L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

1) Le mode de remboursement

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

2) Quel sont les frais d’analyse de dossier?

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé.

Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

3) Le fameux taux d’intérêt?

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

4) Les régions desservies?

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

5) Le ratio prêt-valeur?

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

6) Les garanties hypothécaires?

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

7) La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

8) Et les autres frais?

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

9) Les montants à prêter?

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100 000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction.

Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

Conclusion

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article «Mieux connaître les prêteurs privés» et je cite :

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir, selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs.

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte plus bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera plus faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante.

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement.

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. Bien que tous ces faits soient exacts en temps normal, il faut prendre en considération qu’en temps de pandémie la situation s’avère différente.

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d’inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu’un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

Des chalets locatifs dans les Laurentides

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires.

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d’intervalle sera un défi, tout comme le financement!

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

Une terre à bois en Estrie

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain.

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d’exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

Se connaître et se respecter comme investisseur

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine :

Rien ne sert de courir, il faut partir à point!

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

Bonne planification, mais surtout, bonne route!

Votre coach,

Yvan

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Une priorité en affaires est d’établir une stratégie afin d’atteindre les objectifs établis dans la planification. L’immobilier signifie aussi faire des affaires! Il devient alors d’une première importance d’établir une stratégie d’investissement ou stratégie immobilière.

Lors des formations que je présente sur l’investissement immobilier, j’inclus un segment sur l’établissement d’une stratégie immobilière qui se veut, de plus, une réflexion comprenant plusieurs faits et réflexions dont je vous fais part dans cet article.

La toute première question que je pose aux participants est relativement simple. Avant même d’entamer toute construction d’un immeuble, quelle est la première chose à faire? On me suggère toutes sortes de propositions, aussi variées les unes que les autres. Très peu de participants me répondent: un plan.

Un plan

Effectivement, avant même de construire l’édifice Place Ville-Marie, les architectes et les ingénieurs ont élaboré un plan. Sans ce plan, impossible de construire un immeuble de cette envergure. Chose surprenante, nous nous lançons dans la vie sans aucun plan, ou presque!

Alors, comprenez l’importance d’établir une stratégie immobilière si on veut réussir dans l’immobilier.

Le deuxième point que j’aborde avec les participants est le suivant:

• Qui êtes-vous?
• Vous connaissez-vous vraiment?

Pour ne citer que quelques éléments de réflexion:

• Qui suis-je?
• Quelle est ma personnalité pour me lancer dans l’immobilier?
• Quelles sont mes réactions face au stress occasionné par l’argent, les locataires, les problèmes d’entretien, l’endettement, la gestion des problèmes?

Voici autant de questions que vous devez vous poser.

Le troisième point évoqué est le suivant: je leur conseille de devenir leur propre économiste et d’observer toutes les composantes d’un système économique qui pourrait influencer le marché de l’immobilier. Nous menons ensemble des réflexions sur les principaux points de l’économie:

• Le niveau d’imposition et de taxation
• L’inflation
• Les taux d’intérêts
• Le taux d’emploi
• Le taux de reprise économique
• Le taux des reprises bancaires
• Le niveau d’épargne
• Les facilités de crédit
• Le temps requis pour vendre
• Les stratégies de ventes
• Les impacts de la mondialisation
• Les sources d’énergie
• Etc.

Comme vous le constatez, tous ces points sont reliés entre eux et interviennent dans l’analyse et l’élaboration d’une stratégie d’affaires.

Nombre d’appartement désiré

Le quatrième point analysé parle du nombre d’appartements que les gens désirent acquérir et de quelle façon y arriver.

Souvent lors de consultations, des personnes me disent:

M. Lépine, j’aimerais acheter “des blocs”.»

Je leur réponds:

«Soyez plus précis. Combien de logements désirez-vous?

Et là, en fonction des réponses à cette question, les stratégies varient. Si l’acheteur potentiel désire 100 logements, il est évident qu’il n’est pas idéal de s’orienter vers des triplex. Il lui en faudrait plus de 33 pour atteindre son nombre. Ce n’est pas impossible, mais encore faudrait-il que ces appartements soient situés dans le même quartier.

La stratégie de cette personne doit être d’acheter de plus gros immeubles. Pour quelqu’un qui ne désire qu’un triplex pour l’habiter, vous comprenez bien que les critères sont totalement différents.

Voyez-vous, à la lecture de ces simples détails, l’importance d’un plan avant même de penser stratégie?

Il faudra établir, en fonction de ce plan, une stratégie à court, à moyen et à long terme afin de réaliser ses objectifs.

Un autre point à considérer dans votre stratégie est devous constituer une équipe de collaborateurs qui vous aideront dans ce processus. Et là, je parle de notaires, de courtiers immobiliers, d’avocats spécialisés en immobilier, d’inspecteurs en bâtiment, de courtiers d’assurances de dommages, d’évaluateurs agréés, de compagnies de gestion immobilière, d’ouvriers d’entretien, etc.

Plusieurs veulent vivre de l’immobilier rapidement. La façon la plus rapide, selon moi, est la spéculation (les Flips), car elle permet de réaliser un profit à plus ou moins court terme. Par contre, le véritable enrichissement est, sans aucun doute, l’accumulation.

Dans la stratégie d’accumulation, une question revient très souvent:

Dois-je vendre ou garder tel immeuble?

Ma réponse est la suivante:

Si vous vendez, combien vous restera-t-il d’argent après impôts comparativement à un refinancement? S’il n’en reste pas plus, à quoi bon vendre? Si vous le gardez, il continuera à prendre de la valeur avec le temps et le prêt sera remboursé grâce aux loyers payés par vos clients (vos locataires).

Comme vous le constatez, l’élaboration d’une stratégie d’investissement nécessite une bonne réflexion de la part des investisseurs, et plus la réflexion sera approfondie, meilleure sera la stratégie qui en résultera.

