des offres. Qu’avez-vous à perdre? Le pire sera de vous faire dire non. Et puis après? Est-ce qu’un non fait si mal que ça? Incluez dans vos offres des conditions de sortie qui vous dégageront de votre offre si cela ne vous satisfait pas.

Le secteur n’est pas attrayant

Lorsque le secteur se sera bonifié, cet immeuble sera certainement beaucoup plus cher qu’il ne l’est actuellement. Y a-t-il des subventions offertes par la municipalité? Faites des rénovations intelligentes selon le secteur. Le marbre n’est pas une obligation!

Je n’ai pas assez de comptant

Soyez créatif. Parlez-en à des parents, à des amis. Faites une proposition au vendeur. Considérez la possibilité d’avoir un ou des associés. Vaut-il mieux avoir une part de gâteau ou rien du tout?

En conclusion, n’attendez pas que tout soit parfait avant d’acheter. Les situations imparfaites cachent souvent de belles occasions d’affaires. Et surtout, vous éviterez de vous dire: «J’aurais donc dû!»

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Depuis plusieurs années, je lis bon nombre d’articles sur le sujet. Est-ce mieux d’être à logement et d’investir ou encore de devenir propriétaire occupant? L’achat d’une maison est-il un bon investissement? Les opinions sont très partagées et il n’est pas aussi simple de répondre à ces questions. C’est un éternel débat.

Outre les calculs purement mathématiques, plusieurs aspects sont à considérer avant de prendre la décision de devenir propriétaire foncier à des fins personnelles : le sentiment d’être réellement chez soi, l’énergie et le temps à consacrer à l’entretien de la propriété, le milieu et le style de vie désirés, la capacité d’emprunt selon son crédit, le budget alloué pour se loger, la tolérance aux risques, la discipline à épargner et à investir la différence entre le coût relié à la propriété et celui requis pour la location, etc.

Comment faire pour se positionner? Une multitude d’hypothèses doivent être avancées pour parvenir à créer des projections et à analyser laquelle des options est la plus rentable. Évidemment, personne ne peut prédire l’avenir à l’aide d’une boule de cristal!

Effectivement, les taux d’intérêt pourraient grimper considérablement et faire augmenter vos paiements hypothécaires. Aussi, un krach boursier aurait un impact majeur sur vos rendements, une bulle immobilière qui éclate ferait perdre beaucoup de valeur à votre propriété, des changements dans les règles fiscales modifieraient les résultats après impôts, etc.

Autant de facteurs non contrôlables pourraient avoir des conséquences directes sur votre décision.

Allons-y d’un exemple démontrant ce qui doit être pris en compte lors de votre analyse financière afin de vous aider à prendre la décision la plus éclairée selon vos objectifs et vos besoins.

Posons les hypothèses suivantes pour l’achat d’une propriété :

• Maison à deux étages non neuve en banlieue payée 260 000 $

• Prêt de 95 % par l’entremise d’une assurance hypothécaire : montant de 247 000 $ amorti sur 25 ans

• Prime d’assurance SCHL de 4 % s’ajoutant au prêt : 9880 $

• Taux d’intérêt annuel : 3 % pour les cinq premières années avec variation de taux tous les cinq ans.

Ces variations seront reflétées plus loin dans l’un des tableaux de projections.

Votre déboursé total requis pour l’acquisition

Mise de fonds initiale : 13 000 $

Frais relatifs à l’achat : 5000 $ (notaire, inspection en bâtiment, droits de mutation et taxe sur la prime d’assurance hypothécaire)

Travaux initiaux à l’achat : 1000 $

Déboursé total requis : 19 000 $

La valeur de votre propriété dans le temps

Supposons que votre maison prenne 3 % de valeur par année, ce qui est réaliste si l’on se fie aux dernières décennies, votre havre de paix vaudra, dans 25 ans, la modique somme de 544 000 $. Supposons maintenant que vous avez déniché une aubaine payée 260 000 $, mais qui vaut, en réalité, 300 000 $. Sa valeur dans 25 ans serait alors de 628 000 $, soit 84 000 $ de plus. De quoi changer les résultats d’analyse et peut-être même votre décision!

Comme le but est de comparer de l’investissement, il est plausible de trouver des vendeurs motivés laissant aller au rabais leur propriété. Cependant, aux fins de l’exercice, nous prendrons tout de même un achat à 260 000 $ avec une valeur marchande de 260 000 $, ou si vous préférez, l’achat d’une propriété au prix courant qui, règle générale en investissement, n’est pas idéal vous en conviendrez. Normalement, en tant qu’investisseur, on recherche des aubaines.

Dans 25 ans, le solde hypothécaire sera à zéro si vous n’avez pas refinancé votre propriété. Vous aurez une équité de 544 000 $, et ce, grâce, entre autres, à l’effet de levier lors de l’achat, c’est-à-dire que vous aurez acquis un actif de 260 000 $ avec un investissement de seulement 19 000 $.

Considérant qu’une rétribution taxable de 4 % sera remise à un courtier immobilier lors de la revente (25 000 $) et quelques frais tels un certificat de localisation (1500 $), une quittance (1000 $), des frais de publicité et frais divers (500 $), il vous restera, au bas mot, 516 000 $ une fois la transaction instrumentée par le notaire.

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Considérons maintenant l’option du locataire-investisseur, soit de placer les 19 000 $ plutôt que de les utiliser pour l’achat d’une résidence principale.

Votre placement de 19 000 $ générera dans l’exemple des intérêts variant entre 5,5 % et 7,9 % annuellement, ce qui s’avère tout de même bien durant 25 ans. Ce placement initial, si les intérêts sont composés mensuellement, vaudra 101 182 $.

