L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

1) Le mode de remboursement

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

2) Quel sont les frais d’analyse de dossier?

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé.

Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

3) Le fameux taux d’intérêt?

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

4) Les régions desservies?

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

5) Le ratio prêt-valeur?

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

6) Les garanties hypothécaires?

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

7) La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

8) Et les autres frais?

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

9) Les montants à prêter?

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100 000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction.

Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

Conclusion

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article «Mieux connaître les prêteurs privés» et je cite :

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte!

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

L’article 9 questions à poser à vos futurs prêteurs privés est apparu en premier sur Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec.

Plusieurs investisseurs me demandent s’il est avantageux de faire appel à des prêteurs privés pour financer leurs projets immobiliers. Ils trouvent intéressant l’idée d’utiliser cette alternative de financement mais sont craintifs et hésitants à emprunter à des taux de 10 %, 15 % voire 20 %. Tout à fait normal de l’être.

Du court terme seulement

Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêts élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux « régulier », soit en la revendant. Il s’agit là, de la clé de l’utilisation du prêt privé ! Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courez à votre perte !

Faites attention aux arnaqueurs

Je vous invite à redoubler de prudence et être très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés car il est possible que vous soyez en présence de « faux prêteurs » qui ne sont là que pour vous extirper des frais d’ouverture de dossier, très souvent de l’ordre de quelques milliers de dollars.

En effet, ces soi-disant prêteurs privés vous demandent d’entrée de jeu un montant d’argent afin d’analyser votre dossier, votre situation financière et votre projet, mais n’ont aucunement l’intention de financer. Ils vivent de dépôts en dépôts, sans jamais accorder de prêts.

Demandez alors des références, Googlez-les, vérifiez à l’Office de la protection du consommateur, à L’Autorité des marchés financiers ( AMF ). Demeurez toujours très prudent lorsqu’on vous demande de mettre la main dans votre poche dès le départ. Il peut s’agir d’arnaques.

Comment trouver les prêteurs privés

Voici une liste non exhaustive de moyens qui vous permettront de trouver des prêteurs privés :

• Consultez les journaux dans les sections « Services financiers » ou encore « Argent à prêter ». Redoublez de prudence dans ces sections.
• Demandez des références à vos notaires. Ils possèdent souvent une liste de prêteurs privés.
• Faites des recherches sur Internet avec divers mots clés.
• Consultez le registre foncier du Québec à la section « livre des présentations ».
• Demandez des références à d’autres investisseurs immobiliers.
• Offrez au vendeur de financer une portion du projet avec un solde de prix de vente.  S’il accepte, il deviendra en quelque sorte un prêteur privé.
• Configurez des alertes sur divers sites Internet de petites annonces classées avec certains mots clés relatifs aux prêts privés.
• Placez une annonce sur ces mêmes sites à l’effet que vous êtes à la recherche de prêteurs.
• Demandez de la « love money » à un parent.  Vous savez, l’argent qu’on vous prête basé uniquement sur la confiance ?

L’importance du coût absolu

Ce qui est important à prendre en compte lors de vos analyses n’est pas tant le taux d’intérêt élevé payé mais bel et bien le coût absolu de l’emprunt en termes de dollars. Je m’explique. Imaginez que vous empruntiez 50 000$ à un taux de 18 % à titre de mise de fonds pour acheter un immeuble et que vous revendiez ce dernier 6 mois plus tard avec un profit de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Aura-t-il été rentable de payer un tel taux ?

Affirmatif dans cet exemple car il vous en aura coûté 4 500$ en intérêts ( 50 000 $ X 18 % / 2 ), plus divers frais d’enregistrement et de radiation d’hypothèque, d’ouverture de dossiers et autres. Gardez toutefois à l’esprit que la clé pour réussir votre projet demeurera toujours le profit que vous ferez à l’achat.  Sans l’application de ce principe, il vous sera difficile, voire dangereux de faire appel à du financement à haut taux pour une trop longue période.

Je vous le répète à nouveau, soyez très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés et lors de vos analyses de rentabilité. Ayez un plan de revente ou de refinancement rapide.

Une personne avertie en vaut deux.

Sur ces sages conseils, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

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Voici les plus fréquentes, l’ordre de présentation n’ayant pas d’importance.

