Une astuce qui vous permet de réduire votre mise de fonds.
La balance de vente peut s’avérer une solution des plus intéressantes !
Communément appelé « balance de vente », le solde de prix de vente, qui est relativement méconnu des investisseurs, est d’une puissance incroyable pour réduire ses mises de fond et ainsi augmenter les rendements de façon importante. Bien sûr, il faut être en présence d’un vendeur flexible et collaborateur pour arriver à le mettre en application lors d’une transaction.
J’ai cru bon cette semaine vous partager quelques aspects importants de cette technique de financement créatif.
Le fonctionnement
Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leur argent ? Pas du tout ! Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergures, plus les investisseurs font appel à du financement créatif, dont entre autre, le solde de prix de vente.
Le principe est relativement simple en soi. Il consiste à obtenir ni plus ni moins de la part du vendeur, une partie de financement.
Comme il s’agit d’une dette que vous aurez envers le vendeur, ce dernier voudra obtenir une garantie, cela va de soi. C’est pourquoi il enregistrera une hypothèque de premier ou second rang sur la propriété qu’il vous vend ou encore, sur une propriété que vous détenez déjà.
Aux yeux des institutions financières
Plusieurs investisseurs croient à tort que le solde de prix de vente peut constituer la totalité de la mise de fond. Si par exemple le 25% de mise de fonds exigé par la banque provient en totalité du vendeur, il y a fort à parier que la banque le refusera.
Pourquoi un tel refus ? La raison est fort simple. Pourquoi la banque prendrait elle le risque de vous prêter de l’argent alors que vous en prenez aucun, le vendeur prenant l’autre part du risque en acceptant de vous financer la mise de fond ? Les banques aiment bien que vous participiez en terme de risque et cela est tout à fait normal.
Toutefois, les institutions financières acceptent parfois que la mise de fond soit constituée de 12.5% de votre apport et que le 12.5% manquant soit financé par le vendeur.
Le report d’impôt du vendeur
Plusieurs vendeurs croient, à tort, que s’ils acceptent de financer en balance de vente sur un terme de 5 ans par exemple, que le paiement de leurs impôts sera automatiquement reporté de 5 ans.
Ce n’est pas tout à fait exact nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal D’Amour Fortier, S.E.N.C.L.R.
En fait…..
Les façons de rembourser le prêt du vendeur
Dans la majorité des cas où le vendeur finance une portion de la vente, une garantie hypothécaire portant sur l’immeuble faisant l’objet de la vente, lui sera consentie et des modalités de remboursement du prêt seront négociées entre l’acheteur et le vendeur.
Il existe principalement 3 moyens de rembourser le prêt au vendeur. Regardons-les ensemble.
1Capital et intérêts
Le montant du solde de prix de vente est amorti sur un nombre d’années (souvent 25 ans) et un taux d’intérêts pour la durée du terme est également négocié entre les parties. Une pratique courante veut que le terme soit de 5 ans.
Prenons un exemple pour mieux saisir.
- Le vendeur consent à vous financer un montant de 50 000$, amorti sur 25 ans à un taux d’intérêts de 7%, le tout remboursable dans 5 ans.
- Vos paiements comprenant capital et intérêts seront alors de 350,21$ durant 60 mois et le capital de 45 522,15$, restant à la fin du terme, devra alors être remboursé au vendeur.
- Votre coût total d’emprunt sera alors de 66 534,75 $, soit 60 X 350,21$ + 45 522,15$.
2Intérêts seulement
Poursuivons le même exemple mais avec des paiements mensuels d’intérêts seulement.
- Vos mensualités, composées d’intérêts seulement, seront alors réduites à 291,67 $ (50 000$ X 7% = 3 500$ / 12) durant les 60 mois du terme mais le solde du capital restant sera conséquemment de 50 000$ puisque vous n’aurez pas effectué de remboursement de capital durant les 5 années.
- Votre coût total d’emprunt sera dans ce cas de 67 500,20 $, soit 60 X 291,67 $ + 50 000 $. Comme vous pouvez le constater, la différence de 965,45 $ sur 5 ans est, disons-le, négligeable.
3Prêt ballon
Regardons maintenant le coût total d’emprunt total, avec un prêt ballon qui consiste à ne faire aucun versement durant le terme et à rembourser la totalité du solde à la fin du terme. Pour fins d’exemple, les conditions demeurent les mêmes que précédemment mais je me dois de préciser que la composition des intérêts se veut annuelle.
Votre coût d’emprunt total sera de 70 127,59 $, soit une différence supplémentaire de l’ordre de 5 000 $ comparativement aux deux autres méthodes précédentes. Voyons comment nous arrivons à 70 127,59 $.
- Le solde dû, après une année, sera de 53 500 $, soit 50 000 $ X 7% = 3 500 $ + 50 000 $ le solde à la fin de la première année.
- Le solde dû à la fin de la seconde année sera de 57 245 $, soit 53 500$ X 7% + 53 500$ (solde à la fin de la première année).
- Le solde dû à la fin de la troisième année sera de 61 252,15 $, soit 57 245$ X 7% + 57 245 $ (solde à la fin de la deuxième année).
Et ainsi de suite jusqu’à la fin de la cinquième année où le montant dû sera de 70 127,59 $.
Vous constatez alors pourquoi ce type de prêt se nomme « prêt ballon » puisque le solde dû augmente d’année en année. Un puissant outil de financement qui est donc à utiliser avec prudence. Son principal avantage réside dans l’augmentation de vos liquidités durant le terme puisqu’aucun versement n’y est effectué. Mais puisque rien n’est gratuit dans la vie, ou presque, vous devrez payer la note salée à la fin du terme. Assurez-vous d’avoir l’argent disponible.
L’importance du profit à l’achat
Peu importe la méthode de remboursement que vous aurez convenue avec le vendeur, il est d’une importance capitale de réaliser un profit à l’achat et de pouvoir refinancer la propriété sur sa valeur sinon vous risquez de devoir mettre la main dans votre poche lorsque sera venu le temps de rembourser le vendeur à la fin du terme.
Vous devez donc avoir un plan de match relativement à la façon utilisée pour rembourser le vendeur qui, ne l’oubliez pas, détient une hypothèque immobilière enregistrée sur un de vos immeubles. Il peut donc exercer un recours hypothécaire en cas de défaut de votre part.
Pour conclure, gardez à l’esprit que le solde de prix de vente demeure l’un des meilleurs moyens d’acquérir des immeubles de plus grande envergure. Toutefois, si vous n’êtes pas certain de bien vous y prendre, faites-vous accompagner par des experts en la matière. Lorsqu’il est question de balance de vente, votre créativité fera des miracles si vous savez comment l’utiliser ! Développez-la constamment.
Sur ce conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
