Acheter en Floride: mode d’emploi.

À quoi ressemble une bonne transaction en Floride?

Depuis la crise des prêts à haut risques aux États-Unis, le nombre d’investisseurs en Floride a fortement augmenté; le prix des biens immobiliers est devenu très intéressant, atteignant les plus bas du marché immobilier en Floride à la fin de 2011, et l’immobilier, très rentable.

Pour faire une bonne transaction, voici le mode d ‘emploi à suivre :

L’offre de prix

Tout d’abord, pour avoir une idée précise de la valeur d’un bien immobilier sur le marché de la Floride, vous pouvez consulter le site miamidade.gov. Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre par écrit, accompagnée d’un premier versement, compris entre 5 000 $ et 10 % du montant de l’offre.

Cet argent est déposé dans un compte en fidéicommis et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée. Il faudra, toutefois, avoir prévu une clause suspensive à cet effet dans votre contrat de vente.

L’inspection

Ensuite, une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux, à vos frais.

Le financement

L’acheteur peut choisir d’acheter son bien immobilier soit au comptant, soit en recourant à du financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre entre 45 et 60 jours. Pendant cette période d’attente, la banque prêteuse demandera une estimation du bien en question auprès d’un organisme spécialisé indépendant.

Vous pouvez aussi procéder de manière inverse, commencer par obtenir un financement, ou savoir si vous pouvez bénéficier d’un crédit pour une somme donnée, ainsi, vous serez alors pré qualifié.

2 situations peuvent alors se présenter:

Si l’acheteur n’obtient pas de financement dans le délai prévu, il a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
Si l’acheteur obtient du financement dans le délai prévu, les deux parties peuvent alors clore la vente.

La clôture de vente

Une fois que l’acheteur a obtenu du financement, la clôture de la vente se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient le courtier qui a effectué la vente ou l’agent de règlement. Il représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur, effectue les recherches quant à la validité du titre de propriété, propose l’assurance du titre de propriété et synchronise le paiement des fonds au moyen du compte-séquestre.

Pour l’acheteur, les coûts rattachés à la clôture de la vente varient entre 1,5 % (achat au comptant) et 4 % (achat financé) du prix d’achat.

Les frais et les droits : qui paye quoi?

À la charge du vendeur:

Frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions
Droits d’enregistrement : 0,6 $ par tranche de 100 $ (taxe de départ)
Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de 200 $ à 250 $
Frais d’avocat (facultatifs) : de 400 $ à 600 $

À la charge de l’acheteur:

Au Québec, le cadastre donne un relevé des propriétés foncières et garantit la preuve de propriété de chacune d’elles. Aux États-Unis, un tel registre n’existe pas. Aussi, il vous est conseillé d’assurer votre titre de propriété pour vous prémunir contre d’éventuelles erreurs d’enregistrement.

2 types de situations se présentent à vous :

Achat financé

Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
Analyse de votre crédit: de 60 $ à 100 $
Inspection : de 250 $ à 400 $
Expertise de la valeur : de 200 $ à 300 $
Droits d’enregistrement : 0,35 % et 0,2 % du montant du prêt
Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation : payée 14 mois à l’avance
Relevé cadastral : 300 $
Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $
Honoraires de la banque : 1 % à 3 % du montant du prêt
Frais de dossiers : de 200 $ à 400 $
Frais de greffe : de 40 $ à 100 $
Rajustement de l’impôt foncier

Achat au comptant

Ces frais sont recommandés mais ne sont pas obligatoires
Assurance du titre : 0,7 % du prix d’achat
Inspection : de 250 $ à 400 $
Relevé cadastral : 300 $
Frais d’avocat : de 1 000 $ à 1 500 $

Sans oublier les frais de copropriété, dans le cas de l’achat d’une propriété en résidence protégée ou d’un bien dans un immeuble en copropriété, vous êtes redevable des frais de gestion.

8 conseils en rafales

Si vous craignez les fluctuations du taux de change entre le dépôt de votre offre et la conclusion de la vente, vous pouvez convertir à l’avance les sommes nécessaires à votre achat. Des sociétés de change permettent aussi de bloquer un taux d’intérêt favorable plusieurs mois d’avance et de réduire les frais de transfert de fonds.
Une entrevue avec l’association des copropriétaires est souvent exigée pour que la transaction soit approuvée et que vous soyez informé des règles à respecter. On demande aussi une enquête de crédit et une enquête sur les antécédents. Il faut compter environ un mois pour mener à bien ces démarches.
Les charges de copropriété ont grimpé dans certains secteurs touchés par la crise de l’immobilier parce que des copropriétaires en difficulté financière n’ont pas pu payer leur part. N’oubliez pas que, si les prix de vente ont baissé, les charges de copropriété n’ont pas nécessairement suivi la même tendance.
Les taxes municipales sont généralement moins élevées pour un résident permanent de la Floride que pour un étranger qui a sa résidence principale ailleurs, en raison des mesures adoptées pour éviter les hausses démesurées de l’impôt foncier au moment de la bulle immobilière. Faites vos calculs en conséquence. Contrairement au Québec, en Floride, l’avis de cotisation est envoyé en fin d’année, soit en novembre, et on a jusqu’au 31 mars de l’année suivante pour payer.
Les assurances coûtent beaucoup plus cher depuis les ouragans des années 2004 et 2005. Des assureurs refusent de couvrir certains secteurs, ce qui oblige les propriétaires à se tourner vers l’assureur de dernier recours mis en place par l’État, dont les tarifs sont plus élevés.
Si la propriété est mise en location, les revenus des loyers sont imposables aux États-Unis et au Canada, et il est possible de réclamer un crédit d’impôt au Canada pour les sommes payées au fisc américain.
Lors de la revente de votre propriété, vous serez imposé sur le gain en capital aux États-Unis d’abord, puis au Canada pour l’excédent. Selon l’entente fiscale entre le Canada et les États-Unis, vous pouvez réclamer un crédit au Canada pour les impôts déjà payés au IRS, soit l’agence qui perçoit les impôts américains.
Si vous vivez au Québec au moins six mois dans l’année, vous continuez d’être couvert par le régime québécois d’assurance-maladie. Mais si vous avez passé une moyenne de 122 jours par année aux États-Unis depuis trois ans, vous pourriez être considéré comme résident aux yeux du fisc américain.