La plupart des investisseurs que je rencontre souhaitent injecter le moins d’argent possible à l’achat d’un immeuble. Soit ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour acquérir un immeuble, soit ils veulent utiliser l’effet levier au maximum, soit ils lorgnent plusieurs immeubles avec les mêmes fonds.
La plupart ont déjà entendu parler du financement créatif, mais le concept reste mystérieux. Les investisseurs immobiliers sont peu à en saisir tout le potentiel à long terme.
Parmi les méthodes de financement créatif, il y en a une qu’on appelle «la balance de vente», et une autre connue sous le nom «prêt ballon». Illustrons ce que ces deux méthodes peuvent produire lorsqu’elles sont combinées lors de l’acquisition d’un immeuble de 12 logements.
Supposons un scénario où l’immeuble d’une valeur de 1,1 M $ est payé par l’investisseur.
1 M$. Le profit à l’achat, s’élève donc à 100 000 $.
Si on utilisait le financement bancaire traditionnel, voici ce que ça donnerait.
Prêt hypothécaire, amorti sur 25 ans, au taux de 3,54%: 750 000 $ (75 %)
Mise de fonds : 250 000 $ (25%)
Frais d’acquisition : 20 000 $ (notaire, taxe de Bienvenue, inspection, etc.)
Déboursé total : 270 000 $ (250 000 $ + 20 000 $)
Revenus bruts : 108 000 $
Dépenses d’exploitation: 43 680 $ (40,4 % des revenus)
Revenu net d’opération : 64 320 $
Service de la dette : 45 120 $ (12 mensualités à 3 760 $)
Liquidités générées (cash flow) : 19 200 $
Voici maintenant la situation lorsqu’on utilise le financement créatif. Le principe de la balance de vente est simple. Il s’agit de faire financer une partie de la transaction par le vendeur. Les conditions de financement sont alors négociées avec ce dernier.
Prêt hypothécaire, amorti sur 30 ans au taux de 3,54% : 888 250 $ (85 plus 38 250 $ de frais SCHL)
Mise de fonds : 150 000 $ (15%)
Frais d’acquisition : 30 000 $ (notaire, taxe de bienvenue, inspection, SCHL, etc.)
Balance de vente : 100 000 $ (avec garantie sur un immeuble que vous possédez.)
Déboursé total : 80 000 $ (150 000 $ + 30 000 $ – 100 000 $ )
Revenus bruts : 108 000 $
Dépenses d’exploitation : 43 680 $ ( 40,4 % des revenus )
Revenu net d’opération : 64 320 $
Service de la dette : 47 940 $ (12 mensualités à 3 995 $)
Mensualités de la BV : 0 $
Liquidités générées (cash flow): 16 380 $
Moins il y a d’argent investi dans l’achat d’un immeuble, plus bas sera le flux de trésorerie, ce qu’on appelle le cash flow. Dans notre exemple, on note à cet égard une différence de 2 820 $ (19 200 $ – 16 380 $). Si tous vos immeubles sont financés de façon créative au maximum, ils généreront chacun moins de liquidités. Vous devrez en détenir plus pour obtenir les mêmes revenus.
Vous remarquerez plus haut, l’acquéreur ne rembourse rien pour la portion financée par le vendeur. Pourquoi?
Trois options s’offrent à l’acheteur pour rembourser le prêt. Vous pouvez vous entendre pour un remboursement mensuel, avec capital et intérêt. Cela risque de réduire le cash flow à zéro. L’acquéreur pourrait même se trouver dans la situation où il devrait piger dans ses poches chaque mois afin de faire face à ses engagements envers la banque et le vendeur.
Une autre option consiste à ne payer que les intérêts mensuels et à rembourser capital à la fin du terme. Pour réduire les mensualités à zéro, vous pouvez négocier avec le vendeur un «prêt ballon». Dans ce cas, vous remboursez tout à la fin, capital et intérêt.
Avec ce type de prêt, vous devez vous assurer de pouvoir rembourser d’un coup un montant, car les intérêts s’accumulent. Cette technique aussi nécessite que vous fassiez un profit à l’achat, c’est-à-dire que vous payiez l’immeuble un prix sous sa valeur marchande. Vous devrez optimiser les revenus nets d’opération afin d’augmenter la valeur de votre immeuble. Ainsi, vous pourrez facilement refinancer votre achat pour rembourser la balance de vente.
Calculons maintenant le rendement sur l’argent investi ?
Selon le financement bancaire conventionnel:
Rendement : 7,11 % (19 200 $/270 000 $)
Capitalisation 1re année : 7,06 % (19 074 $/270 000 $)
Plus-value de 3 % (sur 1,1 M$) : 11,67 % (31 500 $/270 000 $)
Le rendement total est donc de 25,84 % (7,11 % + 7,06 % + 11,67 %)
Ce n’est pas mal, pour peu que vous ayez 270 000 $ à investir.
Regardons maintenant les rendements sur le 80 000 $ investi dans le scénario du financement créatif:
Rendement : 20,48 % (16 380 $ / 80 000 $)
Capitalisation 1re année : 21,25 % (17 005 $/80 000 $)
Plus-value de 3 % (sur 1,1 M$) : 39,38 % (31 500 $/80 000 $)
Le rendement total est donc de 81,11 % (20,48 % + 21,25 % + 39,38 %)
Vous pourriez rétorquer, 81 % de 80 000 $, ce n’est pas mieux que 25,84 % de 270 000 $ ?
Voyons ce que cela donne en dollars, c’est qui compte, non?
Avec le financement bancaire conventionnel
Rendement total : 25,84 %
Montant investi : 270 000 $
En dollars absolus : 69 768 $
Avec le financement créatif:
Rendement total : 81,11 %
Montant investi : 80 000 $
En dollars absolus : 64 888 $
À priori, il paraît moins intéressant de financer au maximum et de réduire les mises de fonds? Mais pensez-y, avec 270 000 dollars, vous pourriez acheter trois immeubles plutôt qu’un seul en utilisant le financement créatif.
Comme l’immobilier fait son effet dans le temps, plus vous accumulez des actifs rapidement qui s’autofinancent, plus vite vous vous enrichirez.
Mais il y a aussi des désavantages à financer au maximum, en voici quelques-uns en rafale :
- Défi pour trouver des vendeurs motivés qui collaboreront;
- Situations plus à risque si les taux d’intérêt venaient à augmenter rapidement;
- Moins de place pour les imprévus en raison d’un cash flow moins important;
- Requiert une gestion plus serrée;
- Moins d’équité par immeuble.
Je vous invite à lire mes articles précédents.
Votre coach,
Yvan
