Se fier au vendeur? Jamais!
En lien avec mon article intitulé « Erreurs commises en immobilier » , je vous présente l’erreur en immobilier fréquemment commise par les acheteurs, soit celle de se fier aux informations fournies par le vendeur, plus précisément en ce qui a trait aux postes «entretien et réparations» et celui de la «prime d’assurance».
Pour éviter l’une des principales erreur en immobilier, il faut toujours garder à l’esprit que chacune des dépenses d’opération qui s’ajoutera ou encore qui sera plus élevée que prévu diminuera le revenu net d’opération de l’immeuble et par le fait même, sa rentabilité, sa valeur et le prix à payer.
Alors, mieux vaut faire des analyses réalistes avant de s’engager trop loin dans le processus d’acquisition qui exige souvent des frais tels que l’inspection et les coûts d’évaluation agréée, pour ne nommer que ceux-là.
Qu’est-ce qui est pire, selon vous, que d’engendrer inutilement des frais pour un immeuble qu’on découvre non rentable en cours de processus d’analyse?
En faire l’acquisition et l’opérer à perte!
Voici donc une liste non exhaustive de certaines dépenses d’opération à examiner avec soin ou encore, à ajouter à votre analyse :
- La prime d’assurance
- L’entretien et réparations
- La vacance
- La publicité
- Les frais légaux
- Les frais d’administration et de gestion
Regardons les en détails…
Une prime d’assurance personnalisée:
Nombreux sont les investisseurs qui font leur analyse de rentabilité en vue d’acheter un immeuble à revenus en utilisant le montant de la prime d’assurance transmis par le vendeur.
Mais attention! Ce montant sera-t-il le même pour vous une fois l’immeuble acheté ? Laissez-moi en douter.
Voyons rapidement quelques éléments pouvant faire en sorte que le montant de la prime que vous obtiendrez de votre assureur différera de celui du vendeur. Et croyez-moi, la plupart du temps, il diffère à la hausse et non pas à la baisse.
- Le vendeur possède-t-il plusieurs immeubles, plusieurs logements assurés avec le même assureur?
- Si oui, bénéficierait-il d’un excellent rabais de volume? Aurez-vous ce même rabais?
- Qu’en est-il de sa franchise, communément appelé le « déductible » en cas de réclamation? Est-elle de 500 $ seulement ou plutôt de 2 000 $ ?
*Une franchise élevée contribue très souvent à faire baisser la prime d’assurance. Comme propriétaire, considérez ceci sérieusement. Vous pourriez faire de belles économies et donner de la valeur à votre immeuble. Informez-vous à votre assureur ou votre courtier en assurance.
- L’immeuble est-il couvert ou non en cas de refoulement d’égout?
*Important si vous êtes sur le point d’acheter un immeuble avec des logements loués au sous-sol.
- Le vendeur a-t-il eu récemment des réclamations? Et vous, vous avez réclamé ces dernières années suite à des sinistres?
- Avez-vous une bonne cote de crédit? Ceci pourrait influencer le montant de votre prime.
*Plus votre cote de crédit est basse, plus la prime d’assurance risque d’être élevée. L’inverse s’applique également.
Tous ces facteurs auront un impact plus ou moins grand sur l’écart entre la prime d’assurance du vendeur et la vôtre. Alors ne prenez pas systématiquement le montant transmis par le vendeur. Faites vos vérifications et magasinez vos assurances.
Wow ! Des immeubles qui ne nécessitent jamais d’entretien
Ah! le fameux poste «entretien et réparations». À voir les fiches descriptives, on a l’impression que les immeubles en vente ont été construits pour durer à vie et ce, sans aucune réparation. Ce poste est la plupart du temps à zéro ou encore, affiche un montant irréaliste. Il s’agit pourtant de l’un des postes de dépenses les plus élevés et conséquemment, ayant beaucoup d’impact sur la valeur d’un immeuble.
Prenons un exemple pour bien comprendre.
Selon les données du marché, un immeuble coûtera en moyenne 500$ par logement par année pour l’entretien et les réparations. Or, vous êtes sur le point d’acheter un immeuble de 12 logements par exemple et la fiche descriptive indique 1 000$ au poste entretien et réparations.
Selon la donnée précédemment mentionnée, il devrait vous en coûter en moyenne 6 000$ annuellement pour entretenir votre immeuble, soit 12 logements X 500$. Une différence de 5 000 $ par année! Sachant que les immeubles à revenus se vendent au bas mot 18 fois le revenu net d’opération, ce poste biaisé à la baisse augmentera de 90 000$ la valeur de la propriété, soit 5 000 $ X 18 = 90 000 $.
Certes, il est possible qu’il vous en coûte seulement 1 000 $ lors d’une année en particulier pour ce 12 logements, mais ne jouez pas à l’autruche et ne soyez pas dupes, les immeubles requièrent à long terme des budgets d’entretien et réparations plus imposants que ceux affichés par les vendeurs qui ont tout intérêt à ne pas divulguer toutes les dépenses réelles, vous comprendrez pourquoi !
Des immeubles « no vacancy »
À regarder les immeubles en vente, ils semblent toujours loués à l’année. Pourtant, ce n’est pas la réalité dans la plupart des cas. Il arrive que certains de vos logements soient vacants ou que des locataires ne vous paient pas. Il faut donc attribuer un poste « vacance et mauvaises créances ». La moyenne du marché se situant aux alentours de 5 % des revenus bruts.
Publicité et frais légaux ne sont pas toujours gratuits
Conséquemment, si vous avez des logements à louer, serions-nous en droit de penser qu’un poste pour la publicité aurait sa raison d’être dans une analyse de rentabilité avant achat ? Poser la question c’est y répondre. Encore des frais réels non affichés.
De plus, puisque vous aurez des mauvaises créances, ne devriez-vous pas prévoir un budget pour les frais légaux? Ne serait-ce que faire appel à la Régie du logement et occasionnellement, à un avocat ou encore un huissier.
Votre temps ne vaut-il pas quelque chose ?
Le poste « gestion et administration » en est un que vous ne verrez que très rarement. Pourtant, l’immobilier demeure un placement actif et exige du temps. Or, le temps que vous consacrerez à la gestion de votre immeuble ne pourra servir à générer d’autres revenus. Attribuez-y alors une valeur monétaire dans votre analyse.
Comme si les imprévus n’existaient pas
Aucune fiche descriptive ou annonce ne fait mention d’un poste «imprévus». Bizarre non?
Les raisons d’utiliser ce poste budgétaire sont pourtant nombreuses. On a qu’à penser entre autres à la franchise en cas de réclamation d’assurance suite à un sinistre, des frais d’extermination, de comptabilité, etc. Dans de tels cas, où prendrez-vous l’argent requis? Dans vos poches ou dans un poste budgétaire déjà prévu?
Faites bien vos calculs et votre vérification diligente!
J’ose espérer que cet article saura vous être utile lors de vos prochaines analyses de rentabilité.
Votre coach, Yvan
