Plus vous aurez de courtiers qui cherchent avec vous, plus vous trouverez d’aubaines.
En tant qu’investisseur actif, avoir plusieurs courtiers immobiliers avec qui vous collaborerez augmentera grandement vos chances de trouver la perle rare, le vendeur motivé qui acceptera de vendre à rabais ou encore un immeuble à fort potentiel inexploité. Plus vous aurez de courtiers qui chercheront avec vous, plus d’aubaines se présenteront à vous.
Je ne vous apprends rien, à première vue les aubaines sont rares. Lorsqu’apparentes et qu’elles arrivent sur le marché, vous devez être rapide car elles ne resteront pas longtemps en vente. Pour les aubaines non apparentes, vous devrez devenir un colombo de l’immobilier et devrez apprendre à lire entre les lignes. Les fiches descriptives que les courtiers vous font parvenir cachent souvent de véritables mines d’or, à vous de savoir les reconnaître.
Voici donc quelques trucs et indices pour vous aider à y parvenir.
1Les modifications de prix
Demandez à vos courtiers qu’ils vous envoient régulièrement les immeubles ayant fait l’objet d’une modification de prix, qui la plupart du temps, se veut à la baisse. Comme la plupart des immeubles, il y a fort à parier que le prix demandé par le vendeur était trop élevé lorsque vous avez pris connaissance de l’immeuble au moment de sa mise en vente initiale.
Toutefois, la motivation des vendeurs est souvent grandissante avec le temps. Surveillez alors les modifications de prix et allez-y avec une offre d’achat si le vendeur démontre une flexibilité soudaine reflétée par une baisse de prix parfois importante, voire même substantielle dans certains cas. Surveillez également les baisses de prix répétitives et celles qui surviennent rapidement après la mise en marché. Pourquoi un vendeur accepte-t-il de baisser son prix si rapidement ? C’est souvent un signe d’impatience et de motivation à vendre.
2En vente depuis plusieurs mois
J’ai acheté à plusieurs occasions, au cours de ma carrière d’investisseur, des immeubles qui étaient en vente depuis plusieurs mois. Il s’agissait d’immeubles dont personne ne voulait et/ou ne voyait le potentiel.
Mais pourquoi un immeuble serait-il intéressant si cela fait des mois qu’il est en vente ? Peut-être qu’il n’est pas présenté adéquatement d’un point de vue des usages possibles, peut-être que des logements pourraient être ajoutés, que la facture de chauffage pourrait être refilée aux locataires ou encore que le prix des loyers est trop bas par rapport au marché ?
Efforcez-vous de développer un sens de vision afin de voir ce que les autres ne voient pas. Je le répète : « Les aubaines sont rarement apparentes. »
3Les certificats de localisation
Demandez à vos courtiers de porter une attention particulière à l’année du certificat de localisation lorsqu’ils effectuent des recherches dans Matrix, un système parallèle à centris.ca, mais à usage exclusif aux courtiers immobiliers.
Un certificat datant de plusieurs dizaines d’années vous indiquera que le propriétaire détient l’immeuble depuis longtemps et par conséquent, qu’il vend peut-être pour cause de retraite, problèmes de santé, déménagement dans une résidence pour personnes âgées ou encore que vous pourriez avoir affaire à un immeuble légué à des héritiers désireux de vendre rapidement afin d’encaisser de belles sommes.
Voici donc un indice tout simple qui m’a permis de mettre la main sur de beaux flips et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit.
4Les délais d’occupation
Que diriez-vous en mode « flips » de demander à vos courtiers qu’ils vous fassent parvenir les fiches descriptives indiquant un délai d’occupation relativement court ? C’est-à-dire de moins de 60 jours. La réflexion derrière étant : « Pourquoi les vendeurs sont-ils prêts à délaisser l’immeuble en si peu de temps ? » Une motivation se cache souvent derrière cette situation.
Les vendeurs ont peut-être déjà acheté une autre propriété, sont peut-être transférés dans une autre ville ou un autre pays dans le cadre de leur travail. Doivent-ils quitter puisqu’ils n’arrivent pas à respecter leurs obligations financières face au créancier ?
Une combinaison de photos montrant des pièces vides, sans meuble, et un court délai d’occupation est à surveiller de près !
5Terrain double superficie
Encore une fois, demandez à vos courtiers de faire des recherches dans leur système afin de trouver des propriétés en vente sur de grands terrains. Connaissant la superficie moyenne des terrains du secteur dans lequel vous investissez, demandez-leur de vous faire parvenir les terrains « double superficie ». Ainsi, vous trouverez à l’occasion des terrains constructibles pouvant être subdivisés et revendus séparément de la propriété. Informez-vous auprès du département d’urbanisme à savoir si une subdivision de terrain est possible et si un ou des immeubles peuvent y être construits. Voici un type de flip des plus lucratifs à préconiser !
Ces 5 trucs incroyables pourront sembler anodins pour certains d’entre vous, mais sachez qu’ils valent vraiment leur pesant d’or pour les prospecteurs immobiliers des temps modernes. Un seul indice pourrait vous rapporter gros. Ne les négligez pas lors de vos recherches et aidez vos courtiers à vous trouver des aubaines en y portant une attention particulière.
Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach,
Yvan
