Jacques Lépine, investisseur immobilier prospère.
J’ai acheté mon premier immeuble locatif en 1982. En cinq ans, j’avais accumulé 12 millions de dollars d’actifs immobiliers. Une recette miracle?
«Il faut être à la recherche d’aubaines, d’immeubles qui sont mal gérés, dont on peut redresser la situation financière. Il faut mettre la main sur des immeubles qui ont un bon potentiel d’augmentation des revenus ainsi qu’un potentiel intéressant de diminution des coûts.»
Même si un immeuble se vend au prix de sa valeur marchande, si en le gérant mieux on peut faire du profit, il faut sauter sur l’occasion.
Le précepte qui m’a toutefois réussi le mieux : Le profit se fait à l’achat.
Une meilleure gestion
M. Lépine, qui a donné des formations en immobilier à plus de 14 000 personnes, croit que tout est dans la gestion.
«Si les gens entretenaient mieux leurs immeubles, s’ils avaient un programme d’entretien préventif pour chaque saison, leurs coûts seraient moindres.»
Les propriétaires ont tendance à attendre que tout explose!
«Par exemple, est-il normal qu’en octobre l’eau d’un radiateur à eau soit à la même température qu’en février? Non. Les locataires auront chaud, ils ouvriront les fenêtres, et le propriétaire paiera pour chauffer l’extérieur tout l’automne. Si ce dernier baissait le thermostat de quelques degrés en octobre, il économiserait beaucoup d’argent. C’est la même chose pour la fenestration. Les vieilles fenêtres font perdre de l’argent aux propriétaires.»
Un autre des secrets: négocier le prix des loyers avec ses locataires, ce qu’omettent de faire la plupart des propriétaires.
«Les gens sont prêts à payer plus s’ils savent qu’ils auront une meilleure qualité de vie.»
Où acheter?
«Selon moi, il faut rechercher les quartiers où l’on trouve les aubaines. Mais il faut être prêt à mettre du temps et de l’énergie dans son immeuble. Il peut y avoir d’importantes rénovations à faire. Et en ces temps où le marché a atteint un certain plafond, il faut être prêt à pousser plus loin l’analyse pour trouver la perle rare, parce que tout est plus cher.
Je suggère aussi d’acheter un immeuble situé à seulement 10 ou 15 km de chez soi, pour faciliter les déplacements en cas d’urgence. Si on choisit de s’éloigner, mieux vaut engager une compagnie de gestion, ou avoir de bons concierges, en qui on peut avoir confiance.»
-Aujourd’hui, peut-on encore vivre uniquement de ses revenus locatifs, compte tenu des prix actuels des biens immobiliers?
«Ça dépend. Commencer à 65 ans, ce n’est pas comme à 20 ans. La stratégie doit être élaborée en fonction de l’âge. Un jeune qui commence dans la vingtaine devrait pouvoir y arriver à long terme, même si les banques facilitent moins les choses de nos jours. En vieillissant, il faudra toutefois ajuster la stratégie.»
Quelques qualités requises pour être un bon investisseur immobilier
Une bonne dose de confiance et d’optimisme: vos alliés
«Si le doute ou la peur vous freinent, il vous sera difficile de progresser. Suivez des formations, rencontrez d’autres investisseurs, lisez des livres sur l’immobilier, devenez membre du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Tous ces gestes vous aideront à devenir optimiste et à augmenter votre confiance.»
La prudence et la vigilance
- Ne perdez jamais d’argent grâce à de bonnes analyses
- Diversifiez votre investissement financier ou patrimonial (un immeuble de 10 logements ou cinq de 20 logements)
- Vivez là où votre cœur se trouve, mais investissez là où les chiffres parlent
L’organisation et la planification: votre guide
«Gérez vos investissements en bon père de famille. Surveillez toujours les conditions du marché. Informatisez la gestion, sachez vous entourer en construisant votre équipe de rêve.»
Le vent peut tourner selon le cycle d’investissement et les conditions du marché. Alors, ne paniquez surtout pas. L’immobilier suit des cycles. Il arrive que le marché baisse, mais il remonte quelque temps après.
Article publié sur CASATV.ca
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