Faire appel à un prêteur à 18% d’intérêts?
Plusieurs investisseurs me demandent s’il est avantageux de faire appel à des prêteurs privés pour financer leurs projets immobiliers. Ils trouvent intéressant l’idée d’utiliser cette alternative de financement mais sont craintifs et hésitants à emprunter à des taux de 10 %, 15 % voire 20 %. Tout à fait normal de l’être.
Du court terme seulement
Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêts élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux « régulier », soit en la revendant. Il s’agit là, de la clé de l’utilisation du prêt privé ! Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courez à votre perte !
Faites attention aux arnaqueurs
Je vous invite à redoubler de prudence et être très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés car il est possible que vous soyez en présence de « faux prêteurs » qui ne sont là que pour vous extirper des frais d’ouverture de dossier, très souvent de l’ordre de quelques milliers de dollars.
En effet, ces soi-disant prêteurs privés vous demandent d’entrée de jeu un montant d’argent afin d’analyser votre dossier, votre situation financière et votre projet, mais n’ont aucunement l’intention de financer. Ils vivent de dépôts en dépôts, sans jamais accorder de prêts.
Demandez alors des références, Googlez-les, vérifiez à l’Office de la protection du consommateur, à L’Autorité des marchés financiers ( AMF ). Demeurez toujours très prudent lorsqu’on vous demande de mettre la main dans votre poche dès le départ. Il peut s’agir d’arnaques.
Comment trouver les prêteurs privés
Voici une liste non exhaustive de moyens qui vous permettront de trouver des prêteurs privés :
- Consultez les journaux dans les sections « Services financiers » ou encore « Argent à prêter ». Redoublez de prudence dans ces sections.
- Demandez des références à vos notaires. Ils possèdent souvent une liste de prêteurs privés.
- Faites des recherches sur Internet avec divers mots clés.
- Consultez le registre foncier du Québec à la section « livre des présentations ».
- Demandez des références à d’autres investisseurs immobiliers.
- Offrez au vendeur de financer une portion du projet avec un solde de prix de vente. S’il accepte, il deviendra en quelque sorte un prêteur privé.
- Configurez des alertes sur divers sites Internet de petites annonces classées avec certains mots clés relatifs aux prêts privés.
- Placez une annonce sur ces mêmes sites à l’effet que vous êtes à la recherche de prêteurs.
- Demandez de la « love money » à un parent. Vous savez, l’argent qu’on vous prête basé uniquement sur la confiance ?
L’importance du coût absolu
Ce qui est important à prendre en compte lors de vos analyses n’est pas tant le taux d’intérêt élevé payé mais bel et bien le coût absolu de l’emprunt en termes de dollars. Je m’explique. Imaginez que vous empruntiez 50 000$ à un taux de 18 % à titre de mise de fonds pour acheter un immeuble et que vous revendiez ce dernier 6 mois plus tard avec un profit de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Aura-t-il été rentable de payer un tel taux ?
Affirmatif dans cet exemple car il vous en aura coûté 4 500$ en intérêts ( 50 000 $ X 18 % / 2 ), plus divers frais d’enregistrement et de radiation d’hypothèque, d’ouverture de dossiers et autres. Gardez toutefois à l’esprit que la clé pour réussir votre projet demeurera toujours le profit que vous ferez à l’achat. Sans l’application de ce principe, il vous sera difficile, voire dangereux de faire appel à du financement à haut taux pour une trop longue période.
Je vous le répète à nouveau, soyez très vigilant lors de vos recherches de prêteurs privés et lors de vos analyses de rentabilité. Ayez un plan de revente ou de refinancement rapide.
Une personne avertie en vaut deux.
Sur ces sages conseils, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