1Paralyser dans l’analyse

C’est bien beau d’être en mesure de calculer des constantes hypothécaires, des ratios de couverture de dettes, des rendements et des taux globaux d’actualisation, mais encore faut-il bouger, passer à l’action. Trop de personnes parmi celles que je côtoie en connaissent suffisamment pour bouger, mais paralysent dans l’analyse.

Lorsque ces personnes me présentent leurs analyses tout à fait sensées, je leur demande: «À quel montant avez-vous finalement présenté l’offre d’achat?»  Trop souvent, ces dernières énumèrent les excuses justifiant leur inaction plutôt que de m’informer du montant offert au vendeur.

N’attendez pas que les situations soient parfaites et que toutes les lumières soient vertes pour bouger. Faites vos analyses et lorsque vous déterminez le prix que vous devez payer selon vos critères d’investissement, bougez ! Avec prudence, mais bougez et faites des offres d’achat.

2Se fier à Pierre-Jean-Jacques

Naturellement, les gens qui désirent investir partageront leurs intentions à des collègues, des membres de leur famille ainsi qu’à des amis qui, la plupart du temps, n’ont jamais investi en immobilier. Ces gérants d’estrade iront de phrases classiques telles que: «Tu vas déboucher des toilettes la nuit. Les locataires, ce n’est que du trouble. Les bonnes années sont passées et il n’y a plus d’argent à faire avec l’immobilier. Le marché va s’écrouler vu la hausse des taux d’intérêt».

Étrangement, ces dissuasifs n’ont jamais touché aux millions de dollars que l’immobilier peut rapporter, mais vous conseillent et n’argumentent qu’avec les aspects les plus obscurs de l’immobilier. Certains investisseurs en devenir les écoutent et abandonnent l’idée de l’investissement sans même y avoir mis les pieds.

Par contre, si vous discutez avec des gens qui réussissent en immobilier et qui sont parvenus entre autres à systématiser leur entreprise, à identifier des vendeurs motivés ou encore à optimiser rapidement la valeur des immeubles en exploitant leur plein potentiel, leurs conseils seront tout autre. Ils vous encourageront, suggéreront de foncer, d’avancer et vous diront qu’au final, tous les obstacles à surmonter seront peu significatifs comparativement à la création de valeur ajoutée à votre bilan personnel avec le temps.

3Laisser vos peurs dicter vos décisions

Beaucoup de gens sont freinés par leurs peurs, les empêchant ainsi de faire ce qu’ils aimeraient vraiment. Il ne faut pas se leurrer, les personnes qui réussissent ont elles aussi des peurs : seulement, elles les surmontent et avancent malgré tout.

Certaines personnes ne parviennent pas à passer à l’action par peur de l’échec, de se faire dire non, de se tromper, de perdre de l’argent, et parfois même, de la réussite.

Il est assurément plus confortable de ne pas bouger et de regarder passer la parade que de sortir de sa zone de confort, et ainsi créer et saisir les opportunités qui changeront leur avenir financier.

4Attendre d’avoir la mise de fonds nécessaire

J’ai été témoin depuis vingt ans de plusieurs parcs immobiliers qui ont été développés par des investisseurs qui ne possédaient pas la mise de fonds requise, mais qui étaient dotés d’une volonté incroyable d’avancer et de faire bouger les choses.

Lorsqu’une opportunité se présente et que vous arrivez à la sceller par le biais d’une offre d’achat acceptée par le vendeur, vous êtes en position de pouvoir. Lorsque vous trouvez une propriété avec un fort potentiel de restructuration et/ou un profit à l’achat, les gens qui ont de l’argent à investir s’intéressent à votre projet.

Pour faire de l’immobilier, il faut en premier lieu avoir une opportunité entre les mains. Trouvez les occasions et l’argent suivra. L’immobilier n’étant pas facile, gardez à l’esprit qu’il est beaucoup plus simple de trouver les fonds que de trouver des opportunités. De grâce, n’attendez pas d’avoir l’argent disponible pour commencer à faire des offres d’achat.

Amasser la mise de fonds requise pour acquérir des immeubles de plus grande envergure sera pratiquement impossible à réaliser en comptant uniquement sur votre salaire. Il vous faudra utiliser l’effet de levier pour réussir à investir dans les projets où le retour sur investissement sera beaucoup plus élevé que le coût d’emprunt de la mise de fonds.

S’associer, trouver un prêteur privé, vous entendre avec les vendeurs pour qu’ils participent au financement sont autant d’options qui s’offrent à vous pour réunir les sommes requises. Usez de créativité!

