L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

1) Le mode de remboursement

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

2) Quel sont les frais d’analyse de dossier?

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé.

Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

3) Le fameux taux d’intérêt?

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

4) Les régions desservies?

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

5) Le ratio prêt-valeur?

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

6) Les garanties hypothécaires?

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

7) La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

8) Et les autres frais?

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

9) Les montants à prêter?

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100 000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction.

Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

Conclusion

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article «Mieux connaître les prêteurs privés» et je cite :

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir, selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs.

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte plus bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera plus faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante.

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement.

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. Bien que tous ces faits soient exacts en temps normal, il faut prendre en considération qu’en temps de pandémie la situation s’avère différente.

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d’inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu’un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

Des chalets locatifs dans les Laurentides

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires.

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d’intervalle sera un défi, tout comme le financement!

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

Une terre à bois en Estrie

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain.

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d’exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

Se connaître et se respecter comme investisseur

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine :

Rien ne sert de courir, il faut partir à point!

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

Bonne planification, mais surtout, bonne route!

Votre coach,

Yvan

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Pour y parvenir, l’augmentation des revenus et la réduction des dépenses de fonctionnement sont le mot d’ordre.

Voici donc cinq façons qui permettent d’augmenter la valeur d’un immeuble et qui feront une grande différence dans la valeur nette de votre parc immobilier.

1. Rénover les logements

Pour avoir vu passer de nombreux locataires potentiels dans les dernières années, l’apparence des logements est souvent un critère très important lors du choix d’un lieu de vie. Un logement désuet, rénové pour la dernière fois en 1978, n’est pas nécessairement la meilleure façon d’attirer des candidats intéressants.

En plus de maintenir l’état physique du bâtiment, un logement rénové attire des candidats qui sont prêts à débourser davantage d’argent pour se loger. Les travaux de rénovation peuvent être de nature esthétique (peinture et nouveau revêtement de sol, par exemple) ou encore être majeurs (décloisonnement des espaces et rénovation entière des pièces). Il faut donc adapter l’envergure des travaux par rapport au potentiel locatif du logement, c’est-à-dire à l’augmentation potentielle du loyer suivant les travaux. En effet, investir 40 000 $ pour réussir à augmenter le prix du loyer de 20 $ par mois n’est peut-être pas très judicieux financièrement. Idéalement, il faut tenter de récupérer les sommes investies en moins de 36 mois.

Dans les grands centres comme Montréal, il n’est pas rare de pouvoir augmenter de plusieurs centaines de dollars par mois le prix d’un logement rénové. Avec les règles de la Régie du logement, il serait toujours possible pour le nouveau locataire de contester cette augmentation comme indiqué à la clause «G» du bail.

Cette clause du bail est l’endroit où le locateur indique le loyer le plus bas payé pour un logement dans les douze mois précédents. En cas de non-divulgation de la part du propriétaire, le locataire peut contester et faire valoir ses droits. La prudence est de mise. En cas de besoin, consulter votre juriste.

2. Ajouter un logement à un immeuble

Certains propriétaires ignorent le potentiel caché de leurs propriétés, car certains espaces dans leurs immeubles ne sont pas mis en valeur, par exemple :

• Un sous-sol non aménagé;
• Un grand logement pouvant être subdivisé en deux plus petits;
• Une salle d’entreposage trop grande pour les besoins;
• Un terrain permettant d’agrandir l’immeuble;
• Un petit immeuble pouvant être soulevé afin d’y ajouter un sous-sol et d’y aménager un ou plusieurs logements.

Cependant, il est question ici de travaux importants et coûteux. Une visite au bureau de l’urbanisme de votre municipalité pourra vous informer du nombre de logements permis dans la zone où se trouve votre immeuble.

3. Renégocier avec vos fournisseurs de services

Toute optimisation des dépenses aidera à faire augmenter vos revenus nets et la valeur de vos propriétés.

La prime d’assurance habitation est une dépense importante qui augmente sans arrêt et il est fréquent, depuis quelques années, de voir des augmentations annuelles de plus de 10 %. Je vous suggère donc de renégocier votre prime chaque année.

Il arrive lors de certains achats qu’on réussisse à faire diminuer substantiellement le montant de la prime annuelle par rapport à ce que payait l’ancien propriétaire. Il est possible d’y parvenir en augmentant la franchise, en renégociant les protections, en négociant la valeur de reconstruction du bâtiment, ou simplement en changeant d’assureur. La fidélité avec un assureur ne paie pas nécessairement!

Voici quelques fournisseurs dont les contrats peuvent être renégociés : le déneigeur, la firme d’extermination, l’entreprise de coupe du gazon, le concierge, le service de ramassage des ordures (si applicable). Quelques centaines de dollars de plus de revenus nets peuvent rapidement se transformer en valeur supplémentaire pour l’immeuble. À titre d’exemple, une augmentation de 1000 $ par année en revenu net augmentera d’environ 20 000 $ la valeur de votre immeuble, selon la région dans laquelle il se trouve.

4. Diminuer vos coûts d’énergie

Contrairement aux assurances et autres fournisseurs décrits précédemment, il n’est pas possible de renégocier vos tarifs d’électricité, de gaz naturel ou de mazout. Cela dit, vous pouvez toutefois travailler à diminuer ces dépenses d’opération.

En ce qui concerne les coûts de chauffage, le cas extrême est d’effectuer une conversion du système afin que chaque locataire devienne responsable de sa facture. Les coûts reliés à l’opération peuvent être importants, mais une bonne exécution peut permettre d’améliorer considérablement les revenus nets de la propriété.

D’autres façons moins draconiennes consistent à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment:

• Installation d’ampoules DEL dans les espaces communs;
• Calfeutrage des fenêtres;
• Installation de nouvelles portes et fenêtres;
• Amélioration de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment;
• Changement de l’appareil de chauffage central;
• Installation d’un système programmable pour l’éclairage;
• Remplacement des vieux thermostats par des thermostats électroniques programmables.

