Acheter sans comptant.
Utiliser l’effet de levier pour financer ses immeubles, c’est-à-dire en injectant le moins de comptant possible, pourrait vous faire obtenir des rendements à l infinis !
Il va de soi que tout investisseur désire obtenir le meilleur rendement possible sur son investissement et en immobilier il n’est pas rare de voir des rendements de l’ordre de 30 à 50 %. Rien de plus facile ! Comment est-ce possible ?!?! En achetant sans aucun comptant.
C’est bien beau tout ça mais un danger guette l’investisseur. Celui de trop financer ses immeubles. En d’autres termes, avoir un financement plus élevé que l’immeuble est capable d’en supporter. Tous les immeubles ont un seuil d’autofinancement en fonction des revenus générés et des dépenses encourues.
Lorsqu’on désire investir pour le long terme et non pas en mode spéculatif, il est très important de faire l’acquisition d’immeubles à « cashflow » positif, c’est-à-dire des immeubles qui généreront un surplus de trésorerie à chaque mois.
Avoir un immeuble ou deux qui sont à cashflow négatif pour cause de trop financer ses immeubles, ça peut aller, mais vous constaterez que tenter de bâtir un parc immobilier de cette façon est quasi impossible… à moins de générer d’énormes revenus supplémentaires. Entre autres termes, travailler encore plus ardemment afin de pouvoir conserver vos immeubles.
Avant de financer ses immeubles, gardez en tête que vous devez toujours tenter de mettre le moins de comptant possible lors de l’achat ou à la limite de le récupérer rapidement lors du refinancement quelques mois après l’acquisition. Assurez-vous que l’immeuble continue de faire ses frais, sinon, votre expansion sera ralentit de beaucoup.
Alors, rappelez-vous que c’est bien beau le financement créatif, mais il faut être prudent pour ne pas trop financer ses immeubles en grand nombre puisque cela exigera que vous pigiez dans vos autres revenus linéaires afin de pouvoir supporter vos financements d’immeubles.
GoGoGo … faites bien vos calculs et de bonnes analyses !
Yvan Cournoyer,
Vice-président directeur général