5Ne pas améliorer la gestion de son temps

Après la santé, la denrée la plus importante dans la vie est le temps. Nous sommes tous sur le même pied d’égalité en matière de temps disponible. Riches ou pauvres, nous avons tous 168 heures à notre disposition chaque semaine. Il est fréquent d’entendre les gens mentionner qu’ils manquent de temps pour investir, mais en réalité, c’est souvent qu’ils ne savent pas prioriser et gérer leur temps.

Il vous faudra éliminer les «grugeurs» de temps et apprendre à dire «non», au risque parfois de déplaire. Faites les choses qui octroient à votre temps une valeur ajoutée et qui vous rapprochent de vos objectifs. Même les personnes les plus performantes sont toujours en train de chercher comment elles pourraient optimiser et rentabiliser au maximum la valeur de leur temps.

Être organisé, prioriser, systématiser et déléguer sont tous des principes faciles à énoncer, mais que peu de gens appliquent réellement. La gestion du temps étant le travail d’une vie, tentez de l’améliorer constamment.

6Ne pas développer sa vision

Les investisseurs qui se démarquent sont pratiquement tous des visionnaires. Ils perçoivent des potentiels inexploités et sont capables de créer de la valeur. Ils osent acheter des immeubles que personne ne veut et voient au-delà de ce qui est apparent. Ces visionnaires connaissent le marché, les valeurs locatives et les tendances du secteur; ils sont conscients que connaissance égale pouvoir.

7Ne pas augmenter au maximum ses loyers

Plusieurs investisseurs que je côtoie n’osent pas augmenter chaque année le montant des loyers sous prétexte qu’ils ont de bons locataires dans leurs immeubles, souvent par peur de les perdre. Pourtant, les frais d’opération tels que les taxes, les assurances, le coût de l’énergie et les frais d’entretien, pour ne nommer que ceux-ci, augmentent année après année. Or, qui absorbe ces frais? Ce sont les propriétaires, bien entendu.

En ce qui concerne les immeubles de plus de six logements, il est important de garder à l’esprit que la valeur économique des propriétés est directement liée au bénéfice net d’opération qui lui, diminuera si les loyers ne sont pas augmentés en conséquence. Résultat? Le montant du prêt possible lors d’un refinancement sera réduit ainsi que le prix pouvant être obtenu lors de la vente. Augmentez toujours au maximum vos loyers, surtout avec les hausses de taux qui affectent à la baisse la valeur des propriétés.

De grâce, augmentez au maximum vos revenus de location et ne vous fiez pas aux barèmes de la Régie du logement qui suggère des montants d’augmentation. Tentez de vous entendre à l’amiable avec vos locataires. Tout est une question de négociation!

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach,

Yvan

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Puisque les aubaines sont relativement difficiles à trouver, lorsqu’on en trouve une, le manque de liquidités ne devrait pas être une excuse pour ne pas en profiter.

Il nous faut donc s’assurer d’avoir accès rapidement à tout l’argent nécessaire pour réaliser la transaction.

Mais comment? En élaborant une liste de prêteurs privés…entre autres!

Voici donc quelques trucs pour vous aider à réaliser cette liste de prêteurs privés:

•  Regardez dans les journaux dans la section « Services financiers ». Plusieurs personnes annoncent qu’ils prêtent de l’argent contre une hypothèque de premier ou second rang.
• Contactez plusieurs notaires, ils ont souvent de l’argent à prêter eux aussi.
• Demandez aux notaires s’ils connaissent des prêteurs privés. C’est d’ailleurs souvent le cas.
• Publiez des annonces sur les différents sites internet indiquant que vous cherchez des prêteurs privés.
• Configurez vos alertes comme mentionné dans un article précédent.
• Demandez à certaines de vos connaissances, sans lien de dépendance, s’ils sont satisfaits du rendement de leur REER. Si la réponse s’avère négative, offrez-leur la chance de faire de meilleurs rendements en vous prêtant leur REER. (Faites attention par contre, il y a une façon bien spécifique de procéder.)
• Faites des recherches dans Google avec différents mots-clés relatifs aux prêteurs privés.
• Demandez aux participants lors de votre coaching s’ils ont de l’argent à prêter.
• Demandez à un parent ou un ami.
• Etc.

