Rencontre avec JEAN-PIERRE DU SAULT, coach au CIIQ, investisseur immobilier et auteur.
Par Marie-Christine Dufour & Simon Trottier
Pour aider à réfléchir au concept, voici quelques histoires à succès de membres du Club rencontrés au fil des années, pour qui la valeur de chaque porte revêt une grande importance. Ils n’en ont rien à faire de la comparaison avec les autres. Ils tracent leur route, pensent à leur rentabilité et à leur qualité de vie.
1 porte = 1 maison de chambres
Cet investisseur possède une seule maison composée de 12 chambres dans le secteur étudiant universitaire à Québec. Elle lui procure des revenus bruts annuels de 76 000 $ par année. Pas mal, hein ? Une seule porte, une seule maison.
1 porte = 1 chalet de ski
Un autre possède un grand chalet de ski lui permettant de toucher des revenus bruts annuels de 85 000 $ par année. Il s’est différencié en offrant des extras, en plus de la montagne de ski à proximité : spa, table de billard, hamacs extérieurs, etc. De plus, ce chalet possède une belle capacité d’accueil avec ses nombreuses chambres !
1 porte = 1 local commercial
Nous avons aussi vu au Club des gens acheter un immeuble commercial ou semi-commercial comportant un local commercial leur rapportant plus de 15 000 $ par mois, avec un bail triple net, c’est-à-dire que les dépenses en taxes foncières, les taxes scolaires et les assurances de l’immeuble sont assumées par le locataire commercial.
COMBIEN CES EXEMPLES DE PORTES PAYANTES VALENT-ILS EN LOCATION « STANDARD » ?
X 10, X 15, X 20 ?Que répondent ces personnes à la question: « Toé, t’as combien de portes? ». En dollars, ce sont des portes qui peuvent valoir 400 000$, 500 000 $ et parfois beaucoup plus chacune et surtout, qui rapportent en conséquence.
Gagner sur tous les piliers d’enrichissement
Ne devrions-nous pas évaluer à ce moment « combien nos portes nous rapportent » ? Ceci est davantage la vraie question. De bonnes portes nous permettent de gagner sur tous les piliers d’enrichissement pour une combinaison explosive :
- Le surplus de trésorerie : cash flow positif;
- La capitalisation : ce qui est remboursé en capital à chaque mois et payé par vos locataires;
- L’optimisation : baisse des dépenses, augmentation des revenus;
- La vente de services supplémentaires $$$ aux locataires, par exemple :
- Internet sans fil (Wi-Fi);
- Buanderie commerciale;
- Air climatisé;
- Espaces de rangement (casiers);
- Espaces de stationnement.
- La plus-value du marché souvent entre 2 % et 4 %.
Vous profiterez ainsi de portes juteuses qui vous permettront de tirer bénéfice de tous les piliers d’enrichissement. Lorsque c’est bien fait, ceci procure des rendements combinés souvent de plus de 25 % – 30 % par rapport à la mise de fonds du départ et les coûts d’acquisition. De quoi faire réfléchir.
Difficile de trouver un autre domaine permettant ainsi de profiter de tous ces effets de levier. Méfiez-vous de ceux qui vous disent : « Ça marche pu d’même ! » ou « Oublie le cash flow ! ». Ont-ils un intérêt à vous convaincre d’acheter beaucoup trop cher ou ont-ils une meilleure commission à toucher ?
Si vous n’entendez pas parler de ces transactions en 2021 où le profit se fait encore à l’achat, où le cash flow est positif, où le potentiel appartient à l’acheteur et n’est pas chèrement vendu, puisque non réalisé, sachez qu’une catégorie d’investisseurs à succès sont plutôt discrets. Ils ne sentent pas le besoin de publier leurs réussites sur les réseaux sociaux.
Au Club, nous vous confirmons que nous entendons de telles histoires à succès chaque semaine. Ces gens prospectent les immeubles autrement et ne se contentent pas de ce qui est annoncé sur Internet, à la vue de tous. Ils connaissent leur profil d’investisseur, maîtrisent à fond leur secteur, n’ont pas peur de chercher différemment, ont confiance en eux, sont persévérants et patients.
Une fois l’immeuble acquis, ils sont aussi d’excellents gestionnaires.
Cette entrevue vous a été présentée par :
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Groupe BCM
BCM Assurances a été créé en 2003 par un regroupement de trois courtiers cumulant plus de 40 ans d’expériences en assurance de dommages. |
Cet article est tiré du iMagazine du Club d’investisseurs immobiliers du Québec – édition avril 2022