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Pour y parvenir, l’augmentation des revenus et la réduction des dépenses de fonctionnement sont le mot d’ordre.

Voici donc cinq façons qui permettent d’augmenter la valeur d’un immeuble et qui feront une grande différence dans la valeur nette de votre parc immobilier.

1. Rénover les logements

Pour avoir vu passer de nombreux locataires potentiels dans les dernières années, l’apparence des logements est souvent un critère très important lors du choix d’un lieu de vie. Un logement désuet, rénové pour la dernière fois en 1978, n’est pas nécessairement la meilleure façon d’attirer des candidats intéressants.

En plus de maintenir l’état physique du bâtiment, un logement rénové attire des candidats qui sont prêts à débourser davantage d’argent pour se loger. Les travaux de rénovation peuvent être de nature esthétique (peinture et nouveau revêtement de sol, par exemple) ou encore être majeurs (décloisonnement des espaces et rénovation entière des pièces). Il faut donc adapter l’envergure des travaux par rapport au potentiel locatif du logement, c’est-à-dire à l’augmentation potentielle du loyer suivant les travaux. En effet, investir 40 000 $ pour réussir à augmenter le prix du loyer de 20 $ par mois n’est peut-être pas très judicieux financièrement. Idéalement, il faut tenter de récupérer les sommes investies en moins de 36 mois.

Dans les grands centres comme Montréal, il n’est pas rare de pouvoir augmenter de plusieurs centaines de dollars par mois le prix d’un logement rénové. Avec les règles de la Régie du logement, il serait toujours possible pour le nouveau locataire de contester cette augmentation comme indiqué à la clause «G» du bail.

Cette clause du bail est l’endroit où le locateur indique le loyer le plus bas payé pour un logement dans les douze mois précédents. En cas de non-divulgation de la part du propriétaire, le locataire peut contester et faire valoir ses droits. La prudence est de mise. En cas de besoin, consulter votre juriste.

2. Ajouter un logement à un immeuble

Certains propriétaires ignorent le potentiel caché de leurs propriétés, car certains espaces dans leurs immeubles ne sont pas mis en valeur, par exemple :

• Un sous-sol non aménagé;
• Un grand logement pouvant être subdivisé en deux plus petits;
• Une salle d’entreposage trop grande pour les besoins;
• Un terrain permettant d’agrandir l’immeuble;
• Un petit immeuble pouvant être soulevé afin d’y ajouter un sous-sol et d’y aménager un ou plusieurs logements.

Cependant, il est question ici de travaux importants et coûteux. Une visite au bureau de l’urbanisme de votre municipalité pourra vous informer du nombre de logements permis dans la zone où se trouve votre immeuble.

3. Renégocier avec vos fournisseurs de services

Toute optimisation des dépenses aidera à faire augmenter vos revenus nets et la valeur de vos propriétés.

La prime d’assurance habitation est une dépense importante qui augmente sans arrêt et il est fréquent, depuis quelques années, de voir des augmentations annuelles de plus de 10 %. Je vous suggère donc de renégocier votre prime chaque année.

Il arrive lors de certains achats qu’on réussisse à faire diminuer substantiellement le montant de la prime annuelle par rapport à ce que payait l’ancien propriétaire. Il est possible d’y parvenir en augmentant la franchise, en renégociant les protections, en négociant la valeur de reconstruction du bâtiment, ou simplement en changeant d’assureur. La fidélité avec un assureur ne paie pas nécessairement!

Voici quelques fournisseurs dont les contrats peuvent être renégociés : le déneigeur, la firme d’extermination, l’entreprise de coupe du gazon, le concierge, le service de ramassage des ordures (si applicable). Quelques centaines de dollars de plus de revenus nets peuvent rapidement se transformer en valeur supplémentaire pour l’immeuble. À titre d’exemple, une augmentation de 1000 $ par année en revenu net augmentera d’environ 20 000 $ la valeur de votre immeuble, selon la région dans laquelle il se trouve.

4. Diminuer vos coûts d’énergie

Contrairement aux assurances et autres fournisseurs décrits précédemment, il n’est pas possible de renégocier vos tarifs d’électricité, de gaz naturel ou de mazout. Cela dit, vous pouvez toutefois travailler à diminuer ces dépenses d’opération.

En ce qui concerne les coûts de chauffage, le cas extrême est d’effectuer une conversion du système afin que chaque locataire devienne responsable de sa facture. Les coûts reliés à l’opération peuvent être importants, mais une bonne exécution peut permettre d’améliorer considérablement les revenus nets de la propriété.

D’autres façons moins draconiennes consistent à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment:

• Installation d’ampoules DEL dans les espaces communs;
• Calfeutrage des fenêtres;
• Installation de nouvelles portes et fenêtres;
• Amélioration de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment;
• Changement de l’appareil de chauffage central;
• Installation d’un système programmable pour l’éclairage;
• Remplacement des vieux thermostats par des thermostats électroniques programmables.

5. Ajouter des services

L’ajout de services offerts aux locataires est une bonne façon de se démarquer des concurrents, de faciliter la vie de vos clients et d’améliorer vos revenus par la même occasion. Vous pourriez, par exemple, aménager une buanderie commune payante dans l’édifice, ajouter des laveuses et des sécheuses dans les logements (en négociant des augmentations de loyer en conséquence) ou bien construire des espaces d’entreposage à l’extérieur ou dans le sous-sol.

Si vous avez loué des logements dans les dernières années, vous aurez peut-être noté qu’une des questions souvent posées par les candidats lors de leurs recherches concerne l’inclusion de l’accès à Internet dans le prix du loyer. Plusieurs fournisseurs de services existent pour installer un accès à Internet sans fil dans les immeubles. Pour un duplex, l’opération n’est certainement pas très profitable, mais pour les gros immeubles, cela représente plusieurs centaines de dollars de plus par mois qui peuvent s’ajouter aux revenus.