Si vous appliquez toutes ces méthodes, vous aurez dans le temps de le dire plus d’argent disponible que vous serez capable de trouver d’aubaines !

Avant de terminer, laissez-moi vous raconter un petit cas vécu il y a 3 semaines.  Je donnais une formation à Québec et à la fin de celle-ci, un participant m’interpelle et m’explique que son associé a décidé de ne plus investir avec lui dans la transaction, et ce, malgré que leur offre d’achat sur un terrain soit déjà acceptée.

N’ayant pas assez de liquidités pour acheter seul cette aubaine, il m’a alors demandé si je connaissais des prêteurs privés qui pourraient lui prêter l’argent.  Malheureusement, je ne connais pas vraiment de prêteurs privés dans la région de Québec.

Il s’est alors mis en mode « recherche » afin de trouver très rapidement des liquidités, car son offre arrivait à échéance la semaine suivante.

Est-ce vraiment le bon moment de commencer nos recherches afin de trouver des prêteurs privés une semaine avant que la promesse d’achat devienne nulle et non avenue? Pas vraiment !

Alors, n’attendez pas à la dernière minute pour commencer à élaborer votre liste de prêteurs privés, car vous ne savez jamais à quel moment l’aubaine se présentera et de combien d’argent vous aurez besoin pour conclure l’achat.

Soyez sans crainte !!!  Le montant requis viendra de l’argent des autres.  D’ailleurs c’est le meilleur moyen de faire de l’argent en immobilier, utiliser l’argent des autres.  L’argent de la banque, l’argent des prêteurs privés, l’argent des locataires, l’argent des vendeurs.  Toujours l’argent des autres !!

Je vous invite à lire le livre de M. Jacques Lépine qui s’intitule justement : « Faites de l’argent en immobilier avec l’argent des autres ».  Déjà un « best- seller » avant même sa parution en librairie !

Yvan Cournoyer,

Président

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Des personnes me demandent souvent quel est le meilleur moyen de s’enrichir en immobilier. À cette question, je répond: «Ça dépend.» Il y a plusieurs moyens de se lancer dans l’investissement immobilier et plusieurs facteurs détermineront la meilleure approche pour chacun.

Je pense entre autres à votre âge, à vos liquidités disponibles, à vos revenus, à la santé de votre crédit, à l’inventaire du secteur où vous désirez investir, à votre personnalité ainsi qu’à vos objectifs, pour n’en nommer que quelques-uns.

Ceux et celles qui ont réussi à bâtir une fortune en immobilier y sont parvenus en devenant des experts dans leur domaine respectif. Ils ont excellé dans un créneau bien spécifique.

Prenez Eddy Savoie des Résidences Soleil. Il a réussi par le biais de résidences pour personnes âgées. CAPREIT, société de gestion de fonds de placement, a réussi à cumuler plus de 48 000 logements au Canada principalement dans l’immobilier résidentiel locatif.

Ceux et celles qui ont réussi se sont concentrés sur une spécialité.

Regardons en détail différents moyens pour vous permettre à réussir en investissement immobilier.

1Immeubles locatifs résidentiels

Voici le créneau que la plupart des investisseurs débutants utiliseront afin de se faire la main. Par exemple, l’achat d’un duplex ou d’un triplex comme premier investissement est monnaie courante. Ce type d’immeuble abonde sur le marché et le financement s’avère relativement facile grâce aux assurances hypothécaires. De plus, le risque est limité puisqu’il est assez facile de revendre au cas où l’expérience ne sera pas concluante. Un excellent véhicule d’investissement si vous cherchez à combiner l’achat d’un toit et l’investissement immobilier.

2Les résidences pour personnes âgées

Voilà un type d’investissement des plus lucratifs en termes de «cashflow», ou si vous préférez, en termes de surplus de trésoreries. Règle générale, l’acquisition de résidences pour personnes âgées exige de plus grandes mises de fonds et plus de temps à consacrer.

En effet, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont souvent de l’ordre de 35 % à 50 % et l’assurance prêt SCHL n’est disponible que pour des immeubles de plus de 50 logements. De quoi décourager le néophyte qui voudrait s’y aventurer. Une certaine expérience en la matière sera exigée avant que l’on vous accorde un prêt dans ce créneau très spécialisé.