5. Ajouter des services

L’ajout de services offerts aux locataires est une bonne façon de se démarquer des concurrents, de faciliter la vie de vos clients et d’améliorer vos revenus par la même occasion. Vous pourriez, par exemple, aménager une buanderie commune payante dans l’édifice, ajouter des laveuses et des sécheuses dans les logements (en négociant des augmentations de loyer en conséquence) ou bien construire des espaces d’entreposage à l’extérieur ou dans le sous-sol.

Si vous avez loué des logements dans les dernières années, vous aurez peut-être noté qu’une des questions souvent posées par les candidats lors de leurs recherches concerne l’inclusion de l’accès à Internet dans le prix du loyer. Plusieurs fournisseurs de services existent pour installer un accès à Internet sans fil dans les immeubles. Pour un duplex, l’opération n’est certainement pas très profitable, mais pour les gros immeubles, cela représente plusieurs centaines de dollars de plus par mois qui peuvent s’ajouter aux revenus.

Avez-vous pensé à installer une machine distributrice dans les espaces communs, comme dans la buanderie? Un profit net supplémentaire de 500 $ par année par machine peut facilement représenter une augmentation de la valeur économique entre 8 000$ et 10 000$. Plus les revenus nets sont élevés, plus cela aura des conséquences positives sur la valeur de la propriété.

Devenez un créateur de valeur

Le prix des immeubles locatifs est souvent exorbitant à première vue, mais les investisseurs à succès qui tirent leur épingle du jeu sont souvent ceux qui réussissent à créer de la valeur. Ils voient le potentiel de l’immeuble et savent exactement comment ils vont transformer un immeuble moyen en immeuble plus performant.

À vous de bien connaître votre secteur et de développer votre sens de la vision.

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Depuis plusieurs années, je lis bon nombre d’articles sur le sujet. Est-ce mieux d’être à logement et d’investir ou encore de devenir propriétaire occupant? L’achat d’une maison est-il un bon investissement? Les opinions sont très partagées et il n’est pas aussi simple de répondre à ces questions. C’est un éternel débat.

Outre les calculs purement mathématiques, plusieurs aspects sont à considérer avant de prendre la décision de devenir propriétaire foncier à des fins personnelles : le sentiment d’être réellement chez soi, l’énergie et le temps à consacrer à l’entretien de la propriété, le milieu et le style de vie désirés, la capacité d’emprunt selon son crédit, le budget alloué pour se loger, la tolérance aux risques, la discipline à épargner et à investir la différence entre le coût relié à la propriété et celui requis pour la location, etc.

Comment faire pour se positionner? Une multitude d’hypothèses doivent être avancées pour parvenir à créer des projections et à analyser laquelle des options est la plus rentable. Évidemment, personne ne peut prédire l’avenir à l’aide d’une boule de cristal!

Effectivement, les taux d’intérêt pourraient grimper considérablement et faire augmenter vos paiements hypothécaires. Aussi, un krach boursier aurait un impact majeur sur vos rendements, une bulle immobilière qui éclate ferait perdre beaucoup de valeur à votre propriété, des changements dans les règles fiscales modifieraient les résultats après impôts, etc.

Autant de facteurs non contrôlables pourraient avoir des conséquences directes sur votre décision.

Allons-y d’un exemple démontrant ce qui doit être pris en compte lors de votre analyse financière afin de vous aider à prendre la décision la plus éclairée selon vos objectifs et vos besoins.

Posons les hypothèses suivantes pour l’achat d’une propriété :

• Maison à deux étages non neuve en banlieue payée 260 000 $

• Prêt de 95 % par l’entremise d’une assurance hypothécaire : montant de 247 000 $ amorti sur 25 ans

• Prime d’assurance SCHL de 4 % s’ajoutant au prêt : 9880 $

• Taux d’intérêt annuel : 3 % pour les cinq premières années avec variation de taux tous les cinq ans.

Ces variations seront reflétées plus loin dans l’un des tableaux de projections.

Votre déboursé total requis pour l’acquisition

Mise de fonds initiale : 13 000 $

Frais relatifs à l’achat : 5000 $ (notaire, inspection en bâtiment, droits de mutation et taxe sur la prime d’assurance hypothécaire)

Travaux initiaux à l’achat : 1000 $

Déboursé total requis : 19 000 $

La valeur de votre propriété dans le temps

Supposons que votre maison prenne 3 % de valeur par année, ce qui est réaliste si l’on se fie aux dernières décennies, votre havre de paix vaudra, dans 25 ans, la modique somme de 544 000 $. Supposons maintenant que vous avez déniché une aubaine payée 260 000 $, mais qui vaut, en réalité, 300 000 $. Sa valeur dans 25 ans serait alors de 628 000 $, soit 84 000 $ de plus. De quoi changer les résultats d’analyse et peut-être même votre décision!

Comme le but est de comparer de l’investissement, il est plausible de trouver des vendeurs motivés laissant aller au rabais leur propriété. Cependant, aux fins de l’exercice, nous prendrons tout de même un achat à 260 000 $ avec une valeur marchande de 260 000 $, ou si vous préférez, l’achat d’une propriété au prix courant qui, règle générale en investissement, n’est pas idéal vous en conviendrez. Normalement, en tant qu’investisseur, on recherche des aubaines.

Dans 25 ans, le solde hypothécaire sera à zéro si vous n’avez pas refinancé votre propriété. Vous aurez une équité de 544 000 $, et ce, grâce, entre autres, à l’effet de levier lors de l’achat, c’est-à-dire que vous aurez acquis un actif de 260 000 $ avec un investissement de seulement 19 000 $.

Considérant qu’une rétribution taxable de 4 % sera remise à un courtier immobilier lors de la revente (25 000 $) et quelques frais tels un certificat de localisation (1500 $), une quittance (1000 $), des frais de publicité et frais divers (500 $), il vous restera, au bas mot, 516 000 $ une fois la transaction instrumentée par le notaire.

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Considérons maintenant l’option du locataire-investisseur, soit de placer les 19 000 $ plutôt que de les utiliser pour l’achat d’une résidence principale.