Avez-vous pensé à installer une machine distributrice dans les espaces communs, comme dans la buanderie? Un profit net supplémentaire de 500 $ par année par machine peut facilement représenter une augmentation de la valeur économique entre 8 000$ et 10 000$. Plus les revenus nets sont élevés, plus cela aura des conséquences positives sur la valeur de la propriété.

Devenez un créateur de valeur

Le prix des immeubles locatifs est souvent exorbitant à première vue, mais les investisseurs à succès qui tirent leur épingle du jeu sont souvent ceux qui réussissent à créer de la valeur. Ils voient le potentiel de l’immeuble et savent exactement comment ils vont transformer un immeuble moyen en immeuble plus performant.

À vous de bien connaître votre secteur et de développer votre sens de la vision.

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Dans le contexte actuel, l’humilité est de mise, car personne ne sait vraiment ce qui suivra cette période d’incertitude. Faisons tout de même l’exercice de nous projeter dans quelques mois, quelques années et d’imaginer quelle sera notre réalité. Allons-y de quelques réflexions, prévisions et questionnements.

L’immobilier résidentiel non locatif

Dans l’immobilier résidentiel s’adressant aux propriétaires-occupants de condos et de maisons, la COVID-19 viendra sans doute perturber le marché. Depuis quelques années, nous assistions à une augmentation des prix en faveur des vendeurs.

Les emplois disparaissant à un rythme effrayant depuis la mi-mars, il serait surprenant que cela n’affecte pas le marché immobilier à court et à moyen terme. Les prix de vente des propriétés devront s’ajuster à cette nouvelle réalité, en fonction de la vitesse de la reprise économique.

Les mises en marché virtuelles qui s’appuient sur des photos, des vidéos de qualité et qui donnent accès à des plans détaillés seront sans doute en hausse. Les acheteurs, qui craindront de se déplacer après la crise, voudront sûrement visiter les propriétés dans le confort de leur foyer.

Les promoteurs de condos, de maisons et de résidences pour personnes âgées pourraient également être amenés à modifier leurs clauses contractuelles pour se protéger contre les conséquences de futures pandémies. Les retards dans les livraisons des résidences causés par cette crise sanitaire causent des impacts importants pour les acheteurs, sans compter les risques financiers pour les promoteurs. Ces derniers ajusteront-ils les prix pour pallier ce risque? Cela reste à voir.

L’immobilier résidentiel locatif

Plusieurs propriétaires d’immeubles locatifs ont eu des sueurs froides lorsque le gouvernement a mis le Québec sur pause pour quelques semaines. Une portion importante de locataires s’est subitement retrouvée sans emploi, sans revenu. Les propriétaires calculent généralement un taux d’inoccupation et de non-paiement de 5% dans leurs projections financières. La perspective que 20% à 25% de ses locataires se retrouvent au chômage du jour au lendemain, sans revenu pour quelques semaines, a été un choc.

Les gouvernements ont heureusement réagi rapidement par la mise sur pied de programmes d’aide financière, ce qui a atténué les risques de non-paiement de façon importante. Plusieurs propriétaires garderont longtemps en mémoire la perspective que des temps beaucoup plus difficiles doivent être envisagés dans l’élaboration de leurs scénarios financiers.

Ceux qui ont acheté il y a longtemps sont moins affectés que ceux qui ont acheté avec un fort endettement. Il sera intéressant de voir si les banques et la Société canadienne d’hypothèques et de logement ajusteront leurs critères en fonction du taux d’inoccupation et des risques de non-paiement.

À l’avenir, plusieurs propriétaires pourraient également être davantage tentés de louer à des gens qui ont des emplois «béton» au gouvernement, dans les banques, ou qui travaillent pour les services essentiels. Nous avons constaté la précarité des emplois dans de nombreux secteurs : bars, restauration, commerce de détail, soins esthétiques, etc. La solidité financière des candidats sera-t-elle regardée plus attentivement?

Sans tirer avantage de la situation actuelle, il serait peut-être temps pour le gouvernement du Québec de réfléchir sérieusement à la mise en place du dépôt de garantie, pour éviter une discrimination des candidats moins solides financièrement. Il faudra trouver un mécanisme juste pour tous, incluant les gens à faible revenu.

Pour ceux qui misent sur les immeubles récents, il y a lieu de réfléchir aux risques de leur clientèle cible. Les locataires retraités sont plus stables financièrement. Certains promoteurs dans le neuf ciblaient les jeunes ménages de travailleurs, mais ces derniers risquent-ils de perdre leur emploi? Des logements neufs en location mensuelle à 1500$ seront peut-être plus difficiles à louer à une clientèle de travailleurs fragilisés par la COVID‑19.

L’analyse des risques financiers, avec des scénarios plus pessimistes, a probablement été ignorée par plusieurs investisseurs immobiliers au cours des quinze dernières années. La crise sanitaire actuelle entraînera certainement la révision des scénarios financiers.

L’immobilier commercial

Pour plusieurs propriétaires de locaux commerciaux, la COVID-19 aura été un réveil brutal. Les commerces de détail avaient déjà la vie difficile dans les centres commerciaux et sur les rues commerçantes. La pandémie contribuera à changer les habitudes des consommateurs et, par la bande, impactera négativement les propriétaires de locaux commerciaux.

Ces derniers voudront trouver des locataires solides financièrement. Les locataires dans le domaine de la santé, les pharmacies, les épiceries et les commerces essentiels seront recherchés par les investisseurs. C’était déjà le cas avant, mais la compétition pour ces locataires sera encore plus forte après la crise. Ces commerçants pourraient avoir un pouvoir de négociation des prix à leur avantage.

Les édifices commerciaux loués en majorité à des commerces de détail, considérés comme étant à risque, pourraient subir une pression à la baisse sur les prix de vente. Plusieurs commerçants risquent de ne pas s’en remettre. Les acheteurs seront encore plus frileux à l’idée d’acheter un petit centre commercial constitué de commerces non essentiels. Les prix seront assurément affectés. De belles occasions se présenteront également pour les acheteurs de ce type d’édifices.