A priori, l’investissement dans une résidence principale semble beaucoup plus payant puisque la somme de 544 000 $ est définitivement plus intéressante que 101 182 $.

Les liquidités requises comme propriétaire

Comme je le mentionnais précédemment, vous aurez eu besoin initialement de 19 000 $ pour faire l’acquisition de la propriété. Toutefois, comme propriétaire, vous aurez à injecter des sommes additionnelles au fil des années. Cet aspect est crucial dans l’analyse, mais très difficile à quantifier, car il dépend de l’état physique de l’immeuble lors de l’acquisition et des travaux que vous réaliserez au cours des années selon votre besoin de « luxe ».

Puisque l’exercice se fait en comparaison à des logements que vous seriez enclin à habiter, je demeurerai modeste quant aux travaux d’amélioration apportés à la propriété. Si vous êtes disposé à demeurer à logement, les agrandissements, les piscines, les vérandas, les thermopompes, les garages et les cabanons, pour ne nommer que ceux-ci, ne devraient donc pas être considérés non plus comme propriétaire. Au cas contraire, nous ne serions plus en train de comparer des pommes avec des pommes.

Je ne prévoirai pas de montants d’entretien « luxueux » dans le scénario propriétaire, afin de rester cohérent. Les frais d’entretien pris en compte dans le présent scénario sont ceux requis pour maintenir la valeur de la propriété et non pour l’augmenter.

À supposer qu’au cours des 25 prochaines années, vous faites remplacer quelques fenêtres (8000 $), la toiture (8000 $), le chauffe-eau (1000 $), effectuez une mise à niveau de la cuisine (7000 $) et de la salle de bain (2 000 $) en plus de 30 000$ de frais liés à l’entretien courant comme la peinture, quelques couvre-planchers, de menus travaux de plomberie et d’électricité; un montant total de 56 000 $ demeure réaliste. Sur 25 ans, ce montant représente en moyenne 187 $ par mois.

Coûts de détention d’une propriété comparés aux coûts de location

Un autre aspect financier majeur est à considérer dans l’analyse, soit les paiements mensuels reliés à la détention de votre propriété comparativement au coût de votre logement. Fort probable qu’il vous en coûtera mensuellement plus cher à titre de propriétaire que de locataire.

Allons-y de quelques calculs afin de déterminer le coût de détention en tenant compte des mensualités hypothécaires selon une variation des taux d’intérêt dans le temps, mais également des principales dépenses mensuelles telles que les taxes foncières et scolaires de 225 $, les assurances de 50 $ et les frais d’énergie de 150 $.

Le tableau ci-dessous résume le coût de détention sur 25 ans et tient compte d’une inflation de 3 % des dépenses, de variations du taux d’intérêt hypothécaire dans le temps, de l’entretien courant et des frais de rénovation énumérés précédemment.

Qu’en est-il maintenant du coût total d’un logement à 1000 $ par mois avec une augmentation de 2 % par année? À cela, ajoutons des frais d’assurance de 30 $ par mois et des frais d’énergie de 75 $ par mois, le tout avec une inflation de 3 % comme dans le scénario de la détention d’une propriété.

Les résultats démontrent qu’il en coûte plus pour détenir une propriété (647 532 $) que d’être à logement (430 302 $). Le résultat serait par contre très différent dans le cas d’un superbe 7 1/2 sur le Plateau Mont-Royal au coût de 2000 $ par mois. Dans un tel cas, il faudrait toutefois faire la comparaison avec une propriété beaucoup plus luxueuse qu’une simple maison à deux étages payée 260 000 $. Demeurons cohérents!

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Comme illustré dans les deux tableaux précédents, un montant peut être économisé mensuellement et investi afin de générer des rendements.

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez les résultats des montants investis à des taux d’intérêt variant entre 5,5 % et 7,9 %, ce qui s’avère bien comme rendement durant 25 ans. À noter que les intérêts générés chaque mois ont été réinvestis afin d’augmenter le montant au final.

Analyse des résultats

Dans le présent scénario, la location-investissement semble plus rentable que la détention, car après 25 ans, la valeur des placements est de 694 807 $ comparativement à 544 000 $ pour la propriété.

Mais l’important n’est-il pas l’argent en poche une fois les impôts payés? Poser la question, c’est y répondre! Regardons ensemble les résultats après impôts.

Dans le cas des placements en tant que locataire-investisseur, l’argent en poche une fois l’impôt payé de 122 210 $ sur le gain en capital de 458 577 $ (694 807 $ – 236 230 $ investis) sera de 572 597 $ (694 807 $ – 122 210 $).

Pour ce qui est de la propriété valant 544 000 $, l’argent en poche une fois qu’on soustrait les frais de 28 000 $ reliés à la vente sera de 516 000 $, libre d’impôt car vous pourrez faire le choix de désigner cette résidence comme résidence principale pour toutes les années, en autant que durant ces 25 années, vous n’ayez pas désigné une autre résidence comme résidence principale.

En fin de compte, dans le scénario présenté, la location demeure plus rentable, même après 25 ans de détention. De quoi faire réfléchir.

Les deux côtés de la médaille

Bien que la location demeure plus rentable dans le présent scénario, d’autres aspects financiers et qualitatifs sont à considérer et pourraient faire pencher, malgré tout, la balance du côté de la détention.

Voici donc quelques avantages et désavantages de chacune des options. En espérant que ceci puisse vous aider à prendre une meilleure décision.

