La vérification diligente.
Celle-ci consiste à examiner en profondeur tous les aspects entourant l’achat d’un immeuble dans le but de s’assurer de connaître à fond ce qu’on est sur le point d’acheter, de façon à payer le juste prix et à éviter les erreurs coûteuses. Il s’agit d’une étape primordiale lors de l’acquisition d’un immeuble. Malheureusement, probablement par ignorance, beaucoup d’acheteurs la négligent.
Voici les points principaux à surveiller lors de cette phase primordiale
Les documents nécessaires
- Revenus: baux, lettres de reconduction de bail
- Dépôts bancaires
- Preuves d’autres revenus (buanderie, places de stationnement)
- Dépenses de fonctionnement (taxes, assurances, énergie, entretien, etc.)
- Inventaire des biens meubles et de l’équipement
- Factures des travaux majeurs effectués
- Règlements de l’immeuble
- Test de pyrite
- Rapports environnementaux
- Dans le cas d’une copropriété: états financiers, procès-verbaux, déclaration de copropriété, règlement
À faire
- Visiter l’immeuble (questionnez le concierge)
- Visiter la totalité des logements (questionnez les locataires)
- Après la visite, vérifier ces éléments: municipalité, zonage, zone inondable, avis de non-conformité. Permis de construction, subvention possible?
- Tenter de cerner la réputation de l’immeuble et la qualité des locataires
- Vérifier le système de chauffage
- Dans le cas d’une copropriété, vérifier l’état du fonds de prévoyance
- Faire une entrevue en profondeur avec le concierge
- Examiner les revenus à partir des baux et des dépôts bancaires
- Lire les baux et les lettres de reconduction (surveillez les inclusions)
- Voir s’il y a eu des demandes à la Régie du logement
- Se renseigner sur les habitudes de paiement des locataires
- Vérifier les vacances (inoccupation des logements) et les mauvaises créances
- Vérifier les revenus de stationnements et de buanderie
- Examiner les dépenses (taxes, assurances, entretien, énergie, concierge, pelouse, déneigement, administration, déchets)
Vous croyez que c’est terminé? Eh bien non, il reste encore quelques étapes!
- Procéder à l’inventaire des biens meubles apparaissant sur les baux
- Faire l’inventaire des accessoires et des outillages
- Demander les factures pour les travaux majeurs effectués
- Vérifier quelles sont les garanties
- Évaluer s’il y a des travaux majeurs à prévoir dans un avenir proche
- S’assurer d’avoir un certificat de localisation récent
- Demander et lire le rapport du test de pyrite
- Demander et lire le rapport de l’étude environnementale (souvent exigé pour les immeubles de six logements et plus)
Après ces vérifications, il importe de refaire les calculs réels de la valeur de la propriété selon vos critères d’investissement. Je vous recommande de toujours travailler avec le multiplicateur du revenu net (MRN), qui tient compte des dépenses de fonctionnement. N’oubliez pas que pour 1000 $ d’augmentation du revenu ou de diminution des dépenses, l’immeuble prend en moyenne 16 000 $ en valeur. Ce chiffre peut varier dans le temps. Présentement, il est de 19 000 $ dans certains secteurs.
Un autre point à considérer est le chiffre de dépenses fourni par le vendeur, et ne jamais s’y fier. Il faut toujours harmoniser ce montant. La nouvelle police d’assurance vous coûtera probablement plus cher que celle du vendeur. Souvent, le poste de dépenses «Entretien et réparations» n’est pas réaliste.
Une fois ces vérifications effectuées, vous serez en mesure de déterminer combien vaut exactement l’immeuble et d’ajuster votre offre en conséquence.
En conclusion, il vous faudra jouer au détective, prendre le temps d’inspecter. Faites-vous accompagner, car vous n’achetez pas seulement de la brique. Vous achetez un fonds de commerce, une entreprise spécialisée. Souvent, les revenus sont surestimés et les dépenses, sous-estimées. D’où l’importance de faire cette vérification diligente comme vous le feriez pour l’achat d’une entreprise. En effet, quand on achète un immeuble, on achète aussi une entreprise dont la spécialité est de louer et dont les locataires sont les clients.
Bon investissement!