Votre placement de 19 000 $ générera dans l’exemple des intérêts variant entre 5,5 % et 7,9 % annuellement, ce qui s’avère tout de même bien durant 25 ans. Ce placement initial, si les intérêts sont composés mensuellement, vaudra 101 182 $.

A priori, l’investissement dans une résidence principale semble beaucoup plus payant puisque la somme de 544 000 $ est définitivement plus intéressante que 101 182 $.

Les liquidités requises comme propriétaire

Comme je le mentionnais précédemment, vous aurez eu besoin initialement de 19 000 $ pour faire l’acquisition de la propriété. Toutefois, comme propriétaire, vous aurez à injecter des sommes additionnelles au fil des années. Cet aspect est crucial dans l’analyse, mais très difficile à quantifier, car il dépend de l’état physique de l’immeuble lors de l’acquisition et des travaux que vous réaliserez au cours des années selon votre besoin de « luxe ».

Puisque l’exercice se fait en comparaison à des logements que vous seriez enclin à habiter, je demeurerai modeste quant aux travaux d’amélioration apportés à la propriété. Si vous êtes disposé à demeurer à logement, les agrandissements, les piscines, les vérandas, les thermopompes, les garages et les cabanons, pour ne nommer que ceux-ci, ne devraient donc pas être considérés non plus comme propriétaire. Au cas contraire, nous ne serions plus en train de comparer des pommes avec des pommes.

Je ne prévoirai pas de montants d’entretien « luxueux » dans le scénario propriétaire, afin de rester cohérent. Les frais d’entretien pris en compte dans le présent scénario sont ceux requis pour maintenir la valeur de la propriété et non pour l’augmenter.

À supposer qu’au cours des 25 prochaines années, vous faites remplacer quelques fenêtres (8000 $), la toiture (8000 $), le chauffe-eau (1000 $), effectuez une mise à niveau de la cuisine (7000 $) et de la salle de bain (2 000 $) en plus de 30 000$ de frais liés à l’entretien courant comme la peinture, quelques couvre-planchers, de menus travaux de plomberie et d’électricité; un montant total de 56 000 $ demeure réaliste. Sur 25 ans, ce montant représente en moyenne 187 $ par mois.

Coûts de détention d’une propriété comparés aux coûts de location

Un autre aspect financier majeur est à considérer dans l’analyse, soit les paiements mensuels reliés à la détention de votre propriété comparativement au coût de votre logement. Fort probable qu’il vous en coûtera mensuellement plus cher à titre de propriétaire que de locataire.

Allons-y de quelques calculs afin de déterminer le coût de détention en tenant compte des mensualités hypothécaires selon une variation des taux d’intérêt dans le temps, mais également des principales dépenses mensuelles telles que les taxes foncières et scolaires de 225 $, les assurances de 50 $ et les frais d’énergie de 150 $.

Le tableau ci-dessous résume le coût de détention sur 25 ans et tient compte d’une inflation de 3 % des dépenses, de variations du taux d’intérêt hypothécaire dans le temps, de l’entretien courant et des frais de rénovation énumérés précédemment.

Qu’en est-il maintenant du coût total d’un logement à 1000 $ par mois avec une augmentation de 2 % par année? À cela, ajoutons des frais d’assurance de 30 $ par mois et des frais d’énergie de 75 $ par mois, le tout avec une inflation de 3 % comme dans le scénario de la détention d’une propriété.

Les résultats démontrent qu’il en coûte plus pour détenir une propriété (647 532 $) que d’être à logement (430 302 $). Le résultat serait par contre très différent dans le cas d’un superbe 7 1/2 sur le Plateau Mont-Royal au coût de 2000 $ par mois. Dans un tel cas, il faudrait toutefois faire la comparaison avec une propriété beaucoup plus luxueuse qu’une simple maison à deux étages payée 260 000 $. Demeurons cohérents!

La valeur de vos placements comme locataire-investisseur

Comme illustré dans les deux tableaux précédents, un montant peut être économisé mensuellement et investi afin de générer des rendements.

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez les résultats des montants investis à des taux d’intérêt variant entre 5,5 % et 7,9 %, ce qui s’avère bien comme rendement durant 25 ans. À noter que les intérêts générés chaque mois ont été réinvestis afin d’augmenter le montant au final.

Analyse des résultats

Dans le présent scénario, la location-investissement semble plus rentable que la détention, car après 25 ans, la valeur des placements est de 694 807 $ comparativement à 544 000 $ pour la propriété.

Mais l’important n’est-il pas l’argent en poche une fois les impôts payés? Poser la question, c’est y répondre! Regardons ensemble les résultats après impôts.

Dans le cas des placements en tant que locataire-investisseur, l’argent en poche une fois l’impôt payé de 122 210 $ sur le gain en capital de 458 577 $ (694 807 $ – 236 230 $ investis) sera de 572 597 $ (694 807 $ – 122 210 $).

Pour ce qui est de la propriété valant 544 000 $, l’argent en poche une fois qu’on soustrait les frais de 28 000 $ reliés à la vente sera de 516 000 $, libre d’impôt car vous pourrez faire le choix de désigner cette résidence comme résidence principale pour toutes les années, en autant que durant ces 25 années, vous n’ayez pas désigné une autre résidence comme résidence principale.

En fin de compte, dans le scénario présenté, la location demeure plus rentable, même après 25 ans de détention. De quoi faire réfléchir.

Les deux côtés de la médaille

Bien que la location demeure plus rentable dans le présent scénario, d’autres aspects financiers et qualitatifs sont à considérer et pourraient faire pencher, malgré tout, la balance du côté de la détention.

Voici donc quelques avantages et désavantages de chacune des options. En espérant que ceci puisse vous aider à prendre une meilleure décision.