Les espaces de bureaux seront également affectés par l’après-COVID-19. Les entreprises auront appris à vivre avec le travail à distance. Elles voudront peut-être, à moyen terme, réduire le nombre de pieds carrés loués pour leurs espaces de bureaux. La baisse des prix de location mensuelle aura un impact sur le prix de vente des immeubles de bureaux. Les acheteurs devront prendre cette donnée en compte lors du dépôt de leurs propositions d’achat.

L’immobilier industriel

Il y aura des occasions dans le domaine de l’immobilier industriel. La volonté des gouvernements de retrouver une autonomie dans la production de certains produits essentiels incitera certaines industries à louer des locaux, de même que pour les entrepôts axés sur la distribution et la logistique. Le commerce en ligne prendra probablement encore plus d’ampleur et des espaces d’entreposage et de distribution seront nécessaires. L’immobilier industriel était déjà sur une belle lancée avant la COVID-19, avec des taux d’inoccupation au plus bas depuis longtemps. La tendance se poursuivra probablement dans ce secteur.

Diminution des risques

Avant la crise que nous traversons actuellement, plusieurs investisseurs se concentraient dans un seul domaine et en faisaient une spécialité : résidentiel neuf pour les jeunes professionnels, commercial usagé, etc. La pandémie aura eu l’effet d’un électrochoc pour ceux qui ont vu leurs entreprises immobilières menacées par la diminution potentielle ou réelle de leurs revenus locatifs. L’avenir sera-t-il aux projets à usages mixtes? Les banques imposeront peut-être de nouvelles normes pour sécuriser davantage leurs prêts.

Soyez prévoyant, révisez vos scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. L’immobilier est là pour de bon et demeure un placement sécuritaire sur le long terme, mais plus à risque en matière de liquidités.

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Depuis plusieurs années, je lis bon nombre d’articles sur le sujet. Est-ce mieux d’être à logement et d’investir ou encore de devenir propriétaire occupant? L’achat d’une maison est-il un bon investissement? Les opinions sont très partagées et il n’est pas aussi simple de répondre à ces questions. C’est un éternel débat.

Outre les calculs purement mathématiques, plusieurs aspects sont à considérer avant de prendre la décision de devenir propriétaire foncier à des fins personnelles : le sentiment d’être réellement chez soi, l’énergie et le temps à consacrer à l’entretien de la propriété, le milieu et le style de vie désirés, la capacité d’emprunt selon son crédit, le budget alloué pour se loger, la tolérance aux risques, la discipline à épargner et à investir la différence entre le coût relié à la propriété et celui requis pour la location, etc.

Comment faire pour se positionner? Une multitude d’hypothèses doivent être avancées pour parvenir à créer des projections et à analyser laquelle des options est la plus rentable. Évidemment, personne ne peut prédire l’avenir à l’aide d’une boule de cristal!

Effectivement, les taux d’intérêt pourraient grimper considérablement et faire augmenter vos paiements hypothécaires. Aussi, un krach boursier aurait un impact majeur sur vos rendements, une bulle immobilière qui éclate ferait perdre beaucoup de valeur à votre propriété, des changements dans les règles fiscales modifieraient les résultats après impôts, etc.

Autant de facteurs non contrôlables pourraient avoir des conséquences directes sur votre décision.

Allons-y d’un exemple démontrant ce qui doit être pris en compte lors de votre analyse financière afin de vous aider à prendre la décision la plus éclairée selon vos objectifs et vos besoins.

Posons les hypothèses suivantes pour l’achat d’une propriété :

• Maison à deux étages non neuve en banlieue payée 260 000 $

• Prêt de 95 % par l’entremise d’une assurance hypothécaire : montant de 247 000 $ amorti sur 25 ans

• Prime d’assurance SCHL de 4 % s’ajoutant au prêt : 9880 $

• Taux d’intérêt annuel : 3 % pour les cinq premières années avec variation de taux tous les cinq ans.

Ces variations seront reflétées plus loin dans l’un des tableaux de projections.

Votre déboursé total requis pour l’acquisition

Mise de fonds initiale : 13 000 $

Frais relatifs à l’achat : 5000 $ (notaire, inspection en bâtiment, droits de mutation et taxe sur la prime d’assurance hypothécaire)

Travaux initiaux à l’achat : 1000 $

Déboursé total requis : 19 000 $

La valeur de votre propriété dans le temps

Supposons que votre maison prenne 3 % de valeur par année, ce qui est réaliste si l’on se fie aux dernières décennies, votre havre de paix vaudra, dans 25 ans, la modique somme de 544 000 $. Supposons maintenant que vous avez déniché une aubaine payée 260 000 $, mais qui vaut, en réalité, 300 000 $. Sa valeur dans 25 ans serait alors de 628 000 $, soit 84 000 $ de plus. De quoi changer les résultats d’analyse et peut-être même votre décision!

Comme le but est de comparer de l’investissement, il est plausible de trouver des vendeurs motivés laissant aller au rabais leur propriété. Cependant, aux fins de l’exercice, nous prendrons tout de même un achat à 260 000 $ avec une valeur marchande de 260 000 $, ou si vous préférez, l’achat d’une propriété au prix courant qui, règle générale en investissement, n’est pas idéal vous en conviendrez. Normalement, en tant qu’investisseur, on recherche des aubaines.

Dans 25 ans, le solde hypothécaire sera à zéro si vous n’avez pas refinancé votre propriété. Vous aurez une équité de 544 000 $, et ce, grâce, entre autres, à l’effet de levier lors de l’achat, c’est-à-dire que vous aurez acquis un actif de 260 000 $ avec un investissement de seulement 19 000 $.

Considérant qu’une rétribution taxable de 4 % sera remise à un courtier immobilier lors de la revente (25 000 $) et quelques frais tels un certificat de localisation (1500 $), une quittance (1000 $), des frais de publicité et frais divers (500 $), il vous restera, au bas mot, 516 000 $ une fois la transaction instrumentée par le notaire.

