Une boite à surprises.
Voici quelques recommandations qui pourraient vous éviter les pièges les plus courants lors de l’achat d’une copropriété ou d’un condominium.
Au prix où les maisons se vendent actuellement et avec la retraite des baby-boomers, il n’est pas surprenant de constater que de plus en plus de gens se tournent vers la copropriété, soit indivise soit divise. Ces lieux d’habitation sont mieux connus sous l’appellation condominium. On constate effectivement qu’il y a eu beaucoup de construction de copropriété ou condominium ces dernières années, à un point tel que les inventaires sont montés à un niveau jamais atteint auparavant.
Les promoteurs sont-ils visionnaires?
Chose certaine, les banques sont plus prudentes quant au financement des projets de construction de copropriété. Selon certaines statistiques datant de 2009, les personnes de 55 ans et plus composaient près de la moitié des ménages vivant dans une copropriété, et les moins de 35 ans en formaient le quart selon la Société d’habitation du Québec. Donc, les couples dont les enfants ont quitté le nid familial et les nouvelles familles représentent 75 % de la clientèle des condominiums.
Ceci étant dit, une copropriété ou condominium comporte son lot d’obligations, de responsabilités et de restrictions. Beaucoup ignorent cette réalité. Les acheteurs potentiels ont un coup de cœur lorsqu’ils visitent une copropriété bien décoré, mais savent-ils vraiment ce qu’est la vie en copropriété?
Une fois installé, il arrive que l’illusion disparaisse. Certains nouveaux propriétaires déchantent et vont même jusqu’à regretter leur achat. Afin d’éviter de devenir un de ceux-là, voici quelques recommandations qui pourraient vous permettre de ne pas tomber dans les pièges les plus courants.
1Lire et comprendre la déclaration de copropriété
Il faut lire attentivement la déclaration de copropriété. C’est ce document qui régit le fonctionnement de la copropriété. Il faut s’attarder particulièrement à l’acte constitutif et aux règlements de l’immeuble. C’est dans ce document qu’on définit les parties communes accessibles à tous (ascenseur, corridor, terrasse, stationnement, etc.), les parties à usage restreint et les parties privatives (votre appartement). On y retrouve aussi la quote-part de chaque propriétaire qui détermine le pourcentage des charges communes et le nombre de voix pour les votes à l’assemblée de copropriétaires.
Le règlement de l’immeuble, quant à lui, décrit les règles de la vie quotidienne ainsi que la gestion de la copropriété. Par exemple, le déroulement de l’assemblée des copropriétaires, le droit au barbecue ou non sur les balcons, résidentiel ou commercial, etc.
2Évaluer la situation financière de la copropriété
Demandez les états financiers de la copropriété, le solde du compte d’opération ainsi que du fonds de prévoyance. Y a-t-il une cotisation spéciale en vue? La loi oblige actuellement que seulement 5 % des contributions du budget d’opération soient versés dans le fonds de prévoyance, ce qui, selon moi, est nettement insuffisant.
D’où l’importance de faire faire une inspection du bâtiment afin de déterminer ce qui sera à faire comme entretien à court, moyen et long terme.
3Vérifier le carnet d’entretien
Il est primordial de connaître l’état de la toiture, des fondations, des ascenseurs, des fenêtres, de l’asphalte, de la piscine intérieure (s’il y a lieu), bref de tous les éléments dispendieux à entretenir ou à remplacer.
4Vérifier la police d’assurance
Il est aussi important que l’assurance soit suffisante pour couvrir la reconstruction de l’immeuble en cas d’incendie majeur et que la responsabilité civile soit elle aussi suffisante pour couvrir toutes réclamations éventuelles. Il se peut que dans la convention de copropriété le montant stipulé ne soit plus suffisant si l’immeuble a été construit il y a plusieurs années.
5Bien se renseigner sur le conseil d’administration
C’est lui qui est chargé d’administrer la copropriété selon les décisions prises lors des assemblées annuelles des copropriétaires. Lisez les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées annuelles. Vous y découvrirez les décisions qui ont été prises, mais aussi le climat qui règne dans la copropriété. Y a-t-il des chicanes entre copropriétaires? Y a-t-il une guerre de pouvoir? L’assemblée est-elle contrôlée par un petit groupe? Quel est le taux de roulement des administrateurs? Les copropriétaires assistent-ils à l’assemblée annuelle? Dans quelle proportion?
Pourquoi ne pas faire votre propre enquête?
Dans une copropriété, on doit convenir que les voisins sont proches. Alors, il est primordial de choisir un milieu de vie qui vous convient. Effectuez des visites à différents moments de la journée ou dans une semaine. Cela vous permettra de vous faire une idée de qui sont les copropriétaires.
Si vous avez de jeunes enfants, sachez qu’ils sont assez rares dans le monde de la copropriété. Informez-vous sur l’insonorisation de l’immeuble.
En cas de problèmes, la solution réside dans la participation. Assistez à l’assemblée annuelle afin de proposer des points qui pourraient améliorer la qualité de vie de tous. La négociation demeure toujours la clé lorsqu’on vit en communauté, car vivre en copropriété c’est aussi vivre en communauté.