Avantages du propriétaire

• Possibilité de créer un enrichissement instantané grâce à un profit à l’achat pouvant être investi rapidement lors d’un refinancement

• Possibilité de récupérer, à la suite d’un refinancement, l’équité créée avec le temps

• Possibilité d’utiliser la mise à part de l’argent (MAPA) afin de rendre déductibles les intérêts payés sur l’emprunt hypothécaire

• « Facilité » d’acheter sans comptant grâce à la remise en espèces des institutions financières

• Sentiment d’être chez soi

• Réalisation d’épargne forcée

• Possibilité de faire de la location à court terme lors d’absences

• Option de vendre et d’encaisser l’équité nette d’impôt dans certains cas

Désavantages du propriétaire

• Temps et énergie à consacrer aux travaux d’entretien, de réparation et de rénovation

• Permanence de l’endroit où vivre

• Mise de fonds nécessaire si aucune créativité lors de l’achat

• Plus de liquidités requises mensuellement

• Fonds de roulement quasi indispensable

• Meilleur crédit requis

• Accès à la propriété plus restreint que la location

• Impact sur le crédit plus significatif en cas de défaut de paiement hypothécaire

• Pour certaines personnes, plus grande source de stress

• Risque de cotisation spéciale (condos)

• Temps à allouer aux assemblées annuelles de copropriétaires (condos)

Avantages du locataire-investisseur

• Possibilité de varier les endroits où vivre

• Plus de temps disponible pour trouver d’autres investissements rentables

• Possibilité de faire une location avec option d’achat

• Aucuns frais d’achat requis

• Frais mensuels moindres et plus stables

Désavantages du locataire-investisseur

• Discipline requise pour investir les économies créées entre le coût d’acquisition et le coût de location

• Proximité des voisins (immeubles à revenus, condos et plex)

• Temps requis pour la gestion des placements

• Possibilité d’être évincé lors de reprise de logement

Pour terminer, il est évident que si vous devez revendre dans les premières années suivant l’achat, la location s’avère plus avantageuse compte tenu des frais reliés à l’acquisition et la revente d’une propriété.

D’un autre côté, si vous désirez conserver à long terme, l’achat peut s’avérer fort intéressant dépendamment :

• des rendements que vous pourriez obtenir avec des placements;

• de la fluctuation des valeurs immobilières dans le temps;

• du prix payé pour la propriété selon le « luxe » voulu;

• de la fluctuation des taux d’intérêt hypothécaires.

Avec autant de paramètres possibles, le générateur de scénarios de l’Autorité des marchés financiers (AMF) trouve toute son utilité.

Je vous invite donc à consulter le simulateur conçu par l’AMF qui permet, en quelques clics, de générer rapidement différents scénarios vous aidant à prendre une décision plus éclairée en fonction de la durée pour laquelle vous désirez détenir votre propriété, aspect crucial dans la prise de décision. Le calculateur de Multi-Prêts est également un bel outil mis à votre disposition.

Bonne réflexion et bonne analyse!

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

L’article Devenir propriétaire ou rester locataire? est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.

Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?

Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu’offre l’immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.

Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.

Je me permets donc cette semaine de vous dresser une liste de diverses raisons pourquoi l’immobilier devrait faire partie de votre stratégie d’enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n’est pas rose et que l’immobilier, comme n’importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j’en conviens, soyez rassuré !

1. Tous doivent se loger

Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l’humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu’il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.

Il y aura bien évidemment plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions tels que l’économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.

Gardez toutefois à l’esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l’un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, tout comme un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s’il est bien localisé.

2. L’effet de levier

Voici un terme qu’on entend fréquemment dans le domaine de l’investissement : l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’acquérir des actifs avec peu, voir aucunement de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l’expression ADA, soit l’argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous emprunterez 100 % des fonds.

Pour illustrer le propos, prenons par exemple l’achat d’un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL).

Or, vous réussirez à acquérir un actif de l’ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ? Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d’argent de vos poches ?

Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu’il n’est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n’est pas parce que vous ne l’avez jamais fait qu’il est impossible de le faire.

Utiliser l’effet levier au maximum rend donc l‘investissement immobilier accessible à tous et à toutes.

3. L’immobilier a toujours traversé le temps

Les plus grandes fortunes, depuis le début des temps, ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L’immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l’économie. C’est l’un des piliers.

Même si les marchés et les taux d’intérêt fluctuent, le marché de l’immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer aux à travers les fluctuations de marché et vous enrichir «passivement» durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c’est-à-dire faire le plus de profits à l’achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.

N’oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui montent, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !

4. Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi

Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d’acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l’immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l’achat d’immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l’immobilier.

Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l’immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l’enrichissement via l’accumulation d’immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l’enrichissement à l’argent rapide. La patience a ses vertus.

5. Trois rendements combinés incroyables

Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l’achat à long terme d’immeubles à revenus pour sa part, génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.

De plus, vous bénéficierez d’un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l’immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l’enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s’agit du même principe que l’intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements.

Comme on entend souvent l’expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »

Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu’il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question s’est y répondre.

En résumé, il faudra plus de temps avec l’immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichissez grâce à ces trois rendements soit :

1. le surplus de trésorerie,
2. la capitalisation des prêts
3. la plus-value de vos immeubles.

Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d’atteindre l’indépendance financière. Qui sait ?

6. Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?

Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d’une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L‘investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L’investissement immobilier offre l’avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.

7. L’investissement en groupe

Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l’un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l’argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d’augmenter leurs rendements.

Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d’actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l’excitation d’un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.

8. Parce que l’immobilier c’est passionnant

Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l’immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l’immobilier peut représenter.

Par contre, la plupart des gens que je côtoie sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l’investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?

9. Le contrôle sur l’investissement

L’immobilier c’est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décisions sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l’immeuble, dans quel secteur vous achèterez, la personne qui gérera l’immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix paieront-ils les loyers , qu’elles seront les inclusions et les exclusions de l’entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l’immobilier offre cet avantage indéniable.

Je sais que certains apporteront l’argument qu’il y a la Régie du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit là que de suggestions et non d’obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d’augmentations de loyers, vous ferez des miracles !