3Les maisons de chambres

Tout comme les résidences pour personnes âgées, ce type d’investissement est intéressant du point de vue des flux de trésorerie, mais il ne nécessitera pas autant de liquidités lors de l’acquisition. Avec un peu de créativité, il est relativement simple de les financer à 100 %.

Assurez-vous de vérifier si ce type d’opération est permis par la municipalité dans le secteur où vous désirez opérer. Prévenez votre assureur de la vocation que vous désirez donner à l’immeuble afin d’éviter des ennuis en cas de réclamation majeure. S’il n’avait pas été informé de vos activités de location, l’assureur pourrait refuser de vous dédommager. C’est le genre de scénario que l’on souhaite éviter à tout prix.

4Immeubles locatifs commerciaux

Voici un type d’investissement qui se veut des plus rentables. Mais il faut avoir accès à de plus grandes quantités d’argent car les institutions financières sont plus exigeantes quant à la mise de fonds à injecter.

Règle générale, les mises de fonds seront de l’ordre de 30 % à 40 % selon le type de locataires commerciaux qui loueront vos locaux. Meilleure sera la qualité de vos locataires, moins la mise de fonds requise sera grande.

Contrairement à l’immobilier locatif résidentiel où les baux de la Régie du logement sont obligatoires, en immobilier commercial, il n’y a aucun modèle ni aucun formulaire prescrit. Vous devrez donc être vigilants et avisés lorsque vous achèterez un immeuble comportant des baux existants. Analysez-les bien et en cas de doute, faites-vous accompagner par un avocat qui s’y connait en la matière. Vous réduirez ainsi vos risques.

Si vous désirez acheter un immeuble commercial pour y installer votre commerce, il se pourrait que la Banque de développements du Canada vous permette d’amortir la durée du prêt sur 25 ans et de réduire la mise de fonds requise. Informez-vous auprès de l’institution !

5Les flips

Ce type d’investissement a de plus en plus la cote, car il permet entre autres de générer rapidement des liquidités et à la limite, de vivre rapidement de l’immobilier.

Si vous optez pour les flips de type rénos réalisées sur des maisons unifamiliales, vous aurez accès à un immense inventaire et à une très grande banque d’acheteurs, avantage indéniable lorsqu’on désire flipper un immeuble. En effet, plus il y aura d’acheteurs pour un type de propriété, plus les chances seront grandes de la revendre rapidement. N’oubliez pas que dans la plupart des flips, il s’agit d’une course contre la montre. Plus vite vous vendrez, plus de profits vous réaliserez.

6L’achat de terrains

Ce genre d’investissement n’est pas très prisé par les investisseurs débutants puisque le financement de terrains est relativement complexe. En effet, rares sont les institutions financières qui acceptent de financer l’achat de terrains, à moins que ce soit pour y construire, dans un délai de 6 mois à une année, votre résidence principale. Dans ce cas, les Caisses Desjardins pourraient accepter de vous financer à hauteur de 50 % à 65 % de la valeur du terrain. Encore une fois, contactez votre institution afin de connaître les conditions exactes propres à votre situation et à votre projet.

7La location court terme

Les liquidités générées seront également fort intéressantes avec ce type d’investissement actif, car il va de soi que louer à court terme est beaucoup plus rentable qu’à long terme, règle générale. Encore faut-il que votre produit soit attirant et qu’il soit loué fréquemment.

Dans cette catégorie, on pense au fameux site Airbnb dont la présentation n’est plus requise. Un excellent moyen de rejoindre de nombreux clients et d’augmenter le taux d’occupation de vos condos, maisons, logements ou encore vos chalets.

Toujours dans la location à court terme, on retrouve la location corporative, c’est-à-dire la location de condos ou logements de luxe où tout est inclus et qui trouvent preneurs auprès de compagnies qui cherchent à loger du personnel. Ces dernières préfèrent offrir une qualité de vie à leurs employés en mettant à leur disposition un condo meublé, par exemple, plutôt que de les loger dans des hôtels.

La location de chalets se veut un excellent moyen de joindre l’utile à l’agréable en louant votre chalet dont vous pouvez jouir qu’à l’occasion. Le danger ! Ce ne sera rentable que si vous privilégiez la location. Si vous l’utilisez pour votre plaisir durant les périodes les plus prisées, vous aurez du mal à faire de l’argent.