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Considérons maintenant l’option du locataire-investisseur, soit de placer les 19 000 $ plutôt que de les utiliser pour l’achat d’une résidence principale.

Votre placement de 19 000 $ générera dans l’exemple des intérêts variant entre 5,5 % et 7,9 % annuellement, ce qui s’avère tout de même bien durant 25 ans. Ce placement initial, si les intérêts sont composés mensuellement, vaudra 101 182 $.

A priori, l’investissement dans une résidence principale semble beaucoup plus payant puisque la somme de 544 000 $ est définitivement plus intéressante que 101 182 $.

Les liquidités requises comme propriétaire

Comme je le mentionnais précédemment, vous aurez eu besoin initialement de 19 000 $ pour faire l’acquisition de la propriété. Toutefois, comme propriétaire, vous aurez à injecter des sommes additionnelles au fil des années. Cet aspect est crucial dans l’analyse, mais très difficile à quantifier, car il dépend de l’état physique de l’immeuble lors de l’acquisition et des travaux que vous réaliserez au cours des années selon votre besoin de « luxe ».

Puisque l’exercice se fait en comparaison à des logements que vous seriez enclin à habiter, je demeurerai modeste quant aux travaux d’amélioration apportés à la propriété. Si vous êtes disposé à demeurer à logement, les agrandissements, les piscines, les vérandas, les thermopompes, les garages et les cabanons, pour ne nommer que ceux-ci, ne devraient donc pas être considérés non plus comme propriétaire. Au cas contraire, nous ne serions plus en train de comparer des pommes avec des pommes.

Je ne prévoirai pas de montants d’entretien « luxueux » dans le scénario propriétaire, afin de rester cohérent. Les frais d’entretien pris en compte dans le présent scénario sont ceux requis pour maintenir la valeur de la propriété et non pour l’augmenter.

À supposer qu’au cours des 25 prochaines années, vous faites remplacer quelques fenêtres (8000 $), la toiture (8000 $), le chauffe-eau (1000 $), effectuez une mise à niveau de la cuisine (7000 $) et de la salle de bain (2 000 $) en plus de 30 000$ de frais liés à l’entretien courant comme la peinture, quelques couvre-planchers, de menus travaux de plomberie et d’électricité; un montant total de 56 000 $ demeure réaliste. Sur 25 ans, ce montant représente en moyenne 187 $ par mois.

Coûts de détention d’une propriété comparés aux coûts de location

Un autre aspect financier majeur est à considérer dans l’analyse, soit les paiements mensuels reliés à la détention de votre propriété comparativement au coût de votre logement. Fort probable qu’il vous en coûtera mensuellement plus cher à titre de propriétaire que de locataire.

Allons-y de quelques calculs afin de déterminer le coût de détention en tenant compte des mensualités hypothécaires selon une variation des taux d’intérêt dans le temps, mais également des principales dépenses mensuelles telles que les taxes foncières et scolaires de 225 $, les assurances de 50 $ et les frais d’énergie de 150 $.

Le tableau ci-dessous résume le coût de détention sur 25 ans et tient compte d’une inflation de 3 % des dépenses, de variations du taux d’intérêt hypothécaire dans le temps, de l’entretien courant et des frais de rénovation énumérés précédemment.

Qu’en est-il maintenant du coût total d’un logement à 1000 $ par mois avec une augmentation de 2 % par année? À cela, ajoutons des frais d’assurance de 30 $ par mois et des frais d’énergie de 75 $ par mois, le tout avec une inflation de 3 % comme dans le scénario de la détention d’une propriété.

Les résultats démontrent qu’il en coûte plus pour détenir une propriété (647 532 $) que d’être à logement (430 302 $). Le résultat serait par contre très différent dans le cas d’un superbe 7 1/2 sur le Plateau Mont-Royal au coût de 2000 $ par mois. Dans un tel cas, il faudrait toutefois faire la comparaison avec une propriété beaucoup plus luxueuse qu’une simple maison à deux étages payée 260 000 $. Demeurons cohérents!

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Comme illustré dans les deux tableaux précédents, un montant peut être économisé mensuellement et investi afin de générer des rendements.

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez les résultats des montants investis à des taux d’intérêt variant entre 5,5 % et 7,9 %, ce qui s’avère bien comme rendement durant 25 ans. À noter que les intérêts générés chaque mois ont été réinvestis afin d’augmenter le montant au final.

Analyse des résultats

Dans le présent scénario, la location-investissement semble plus rentable que la détention, car après 25 ans, la valeur des placements est de 694 807 $ comparativement à 544 000 $ pour la propriété.

Mais l’important n’est-il pas l’argent en poche une fois les impôts payés? Poser la question, c’est y répondre! Regardons ensemble les résultats après impôts.

Dans le cas des placements en tant que locataire-investisseur, l’argent en poche une fois l’impôt payé de 122 210 $ sur le gain en capital de 458 577 $ (694 807 $ – 236 230 $ investis) sera de 572 597 $ (694 807 $ – 122 210 $).

Pour ce qui est de la propriété valant 544 000 $, l’argent en poche une fois qu’on soustrait les frais de 28 000 $ reliés à la vente sera de 516 000 $, libre d’impôt car vous pourrez faire le choix de désigner cette résidence comme résidence principale pour toutes les années, en autant que durant ces 25 années, vous n’ayez pas désigné une autre résidence comme résidence principale.

En fin de compte, dans le scénario présenté, la location demeure plus rentable, même après 25 ans de détention. De quoi faire réfléchir.

Les deux côtés de la médaille

Bien que la location demeure plus rentable dans le présent scénario, d’autres aspects financiers et qualitatifs sont à considérer et pourraient faire pencher, malgré tout, la balance du côté de la détention.

Voici donc quelques avantages et désavantages de chacune des options. En espérant que ceci puisse vous aider à prendre une meilleure décision.

