Quelles sont les différences majeures entre l’investissement résidentiel et celui commercial?
Je vous propose une portrait sommaire de la situation. Notez que l’immobilier commercial est un domaine d’investissement très vaste impossible de couvrir en totalité dans un seul article. Ce qui suit vous permettra néanmoins de comprendre les grandes différences.
Les types de baux
Une distinction entre les deux types d’investissement réside dans les baux. En effet, en immobilier résidentiel, le locateur doit utiliser les baux obligatoires de la Régie du logement. Par contre, l’immobilier commercial n’a aucun formulaire, ni modèle particulier obligatoire.
Il est donc d’une importance capitale de comprendre les tenants et aboutissants des contrats qui sont signés avec les locataires commerciaux. Je vous invite fortement à faire appel à un juriste qui sera en mesure de bien vous conseiller. Celui-ci sera en mesure de vous accompagner dans la rédaction de baux.
Le bail brut, net, double net et triple net
Bien que ceci soit relativement complexe, gardez à l’esprit que plus le bail sera net, moins vous aurez de frais à votre charge en tant que locateur. À la limite, avec un bail triple net, le locataire aura la responsabilité de tous les frais relatifs à la propriété. « Certains vont même jusqu’à charger un frais administratif sur leurs récupérations de dépenses », nous raconte Nicolas St-Cyr, évaluateur agréé de la firme PCG Carmon.
En ce qui a trait aux frais assumés par le locataire, je pense entre autres aux taxes foncières et scolaires, à la taxe d’affaires, aux améliorations locatives, au chauffage, à l’assurance, au déneigement et à l’entretien. Bref, la plupart des frais d’exploitation.
La publication des baux par les locataires
Contrairement à l’immobilier résidentiel où lorsqu’un locataire signe un bail et jouit automatiquement d’une certaine protection quant à la possibilité de voir son logement repris par le locateur, en immobilier commercial, le locataire ne pourra voir son local repris pour la durée du bail.
« Toutefois, il pourrait perdre ses droits s’il a omis ou négligé de faire publier son bail au registre foncier », précise Richard D’Amour, avocat fiscaliste au cabinet De Chantal, D’Amour, Fortier, S.E.N.C.L.R. En effet, un nouveau propriétaire, sous réserve des dispositions de l’acte d’achat, pourrait aviser par écrit un locataire dans les 6 mois suivant l’achat de l’immeuble, à l’effet que le bail sera résilié dans les douze mois suivant l’acquisition de l’immeuble.
Pour mieux comprendre, prenons un exemple avec un immeuble acquis le 1er janvier 2016. Le nouveau propriétaire aurait jusqu’au 30 juin 2016 ( 6 mois suivant l’achat ) pour aviser le locataire que le bail serait résilié le 31 décembre 2016 ( douze mois suivant l’achat).
Vous avez un bail commercial à titre de locataire? Assurez-vous qu’il soit publié afin de vous protéger. Rappelez-vous qu’en immobilier commercial, il n’y a pas de Régie du logement et c’est le Code civil du Québec qui s’applique. Qui dit Code civil, dit souvent frais d’avocats pour vous défendre et faire valoir vos droits. À prévoir dans votre analyse pré-achat.
La classification des locataires
Vous conviendrez avec moi qu’en immobilier, tant résidentiel que commercial, il est important d’avoir une bonne clientèle. Or, dans le commercial, une classification est utilisée afin d’évaluer la qualité du locataire. Bien qu’il n’existe pas de charte, plus la cote contient de « A », meilleure est la qualité du locataire. Je pense entre autre à un Tim Hortons par exemple ou une encore une banque qui auraient une cote AAA. Par le fait même, votre acquisition serait beaucoup plus facile à financer.
À l’opposé, un bar ou une discothèque obtiendront une cote beaucoup plus basse à tel point qu’il sera presque impossible d’obtenir du financement. Il va de soi qu’avoir comme locataire un prêteur sur gages n’attirera pas la même clientèle qu’un magasin d’aliments naturels! Analysez bien la qualité des locataires avant l’achat, car au commercial, il est plus difficile règle générale de changer la clientèle qu’en immobilier résidentiel.