8L’investissement passif

Que diriez-vous de devenir prêteur privé participatif ? Vous pourriez prêter votre argent en échange d’un taux d’intérêt et d’une participation aux profits, dans un projet de flips par exemple. Outre le fait de devoir trouver les emprunteurs, vous générerez des revenus passifs avec ce type d’investissement.

Le plus simple reste cependant d’acheter des parts dans un fonds de placement immobilier (REIT).

Mais ce n’est pas sans risque. Il faut savoir évaluer la qualité du projet auquel on veut participer et le fonds dans lequel on désire investir.

9Location d’espaces

On a tous vu pousser comme des champignons les espaces d’entreposage. Il s’agit d’un type d’investissement très particulier. Depuis les années 2000, plusieurs entreprises ayant d’importants capitaux se sont spécialisées dans ce créneau.

Encore une fois, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont élevées, de l’ordre de 30% à 50%.

L’avantage majeur avec l’entreposage est que vous n’aurez pas de conflits de locataires à gérer, peu ou pas d’entretien à vous occuper (outre l’enveloppe de l’immeuble) et très peu de mauvaises créances.

Ou que diriez-vous d’acquérir un terrain que vous pourriez transformer en espaces de stationnement ? Laissez aller votre imagination.

Il existe 1001 façons de réussir en immobilier. Quel sera donc votre créneau? Sur quoi focaliserez-vous afin de devenir un expert en la matière? Vous serez en mesure de le découvrir en testant quelques-unes des différentes approches. Par la suite, tentez d’exploiter le créneau que vous aimez le plus, en espérant qu’il s’agira de celui dans lequel vous êtes le plus à l’aise et du plus rentable.

Votre coach,

Yvan

Je vous invite à lire mes articles précédents.

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Il ne se passe pas une journée sans qu’on me demande comment faire pour commencer à investir en immobilier alors que son crédit est affecté ou encore que l’on n’a pas d’argent.

Ma réponse est fort simple et presque toujours la même.  Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres.  Simpliste comme réponse me direz-vous, mais c’est réellement ce que je réponds et ce sont vraiment les seules options, à moins, bien sûr, de prendre le temps nécessaire pour économiser la mise de fond requise, ce qui pourrait être extrêmement long si on se fie aux économies des gens.

Vous voulez réussir plus rapidement ?  Soyez en mode solutions et non en mode excuses sinon vous risquez de faire du surplace longtemps.  Voici quelques pistes de solutions qui seront fortes utiles car nous savons tous et toutes que la majorité des gens n’ont pas les mises de fond exigées par les banques.

Le prête-nom

Je sais que plusieurs seront étonnés en lisant cette solution pour palier à un mauvais crédit car le prête-nom a une connotation négative et est souvent associé à l’illégalité.  Pourtant, il n’y a rien d’illégal d’utiliser un prête-nom pour investir.  D’ailleurs, le prête-nom est un mécanisme de simulation prévu au Code civil du Québec et je cite l’article 1451. « Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent ».

Or, si votre crédit est affecté et que les banques refusent de vous consentir un prêt, pensez à utiliser le nom de quelqu’un d’autre, celui d’un parent, d’un conjoint, d’un associé par exemple.  Toutefois, assurez-vous de bien faire les choses en consultant votre juriste préféré.  Les gens utilisent très souvent le prête-nom sans avoir consulté au préalable et se retrouvent, par la suite, en fâcheuse situation fiscalement parlant.

Malheureusement, certaines personnes sans scrupule utilisent les prête-noms pour arnaquer et frauder autrui.  Pas étonnant que le prête-nom ait mauvaise réputation, car les médias font sensation avec ces situations, lorsque découvertes.

Utiliser l’argent des autres

Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leur argent ?  Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergure, plus les investisseurs font appel à du financement créatif.  Voici quelques sources possibles de liquidités.

Le « love money »

Combien de gens débutent en affaire avec l’argent d’un parent ou d’un ami.  C’est ce dont il s’agit lorsqu’on parle de « love money ».  Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui, de surcroît, n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il ou qu’elle vous prête.  Le prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.

Les prêteurs privés corporatifs

Voici des intervenants qui vous seront fort utiles lorsque viendra le moment de trouver de l’argent.  En effet, les prêteurs privés s’avèrent des alliés important en immobilier.

Les prêteurs privés peuvent prêter de leur argent en échange, bien sûr, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.

Leur prise de décision est beaucoup plus rapide que les banques, leurs critères sont plus flexibles et ils sont souvent prêts à prendre un peu plus de risques que les banques, ce qui est tout à votre avantage bien sûr.

