Analyser la rentabilité d’un immeuble.
En immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes du processus. Un bon coup peut s’avérer très payant, un mauvais, très onéreux.
Peu importe que vous envisagiez d’acheter un condo, une maison, un plex, un multi-logements ou encore un chalet, il est essentiel de procéder à une bonne vérification diligente afin de s’assurer que l’immeuble que l’on convoite ne se transformera pas en mauvais achat advenant d’éventuelles mauvaises surprises.
Pas que des chiffres
L’investissement immobilier peut s’avérer très payant, du moins sur papier lors de vos analyses de rentabilité. Or, gardez toujours à l’esprit que vous n’achetez pas que des revenus et dépenses, mais bel et bien un immeuble en brique et qu’avec celui-ci, viennent de potentiels problèmes physiques, des problèmes d’ordre juridique, de réglementations municipales, de gestion de locataires et autres. Vous devez en tenir compte dans l’évaluation du risque que vous prenez et du prix à payer pour l’immeuble.
Ces aspects n’étant pas reflétés dans les chiffres fournis par le vendeur, il incombe alors de les découvrir par vous-même car n’oubliez pas qu’un vendeur motivé, peut parfois, être prêt à tout pour vendre son immeuble, voir même à taire certaines informations importantes.
Quoi vérifier?
C’est bien beau la vérification diligente direz-vous, mais encore faut-il savoir quoi vérifier. Afin de vous aider dans votre démarche, je vous propose une liste non exhaustive de points à vérifier qui pourraient vous permettre de réduire les risques reliés à votre investissement :
- Y a-t-il une déclaration du vendeur ? Si oui, certains facteurs pourraient-ils causer problèmes et/ou diminuer la valeur de la propriété ? Par exemple, un isolant qui contiendrait de la vermiculite ou encore une personne s’étant suicidée dans la propriété, un toit qui coule, des fissures dans les fondations. Les cas sont nombreux.
- L’immeuble a-t-il fait l’objet de rénovations majeures ? Si oui, ont-ils été réalisés par des entrepreneurs en règle ? Ces travaux sont-ils encore sous garantie ?
- Que mentionne le certificat de localisation ? Y retrouve-t-on des éléments problématiques ? Par exemple, un cabanon ou une clôture qui empiéteraient chez un voisin. Au besoin, faites-vous aider par un courtier immobilier, votre notaire et/ou un arpenteur-géomètre. Ils sauront vous guider.
- Quel est l’état de l’immeuble en général ? Aura-t-il besoin de travaux à court ou à moyen terme ? Quel est l’âge de la toiture, des fenêtres, du système électrique et de la plomberie ? Les fondations sont-elles en bon état ?
- Faites inspecter systématiquement l’immeuble par un expert en bâtiment. Demandez-lui qu’il vous explique en détail son rapport.
- Quel type de clientèle compose l’immeuble ? Sera-t-elle difficile à gérer ? Tentez de rencontrer chacun des locataires afin de leur poser le plus de questions possible afin d’en apprendre davantage concernant l’immeuble et les habitudes des autres locataires.
- Y a-t-il un règlement d’immeuble en vigueur ? Si oui, demandez à le voir. Vous convient-il ?
Vous croyez que c’est tout ce que vous avez à vérifier lors de l’achat d’un immeuble ? Pas du tout. Voici d’autres éléments importants:
- Visitez la totalité des logements. Ne vous contentez pas de quelques-uns. Quelle que soit la raison, méfiez-vous des logements qui ne sont pas accessibles. Il y a souvent anguille sous roche.
- Des avis de non-conformité ont-ils été émis par la municipalité? Si oui, tentez si possible, d’en obtenir copie. Vérifiez le tout avec les services d’urbanisme et d’incendie. Deux départements souvent distincts.
- Les revenus mentionnés dans la fiche descriptive concordent-ils avec les baux? Méfiez-vous! Les revenus réels sont parfois plus bas que ceux déclarés par le vendeur.
- Posez des questions aux voisins, aux policiers. Ils ont souvent beaucoup à raconter à propos de l’immeuble et des habitudes des locataires.
- Si vous achetez un condo pour habiter ou louer à un tiers, lisez la déclaration de copropriété et vérifiez le montant du fond de prévoyance. Est-il suffisant pour couvrir les éventuels coûts de réparations et de rénovations, à court ou à moyen terme?
La liste s’avère beaucoup plus longue.
Mieux vaut prévenir que guérir!
Ce vieux dicton est tout à fait approprié pour définir la vérification diligente. Faites de bonnes vérifications et n’achetez jamais d’immeubles à l’aveuglette. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Transformez-vous en colombo de l’immobilier et demeurez vigilants.