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

L’article 9 raisons d’investir en immobilier est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

L’immobilier est une entreprise comme les autres. Comme dans tout domaine, certains individus réussiront alors que d’autres tourneront en rond.

Pourquoi y a-t-il des entrepreneurs qui réussissent et d’autres qui font faillite après quelques années ? Des vendeurs qui fracassent des records de ventes pendant que d’autres arrivent à peine à joindre les deux bouts? Pourquoi certains investisseurs cumulent-ils des centaines de logements alors que d’autres se découragent après quelques mois de recherche, sans avoir rédigé une seule offre d’achat?

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte lorsque vient le temps d’analyser la réussite et l’échec, mais on pourrait résumer ainsi : c’est l’individu derrière l’entreprise qui fait la différence.  Votre réussite immobilière dépendra de la façon dont vous vous développez personnellement. Plus vous travaillerez sur vous, meilleurs seront vos résultats.

Comme le disait Hilary Hinton Ziglar, motivateur américain et auteur d’une trentaine d’ouvrages à succès dont Rendez-vous au sommet : « Ce qu’on obtient en atteignant nos objectifs n’est pas aussi important que ce que l’on devient en les atteignant. »

Voici cinq peurs qui freinent souvent les rêveurs immobiliers.

1. La peur du changement

Pour obtenir un autre gâteau, il faut changer de recette ! Vous aurez beau apprendre toutes sortes de techniques de financement créatif, lire des dizaines de livres sur le sujet, analyser des centaines d’immeubles derrière votre écran et vous dire que les immeubles sont trop chers, ceci ne fera pas de vous un investisseur immobilier pour autant.

Je ne dis pas qu’il faut négliger cette étape du processus qu’est l’apprentissage théorique, mais plutôt qu’il faut aller au-delà.

Ce n’est pas dans les livres que vous apprendrez, par exemple, à négocier avec les vendeurs et avec les locataires. Vous n’agrandirez pas votre zone de confort simplement en rêvant de faire un jour de l’immobilier. Vous devrez faire les choses différemment, vous devrez passer à l’action en allant sur le terrain.

Évidemment, si vous possédez déjà des centaines de logements et que vous prospérez en immobilier, continuez, vous êtes sur la bonne voie.

Si au contraire vous stagnez, je vous invite à vous remettre en question.  À vous poser la question suivante : « Comment pourrais-je faire les choses autrement ? » Exercez-vous à développer ce réflexe. Vous serez surpris de constater les changements s’opérer.

2. La peur de faire un mauvais achat, de tout perdre

Cette peur est légitime, mais si vous faites vos analyses correctement, vous devriez être en mesure de réaliser une bonne transaction. Faites une bonne vérification diligente et une inspection en bâtiment par un ou des experts compétents. Assurez-vous que l’immeuble est bien localisé, dans un bon secteur et faites-vous accompagner par quelqu’un de plus expérimenté, au besoin.

Évidemment, nul n’est à l’abri d’une mauvaise acquisition, mais en procédant ainsi, les chances de faire une erreur grave seront diminuées de beaucoup.

Vous protégerez par le fait même votre investissement et diminuerez votre risque.

3. La peur de se faire dire «non»

Voici la principale raison, selon moi, qui freine les gens. Pourquoi n’osent-ils pas faire d’offres d’achat? Ils ont peur de se faire dire «non» par le vendeur.

Mais qu’y a-t-il de si grave que de se faire dire non? En fait, à chaque non que vous obtenez, vous vous approchez d’un oui. Alors, osez demander, osez offrir. Vous pourriez être agréablement surpris. Le vendeur pourrait accepter votre offre.

Ne dites jamais «non» à la place du vendeur.

4. La peur que le marché baisse drastiquement

À mes débuts, j’entendais souvent des gens me dire qu’ils préféraient attendre que le marché redescende avant de commencer à investir.  Encore aujourd’hui, ces gens doivent se dire qu’ils vont attendre quelques années encore, car le marché pourrait redescendre advenant des hausses du taux d’intérêt.

Mais imaginons le pire, que le marché s’écroule subitement. Aussi longtemps que vous conservez vos immeubles vous ne subissez de pertes réelles. Elles se cristalliseront seulement si vous jetez la serviette et vendez vos actifs.

Alors pourquoi cette peur que tout s’écroule dès que vous aurez notarié votre premier achat? Regardons les valeurs actuelles des propriétés aux États-Unis. Elles ont de beaucoup augmenté depuis l’éclatement de la bulle en 2008.

Tout est cyclique !

5. La peur du succès

Et si ce qui vous freinait était la peur de réussir ?  Inconsciemment, vous vous dites peut-être que le succès n’est pas pour vous, que vous ne méritez pas de détenir autant d’immeubles, que la réussite est réservée aux autres, etc.

Je vous pose une question en terminant : «Aimez-vous réellement l’immobilier ?»

Si oui, inspirez-vous d’Éric! Arrêtez d’avoir peur et dites oui aux occasions. Plus vous passez à l’action, moins vous aurez peur!

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,

Yvan

L’article Cinq peurs qui freinent les rêveurs immobiliers est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Mais par-dessus tout, il faut savoir travailler sur soi.

Voici les éléments sur lesquels vous devrez porter votre attention si vous désirez améliorer vos résultats et exploiter le plein potentiel de l’investisseur qui sommeille en vous.

1Votre raison

Trouvez votre motif. Pourquoi voulez-vous investir en immobilier ? Quelles sont les raisons qui vous motiveront à mettre votre énergie dans cette activité. Il peut s’agir d’atteindre l’indépendance financière à 55 ans, de payer des études à vos enfants, de leur laisser un héritage, de construire votre maison de rêve…

Si vous avez du mal à trouver des sources de motivation, ou si elles sont mal définies, vous abandonnerez au moindre obstacle. Elles sont votre locomotive ! Si elles sont bien ancrées, rien ne pourra vous arrêter.

2Un plan d’action

La plus grande motivation ne suffit pas. Vous devrez vous mettre à l’œuvre pour atteindre vos objectifs. Il vous faudra des objectifs bien définis, mais surtout un plan d’action. Cet aspect est souvent négligé. Les gens ont des objectifs, mais ils n’élaborent pas de plan.