Avantages du propriétaire

• Possibilité de créer un enrichissement instantané grâce à un profit à l’achat pouvant être investi rapidement lors d’un refinancement

• Possibilité de récupérer, à la suite d’un refinancement, l’équité créée avec le temps

• Possibilité d’utiliser la mise à part de l’argent (MAPA) afin de rendre déductibles les intérêts payés sur l’emprunt hypothécaire

• « Facilité » d’acheter sans comptant grâce à la remise en espèces des institutions financières

• Sentiment d’être chez soi

• Réalisation d’épargne forcée

• Possibilité de faire de la location à court terme lors d’absences

• Option de vendre et d’encaisser l’équité nette d’impôt dans certains cas

Désavantages du propriétaire

• Temps et énergie à consacrer aux travaux d’entretien, de réparation et de rénovation

• Permanence de l’endroit où vivre

• Mise de fonds nécessaire si aucune créativité lors de l’achat

• Plus de liquidités requises mensuellement

• Fonds de roulement quasi indispensable

• Meilleur crédit requis

• Accès à la propriété plus restreint que la location

• Impact sur le crédit plus significatif en cas de défaut de paiement hypothécaire

• Pour certaines personnes, plus grande source de stress

• Risque de cotisation spéciale (condos)

• Temps à allouer aux assemblées annuelles de copropriétaires (condos)

Avantages du locataire-investisseur

• Possibilité de varier les endroits où vivre

• Plus de temps disponible pour trouver d’autres investissements rentables

• Possibilité de faire une location avec option d’achat

• Aucuns frais d’achat requis

• Frais mensuels moindres et plus stables

Désavantages du locataire-investisseur

• Discipline requise pour investir les économies créées entre le coût d’acquisition et le coût de location

• Proximité des voisins (immeubles à revenus, condos et plex)

• Temps requis pour la gestion des placements

• Possibilité d’être évincé lors de reprise de logement

Pour terminer, il est évident que si vous devez revendre dans les premières années suivant l’achat, la location s’avère plus avantageuse compte tenu des frais reliés à l’acquisition et la revente d’une propriété.

D’un autre côté, si vous désirez conserver à long terme, l’achat peut s’avérer fort intéressant dépendamment :

• des rendements que vous pourriez obtenir avec des placements;

• de la fluctuation des valeurs immobilières dans le temps;

• du prix payé pour la propriété selon le « luxe » voulu;

• de la fluctuation des taux d’intérêt hypothécaires.

Avec autant de paramètres possibles, le générateur de scénarios de l’Autorité des marchés financiers (AMF) trouve toute son utilité.

Je vous invite donc à consulter le simulateur conçu par l’AMF qui permet, en quelques clics, de générer rapidement différents scénarios vous aidant à prendre une décision plus éclairée en fonction de la durée pour laquelle vous désirez détenir votre propriété, aspect crucial dans la prise de décision. Le calculateur de Multi-Prêts est également un bel outil mis à votre disposition.

Bonne réflexion et bonne analyse!

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

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Mais par-dessus tout, il faut savoir travailler sur soi.

Voici les éléments sur lesquels vous devrez porter votre attention si vous désirez améliorer vos résultats et exploiter le plein potentiel de l’investisseur qui sommeille en vous.

1Votre raison

Trouvez votre motif. Pourquoi voulez-vous investir en immobilier ? Quelles sont les raisons qui vous motiveront à mettre votre énergie dans cette activité. Il peut s’agir d’atteindre l’indépendance financière à 55 ans, de payer des études à vos enfants, de leur laisser un héritage, de construire votre maison de rêve…

Si vous avez du mal à trouver des sources de motivation, ou si elles sont mal définies, vous abandonnerez au moindre obstacle. Elles sont votre locomotive ! Si elles sont bien ancrées, rien ne pourra vous arrêter.

2Un plan d’action

La plus grande motivation ne suffit pas. Vous devrez vous mettre à l’œuvre pour atteindre vos objectifs. Il vous faudra des objectifs bien définis, mais surtout un plan d’action. Cet aspect est souvent négligé. Les gens ont des objectifs, mais ils n’élaborent pas de plan.

Déterminer ce qu’il y a à faire cette semaine, au cours du mois et dans l’année n’est pas une tâche évidente. Il vous faudra vous développer une vision et garder à l’esprit que votre plan évoluera dans le temps. Soyez flexible et révisez régulièrement votre plan d’action.

3De la détermination

L’immobilier n’est pas facile. Vous devrez faire preuve de persévérance. Vous aurez de nombreuses offres d’achat à présenter, dont la plupart seront refusées par les vendeurs. Et que dire de la recherche d’aubaines ! Il s’agit, pour la plupart des gens, de l’aspect le plus décourageant de l’immobilier. Plusieurs pensent qu’en lisant quelques livres sur le sujet et en suivant une ou deux formations, qu’ils se mettront à trouver des aubaines facilement. C’est loin d’être le cas, alors persévérez.

4De l’organisation

Nous n’avons tous que 168 heures dans une semaine. Le temps libre se fait rare. Vous devrez apprendre à mieux vous organiser pour réussir. Vous devrez ajouter à vos occupations quotidiennes des tâche comme la recherche et l’analyse d’immeubles, des visites de lieux, la préparation d’offres d’achat, le suivi de dossier, la gestion d’immeubles et la revente d’immeubles. Puisque vous êtes déjà très occupé, où prendrez-vous le temps nécessaire pour faire ce travail ?

Je vous recommande ce livre de David Allen, le gourou de l’efficacité: S’organiser pour réussir.

5De la passion

Voici l’ingrédient commun de tous ceux et celles qui réussissent, peu importe le domaine dans lequel ils évoluent. Malheureusement, personne ne peut vous aider à être passionné par ce que vous faites. Sans cette passion, vous avancerez… à reculons. Vous compterez vos heures, vos actions vous grugeront du temps plutôt que de vous en apporter. Soyez passionné par ce que vous faites. Sinon, remettez-vous en question.

Voici un sixième ingrédient, en bonus.

