L’OPTIMISATION D’IMMEUBLES : UN GAGE DE SUCCÈS.

Par JEAN-PHILIPPE CLAUDE, investisseur immobilier et coach au CIIQ

Il n’est pas rare, ces derniers temps, d’entendre dans les conversations immobilières : «il n’y a plus de deals!», surtout en ces temps précaires reliés au coronavirus (COVID-19). Pourtant, plusieurs investisseurs réussissent encore à sortir leur épingle du jeu, comment s’y prennent-ils?

En effet, les prix sont plus élevés qu’auparavant, et il n’est pas rare qu’une mise de fonds soit plus élevée que le typique 15 % requis par la SCHL ou encore le 25 % requis en prêt conventionnel. Les rendements sur les investissements monétaires sont par le fait même diminués. L’immobilier est donc moins rentable qu’auparavant, du moins, en matière de rentabilité dite «cash on cash». Ne vous leurrez pas, l’optimisation des immeubles entre en jeu! Les prix élevés provoquent, certes, un rendement plus faible, mais un potentiel d’enrichissement beaucoup plus grand. Un multiplicateur de revenu net (MRN) élevé ou encore un taux global d’actualisation (TGA) bas indiquent un prix payé plus élevé par rapport aux revenus nets d’opération de l’immeuble, donc un rendement plus faible. Chaque dollar gagné en optimisation aura une plus grande valeur, car il sera multiplié par un MRN plus élevé.

Par exemple, si en l’an 2000 le MRN était de dix, chaque dollar net optimisé avait une valeur de 10 $. Si aujourd’hui le MRN est de vingt, ce même dollar optimisé vaut 20 $ en matière de valeur et donc deux fois plus rentable. C’est pourquoi le marché actuel favorise les optimisateurs.

COMMENT TROUVER CES IMMEUBLES AVEC DU POTENTIEL ?

Regardons en détail deux ratios importants à connaitre pour évaluer le potentiel d’un bâtiment.

LE FACTEUR DE DÉPENSES

FD=Dépenses d’opérations/Revenus

Des dépenses d’opération trop élevées

Un dollar économisé en dépense a la même valeur qu’un dollar ajouté en revenu. Un immeuble avec des dépenses trop élevées est donc un excellent candidat pour une optimisation. Un chauffage central désuet et inefficace par exemple, des assurances habitation ou une évaluation foncière trop élevées font en sorte que les dépenses sont trop élevées.

Des revenus trop faibles

Un facteur de dépenses hors norme peut également signifier des revenus trop faibles. Par exemple, les dépenses de l’immeuble peuvent être dites normales, mais une fois divisées par des revenus trop faibles, le facteur de dépenses sera trop élevé par rapport aux comparables.

PPP=Prix demandé/nombre de logements

Ce calcul permet d’obtenir le ratio des dépenses par rapport aux revenus bruts et se veut un excellent indicateur d’analyse de potentiel. Vous devrez connaitre le facteur de dépense normatif de votre secteur. Ce facteur varie principalement en fonction de la taille, de l’âge du bâtiment, du type de chauffage et de construction ainsi que sa localisation (ville). Un facteur de dépenses trop élevé peut révéler deux choses :

PRIX PAR LOGEMENTS OU PRIX PAR PORTES (PPP)

Ce ratio, EST ENCORE PLUS simple, détermine le prix payé par logement. Bien que tous les ratios soient importants, le PPP est sans contredit le ratio le plus puissant pour évaluer le potentiel d’un immeuble.

Immeuble No. 1

Immeuble No. 2

6 X 4 1/2

Prix demandé : 600000 $

MRN = 20

6 X 4 1/2

Prix demandé : 480 000 $

MRN = 20

PPP = 100000 $

PPP = 80000 $

Les deux immeubles se vendent à vingt fois les revenus nets (MRN = 20). L’un des deux immeubles est beaucoup plus intéressant aux yeux de l’investisseur.
Examinons pourquoi :

Les revenus de l’immeuble No. 2 sont trop bas. Certes, les deux immeubles se vendent à un MRN de vingt, mais vingt fois des revenus nets trop bas donnent une valeur trop basse. Le MRN vous indique la valeur par rapport aux revenus nets d’opération de l’immeuble, mais en aucun cas cela ne vous indique si ces revenus sont trop faibles pour le secteur. Arrive donc à la rescousse le PPP.

Vous voilà maintenant mieux outillé pour analyser les opportunités avec le regard d’un optimisateur. N’oubliez pas, les opportunités se trouvent sur le terrain et dans l’action! Bonne prospection!

Jean-Philippe Claude

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