Avantages du propriétaire

• Possibilité de créer un enrichissement instantané grâce à un profit à l’achat pouvant être investi rapidement lors d’un refinancement

• Possibilité de récupérer, à la suite d’un refinancement, l’équité créée avec le temps

• Possibilité d’utiliser la mise à part de l’argent (MAPA) afin de rendre déductibles les intérêts payés sur l’emprunt hypothécaire

• « Facilité » d’acheter sans comptant grâce à la remise en espèces des institutions financières

• Sentiment d’être chez soi

• Réalisation d’épargne forcée

• Possibilité de faire de la location à court terme lors d’absences

• Option de vendre et d’encaisser l’équité nette d’impôt dans certains cas

Désavantages du propriétaire

• Temps et énergie à consacrer aux travaux d’entretien, de réparation et de rénovation

• Permanence de l’endroit où vivre

• Mise de fonds nécessaire si aucune créativité lors de l’achat

• Plus de liquidités requises mensuellement

• Fonds de roulement quasi indispensable

• Meilleur crédit requis

• Accès à la propriété plus restreint que la location

• Impact sur le crédit plus significatif en cas de défaut de paiement hypothécaire

• Pour certaines personnes, plus grande source de stress

• Risque de cotisation spéciale (condos)

• Temps à allouer aux assemblées annuelles de copropriétaires (condos)

Avantages du locataire-investisseur

• Possibilité de varier les endroits où vivre

• Plus de temps disponible pour trouver d’autres investissements rentables

• Possibilité de faire une location avec option d’achat

• Aucuns frais d’achat requis

• Frais mensuels moindres et plus stables

Désavantages du locataire-investisseur

• Discipline requise pour investir les économies créées entre le coût d’acquisition et le coût de location

• Proximité des voisins (immeubles à revenus, condos et plex)

• Temps requis pour la gestion des placements

• Possibilité d’être évincé lors de reprise de logement

Pour terminer, il est évident que si vous devez revendre dans les premières années suivant l’achat, la location s’avère plus avantageuse compte tenu des frais reliés à l’acquisition et la revente d’une propriété.

D’un autre côté, si vous désirez conserver à long terme, l’achat peut s’avérer fort intéressant dépendamment :

• des rendements que vous pourriez obtenir avec des placements;

• de la fluctuation des valeurs immobilières dans le temps;

• du prix payé pour la propriété selon le « luxe » voulu;

• de la fluctuation des taux d’intérêt hypothécaires.

Avec autant de paramètres possibles, le générateur de scénarios de l’Autorité des marchés financiers (AMF) trouve toute son utilité.

Je vous invite donc à consulter le simulateur conçu par l’AMF qui permet, en quelques clics, de générer rapidement différents scénarios vous aidant à prendre une décision plus éclairée en fonction de la durée pour laquelle vous désirez détenir votre propriété, aspect crucial dans la prise de décision. Le calculateur de Multi-Prêts est également un bel outil mis à votre disposition.

Bonne réflexion et bonne analyse!

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

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Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.

Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?

Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu’offre l’immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.

Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.

Je me permets donc cette semaine de vous dresser une liste de diverses raisons pourquoi l’immobilier devrait faire partie de votre stratégie d’enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n’est pas rose et que l’immobilier, comme n’importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j’en conviens, soyez rassuré !

1. Tous doivent se loger

Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l’humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu’il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.

Il y aura bien évidemment plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions tels que l’économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.

Gardez toutefois à l’esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l’un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, tout comme un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s’il est bien localisé.

2. L’effet de levier

Voici un terme qu’on entend fréquemment dans le domaine de l’investissement : l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’acquérir des actifs avec peu, voir aucunement de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l’expression ADA, soit l’argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous emprunterez 100 % des fonds.

Pour illustrer le propos, prenons par exemple l’achat d’un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL).

Or, vous réussirez à acquérir un actif de l’ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ? Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d’argent de vos poches ?

Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu’il n’est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n’est pas parce que vous ne l’avez jamais fait qu’il est impossible de le faire.

Utiliser l’effet levier au maximum rend donc l‘investissement immobilier accessible à tous et à toutes.

3. L’immobilier a toujours traversé le temps

Les plus grandes fortunes, depuis le début des temps, ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L’immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l’économie. C’est l’un des piliers.

Même si les marchés et les taux d’intérêt fluctuent, le marché de l’immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer aux à travers les fluctuations de marché et vous enrichir «passivement» durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c’est-à-dire faire le plus de profits à l’achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.

N’oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui montent, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !

4. Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi

Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d’acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l’immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l’achat d’immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l’immobilier.

Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l’immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l’enrichissement via l’accumulation d’immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l’enrichissement à l’argent rapide. La patience a ses vertus.

5. Trois rendements combinés incroyables

Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l’achat à long terme d’immeubles à revenus pour sa part, génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.

De plus, vous bénéficierez d’un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l’immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l’enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s’agit du même principe que l’intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements.

Comme on entend souvent l’expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »

Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu’il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question s’est y répondre.

En résumé, il faudra plus de temps avec l’immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichissez grâce à ces trois rendements soit :

1. le surplus de trésorerie,
2. la capitalisation des prêts
3. la plus-value de vos immeubles.

Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d’atteindre l’indépendance financière. Qui sait ?

6. Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?

Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d’une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L‘investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L’investissement immobilier offre l’avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.

7. L’investissement en groupe

Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l’un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l’argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d’augmenter leurs rendements.

Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d’actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l’excitation d’un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.

8. Parce que l’immobilier c’est passionnant

Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l’immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l’immobilier peut représenter.

Par contre, la plupart des gens que je côtoie sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l’investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?

9. Le contrôle sur l’investissement

L’immobilier c’est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décisions sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l’immeuble, dans quel secteur vous achèterez, la personne qui gérera l’immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix paieront-ils les loyers , qu’elles seront les inclusions et les exclusions de l’entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l’immobilier offre cet avantage indéniable.