Apprenez à gérer vos émotions, car celles-ci pourraient vous nuire. Ceci est plus difficile à faire que de gérer son temps ou son argent.

Comme on dit, si le gâteau ne lève pas, il faut revoir la recette. Il est inutile de répéter ce qui ne fonctionne pas! En apportant des changements à vos habitudes, vous vivrez certains inconforts. C’est normal. Vous augmenterez vos chances de réussite en sortant de votre zone de confort.

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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À l’approche de la Saint-Valentin, je vous présente cette fois-ci un article un peu plus philosophique que technique. Quelqu’un m’a récemment posé une question fort intéressante lors d’une soirée de réseautage en ligne, à savoir s’il est préférable de faire de l’immobilier seul ou en couple?

Je tenterai de répondre à cette question, qui intéressera fort probablement plusieurs d’entre vous, à tout le moins je l’espère. Ce propos est plus qu’approprié en ces temps modernes et cette expérience est de plus en plus souvent vécue par plusieurs couples. Nous avons rallié nos informations, rassemblé nos lectures, concocté une certaine quantité de nécessités de base pour aider les couples à mieux comprendre les enjeux avant de former ou non une équipe en immobilier.

Selon Ginette Méroz, avocate en droit immobilier et co-auteur du best-seller «Le couple millionnaire de l’immobilier», pour s’assurer d’une certaine réussite dans le domaine immobilier, il est très certainement préférable que les deux partenaires soient vraiment amoureux l’un de l’autre, qu’ils partagent des ambitions et des intérêts similaires dans l’investissement immobilier puisque des effets multiples, tant négatifs que positifs, les attendent au détour.

Vivre sous le même toit, partager les mêmes rêves et vivre de l’immobilier est un investissement pas seulement financier pour un couple, car les individus devront également investir efforts, attentions, temps, émotions et énergies dans l’aventure. Ils risquent ainsi de voir leurs aspects d’affaires s’entremêler avec leurs sentiments amoureux. Évidemment, arriver à bon port n’est pas si simple, à tout le moins pour la première expérience.

Êtes-vous complémentaires?

Pour débuter, il faut savoir gérer, diviser et catégoriser ses forces et ses faiblesses, être en mesure de les canaliser et de les utiliser au bon endroit, au bon moment et à bon escient.

Se connaître, être capable de s’auto-évaluer et établir un plan de travail pour chacun, en prenant bien soin de déterminer le champ spécifique pour l’un et l’autre, pourra très certainement aider le couple à réaliser son projet immobilier, et ce, dans le respect de chaque individu.

Comme vous le savez, tout projet de couple, qu’il soit immobilier ou dans n’importe quel autre domaine, comporte des risques. Si tout va bien, le couple pourra se souder, se fusionner ou simplement se solidifier dans la joie et le bonheur. Au contraire, pour d’autres couples, ce projet peut les diviser et voir naître différents conflits pouvant mener à l’anéantissement total.

Personne ne connaît l’avenir et rares sont ceux qui connaissent leur capacité à gérer leur stress et à vivre à l’intérieur de leur couple différentes aventures touchant plusieurs aspects de leur être. C’est pourquoi, le premier investissement en duo doit être considéré comme un investissement d’essai, un projet-pilote.

La saine communication est la base essentielle. Il faut aussi prendre le temps de discuter, de négocier, d’établir un projet par écrit pour lui donner forme et déterminer le temps disponible qui lui sera alloué hebdomadairement par chaque personne. Il est sage de prévoir une répartition des tâches équitable et de conserver du temps pour les imprévus. Tous ces éléments doivent être élaborés avant même de penser au projet immobilier lui-même.

Quand l’argent entre en ligne de compte

Cette première étape traversée, la seconde est la question financière. Quel argent sera utilisé et dans quelles proportions? Qui déposera la mise de fonds et ces montants proviendront de quels portefeuilles? D’un seul des deux partenaires ou des deux à parts égales? Seront-ils co-emprunteurs ou non? Le crédit de chacun est-il équivalent? Beaucoup de questions qui demandent mûre réflexion.

La portion d’investissement a un impact sérieux sur le comportement des individus et sur la réussite ou l’échec de leur projet. Il est en effet impossible d’investir tout l’argent d’un couple marié provenant du patrimoine, et ce, sans le consentement de chacun. L’investissement qui sera déposé sur la table à titre de mise de fonds provient-il d’un héritage? S’agit-il d’économies, d’argent durement gagné ou emprunté à la famille, ou encore émane-t-il d’un prêt privé à haut taux d’intérêt? Il faudra tenir compte des réponses à ces questions pour envisager les résultats escomptés, car certaines mises de fonds ont également des appartenances sentimentales, comme un héritage. Certaines mises de fonds ont également des échéanciers plus serrés lorsqu’il s’agit d’emprunts.

La troisième étape : le projet immobilier sera-t-il constitué d’individus ou de sociétés dont les individus seront actionnaires? Le véhicule juridique pour soutenir ce projet doit être préalablement discuté et convenu, sans oublier l’impact fiscal pour tous les partenaires. Il se peut que l’impact fiscal soit différent pour chaque partenaire dépendamment de leurs revenus personnels.

Estimer la situation, anticiper les comportements, composer avec nos tempéraments, évaluer les risques, miser sur nos forces, ce ne sont que des théories. La pratique et le concret ne ressemblent peut-être même pas ni de près ni de loin à tout votre cinéma mental, à votre imaginaire.

Impossible de présumer. Seules la mise en place et la réalisation d’une vraie transaction sauront répondre à toutes vos interrogations.

La potion magique n’existe pas

Faites vous-même votre propre recette, si elle est bien amalgamée par vous, pour vous, elle sera excellente, mais elle ne conviendra certainement pas à votre voisin.