Vous devriez considérer les prêteurs privés comme des associés dans vos transactions.  Des intervenants qui vous permettront de réaliser de beaux profits et qui, bien sûr, méritent de mettre la main sur une part du profit, par le biais de frais divers et/ou intérêts perçus.

Toutefois, soyez prudent, car vous constaterez lorsque vous ferez quelques calculs de base, que le montant d’intérêts que vous devrez lui verser grimpera rapidement étant donné qu’habituellement les taux du marché sont de l’ordre de 10 % à 20 %.  Mais ne vaut-il pas mieux avoir 50% de quelque chose que 100% de rien ?  C’est ce que vous devez garder à l’esprit si vous débutez sans le sou et sans crédit.

Le prêteur privé personnel

Vous connaissez un ami, avec un parent, une connaissance qui a de l’équité sur une propriété par exemple ?  Comme on dit dans le jargon, beaucoup de personnes ont de l’argent qui dort dans leur propriété.  Elles ont une maison libre de dette et ne pensent pas à utiliser cet actif et à le faire fructifier. Et si vous leur offriez quelques points de plus que ce que ça leur en coûtent en intérêts pour emprunter sur leurs maisons, leurs condos, leurs chalets.  Elles empruntent à 4 %, par exemple et elles vous reprêtent, par la suite, à du 6 %.  Une situation gagnant-gagnant.  Un excellent moyen d’aller chercher les liquidités manquantes pour mener à terme votre prochain projet immobilier.

Un endosseur

Vous avez mal géré par le passé le crédit qui vous avait été octroyé et les banques ne vous font plus confiance ?  Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de vous endosser, de se porter garant advenant que vous feriez défaut de paiement.  Évidemment, si vous faites appel à un endosseur, redoublez de prudence, car c’est votre relation avec l’endosseur qui est en jeu.

Le vendeur pourrait-il vous financer ?

Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous.  En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelée dans le jargon, en « balance de vente ».

Le principe est fort simple.

Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre partie lui est due selon les conditions et modalités de paiement que vous aurez négocié avec lui.

Allons-y d’un d’exemple simple.

Supposons qu’un vendeur possède un immeuble entièrement payé et qu’il accepte de vous le vendre pour 500 000 $.  Dans le cas où aucun solde de prix de vente ne s’applique, le notaire instrumentant remettra au vendeur 500 000$ si l’on fait abstraction de divers frais reliés à la vente.

D’un autre côté, si une entente est intervenue à l’effet que le vendeur vous consent un solde de prix de vente, disons 50 000 $ dans l’exemple qui nous intéresse, et bien le vendeur touchera 450 000 $ chez le notaire et un autre 50 000 $ dans le temps, selon l’entente que vous aurez négociés avec lui.

Vous pourriez par exemple lui rembourser les 50 000 $ en question d’ici la prochaine année, d’ici les trois ou cinq prochaines années.  Tout dépend des besoins et de la flexibilité du vendeur.

Monnayer vos trouvailles avec des associés

Que diriez-vous de devenir un expert en recherche d’aubaines et de monnayer le temps que vous consacrez à la recherche.  Vous trouvez l’immeuble, l’administrez et en échange, vous recevez une part en devenant partenaire.

Soyez créatif le plus possible, et ce, même si vous avez des liquidités présentement, car viendra un jour ou l’autre où vous devrez utiliser les liquidités de quelqu’un d’autre, soit parce que vos projets prendront de l’ampleur, soit parce que vous aurez plus d’une aubaine en même temps ou encore que les banques ne voudront plus vous prêter à cause de vos ratios d’endettement.

Votre créativité fera des miracles ! Développez-là constamment.

Votre coach, Yvan

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Avec les méthodes de qualification et d’acceptation de plus en plus sélectives qu’utilisent les banques pour financer l’acquisition d’immeubles, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les prêteurs privés. 

Différents termes sont utilisés pour définir ce type de prêteur: prêteurs alternatifs, prêteurs de type B ou encore prêteurs participatifs. En anglais, ils sont connus sous les appellations de private lender, hard money lender  ou encore equity lender.

Ce type de prêteur peut se révéler très utile lorsque ses conditions sont acceptables sur le plan du taux d’intérêt, des frais de dossiers et des exigences de qualification. Par contre, il faut être très vigilant, car certains d’entre eux sont très onéreux. Parfois, il est préférable de ne pas y recourir, quitte à laisser passer une occasion.