Déterminer ce qu’il y a à faire cette semaine, au cours du mois et dans l’année n’est pas une tâche évidente. Il vous faudra vous développer une vision et garder à l’esprit que votre plan évoluera dans le temps. Soyez flexible et révisez régulièrement votre plan d’action.

3De la détermination

L’immobilier n’est pas facile. Vous devrez faire preuve de persévérance. Vous aurez de nombreuses offres d’achat à présenter, dont la plupart seront refusées par les vendeurs. Et que dire de la recherche d’aubaines ! Il s’agit, pour la plupart des gens, de l’aspect le plus décourageant de l’immobilier. Plusieurs pensent qu’en lisant quelques livres sur le sujet et en suivant une ou deux formations, qu’ils se mettront à trouver des aubaines facilement. C’est loin d’être le cas, alors persévérez.

4De l’organisation

Nous n’avons tous que 168 heures dans une semaine. Le temps libre se fait rare. Vous devrez apprendre à mieux vous organiser pour réussir. Vous devrez ajouter à vos occupations quotidiennes des tâche comme la recherche et l’analyse d’immeubles, des visites de lieux, la préparation d’offres d’achat, le suivi de dossier, la gestion d’immeubles et la revente d’immeubles. Puisque vous êtes déjà très occupé, où prendrez-vous le temps nécessaire pour faire ce travail ?

Je vous recommande ce livre de David Allen, le gourou de l’efficacité: S’organiser pour réussir.

5De la passion

Voici l’ingrédient commun de tous ceux et celles qui réussissent, peu importe le domaine dans lequel ils évoluent. Malheureusement, personne ne peut vous aider à être passionné par ce que vous faites. Sans cette passion, vous avancerez… à reculons. Vous compterez vos heures, vos actions vous grugeront du temps plutôt que de vous en apporter. Soyez passionné par ce que vous faites. Sinon, remettez-vous en question.

Voici un sixième ingrédient, en bonus.

Apprenez à gérer vos émotions, car celles-ci pourraient vous nuire. Ceci est plus difficile à faire que de gérer son temps ou son argent.

Comme on dit, si le gâteau ne lève pas, il faut revoir la recette. Il est inutile de répéter ce qui ne fonctionne pas! En apportant des changements à vos habitudes, vous vivrez certains inconforts. C’est normal. Vous augmenterez vos chances de réussite en sortant de votre zone de confort.

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,
Yvan

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Pour les investisseurs immobiliers actifs, plusieurs sources permettent de trouver des vendeurs motivés qui vendront leur immeuble à rabais. Parmi celles-ci, l’on compte les reprises de finance qui permettent, à l’occasion, de réaliser de beaux profits à l’achat. Selon le dernier rapport de la firme Jlr qui collige bon nombre de données sur le marché, les délaissements (forcés ou volontaires) sont légèrement en baisse par rapport à l’an dernier et restent, somme toute, relativement stables depuis plusieurs années.

Qu’est-ce qu’une reprise de finance?

Une reprise de finance survient lorsqu’un propriétaire en défaut reçoit un avis de la part d’un créancier qui lui a consenti une hypothèque immobilière. S’il ne rétracte pas son défaut dans le délai prévu par la loi, soit dans les 60 jours à compter du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec, le créancier est alors en droit d’exercer le recours hypothécaire envers le débiteur.

Il existe deux types de préavis d’exercice, soit la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice. Faire la distinction entre les deux est importante, car le processus légal pour acquérir les propriétés est alors différent. Un avocat spécialisé en droit immobilier sera en mesure de vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun des processus.

Qu’est-ce qui constitue un défaut?

Plusieurs conditions peuvent être à l’origine d’un défaut et, la plupart du temps, celles-ci sont indiquées dans l’acte hypothécaire signé par le débiteur. Voici les trois principaux éléments qui constituent normalement un défaut : le retard de paiement des versements hypothécaires, la négligence d’assurer la propriété et finalement, le retard de paiement des impôts fonciers. Un quatrième défaut occasionnellement rencontré est celui de négliger d’entretenir la propriété, de la laisser se détériorer, ce qui a pour effet de diminuer la valeur de la garantie du créancier.

Quand les reprises de finance s’avèrent-elles intéressantes?

Ne nous emballons pas trop vite! Très souvent, les néophytes croient à tort qu’une reprise de finance représente automatiquement une aubaine. Elles sont intéressantes lorsque l’immeuble présente un bon montant en équité, c’est-à-dire la différence entre la valeur marchande et les soldes hypothécaires qui grèvent l’immeuble. À titre d’exemple, prenons une propriété dont la valeur est de 200 000 $ et dont le solde hypothécaire est de 80 000 $. L’équité est alors de 120 000 $.

Règle générale, plus le propriétaire détient l’immeuble depuis longtemps sans l’avoir refinancé, plus l’équité est grande, ce qui laisse place à un profit potentiel une fois le projet de rénovation effectué, car dans la plupart des cas, des travaux sont requis.

Aucun recours contre les banques

Lorsque vous trouvez une reprise de finance sur Centris.ca, cela veut dire que le propriétaire n’a pas trouvé de solution pour rétracter le défaut, que la propriété a suivi le processus de reprise et appartient maintenant à la banque. La vente est alors régie par de strictes conditions et des délais très serrés. Vous transigez avec des avocats représentés par un courtier et êtes dans l’obligation de signer une annexe dont les conditions dégagent entièrement la banque et l’ancien propriétaire de tout recours possible. La transaction s’effectue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Autrement dit, vous achetez tel quel. Soyez vigilant et, au besoin, faites-vous conseiller par un avocat en droit immobilier.

Beaucoup de compétition

De nos jours, le Registre foncier du Québec est de plus en plus connu et consulté par les investisseurs, les prêteurs privés et les courtiers immobiliers. D’autres outils numériques ont vu le jour afin d’extraire les informations du Registre et de les présenter de façon plus ordonnée. Ces outils simplifient la vie des différents intervenants pouvant s’intéresser aux préavis d’exercice (document que le créancier fait parvenir au propriétaire lorsque ce dernier est en défaut).