L’idéal est de trouver ce qui vous va le mieux, ce qui vous ressemble et vous rassemble, tout en respectant les goûts, les champs d’intérêt, les appréhensions, les capacités, les attributs, les talents, les aptitudes, les habilités et les expertises de chaque personne.

Dans la grande et belle perspective de faire équipe ou non avec son conjoint de vie en immobilier, il s’agit de déceler si nos caractères sont compatibles pour permettre et atteindre la réussite.

L’immobilier est un vrai travail et un vrai engagement qui demande du temps, alors il est aussi voleur de vos temps libres qui occupaient, jadis, vos belles soirées.

«Pour certains, il s’agit d’un beau passe-temps ou d’un défi à relever, alors que pour d’autres, cela demeurera une tâche ardue et pénible ne laissant que de mauvais souvenirs remplis d’amertume», mentionne en terminant Ginette Méroz.

À vous de décider quel sera votre modèle, votre canevas, votre façon de faire mais je sais personnellement qu’à deux, c’est bien mieux.

Bonnes réflexions et bonnes discussions, dans l’amour.

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Alors que la COVID-19 monopolise l’attention et que tous se demandent si les banques emboîteront le pas avec des baisses de taux hypothécaires, je vous présente un article traitant d’un tout autre sujet : les relations propriétaires-locataires.

Combien de fois avez-vous entendu ou lu dans les médias que les locataires sont un paquet de trouble, qu’ils paient toujours en retard? Que les propriétaires n’entretiennent pas leurs logements et que la seule chose qui les intéresse c’est de collecter le loyer le premier de chaque mois? Les cas relatés en ce sens dans les médias se comptent par centaines.

Toutefois, est-ce la réalité de tous les locataires et propriétaires?

Aucunement!

La plupart des locataires et des propriétaires sont satisfaits de l’autre partie. Selon un sondage réalisé l’automne dernier pour la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, la CORPIQ, 95% des locataires québécois affirmaient avoir de bonnes ou même de très bonnes relations avec le propriétaire de leur logement. Du côté des propriétaires, ce taux atteignait 98%, a révélé un sondage similaire.

Voici donc une statistique démontrant que les médias se nourrissent encore une fois de contenu à sensation. Ils font leur chou gras avec 2% à 5% des gens insatisfaits. Pire encore, ils ne présentent que les cas problématiques des relations propriétaires-locataires, ce qui, à la lumière des statistiques précédentes, vous en conviendrez, sont de très rares exceptions. Certains médias vont même jusqu’à faire des séries télévisées basées sur les relations propriétaires-locataires!

De quoi faire peur aux gens lorsque vient le temps de considérer l’immobilier dans leur stratégie d’investissement afin de jouir de jours meilleurs.

Mais qu’est-ce qu’un bon locataire?

À la suite de nombreuses discussions avec plusieurs investisseurs immobiliers, presque tous s’entendent pour dire qu’un bon locataire:

• Paie à la date convenue et en totalité;
• Ne dérange pas continuellement le propriétaire pour des riens;
• Ne dérangent pas les autres locataires par son comportement;
• N’endommage pas la propriété;
• Vous informe lorsqu’un problème physique risque d’endommager la propriété à long terme;
• Comprend que le coût de la vie augmente et qu’il est normal que le prix de son loyer augmente en conséquence.

Critères de fixation de loyer

Puisqu’il est question d’augmentation de loyer, le Tribunal administratif du logement, anciennement la Régie du Logement, publie au début de chaque année les critères de fixation de loyer décrétés par le gouvernement du Québec mentionne Hans Brouillette, directeur général des affaires publiques à la CORPIQ.

Notez qu’il n’est pas obligatoire pour les propriétaires de suivre les taux prescrits. Ils ne sont utilisés que lorsqu’une fixation de loyer par le tribunal est rendue nécessaire en raison d’un litige. Pour déterminer les ajustements de loyer spécifiques à chacun de vos logements, rendez-vous sur le site de la CORPIQ où elle y propose une grille permettant de comparer le calcul plus réaliste qu’elle recommande aux propriétaires avec celui officiel de la Régie du logement.

Et le propriétaire lui ? Qu’est-ce qu’un bon propriétaire selon quelques locataires interrogés ?

• Il réagit promptement lors d’une demande de service;
• Il n’augmente jamais le prix du loyer;
• Il attend quelques jours à l’occasion avant d’encaisser le loyer;
• Il intervient avec respect;
• Il traite les locataires comme des clients;

C’est votre cas?

Traitez-vous vos locataires comme des clients? Car c’est ce qu’ils sont en réalité, des clients. Des clients qui reviennent à votre entreprise mois après mois, année après année dans plusieurs cas. Cela ne mériterait-il pas une certaine considération?

Il est vrai que parfois certains locataires, certains clients, ne nous donnent pas toujours envie de jouer les gentils. C’est vrai, j’en conviens. Mais dites-vous qu’il s’agit d’exceptions. Un vieil adage dit : «Le client a toujours raison».  Pas sûr que ceci s’applique avec certains locataires.

Il y aura toujours des cas d’exception, qui feront le bonheur des médias, mais dites-vous que si tous les locataires payaient mal et étaient de mauvais locataires, il y a longtemps que le marché de l’immobilier locatif se serait écroulé. Même principe qu’avec le système d’emprunts bancaires, de cartes de crédit. Si tous payaient mal, plus rien ne tiendrait la route. C’est la même chose avec les locataires en immobilier. La très grande majorité sont de bons locataires, tout comme les propriétaires.

