Quand la bonne gestion de votre dépense d’assurance permet de vous enrichir davantage.
La preuve d’une assurance habitation est normalement exigée lorsqu’un créancier publie une hypothèque immobilière au registre foncier en contrepartie du prêt qu’il vous consent sur un immeuble. Dans le cas des institutions financières, le mécanisme est systématique. Dans le cas des prêteurs privés, le tout reste à leur discrétion, mais règle générale, ils l’exigent également. Si vous achetez sans financement, soit comptant, vous pouvez choisir de ne pas assurer la propriété.
Or, puisque vous financez la majeure partie de vos immeubles par l’entremise d’institutions financières, l’assurance habitation est une quasi-nécessité. Tentez de tirer le meilleur de vos primes d’assurance.
En réduisant la prime d’assurance habitation de vos immeubles de six logements et plus :
- Vous augmentez le financement obtenu lors de l’achat ou du refinancement, car le revenu net d’opération de votre immeuble est conséquemment plus élevé;
- Vous réduisez vos mises de fonds et augmentez ainsi le rendement sur votre argent investi;
- Vous favorisez l’obtention d’un prix de vente plus élevé;
- Vous améliorez le surplus de trésorerie année après année.
Il est important et payant de s’y attarder!
Voici donc cinq trucs qui valent leur pesant d’or pour parvenir à réduire le montant de vos primes d’assurance.
1Augmentez la franchise en cas de réclamation lors d’un sinistre
Voici un truc fort simple pour maximiser la valeur économique de vos immeubles de six logements et plus. Si vous optez pour une franchise plus élevée en cas de réclamation, vous obtenez une prime d’assurance annuelle plus basse et par le fait même, la valeur économique de votre immeuble pour le refinancement ou la vente est directement augmentée. De quoi influencer grandement votre valeur nette en tant qu’investisseur.
Informez-vous auprès de votre courtier d’assurance à savoir quel serait le montant optimal de franchise puisqu’il ne sert à rien de trop l’augmenter, les économies de prime devenant minimes.
2Synchronisez vos dates de renouvellement
Au lieu de dates de renouvellement échelonnées tout au long de l’année, tentez de synchroniser les dates d’anniversaire de vos assurances. Ainsi, votre pouvoir de négociation s’en trouve augmenté.
Tout comme les prêteurs hypothécaires, les assureurs vous veulent comme client. Plus vous possédez d’immeubles, plus il est simple de négocier. L’assureur doit vous faire sa meilleure offre pour vous garder comme client au risque de vous voir aller chez un compétiteur qui lui aura certainement le crayon aiguisé pour attirer un nouveau client de taille.
3Maintenez une bonne cote de crédit
En matière d’assurance, le maintien d’une bonne cote de crédit démontre que vous êtes un bon gestionnaire de risques. La réduction de prime qui en découle, lorsqu’appliquée aux immeubles locatifs, génère des économies qui se transforment en augmentation de valeur économique.
Ce principe de bonne cote de crédit s’applique également aux emprunts hypothécaires. Une bonne cote de crédit permet d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. Soignez constamment votre crédit.
4Ne réclamez pas inutilement
En matière de réclamation, gardez toujours une vision à long terme. Lors de petits incidents, il est toujours tentant de transférer la facture aux assureurs pour ne pas affecter votre flux de trésorerie. À court terme, cette décision semble intelligente, mais à moyen et long terme, elle est désavantageuse, car vos primes augmentent. Ne démontrez pas aux assureurs que vous êtes quelqu’un qui réclame fréquemment, car ils vous jugeront comme étant à risque. À la limite, si vous n’avez pas les liquidités pour payer les travaux lors d’un petit sinistre, empruntez la somme requise puis remboursez le prêt rapidement. Vous serez gagnant à long terme.
5Magasinez vos assurances
Peu importe la façon dont vous magasinez, que ce soit par le biais d’un courtier d’assurance ou directement auprès des institutions, de grâce, faites-le! Si vous investissez deux heures de votre temps et que vous économisez 1000 $, cela équivaut à 500 $ l’heure, sans compter l’impact sur la valeur de vos immeubles. Il s’agit d’heures et parfois même de minutes extrêmement bien investies.
Un exemple de calcul
Considérant que dans les grands centres du Québec, les immeubles locatifs se vendent aux alentours de vingt fois les revenus nets, chaque tranche de 1 000 $ que vous réussissez à économiser sur vos assurances ajoute 20 000 $ en valeur économique à votre immeuble. Si vous faites assurer le prêt par l’entremise de la SCHL pour avoir 85 % de financement, vous êtes en mesure d’en obtenir 17 000 $ de plus si les revenus et dépenses de l’immeuble le justifient évidemment. Quand je mentionnais au paragraphe précédent qu’il s’agit de temps bien investi de magasiner vos assurances, en voici la preuve.
Des centaines de milliers de dollars en valeur nette durant une carrière
Dans l’exemple précédent, je suis demeuré conservateur en utilisant seulement 1000 $ d’économie, car pour certains immeubles de plus grande envergure, j’ai vu des économies de plus de 10 000 $ réalisées en matière de prime d’assurance. Lorsque vous appliquez cette pratique à tous vos immeubles, votre valeur nette augmente de plusieurs centaines de milliers de dollars presque sans effort.
Ne compromettez pas la protection à tout prix
Je vous invite fortement à minimiser les primes de vos assurances, mais aussi à faire attention de ne pas être sous-assuré. J’ai été témoin d’investisseurs sous‑assurés qui ont dû éponger de grandes pertes lors de sinistres. Quel dommage!
Soyez vigilants, comprenez le concept et la puissance des économies, mais de grâce, ne subissez pas de grandes pertes pour quelques centaines de dollars. Tout est une question d’équilibre.
Votre coach,
Yvan