Je sais que certains apporteront l’argument qu’il y a la Régie du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit là que de suggestions et non d’obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d’augmentations de loyers, vous ferez des miracles !

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

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En démarrage d’entreprise, il est essentiel d’avoir des connaissances avant de se lancer ou pour progresser plus rapidement. C’est pourquoi une formation en immobilier, pourrait vous servir grandement.

Avec la parution de cet article, certains clameront haut et fort que je prêche pour ma paroisse! Vous avez droit à votre opinion et je la respecte, mais sachez que je suis des plus sincères dans mon propos. À mes débuts, je suis déjà passé par là comme on dit, et j’ai appris de mes erreurs, ou devrais-je plutôt dire de mes expériences.

Mais à quel prix?

J’ose donc espérer que cet article pourra vous aider à éviter des erreurs pouvant être très coûteuses. Une erreur fréquente que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants, intermédiaires qu’avancés, est le manque de formation. Ils se lancent en investissement immobilier sans suivre de formations. Pire encore, ils demandent l’opinion et des conseils à des gens qui n’ont même pas d’immeuble. Grave erreur !

J’ai régulièrement rencontré des gens qui ont quelques immeubles et me disaient :

« Yvan, crois-tu que je vais apprendre quelques choses durant le coaching et mentorat ? »

Et de leur répondre :

« J’ai eu 193 logements jusqu’à présent et j’apprends encore, alors j’imagine que tu en apprendras également toi aussi. Le marché change, les technologies évoluent, tu ne connais certainement pas tous les trucs du métier, alors il faut demeurer ouvert et à l’affût ».

Il n’est pas rare d’acheter des immeubles et d’y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars de plus en formations afin d’optimiser son investissement?

Rappelez-vous qu’en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissance peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L’inverse est également vrai. Quelques trucs appris lors de formations valent leur pesant d’or.

Je me permets de vous partager une excellente citation qu’un des participants au groupe de coaching et mentorat offert par le Club d’investisseurs immobiliers du Québec nous a fait part lors d’une graduation.

Un jour, une de ses connaissances lui dit :

« Tu veux devenir investisseur immobilier ? Alors doit-on te souhaiter bon succès ou bonne chance? »

Parce que :

• Si tu as lu des livres sur l’immobilier;
• Si tu as suivi des formations;
• Si tu as reçu des conseils de personnes qui ont réussi grâce à l’immobilier.

Alors, je te souhaite bon succès!

Mais si tu n’as rien fait de tout cela, alors je te souhaite bonne chance car tu en auras besoin !

Merci pour cette belle citation qui parle d’elle-même.

Lorsqu’on se lance dans un nouveau domaine, nous nous devons d’en apprendre les rudiments, les trucs et astuces, et ce, peu importe le domaine. Deviendriez-vous par exemple chirurgien sans suivre de formation en vous disant « Je vais apprendre sur le tas »? Si tel est le cas, je ne voudrais pas être l’un de vos premiers patients.

Je vous invite à considérer l’investissement immobilier comme une entreprise. Lorsqu’on démarre une entreprise, n’est-il pas essentiel d’avoir des connaissances?

Sinon, on court à la catastrophe.

Rappelez-vous que la connaissance, c’est le pouvoir!

Article écrit pour LesAffaires.com

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L’immobilier est une entreprise comme les autres. Comme dans tout domaine, certains individus réussiront alors que d’autres tourneront en rond.

Pourquoi y a-t-il des entrepreneurs qui réussissent et d’autres qui font faillite après quelques années ? Des vendeurs qui fracassent des records de ventes pendant que d’autres arrivent à peine à joindre les deux bouts? Pourquoi certains investisseurs cumulent-ils des centaines de logements alors que d’autres se découragent après quelques mois de recherche, sans avoir rédigé une seule offre d’achat?

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte lorsque vient le temps d’analyser la réussite et l’échec, mais on pourrait résumer ainsi : c’est l’individu derrière l’entreprise qui fait la différence.  Votre réussite immobilière dépendra de la façon dont vous vous développez personnellement. Plus vous travaillerez sur vous, meilleurs seront vos résultats.

Comme le disait Hilary Hinton Ziglar, motivateur américain et auteur d’une trentaine d’ouvrages à succès dont Rendez-vous au sommet : « Ce qu’on obtient en atteignant nos objectifs n’est pas aussi important que ce que l’on devient en les atteignant. »

Voici cinq peurs qui freinent souvent les rêveurs immobiliers.

1. La peur du changement

Pour obtenir un autre gâteau, il faut changer de recette ! Vous aurez beau apprendre toutes sortes de techniques de financement créatif, lire des dizaines de livres sur le sujet, analyser des centaines d’immeubles derrière votre écran et vous dire que les immeubles sont trop chers, ceci ne fera pas de vous un investisseur immobilier pour autant.

Je ne dis pas qu’il faut négliger cette étape du processus qu’est l’apprentissage théorique, mais plutôt qu’il faut aller au-delà.

Ce n’est pas dans les livres que vous apprendrez, par exemple, à négocier avec les vendeurs et avec les locataires. Vous n’agrandirez pas votre zone de confort simplement en rêvant de faire un jour de l’immobilier. Vous devrez faire les choses différemment, vous devrez passer à l’action en allant sur le terrain.

Évidemment, si vous possédez déjà des centaines de logements et que vous prospérez en immobilier, continuez, vous êtes sur la bonne voie.

Si au contraire vous stagnez, je vous invite à vous remettre en question.  À vous poser la question suivante : « Comment pourrais-je faire les choses autrement ? » Exercez-vous à développer ce réflexe. Vous serez surpris de constater les changements s’opérer.