L’immobilier est une entreprise en soi et rares sont les entreprises qui fonctionnent toujours à merveille. Parlez-en aux propriétaires d’entreprises qui ont des employés à gérer, à ceux qui font face à des mauvaises créances, qui ont de l’équipement qui brise au mauvais moment, qui sont aux prises avec des syndicats, qui sont mis en demeure, etc.

La liste de problèmes à relater pourrait être longue.

L’immobilier ne fait pas exception. Le monde des affaires est ainsi fait et lorsque vous achetez, ne serait-ce qu’une seule unité que vous louez à quelqu’un, vous êtes en affaire.

Libre à vous maintenant de focaliser sur ce que vous voulez et de mener vos affaires comme bon vous semble, avec vos droits et obligations respectifs.

Pour lire mes articles précédents.

Votre coach, Yvan

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En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes du processus. Un bon coup peut s’avérer très payant, un mauvais, très onéreux.

Peu importe que vous envisagiez d’acheter un condo, une maison, un plex, un multi-logements ou encore un chalet, il est essentiel de procéder à une bonne vérification diligente afin de s’assurer que l’immeuble que l’on convoite ne se transformera pas en mauvais achat advenant d’éventuelles mauvaises surprises.

Pas que des chiffres

L’investissement immobilier peut s’avérer très payant, du moins sur papier lors de vos analyses de rentabilité. Or, gardez toujours à l’esprit que vous n’achetez pas que des revenus et dépenses, mais bel et bien un immeuble en brique et qu’avec celui-ci, viennent de potentiels problèmes physiques, des problèmes d’ordre juridique, de réglementations municipales, de gestion de locataires et autres. Vous devez en tenir compte dans l’évaluation du risque que vous prenez et du prix à payer pour l’immeuble.

Ces aspects n’étant pas reflétés dans les chiffres fournis par le vendeur, il incombe alors de les découvrir par vous-même car n’oubliez pas qu’un vendeur motivé, peut parfois, être prêt à tout pour vendre son immeuble, voir même à taire certaines informations importantes.

Quoi vérifier?

C’est bien beau la vérification diligente direz-vous, mais encore faut-il savoir quoi vérifier. Afin de vous aider dans votre démarche, je vous propose une liste non exhaustive de points à vérifier qui pourraient vous permettre de réduire les risques reliés à votre investissement :

• Y a-t-il une déclaration du vendeur ? Si oui, certains facteurs pourraient-ils causer problèmes et/ou diminuer la valeur de la propriété ? Par exemple, un isolant qui contiendrait de la vermiculite ou encore une personne s’étant suicidée dans la propriété, un toit qui coule, des fissures dans les fondations. Les cas sont nombreux.
• L’immeuble a-t-il fait l’objet de rénovations majeures ? Si oui, ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle ? Ces travaux sont-ils encore sous garantie ?
• Que mentionne le certificat de localisation ? Y retrouve-t-on des éléments problématiques ? Par exemple, un cabanon ou une clôture qui empiéteraient chez un voisin. Au besoin, faites-vous aider par un courtier immobilier, votre notaire et/ou un arpenteur-géomètre. Ils sauront vous guider.
• Quel est l’état de l’immeuble en général ? Aura-t-il besoin de travaux à court ou à moyen terme ? Quel est l’âge de la toiture, des fenêtres, du système électrique et de la plomberie ? Les fondations sont-elles en bon état ?
• Faites inspecter systématiquement l’immeuble par un expert en bâtiment. Demandez-lui qu’il vous explique en détail son rapport.
• Quel type de clientèle compose l’immeuble ? Sera-t-elle difficile à gérer ? Tentez de rencontrer chacun des locataires afin de leur poser le plus de questions possible afin d’en apprendre davantage concernant l’immeuble et les habitudes des autres locataires.
• Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur ? Si oui, demandez à le voir. Vous convient-il ?

Vous croyez que c’est tout ce que vous avez à vérifier lors de l’achat d’un immeuble ? Pas du tout. Voici d’autres éléments importants:

• Visitez la totalité des logements. Ne vous contentez pas de quelques-uns. Quelle que soit la raison, méfiez-vous des logements qui ne sont pas accessibles. Il y a souvent anguille sous roche.
• Des avis de non-conformité ont-ils été émis par la municipalité? Si oui, tentez si possible, d’en obtenir copie. Vérifiez le tout avec les services d’urbanisme et d’incendie. Deux départements souvent distincts.
• Les revenus mentionnés dans la fiche descriptive concordent-ils avec les baux? Méfiez-vous! Les revenus réels sont parfois plus bas que ceux déclarés par le vendeur.
• Posez des questions aux voisins, aux policiers. Ils ont souvent beaucoup à raconter à propos de l’immeuble et des habitudes des locataires.
• Si vous achetez un condo pour habiter ou louer à un tiers, lisez la déclaration de copropriété et vérifiez le montant du fond de prévoyance. Est-il suffisant pour couvrir les éventuels coûts de réparations et de rénovations, à court ou à moyen terme?

La liste s’avère beaucoup plus longue.

Mieux vaut prévenir que guérir!

Ce vieux dicton est tout à fait approprié pour définir la vérification diligente. Faites de bonnes vérifications et n’achetez jamais d’immeubles à l’aveuglette. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Transformez-vous en colombo de l’immobilier et demeurez vigilants.

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Lorsque vient le temps de parler assurances habitation, qui n’est pas un peu perdu dans ce contrat si important mais que nous prenons trop souvent un peu à la légère? Or, une mauvaise compréhension de celui-ci et peut-être aussi une certaine négligence peuvent nous amener à faire des erreurs.

Pour vous aider à éviter cela, je vais décrire le plus d’éléments possible, afin de vous aider à mieux comprendre ce que doit contenir une assurance habitation. Décortiquons les protections que devrait contenir ce type d’assurance.