En règle générale, les prêteurs privés fonctionnent sensiblement de la même manière que les établissements financiers classiques: enquête de crédit, analyse de la rentabilité de l’immeuble, analyse de la fiabilité de l’emprunteur et des garanties qu’il offre. Ils prennent généralement un peu plus de risques que les banques, mais au prix de taux d’intérêt beaucoup plus élevés.

Qui sont-ils?

Il s’agit de gens qui eux-mêmes empruntent pour reprêter par la suite. Nombre d’entre eux utilisent des marges de crédit, financent des immeubles qu’ils possèdent, ou réunissent des capitaux entre quelques personnes qui ont la plupart du temps emprunté sur des actifs qu’elles possèdent.

Dans un grand nombre de cas, ils sont ou ont été des investisseurs immobiliers qui ont accumulé beaucoup de capitaux sur leurs immeubles au cours des années.

Ils font des prêts hypothécaires de premier ou de deuxième rang sur des immeubles.

Quel est le mode de fonctionnement?

La première étape est l’étude de votre projet, selon des critères qui varient d’un prêteur privé à l’autre. La grande majorité exige des frais d’étude de dossier. Il s’agira soit d’un pourcentage du prêt demandé, soit d’un montant forfaitaire. Si votre demande est acceptée, vous recevrez une offre de financement dans laquelle apparaîtront les conditions du prêt: taux d’intérêt, garanties exigées, etc.

Je vous recommande de demander au préalable une copie du contrat hypothécaire et d’en faire étudier les clauses par votre notaire. Demandez-lui de vous les expliquer afin d’être certain que vous comprenez précisément son contenu, principalement les clauses de défaut de l’emprunteur.

Le prêteur privé tiendra compte de la valeur de la propriété donnée en garantie pour calculer son prêt. Certains vont même jusqu’à considérer la valeur future de l’immeuble après rénovations. Par exemple, vous achetez une maison de 100 000 $ et vous estimez qu’elle vaudra 200 000 $ après certains travaux de rénovation. Le prêteur acceptera, après vérification du marché, de vous prêter en fonction de cette valeur. Ce qui est, sans contredit, formidable pour quelqu’un qui n’a pas trop d’argent au départ! Dans certains cas, j’en ai même vu qui finançaient 100 % de l’acquisition, en contrepartie d’une participation au profit.

Comme on peut le constater, le recours aux prêteurs privés peut être très intéressant, mais je répète que la prudence est de mise, car on peut avoir affaire à toute sorte d’individus plus ou moins bien intentionnés.

Quand est-il utile d’utiliser les prêteurs privés?

• Lorsque la banque refuse de vous prêter.
• Lorsque votre mise de fonds est insuffisante.
• Lorsque vos revenus d’emploi sont insuffisants pour vous qualifier auprès des banques.
• Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans.
• Si vous êtes libéré d’une faillite personnelle et que votre crédit n’est pas reconstruit.
• Pour utiliser le capital de votre maison sans avoir à refinancer le tout et éviter des pénalités.
• Pour un flip.
• Pour une location-achat de maison.
• Si vous avez une mauvaise cote de crédit.
• Pour financer une partie d’un immeuble à revenus.
• Besoin d’argent rapidement.
• Besoin d’argent pour une courte période.

Avantages

• Rapidité.
• Flexibilité.
• Permet d’avancer dans l’investissement immobilier.
• Financement créatif.

Inconvénients

• Taux d’intérêt élevés.
• Peut comporter dans certains cas des clauses dangereuses pour l’emprunteur.

En conclusion, en tant qu’investisseur d’expérience, j’ai toujours utilisé les prêteurs privés et je les utiliserai toujours. Selon moi, dans certains cas bien précis, les prêteurs privés sont plus utiles que les banques. Plus précisément lorsque vous faites des flips, des conversions en condo, des acquisitions dans un but de refinancement à très court terme.

Même si les taux sont plus élevés, je considère le coût absolu de l’argent: dans toutes mes transactions, il s’est avéré moindre que si j’avais payé les pénalités exigées par les banques lors de remboursements anticipés ou de refinancement. Bien sûr, c’est à voir au cas par cas, mais faites bien vos calculs, et la réponse viendra d’elle-même.

Bons placements.

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