2. La peur de faire un mauvais achat, de tout perdre

Cette peur est légitime, mais si vous faites vos analyses correctement, vous devriez être en mesure de réaliser une bonne transaction. Faites une bonne vérification diligente et une inspection en bâtiment par un ou des experts compétents. Assurez-vous que l’immeuble est bien localisé, dans un bon secteur et faites-vous accompagner par quelqu’un de plus expérimenté, au besoin.

Évidemment, nul n’est à l’abri d’une mauvaise acquisition, mais en procédant ainsi, les chances de faire une erreur grave seront diminuées de beaucoup.

Vous protégerez par le fait même votre investissement et diminuerez votre risque.

3. La peur de se faire dire «non»

Voici la principale raison, selon moi, qui freine les gens. Pourquoi n’osent-ils pas faire d’offres d’achat? Ils ont peur de se faire dire «non» par le vendeur.

Mais qu’y a-t-il de si grave que de se faire dire non? En fait, à chaque non que vous obtenez, vous vous approchez d’un oui. Alors, osez demander, osez offrir. Vous pourriez être agréablement surpris. Le vendeur pourrait accepter votre offre.

Ne dites jamais «non» à la place du vendeur.

4. La peur que le marché baisse drastiquement

À mes débuts, j’entendais souvent des gens me dire qu’ils préféraient attendre que le marché redescende avant de commencer à investir.  Encore aujourd’hui, ces gens doivent se dire qu’ils vont attendre quelques années encore, car le marché pourrait redescendre advenant des hausses du taux d’intérêt.

Mais imaginons le pire, que le marché s’écroule subitement. Aussi longtemps que vous conservez vos immeubles vous ne subissez de pertes réelles. Elles se cristalliseront seulement si vous jetez la serviette et vendez vos actifs.

Alors pourquoi cette peur que tout s’écroule dès que vous aurez notarié votre premier achat? Regardons les valeurs actuelles des propriétés aux États-Unis. Elles ont de beaucoup augmenté depuis l’éclatement de la bulle en 2008.

Tout est cyclique !

5. La peur du succès

Et si ce qui vous freinait était la peur de réussir ?  Inconsciemment, vous vous dites peut-être que le succès n’est pas pour vous, que vous ne méritez pas de détenir autant d’immeubles, que la réussite est réservée aux autres, etc.

Je vous pose une question en terminant : «Aimez-vous réellement l’immobilier ?»

Si oui, inspirez-vous d’Éric! Arrêtez d’avoir peur et dites oui aux occasions. Plus vous passez à l’action, moins vous aurez peur!

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,

Yvan

L’article Cinq peurs qui freinent les rêveurs immobiliers est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Mais par-dessus tout, il faut savoir travailler sur soi.

Voici les éléments sur lesquels vous devrez porter votre attention si vous désirez améliorer vos résultats et exploiter le plein potentiel de l’investisseur qui sommeille en vous.

1Votre raison

Trouvez votre motif. Pourquoi voulez-vous investir en immobilier ? Quelles sont les raisons qui vous motiveront à mettre votre énergie dans cette activité. Il peut s’agir d’atteindre l’indépendance financière à 55 ans, de payer des études à vos enfants, de leur laisser un héritage, de construire votre maison de rêve…

Si vous avez du mal à trouver des sources de motivation, ou si elles sont mal définies, vous abandonnerez au moindre obstacle. Elles sont votre locomotive ! Si elles sont bien ancrées, rien ne pourra vous arrêter.

2Un plan d’action

La plus grande motivation ne suffit pas. Vous devrez vous mettre à l’œuvre pour atteindre vos objectifs. Il vous faudra des objectifs bien définis, mais surtout un plan d’action. Cet aspect est souvent négligé. Les gens ont des objectifs, mais ils n’élaborent pas de plan.

Déterminer ce qu’il y a à faire cette semaine, au cours du mois et dans l’année n’est pas une tâche évidente. Il vous faudra vous développer une vision et garder à l’esprit que votre plan évoluera dans le temps. Soyez flexible et révisez régulièrement votre plan d’action.

3De la détermination

L’immobilier n’est pas facile. Vous devrez faire preuve de persévérance. Vous aurez de nombreuses offres d’achat à présenter, dont la plupart seront refusées par les vendeurs. Et que dire de la recherche d’aubaines ! Il s’agit, pour la plupart des gens, de l’aspect le plus décourageant de l’immobilier. Plusieurs pensent qu’en lisant quelques livres sur le sujet et en suivant une ou deux formations, qu’ils se mettront à trouver des aubaines facilement. C’est loin d’être le cas, alors persévérez.

4De l’organisation

Nous n’avons tous que 168 heures dans une semaine. Le temps libre se fait rare. Vous devrez apprendre à mieux vous organiser pour réussir. Vous devrez ajouter à vos occupations quotidiennes des tâche comme la recherche et l’analyse d’immeubles, des visites de lieux, la préparation d’offres d’achat, le suivi de dossier, la gestion d’immeubles et la revente d’immeubles. Puisque vous êtes déjà très occupé, où prendrez-vous le temps nécessaire pour faire ce travail ?

Je vous recommande ce livre de David Allen, le gourou de l’efficacité: S’organiser pour réussir.

5De la passion

Voici l’ingrédient commun de tous ceux et celles qui réussissent, peu importe le domaine dans lequel ils évoluent. Malheureusement, personne ne peut vous aider à être passionné par ce que vous faites. Sans cette passion, vous avancerez… à reculons. Vous compterez vos heures, vos actions vous grugeront du temps plutôt que de vous en apporter. Soyez passionné par ce que vous faites. Sinon, remettez-vous en question.

Voici un sixième ingrédient, en bonus.

Apprenez à gérer vos émotions, car celles-ci pourraient vous nuire. Ceci est plus difficile à faire que de gérer son temps ou son argent.

Comme on dit, si le gâteau ne lève pas, il faut revoir la recette. Il est inutile de répéter ce qui ne fonctionne pas! En apportant des changements à vos habitudes, vous vivrez certains inconforts. C’est normal. Vous augmenterez vos chances de réussite en sortant de votre zone de confort.

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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