Deux mondes entre la conversion et les condos neufs.
Ce n’est pas un secret de polichinelle que les condos neufs poussent comme des champignons depuis quelques années. Les grues à tour font maintenant partie du paysage. On entend souvent dire qu’il y a une surconstruction et que le marché des condos risque de s’écrouler à tout moment. Les articles et les statistiques sur le sujet abondent.
Mais qu’en est-il de la conversion en condos? Est-ce le même type d’investissement que la construction de condos neufs? Construire des unités sur un terrain qui a coûté une fortune au centre-ville de Montréal implique qu’il faudra construire beaucoup d’unités et les vendre plusieurs centaines de milliers de dollars à des propriétaires occupants si l’on désire rentabiliser le projet.
Ce n’est pas du tout la même « game » que transformer en condos un triplex locatif usagé et de revendre les unités 150 000 $ à des propriétaires investisseurs. Il s’agit de deux mondes diamétralement opposés. Les risques sont différents, les liquidités requises également. Évidemment, les expectatives de profits escomptés le sont également, ça va de soi. D’énormes potentiels de profits pointent à l’horizon pour les constructeurs de condos neufs. Peut-être d’énormes pertes également pour certains d’entre eux. L’avenir saura nous le dire.
Mais revenons à la base. Est-ce possible de tirer son épingle du jeu comme petit investisseur dans le monde du condo sans devoir construire des tours de plusieurs dizaines d’étages? Oui si vous optez pour la conversion de petits immeubles existants.
En ce sens, je vous présente cette semaine trois mythes faisant en sorte que plusieurs investisseurs manquent de belles opportunités dues à de fausses croyances.
1L’immeuble doit être vacant
En effet, plusieurs investisseurs croient à tort qu’il n’est pas possible de convertir un immeuble locatif en copropriétés divises (condos) si des locataires habitent cet immeuble.
C’est pourtant permis même si des locataires s’y trouvent au moment de la conversion. Ces derniers auront toutefois droit, à vie, à la jouissance des lieux tant et aussi longtemps qu’ils s’acquitteront de leurs obligations de locataires. Outre la jouissance des lieux à vie, ils auront les mêmes droits et obligations envers le propriétaire qu’ils avaient avant que l’immeuble soit converti.
Or, si vous procédez à une conversion dans de telles conditions, vous devrez attendre que les locataires quittent leur logement afin de pouvoir vendre vos unités à des propriétaires occupants, ce qui risque de prendre un certain temps, car vos locataires ne quitteront pas tous les lieux simultanément.
Une alternative
Une autre option s’offre toutefois à vous. Vendre vos unités à des propriétaires investisseurs qui loueront leur unité respective aux locataires déjà en place. On parlera alors d’unité de condo locatif. C’est à ce moment que vous devez avoir une réflexion sérieuse! Les propriétaires investisseurs qui désirent une certaine rentabilité opteront-ils pour des condos à 300 000 $ la porte ou encore des condos à 150 000 $ ?
Si vous optez pour de la revente de condos valant plusieurs centaines de milliers de dollars, la partie s’annonce beaucoup plus difficile vu tout l’inventaire de condos sur le marché et la forte compétition. Vous aurez également plus de difficultés à trouver des acheteurs qui pourront se qualifier au financement.
2Il faut faire des travaux de rénovation sur l’immeuble.
Un autre mythe qui repousse beaucoup les investisseurs est qu’il faut absolument faire des travaux de rénovation majeurs sur l’immeuble. Totalement faux! Tentez alors de trouver des immeubles où il y aura le moins de travaux à faire. Ainsi, vous épargnerez beaucoup de temps et d’énergie, aurez besoin de moins de liquidités pour mener à terme le projet et pourrez également revendre vos unités plus rapidement.
3Nous devons insonoriser l’immeuble
Un autre mythe largement véhiculé.
En matière de construction de condos neufs, les exigences du Code national du bâtiment sont différentes et plus sévères que construction de logements locatifs par exemple. Mais qu’en est-il de la conversion en condos? Devons-nous refaire l’insonorisation et atteindre les mêmes standards? Pas du tout! Rien n’est obligatoire.
Pour conclure cet article, gardez à l’esprit que vous devrez obtenir l’autorisation de la Régie du logement pour procéder à la conversion de vos immeubles en condos. Par conséquent, vous devrez préalablement obtenir, par écrit, copie du règlement municipal autorisant la conversion. Informez-vous auprès de l’urbanisme.
Avant de vous lancer dans un projet de conversion, il est primordial de vous assurer que la ville autorise la conversion, sinon, vous pourriez vous retrouver avec un immeuble que vous devrez opérer comme un immeuble à revenus locatifs.
Adieu les profits mirobolants que vous pensiez réaliser en convertissant votre immeuble!
Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
GOGOGO!
Votre coach, Yvan