Les opportunités sont bel et bien présentes. Cependant, vous n’êtes pas seul à vous y intéresser et les propriétaires en défaut sont extrêmement sollicités. Afin de vous démarquer, vous devez gagner leur confiance. Vous pouvez leur éviter de perdre leur propriété aux mains du créancier ou encore qu’elle soit vendue sous le contrôle de la justice.

Intervenir avant la reprise de finance

Les reprises de finance les plus payantes sont habituellement celles qui ne se rendent pas sur le marché, en d’autres termes, celles vendues avant d’être mises dans les mains de courtiers sur le réseau Centris.ca.

Lorsque nous sommes en mesure de trouver une solution afin d’aider le débiteur à rétracter son défaut avant que le créancier n’entame les procédures légales de reprise, de très belles transactions peuvent en découler et la personne en défaut est en mesure d’éviter le pire.

Si vous voulez maximiser vos chances de faire de belles transactions avec les reprises de finance, vous devez suivre quotidiennement le Registre foncier du Québec ou encore utiliser des outils comme Monprospecteur.ca et Jlr.ca afin d’intervenir lorsque le préavis d’exercice (ou l’avis de 60 jours) est publié par le créancier.

Dans ce type de prospection, on constate plusieurs types d’investisseurs. Certains ont très peu de respect envers les propriétaires et veulent seulement tirer profit de leur malheur tandis que les plus professionnels écoutent réellement les besoins des gens en défaut afin de trouver le meilleur terrain d’entente pour les aider à se « sortir » de cette situation. Ces investisseurs respectueux dénicheront une bonne affaire en s’assurant toutefois que la transaction soit profitable pour tous.

Il n’y a pas que cela comme opportunité

Ce n’est pas parce que c’est une reprise de finance que c’est une bonne opportunité. Il faut bien évaluer l’équité qu’offre la propriété, estimer le coût des travaux afin de maximiser le potentiel et de minimiser le délai de revente ou de location. La connaissance du secteur s’avère, encore une fois, la clé d’une transaction réussie.

GO! GO! GO!

Votre coach,

Yvan

L’article Les fameuses reprises de finance est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Plusieurs investisseurs que nous rencontrons sont à la recherche d’aubaines et nous disent connaître le Registre foncier du Québec, mais très peu d’entre eux l’exploitent à sa pleine capacité. Ils utilisent à l’occasion l’index aux immeubles, qui fait partie du Registre, afin de connaître l’historique d’une propriété en particulier, mais l’exercice s’arrête souvent là. Dommage, ils ne savent pas ce qu’ils manquent!

Le Registre foncier du Québec est un site Internet où toutes les propriétés de la province du Québec sont inscrites. Les droits pouvant affecter les propriétés y sont consignés, et toutes les ventes de biens immobiliers y sont répertoriées, dont les hypothèques et les hypothèques légales de construction. On dénombre près de 250 types d’inscriptions différentes possibles selon la firme JLR Solutions foncières.

Livre des présentations

Bien que plusieurs investisseurs utilisent l’index aux immeubles pour connaître l’historique d’une propriété en particulier, peu connaissent le livre des présentations. Cette section fonctionne par date et par circonscription foncière, contrairement à l’index aux immeubles qui lui fonctionne par numéro de cadastre.

Or, en choisissant une circonscription foncière et une date donnée, on obtient tous les actes ayant été inscrits cette journée. La requête coûte seulement 1$. Dès lors, les occasions peuvent se multiplier pour l’investisseur. Une vraie mine d’or pour ceux qui se donnent la peine de consulter quotidiennement ce livre des présentations.

Plusieurs firmes privées nous simplifient la tâche

Heureusement, il existe quatre firmes privées qui creusent le Registre foncier et qui traitent les informations dans le but de les revendre. Nous pensons entre autres au pionnier en la matière, JLR Solutions foncières. Un nouveau venu est apparu sur le marché, il y a maintenant 4 ans, Monprospecteur.com. Il existe également la firme GDL Crédit ainsi que le Groupe Echo pour nous aider dans notre démarche.

Mais revenons au livre des présentations qui offre une multitude d’occasions pour celui qui se donne la peine de comprendre la nature des inscriptions que l’on y retrouve.

Les préavis d’exercice

Il s’agit très certainement de l’inscription la plus surveillée par les investisseurs immobiliers, les courtiers immobiliers et les prêteurs privés. Mais pourquoi donc? Un préavis d’exercice est émis lorsqu’un créancier désire reprendre ou faire vendre un immeuble en raison de défaut paiement, par exemple. Cette étape, qui dure au minimum 60 jours, permettra au créancier d’entamer les démarches afin de se faire nommer propriétaire de l’immeuble ou d’obtenir l’autorisation de vendre l’immeuble.

Si le débiteur ne parvient pas à faire face à ses obligations envers le créancier (une banque ou un prêteur privé), celui-ci reprendra l’immeuble. Il le remettra en vente par le biais d’un courtier immobilier ou il procédera par une vente en justice. Les reprises bancaires, ça vous dit quelque chose? De nombreux investisseurs sont à la recherche d’aubaines par l’intermédiaire des reprises bancaires.

Les quatre firmes privées précédemment citées recensent les préavis d’exercice afin de les rendre accessibles à qui veut bien en tirer profit.

Les successions

Après les préavis d’exercice, les déclarations de transmissions sont, à notre avis, les inscriptions les plus précieuses au Registre foncier.

En quoi consiste une déclaration de transmission?

Il s’agit du document publié par un notaire à la suite du décès d’une personne et qui permet officiellement le transfert de propriété aux héritiers. Cela permet de connaître qui a hérité d’une ou de plusieurs propriétés, dans quelles régions demeurent les héritiers, quel métier ces derniers exercent, etc. Ceux qui héritent de propriétés veulent rarement les gérer. Ils sont plutôt intéressés par l’argent qu’ils pourraient empocher rapidement à la suite de la vente. Il y a donc de belles occasions!

