Quel type d’investissement est le plus rentable?
Lors d’un événement mensuel du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l’un des moments de réseautage pour me demander s’il était préférable de faire un flip (ou plusieurs) ou plutôt d’opter pour l’accumulation d’immeubles à long terme.
Ce dilemme est très fréquent pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants, voir même pour ceux plus avancés dans le processus. Se poser cette question est donc tout à fait légitime.
La lecture de cet article vous aidera à vous faire une meilleure idée et vous permettra d’être en mesure de prendre une décision plus éclairée quant à la stratégie à adopter à court et long terme. Du moins, j’ose espérer.
Voici le résumé de l’échange que nous avons eu ensemble.
Avantages d’accumuler des immeubles
Enrichissement dans le temps.
Le principal avantage d’accumuler des immeubles demeure, sans l’ombre d’un doute, l’équité grandissante que vous créerez avec le temps grâce à l’effet combiné de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l’immeuble.
En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Évidemment, il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme ce fut le cas depuis les années 2000 alors que la valeur des immeubles a doublé dans la plupart des grands centres et dans presque tous les segments de marché. Par contre, certains se rappelleront la crise des années 90 où la valeur des immeubles avaient chuté drastiquement. L’immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent mais maintiennent toutefois une tangente à la hausse.
Effet levier exponentiel
Un autre avantage de privilégier l’accumulation d’immeubles découle des deux facteurs expliqués précédemment, soit la capitalisation et la plus-value. Vous conviendrez avec moi que si votre équité grandit dans le temps et que vous avez fait de bons achats ( c’est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l’achat ) vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui aura pour effet d’accélérer votre progression.
En d’autres termes, plus vous posséderez d’actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la véritable clé de l’enrichissement en immobilier. Vous vous enrichirez davantage en conservant vos immeubles qu’en les revendant rapidement. Soyez-en assuré !
Désavantages d’accumuler des immeubles
Peu de flux de trésorerie généré au début
Parlons maintenant des désavantages de l’accumulation, car il y en a ! Le premier étant le peu de « cashflow », ou si vous préférez le surplus de trésorerie, que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d’y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait conséquemment l’effet de diminuer votre rendement.
Gardez à l’esprit qu’un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de cashflow puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez mis beaucoup de comptant lors de l’acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands surplus de trésorerie à vos débuts.
La perte de motivation
Voici un désavantage faisant en sorte que beaucoup de gens se découragent. Le fait que les immeubles génèrent peu de cashflow au début et que l’enrichissement se fait avec le temps, beaucoup d’investisseurs trouvent les débuts un peu trop longs à leur goût ! Ils réalisent qu’ils font beaucoup d’efforts pour peu de résultats. Seuls les plus motivés persévéreront.
Il est important de se rappeler que la plupart des entreprises atteindront un seuil de rentabilité seulement après plusieurs années. Beaucoup d’efforts devront y être consacré lors du démarrage de l’entreprise. L’investissement immobilier ne fait pas exception.
Et maintenant, qu’en est-il des flips ? Voyons ensemble les avantages et les désavantages.
Avantages de faire des flips
Générer rapidement des liquidités
Qu’est-ce qu’un « flip » ? Principe qui consiste à acheter un immeuble et à le revendre à profit dans un laps de temps relativement court. Puisque les flips sont pour la plupart du temps réservés aux petits immeubles, c’est-à-dire maisons, condos, plex se situant à la base de la pyramide de l’investissement immobilier, vous retrouvez sur le marché un très grand inventaire de ces types d’immeubles.
Par conséquent, vous aurez la possibilité de prendre rapidement de l’expérience et d’augmenter vos capitaux grâce à quelques transactions successives, à condition évidemment d’être bien formé, outillé, et bien sûr d’être constamment dans l’action.
Remplacer un emploi
Étant donné que les flips permettent de générer rapidement des liquidités, il s’agit du seul moyen pour l’investisseur débutant d’éventuellement quitter son emploi et de se consacrer uniquement à l’investissement immobilier. Si vous désirez y parvenir par l’accumulation, il vous faudra un bon nombre d’immeubles, ce qui peut prendre plusieurs années.
MISE EN GARDE : Avant de quitter votre emploi et vous lancer à plein temps dans les flips, pensez-y ! Ce n’est pas si simple que cela puisse paraître. Ne vous fiez pas uniquement à ce que vous voyez à la télévision. Lisez sur le sujet et formez-vous adéquatement avant de faire le grand saut. Au besoin, faites-vous conseiller par ceux et celles qui y sont parvenus.
Désavantages de faire des flips
Toujours à recommencer
Le principal désavantage des flips est qu’il vous faudra recommencer le processus année après année. C’est bien beau faire quelques flips et réussir à en vivre, mais une fois vos immeubles revendus, vous n’aurez plus d’actifs pour vous enrichir et devrez procéder à d’autres flips, encore et encore. Un processus accaparant.
Autre aspect à considérer dans votre réflexion : les flips demandent qu’on y investisse beaucoup de temps. Le processus d’acquisition, plus spécifiquement la recherche, l’analyse, la visite des lieux, la rédaction d’offres d’achat et la prise de possession pour ne nommer que ceux-ci, s’avèrent relativement prenant car il est à recommencer à chaque fois. Malgré ceci, calculez votre taux horaire lors de vos flips et vous serez en mesure de constater qu’il est souvent très élevé. Souvent bien plus que celui de votre emploi du temps normal.
Grande marge de profit requise
La notion de profit à l’achat est primordiale et essentielle pour réussir vos flips, ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsqu’on achète des immeubles qu’on envisage détenir à long terme. Avec une stratégie d’accumulation d’immeubles, il n’est pas essentiel de faire autant de profit à l’achat qu’en mode flips car le temps fera effet et vous donnera raison.
Attention ! Je ne suis pas en train de vous conseiller d’acheter des immeubles au prix du marché. Loin de là ! La notion de profit à l’achat demeure l’une des clés essentielles, tant en mode flips qu’en mode accumulation.
Même si vous désirez accumuler, assurez-vous toujours de réaliser un bon profit à l’achat. La rapidité de votre progression en dépendra.
Et pourquoi pas les deux?
Après toutes ces explications, je vous propose respectueusement de considérer d’y aller avec une stratégie mixte. C’est-à-dire, considérer les flips à court terme afin d’augmenter vos capitaux rapidement ainsi qu’acheter des immeubles que vous conserverez à long terme afin de vous enrichir.
Regardez la majorité des grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des immeubles.
Vous comprendrez qu’il existe d’autres avantages et désavantages reliés à ces deux stratégies mais pour les besoins de l’article, je vous ai présenté les principaux.
Réflexion : Lors de vos recherches d’immeubles, que vous soyez en mode flips ou accumulation, si une aubaine se présentait vous permettant de « flipper » et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit, la laisseriez-vous filer ?
Moi, non !
Je vous invite à lire mes articles précédents.
Yvan
