Une rentabilité à long terme.
Collaboration spéciale de Julie Roy
- Sophie est une enseignante de 35 ans. Elle gagne 55 000 $ par an. Son conjoint, Christian, a 34 ans et est publicitaire, et son revenu est de 65 000 $ par an. Ils n’ont pas d’enfant, mais le projet est dans l’air. Leur appartement est petit, ils ne veulent pas de condo. Ils ont donc pensé au plex.
Le cas de ce couple est loin d’être unique. La volonté de devenir propriétaire occupant d’un plex est souvent conjuguée avec la recherche d’un mode de vie. Le futur propriétaire souhaite bien souvent une cour privée, un garage, de l’espace pour la salle de jeu ou un bureau, mais tout en étant près du travail.
La première chose à considérer est donc la localisation.
« Les gens veulent améliorer leur situation. Il faut donc considérer les écoles, la proximité du transport en commun. Ce point est important parce qu’aller travailler à pied est de plus en plus courant et évite d’avoir une deuxième voiture. Il faut se promener autant de jour comme de nuit pour voir si le quartier correspond à ce que l’on cherche », conseille Jacques Lépine, président et fondateur du Club des investisseurs immobiliers du Québec.
Sophie et Christian ont fait leur choix, ce sera Hochelaga, à Montréal. Ils souhaitent un quartier en voie de revitalisation.
« Nous pensons habiter notre duplex 10 ou 15 ans. Ensuite, le revendre et acheter une maison en banlieue. Le duplex doit donc prendre de la valeur afin que nous puissions avoir une plus grosse mise de fonds. »— Sophie et Christian.
Une stratégie intelligente, selon Juliana Lulelaru, courtière immobilière pour l’entreprise Expansion Immo.
« Les arrondissements les plus chers sont le Plateau avec une moyenne, en 2013, de 290 000 $ la porte, mais à Rivière-des-Prairies et à Pointe-aux-Trembles, on peut dénicher des immeubles à 186 000 $ la porte. Ce ne sont pas des quartiers courus, mais le potentiel de revitalisation est là. Il faut se projeter dans l’avenir, imaginer de quoi aura l’air le quartier dans 10 ans. Si le quartier devient populaire, la valeur de l’immeuble va augmenter plus vite qu’ailleurs, c’est certain. »
Le budget de Sophie et Christian est entre 400 000 $ et 430 000 $. La mise de fonds pour un propriétaire occupant est de 5 % et 20 % pour ceux qui ne désirent pas habiter l’immeuble. Une somme importante qui est le plus gros défi du couple.
« Nous ne sommes pas propriétaires. Nous n’avons donc rien à vendre et la mise de fonds repose uniquement sur notre capacité à mettre de l’argent de côté. Ce qui n’est pas évident. Nous avons communiqué avec nos parents, qui nous ont fait un don total de 20 000 $, plus les 7000 $ que nous avions. »
Le couple a eu recours à ce que l’on nomme le « love money », une pratique courante pour un premier achat.
« Je vois beaucoup de gens la tête basse qui m’avouent que l’argent vient de leurs parents. Il n’y a pas de honte à avoir de voir votre famille vous donner un coup de main », raconte Juliana Lulelaru.
Pour ceux qui ne peuvent avoir recours à l’aide de leur famille, la meilleure façon demeure l’économie. Une méthode difficile dans un monde de consommation, mais non impossible. Sophie et Christian payent 1700 $ pour leur appartement.
Trouvez un appartement moins cher, autour de 800 $, et mettre tous les mois 1700 $ dans un compte en banque aurait pu être une solution. Somme des économies : 10 800 $ et plus de 20 000 $ au bout de deux ans.
Juliana Lulelaru indique que même s’ils sont faibles, les loyers que paient les locataires doivent être compris dans le calcul de la rentabilité.
« Cela paye une partie des dépenses. À terme, ce petit rendement que l’on met au service de la dette est important parce que lorsqu’on revendra l’immeuble, la balance de l’hypothèque sera moins grande. »
Dans l’ensemble, toutefois, les intervenants qui œuvrent en immobilier sont unanimes : investir pour l’achat d’un plex doit se faire dans une optique à long terme. En deçà de 10 ans, il n’y a pas de rentabilité pour l’achat d’un plex en raison de son prix d’achat.
« L’idée d’acheter un plex et que l’argent se fasse tout seul sans effort n’est pas vrai. On ne fait pas d’argent par mois, ou si peu. La rentabilité arrive quand on va revendre l’immeuble avec la plus-value », précise Hans Brouillette, directeur, affaires publiques, à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec.
Source La presse+ édition du 14 novembre 2015
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