Les préavis d’exercice et les déclarations de transmission sont par contre les plus populaires, vous ne serez donc pas seuls à détenir ces informations.

Voici deux autres inscriptions qui pourraient vous permettre de vous démarquer.

Les hypothèques

Lors de vos recherches au livre des présentations, vous trouverez une quantité impressionnante d’hypothèques enregistrées. La très grande majorité de celles-ci ne présenteront rien d’intéressant. Par contre, lorsque vous serez en présence d’une hypothèque consentie à une entité autre qu’une banque ou une caisse, vous aurez affaire, dans 99 % des cas, à un prêteur privé.

Ceux-ci doivent parfois reprendre des immeubles dont ils ne veulent pas s’occuper. Contactez-les afin de leur laisser savoir que vous êtes peut-être preneur. Évidemment, faites vos calculs et connaissez votre marché car l’aubaine n’est pas automatique.

Avec un peu de discipline, en quelques semaines, vous pouvez dresser une bonne liste de prêteurs privés. Ces derniers peuvent être très utiles si vous chercher un immeuble à flipper ou encore un immeuble à revenus que vous voulez détenir à long terme.

Par contre, si vous empruntez auprès d’eux, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide, car leurs taux peuvent être très élevés.

Les hypothèques légales de construction

Ce type d’inscriptions enregistrées sur une propriété démontre que le propriétaire pourrait manquer de liquidités. Cette situation pourrait mener à un préavis d’exercice de la part du créancier. JLR Solutions foncières offre dans sa gamme de produits un espion qui vous permet de surveiller une propriété en particulier. Très utile lorsqu’on désire être informé rapidement.

Certains investisseurs que nous connaissons font ce que l’on appelle de «l’escomptage d’hypothèque», technique qui consiste à offrir à celui qui a enregistré une hypothèque légale de construction sur une propriété, une somme moindre que l’hypothèque à recevoir. En d’autres termes, celui qui a enregistré l’hypothèque recevra plus rapidement une somme s’il accepte de céder sa créance à une autre entité.

Comme le dit l’adage : un tient vaut mieux que deux tu l’auras!

Ils encaissent moins que prévu, mais ils s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Cette technique «d’escomptage» s’adresse aux experts car elles représentent un risque élevé. Il existe tout un encadrement juridique entourant ces hypothèques légales. Il faut le connaître avant de s’y aventurer.

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Vous êtes nombreux à croire que l’immobilier n’est plus bon, qu’il existe bien d’autres moyens que l’immobilier pour faire fortune. Vous n’avez pas tort !

Il existe en effet plusieurs moyens de prospérer, de s’enrichir ou de faire fortune, mais je ne connais aucun autre véhicule d’investissement qui offre autant d’avantages que l’immobilier.

Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.

Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?

Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu’offre l’immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.

Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.

Je me permets donc, cette semaine, de vous dresser une liste de diverses raisons pour lesquelles l’immobilier devrait faire partie de votre stratégie d’enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n’est pas rose et que l’immobilier, comme n’importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j’en conviens, soyez rassuré !

1) Tous doivent se loger

Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l’humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu’il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.

Il y aura, bien évidemment, plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions telles que l’économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.

Gardez toutefois à l’esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l’un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s’il est bien localisé.

2) L’effet de levier

Voici un terme qu’on entend fréquemment dans le domaine de l’investissement : l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’acquérir des actifs avec peu, voire aucune de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l’expression ADA, soit l’argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous empruntez 100 % des fonds.

Pour illustrer le propos, prenons par exemple l’achat d’un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL).

Or, vous réussirez à acquérir un actif de l’ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ?

Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d’argent de vos poches ?

Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu’il n’est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n’est pas parce que vous ne l’avez jamais fait qu’il est impossible de le faire.

Utiliser l’effet de levier au maximum rend donc l’investissement immobilier accessible à tous et à toutes.

3) L’immobilier a toujours traversé le temps

Les plus grandes fortunes, depuis le début des temps, ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L’immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l’économie. C’est l’un des piliers.

Même si les marchés et les taux d’intérêt fluctuent, le marché de l’immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer à travers les fluctuations de marché et vous enrichir «passivement» durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c’est-à-dire faire le plus de profits à l’achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.

N’oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui monte, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !

4) Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi

Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d’acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l’immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l’achat d’immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l’immobilier.

Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l’immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l’enrichissement via l’accumulation d’immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l’enrichissement à l’argent rapide. La patience a ses vertus.

5) Trois rendements combinés incroyables

Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l’achat à long terme d’immeubles à revenus pour sa part génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.

De plus, vous bénéficierez d’un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l’immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l’enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s’agit du même principe que l’intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements. Comme on entend souvent l’expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »

Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu’il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question c’est y répondre.

En résumé, il faudra plus de temps avec l’immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichirez grâce à ces trois rendements, soit : le surplus de trésorerie, la capitalisation des prêts et la plus-value de vos immeubles. Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d’atteindre l’indépendance financière. Qui sait ?

6) Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?

Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d’une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L’investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L’investissement immobilier offre l’avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.

7) L’investissement en groupe

Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l’un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l’argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d’augmenter leurs rendements.

Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d’actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l’excitation d’un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.

8) Parce que l’immobilier c’est passionnant

Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l’immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l’immobilier peut représenter.

Par contre, la plupart des gens que je côtoie sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l’investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?

9) Le contrôle sur l’investissement

L’immobilier c’est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décision sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l’immeuble, dans quel secteur vous achèterez, la personne qui gérera l’immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix de loyers paieront-ils, qu’elles seront les inclusions et les exclusions de l’entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l’immobilier offre cet avantage indéniable.

Je sais que certains apporteront l’argument qu’il y a le Tribunal Administratif du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit là que de suggestions et non d’obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d’augmentations de loyers, vous ferez des miracles !

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

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