La responsabilité civile

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a une possibilité que vous soyez tenu responsable de tous dommages qui pourraient être causés à autrui. Votre police d’assurance habitation offre cette protection en responsabilité civile, afin de parer à cette éventualité. Voici des exemples: quelqu’un se blesse lors d’une visite chez vous, un incendie se déclare chez vous et entraîne la perte totale de la maison voisine, etc.

Les biens

L’assurance habitation couvre généralement tant  les électroménagers que les vêtements, les meubles et les équipements électroniques. Si vous possédez des œuvres d’art ou des collections quelconques, il est important de le mentionner à votre courtier, qui saura vous conseiller, afin que vous ayez une protection adéquate. Un contrat d’assurance habitation comporte généralement des limitations pour certains biens.

Cela signifie qu’advenant un sinistre, votre indemnité ne pourrait dépasser le montant indiqué dans votre police. Voici, à titre d’exemple, des biens dont la couverture est limitée: logiciels, bijoux et fourrures, supports audio et vidéo (incluant CD et DVD), bicyclettes, animaux, les articles en or ou en argent, objets d’art, collections quelconques, etc.

Faites l’inventaire de vos biens et faites-le authentifier ou enregistrer à l’aide d’un caméscope et copie DVD de tous vos biens, ou encore prenez-les en photo. Notez les numéros de série et conservez les factures d’achat. Faites cela pour chaque pièce, et maintenez cette liste à jour régulièrement. Gardez ces documents en lieu sûr, soit à votre bureau, soit dans un coffret de sécurité dans une institution financière. Cette attention vous facilitera la tâche si vous avez un jour à faire une réclamation.

Hors de la maison, si certains de vos biens sont endommagés ou volés, vous êtes protégé, mais le montant de l’indemnité maximale payable est généralement limité à 10 % du montant de la garantie de vos biens.

ATTENTION, si vous êtes travailleur autonome et que vous exercez vos activités de la maison: avisez-en votre courtier, afin de vous assurer que vous avez les bonnes protections.

Bâtiment

Si vous êtes propriétaire de votre maison, l’assurance couvrira les dépendances (cabanon, garage détaché) en plus de la maison. Généralement, le montant requis correspond au coût de reconstruction. Ce montant peut souvent varier de la valeur marchande de l’habitation et de son évaluation municipale. Les risques couverts sont: le feu, le vol et le vandalisme.

Généralement, sont couverts: vent, grêle, foudre, feu et incendie de forêt, explosion, fumée, fuite ou débordement d’eau potable, fuite et débordement d’installations sanitaires, vol ou tentative de vol, vandalisme, choc d’objets ou de véhicules, émeute.

Tous les contrats comportent des exclusions, dont voici les principales: inondations dues aux débordements des cours d’eau, glissement de terrain, tremblement de terre et éboulement, pollution, dommages aux biens illégalement acquis, conséquences d’actes criminels de l’assuré, sinistres imputables à la guerre, au terrorisme et au risque nucléaire.

Pour assurer adéquatement une piscine, il faut faire ajouter un avenant. Il est aussi possible de faire ajouter au contrat une protection supplémentaire pour vous prémunir contre l’infiltration d’eau ou le refoulement des égouts. Il est également possible de faire ajouter un avenant pour les tremblements de terre.

Types de contrats

La formule «risques spécifiés» couvre vos biens contre un nombre limité de risques précisés dans le contrat, de même que votre responsabilité civile.

La formule «tous risques» protège vos biens contre tous les risques, sauf ceux qui sont expressément exclus du contrat. Elle couvre aussi la responsabilité civile. Elle est généralement plus dispendieuse mais offre une meilleure protection.

Trucs pour payer moins cher

• Augmentez le montant de la franchise — mieux connue sous le nom de déductible;
• souscrivez une assurance automobile et une assurance habitation auprès d’un même assureur;
• magasinez et demandez des évaluations auprès de trois assureurs;
• équipez-vous d’un système d’alarme relié à une centrale;
• informez l’assureur des travaux majeurs de rénovation, plus particulièrement ceux d’électricité, de plomberie et de chauffage.

Surtout, dites la vérité. Une omission, volontaire ou non, peut avoir une incidence majeure en cas de réclamation pouvant aller même jusqu’à un refus d’indemnisation.

Comme vous le constatez, il ne faut pas prendre à la légère les questions relatives à l’assurance. Demandez à votre courtier qu’il vous explique bien toutes les composantes de la police et assurez-vous de bien comprendre ce qu’il vous dit. Il en va de votre sécurité financière.

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Lors d’un événement mensuel du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l’un des moments de réseautage pour me demander s’il était préférable de faire un flip (ou plusieurs) ou plutôt d’opter pour l’accumulation d’immeubles à long terme.

Ce dilemme est très fréquent pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants, voir même pour ceux plus avancés dans le processus. Se poser cette question est donc tout à fait légitime.

La lecture de cet article vous aidera à vous faire une meilleure idée et vous permettra d’être en mesure de prendre une décision plus éclairée quant à la stratégie à adopter à court et long terme. Du moins, j’ose espérer.

Voici le résumé de l’échange que nous avons eu ensemble.

Avantages d’accumuler des immeubles

Enrichissement dans le temps.

Le principal avantage d’accumuler des immeubles demeure, sans l’ombre d’un doute, l’équité grandissante que vous créerez avec le temps grâce à l’effet combiné de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l’immeuble.

En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Évidemment, il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme ce fut le cas depuis les années 2000 alors que la valeur des immeubles a doublé dans la plupart des grands centres et dans presque tous les segments de marché. Par contre, certains se rappelleront la crise des années 90 où la valeur des immeubles avaient chuté drastiquement. L’immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent mais maintiennent toutefois une tangente à la hausse.

