Les cycles immobiliers suivent les cycles économiques.
Depuis 2002, au Québec, nous vivons une augmentation presque légendaire du prix des propriétés. Qu’il s’agisse de maisons, de condos, de «plex» ou de multi-logements, les prix ont parfois plus que doublé.
Plusieurs questions nous viennent à l’esprit: telle propriété est-elle trop chère? Les prix vont-ils grimper encore? Y aura-t-il une baisse de prix? Les économistes de toutes les banques annoncent depuis plusieurs années que la bulle va éclater; on lit cela dans les revues financières. Mais d’autres analystes sont plus optimistes et prévoient encore des augmentations.
Comment le simple petit investisseur peut-il s’y retrouver devant tant de contradictions de la part de tous ces analystes et ces spécialistes?
La réponse est relativement simple: l’immobilier, comme tous les autres éléments qui constituent une économie, suit des cycles économiques. C’est dire qu’un jour ou l’autre le phénomène qu’on voit avec les bourses se produira; la valeur des immeubles va aussi subir des fluctuations à la hausse, possiblement une stagnation, et aussi, bien entendu, peut-être une baisse.
La seule différence est qu’ aujourd’hui beaucoup d’éléments doivent être pris en considération pour être en mesure de prévoir les fluctuations du marché immobilier.
Voici quelques éléments dont il faut tenir compte:
- Les taux d’intérêt
- Le taux de chômage par province, région, ville
- La mondialisation
- Les politiques étrangères
- Les politiques dans notre propre pays
- La technologie
- Le «déplacement» des emplois
- Les pays en émergence
- La taxation à tous les niveaux: fédéral, provincial, municipal, scolaire
- Les grands travaux d’infrastructure
- L’étalement urbain
- Les coûts de construction
- Le transport en commun
- Le vieillissement de la population
- Le coût de l’énergie sous toutes ses formes
- Le terrorisme
- D’autres facteurs
Comme vous pouvez le constater, il est chanceux celui qui peut prédire avec certitude l’avenir de l’économie tellement il y a de points à prendre en considération. Par contre, une chose est sûre et prévisible: l’augmentation des taux d’intérêt.
Ce dernier élément a une influence directe sur la valeur des immeubles. Il est facile de prédire avec certitude que les taux d’intérêt ne peuvent pas être plus bas qu’actuellement. Donc, il ne reste que deux possibilités: soit qu’ils demeureront stables pendant une certaine période, soit qu’ils augmenteront. La stabilité peut durer tant qu’il n’y a pas plus d’inflation qu’actuellement; cependant, dès que l’inflation reprendra, la première chose qui se produira sera la hausse des taux d’intérêt.
La variation de ces taux est toujours l’une des premières mesures prises par les banques centrales et les gouvernements pour inciter ou ralentir la consommation. En ce qui concerne l’immobilier, on a remarqué que plus les taux baissent, plus la valeur des immeubles augmente.
Avec ces quelques constatations économiques, on s’aperçoit que les cycles économiques mondiaux sont presque reliés directement.
Pour en revenir aux cycles économiques de l’immobilier, selon nos recherches (CIIQ) non scientifiques, mais basées sur l’observation des 200 dernières années, un cycle économique moyen de l’immobilier dure environ 17 années. On se souvient que, en 1991, il y a eu ici et aux États-Unis l’éclatement d’une bulle immobilière. Si on additionne 17 ans, on arrive en 2008. N’est-ce pas l’année où l’immobilier s’est écroulé sur le plan mondial, sauf au Canada et surtout au Québec?
Nous avons passé par-dessus ou prolongé ce cycle. Le Québec a continué de croître, de vivre des augmentations de prix, et on commence à peine à sentir un léger ralentissement dans les ventes, car les prix se maintiennent. Nous vivons une transition lente d’un marché de vendeurs à un marché équilibré, pour nous diriger probablement et en douceur vers un marché d’acheteurs… à tel point que les investisseurs étrangers ont été attirés par le Québec et par son potentiel immobilier.
Je dis «probablement», car rien n’est sûr sur ce plan. Le marché immobilier reprend de la vigueur aux États-Unis. Or, ce marché a généralement une influence directe sur le nôtre.
Il est toujours facile d’expliquer après coup les raisons de notre succès: le rattrapage de prix par rapport au reste du monde, le rattrapage par rapport au Canada, notre système bancaire exceptionnel qui fait l’envie de toutes les banques mondiales, etc.
En conclusion, il est important de suivre les cycles économiques et les éléments qui les composent, d’effectuer de bonnes analyses financières avant d’acheter des immeubles, et d’essayer de voir où le marché se situe (croissance, équilibre, décroissance). Ceux qui désirent acquérir une propriété actuellement doivent savoir que, au moment d’un changement de cycle, il faut faire de bonnes analyses et surtout éviter d’évaluer les immeubles à acheter en fonction d’un bas taux d’intérêt, comme c’est le cas actuellement, car la seule direction que les taux d’intérêt peut prendre à moyen terme, c’est une augmentation. Si vous achetez une propriété parce que les taux tournent autour de 3 %, et si ceux-ci augmentent assez rapidement à 5 %, alors vous payez votre immeuble trop cher.
Dans vos analyses, normalisez les dépenses d’opération en fonction des normes du marché, et vous verrez que la valeur économique des immeubles est beaucoup plus basse que les prix demandés. Les banques le savent très bien, car elles prêtent non pas sur la valeur marchande mais sur la valeur économique, qui provient du calcul suivant: le revenu net d’opération divisé par le taux de capitalisation.
Malgré ce que je viens de vous dire, si je vous pose la question suivante:
Quel est le meilleur moment pour acheter un immeuble?
Ma réponse est:
«Maintenant. Mais pas à n’importe quel prix, comme semblent le penser tant de gens!»