Les taux d’inoccupation
En immobilier résidentiel, il est relativement facile d’obtenir par le biais d’études réalisées, les taux d’inoccupation d’un secteur donné. La Société canadienne d’hypothèques et de logement(SCHL), publie régulièrement ces données. Par contre, en immobilier commercial, les taux d’inoccupation sont beaucoup plus difficiles à obtenir car ils doivent être considérés par type d’industrie et par type d’immeuble.
« Pour obtenir de telles informations, vous devrez donc faire appel à un évaluateur agréé qui a accès à plusieurs bases de données complètes », mentionne Jean-Pierre Du Sault, accompagnateur autorisé du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.
Gardez à l’esprit qu’en immobilier commercial, lorsque vous avez un local vacant, il peut le demeurer longtemps et que vous aurez par le fait même, besoin d’un budget de publicité plus élevé.
Le financement
Voici un aspect fort différent en immobilier commercial. Effectivement, le financement commercial est beaucoup plus complexe qu’en résidentiel étant donné les types de commerces différents et les risques associés à chacun d’eux.
Règle générale au commercial, les banques financeront un pourcentage beaucoup plus bas de la valeur qu’elles détermineront. Par exemple, un immeuble résidentiel évalué à 1 000 000 $ pourrait fort bien être financé jusqu’à 750 000 $ alors qu’au commercial, dépendamment de plusieurs facteurs, le financement obtenu pourrait être de l’ordre de 650 000 $ à 700 000 $. Vous aurez alors besoin par le fait même de plus grandes mises de fonds.
Les valeurs
Déterminer la valeur de propriétés résidentielles est habituellement simple car l’inventaire s’avère grand et la plupart des bâtiments se ressemblent. En immobilier commercial, c’est une toute autre affaire car les propriétés et types de commerces sont souvent très différents. Imaginez devoir déterminer la valeur d’une place d’affaires de professionnels versus la valeur d’un bar de danseuses. Complètement différent vous en conviendrez!
Pour déterminer la valeur d’un immeuble commercial, l’évaluateur agréé utilisera le taux de capitalisation qu’il pourra retrouver dans différents guides tel Colliers ou encore CBRE. Pour plusieurs types d’immeubles tels que semi-commerciaux, les centres d’achats et les hôtels, le taux peut être extrait du marché en étudiant la structure financière de ventes comparables récentes.
Dans le cas des immeubles de type propriétaire-occupant, la méthode hypothèque-mise de fonds, un calcul estimant le rendement espéré par l’acquéreur potentiel devient le meilleur moyen d’identifier le taux de capitalisation. Un peu complexe pour le commun des mortels, j’en conviens! Voilà pourquoi il est préférable de faire appel à l’évaluateur agréé dans la détermination de la valeur.
Voici une liste non exhaustive de quelques avantages et désavantages de chacun des créneaux d’investissement.
Avantages au résidentiel :
- Facilité à trouver des locataires plus rapidement;
- Bassin d’acheteurs potentiels plus grand. Meilleure facilité de revente;
- Possibilité d’utiliser un assureur hypothécaire et de financer à la limite jusqu’à 95 % du prix payé.
Désavantages au résidentiel :
- Gestion des locataires plus exigeante;
- Bail obligatoire de la Régie du logement;
- Volatilité des locataires.
Avantages au commercial :
- Locataires plus stables;
- Immeuble payé plus rapidement;
- Financement par le vendeur plus fréquent;
- Améliorations locatives au frais du locataire;
- Récupération des taxes sur les dépenses;
- Moins de responsabilités.
Désavantages au commercial :
- La mise de fonds exigée est plus élevée;
- Bassin de locataires plus restreint;
- Taux d’intérêt plus élevé sur l’emprunt;
- Amortissement hypothécaire plus court. Souvent de 15 ans;
- Frais de dossiers plus élevés lors des demandes de financement;
- Moins de banques financent des immeubles commerciaux;
- Plus risqué;
- Travaux d’aménagement et de rénovations assujettis au décret;
- Lourdeur bureautique;
Donc à la lumière de cette liste, est-ce mieux acheter résidentiel ou commercial ? Je ne suis pas avocat, mais je me permettrai tout de même de répondre : ça dépend.
Je vous laisse sur les trois points les plus importants en immobilier, tant résidentiel que commercial : Localisation – Localisation – Localisation. Gardez toujours ceci à l’esprit lors de vos analyses pré-achat.
Votre coach, Yvan