Effet levier exponentiel

Un autre avantage de privilégier l’accumulation d’immeubles découle des deux facteurs expliqués précédemment, soit la capitalisation et la plus-value. Vous conviendrez avec moi que si votre équité grandit dans le temps et que vous avez fait de bons achats ( c’est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l’achat ) vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui aura pour effet d’accélérer votre progression.

En d’autres termes, plus vous posséderez d’actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la véritable clé de l’enrichissement en immobilier. Vous vous enrichirez davantage en conservant vos immeubles qu’en les revendant rapidement. Soyez-en assuré !

Désavantages d’accumuler des immeubles

Peu de flux de trésorerie généré au début

Parlons maintenant des désavantages de l’accumulation, car il y en a ! Le premier étant le peu de « cashflow », ou si vous préférez le surplus de trésorerie, que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d’y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait conséquemment l’effet de diminuer votre rendement.

Gardez à l’esprit qu’un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de cashflow puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez mis beaucoup de comptant lors de l’acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands surplus de trésorerie à vos débuts.

La perte de motivation

Voici un désavantage faisant en sorte que beaucoup de gens se découragent. Le fait que les immeubles génèrent peu de cashflow au début et que l’enrichissement se fait avec le temps, beaucoup d’investisseurs trouvent les débuts un peu trop longs à leur goût ! Ils réalisent qu’ils font beaucoup d’efforts pour peu de résultats. Seuls les plus motivés persévéreront.

Il est important de se rappeler que la plupart des entreprises atteindront un seuil de rentabilité seulement après plusieurs années. Beaucoup d’efforts devront y être consacré lors du démarrage de l’entreprise. L’investissement immobilier ne fait pas exception.

Et maintenant, qu’en est-il des flips ? Voyons ensemble les avantages et les désavantages.

Avantages de faire des flips

Générer rapidement des liquidités

Qu’est-ce qu’un « flip » ? Principe qui consiste à acheter un immeuble et à le revendre à profit dans un laps de temps relativement court. Puisque les flips sont pour la plupart du temps réservés aux petits immeubles, c’est-à-dire maisons, condos, plex se situant à la base de la pyramide de l’investissement immobilier, vous retrouvez sur le marché un très grand inventaire de ces types d’immeubles.

Par conséquent, vous aurez la possibilité de prendre rapidement de l’expérience et d’augmenter vos capitaux grâce à quelques transactions successives, à condition évidemment d’être bien formé, outillé, et bien sûr d’être constamment dans l’action.

Remplacer un emploi

Étant donné que les flips permettent de générer rapidement des liquidités, il s’agit du seul moyen pour l’investisseur débutant d’éventuellement quitter son emploi et de se consacrer uniquement à l’investissement immobilier. Si vous désirez y parvenir par l’accumulation, il vous faudra un bon nombre d’immeubles, ce qui peut prendre plusieurs années.

MISE EN GARDE : Avant de quitter votre emploi et vous lancer à plein temps dans les flips, pensez-y ! Ce n’est pas si simple que cela puisse paraître. Ne vous fiez pas uniquement à ce que vous voyez à la télévision. Lisez sur le sujet et formez-vous adéquatement avant de faire le grand saut. Au besoin, faites-vous conseiller par ceux et celles qui y sont parvenus.

Désavantages de faire des flips

Toujours à recommencer

Le principal désavantage des flips est qu’il vous faudra recommencer le processus année après année. C’est bien beau faire quelques flips et réussir à en vivre, mais une fois vos immeubles revendus, vous n’aurez plus d’actifs pour vous enrichir et devrez procéder à d’autres flips, encore et encore. Un processus accaparant.

Autre aspect à considérer dans votre réflexion : les flips demandent qu’on y investisse beaucoup de temps. Le processus d’acquisition, plus spécifiquement la recherche, l’analyse, la visite des lieux, la rédaction d’offres d’achat et la prise de possession pour ne nommer que ceux-ci, s’avèrent relativement prenant car il est à recommencer à chaque fois. Malgré ceci, calculez votre taux horaire lors de vos flips et vous serez en mesure de constater qu’il est souvent très élevé. Souvent bien plus que celui de votre emploi du temps normal.

Grande marge de profit requise

La notion de profit à l’achat est primordiale et essentielle pour réussir vos flips, ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsqu’on achète des immeubles qu’on envisage détenir à long terme. Avec une stratégie d’accumulation d’immeubles, il n’est pas essentiel de faire autant de profit à l’achat qu’en mode flips car le temps fera effet et vous donnera raison.

Attention ! Je ne suis pas en train de vous conseiller d’acheter des immeubles au prix du marché. Loin de là ! La notion de profit à l’achat demeure l’une des clés essentielles, tant en mode flips qu’en mode accumulation.

Même si vous désirez accumuler, assurez-vous toujours de réaliser un bon profit à l’achat. La rapidité de votre progression en dépendra.

Et pourquoi pas les deux?

Après toutes ces explications, je vous propose respectueusement de considérer d’y aller avec une stratégie mixte. C’est-à-dire, considérer les flips à court terme afin d’augmenter vos capitaux rapidement ainsi qu’acheter des immeubles que vous conserverez à long terme afin de vous enrichir.

Regardez la majorité des grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des immeubles.

Vous comprendrez qu’il existe d’autres avantages et désavantages reliés à ces deux stratégies mais pour les besoins de l’article, je vous ai présenté les principaux.

Réflexion : Lors de vos recherches d’immeubles, que vous soyez en mode flips ou accumulation, si une aubaine se présentait vous permettant de « flipper » et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit, la laisseriez-vous filer ?

Moi, non !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Yvan

L’article Un investisseur en mode flip ou accumulation? est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.