Pourquoi les tests environnementaux sont-ils si présents?
L’immobilier est à ce point touché par la pollution que les institutions financières exigent des tests environnementaux avant de financer l’achat d’immeubles de six logements et plus.
Après des siècles de négligence humaine, les sols sont contaminés. Cette situation a été créée par les générations précédentes principalement par manque de connaissances sur les activités de construction, de rénovation et de recherche. On surestimait la capacité de la nature à se régénérer.
La pollution provient souvent des hydrocarbures rejetés dans le sol et on croyait que cela s’arrêtait là. Mais non: les nappes phréatiques sont souvent atteintes et ces produits toxiques mettent des milliards d’années à disparaître.
Depuis, on a pris conscience de la situation. Effectivement, les immeubles perdent de leur valeur lorsque les sols sur lesquels ils sont construits sont contaminés. La situation est tellement sérieuse que, dans certains cas, les institutions financières refusent de financer l’acquisition d’un immeuble construit sur un sol contaminé.
Il existe trois types de tests de sol
- Évaluation environnementale de site phase 1;
- Caractérisation environnementale de site phase 2;
- Caractérisation environnementale phase 3.
C’est le gouvernement du Québec qui régit les tests de sol et qui recommande les normes que les firmes d’experts doivent respecter. Dans les cas de grandes contaminations, où il y a un risque pour la population, le gouvernement peut intervenir.
Évaluation environnementale de site phase 1
Ce test est utilisé pour établir l’historique environnemental d’une propriété. Son objectif est de vérifier si les activités sur le site et celles aux alentours risquent ou ont risqué, dans le passé, de causer une contamination des sols et de l’eau souterraine de la propriété à l’étude.
L’évaluation environnementale de site phase 1 est exigée par les institutions financières avant l’octroi d’un prêt hypothécaire relatif à un bâtiment résidentiel multilogement ou à usage commercial ou industriel.
Évaluation environnementale de site phase 2
Cette évaluation, aussi appelée «caractérisation environnementale préliminaire», est nécessaire lorsque l’évaluation environnementale de site phase 1 a révélé des preuves de contamination réelles ou potentielles qui risquent d’affecter la qualité environnementale du site à l’étude.
Les évaluateurs échantillonnent et caractérisent les sols ou les eaux souterraines aux endroits prédéterminés et soumettent ces échantillons à des analyses de laboratoire dans le but de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants dont les concentrations sont supérieures à celles permises.
L’évaluation environnementale de site phase 2 permet d’établir si la réhabilitation du terrain est nécessaire.
Étude environnementale phase 3
Cette étude est réalisée dans le but d’évaluer l’ampleur d’une contamination.
Pour ce faire, les évaluateurs vont recueillir de nouveaux échantillons au cours d’une nouvelle campagne d’échantillonnage et ce, en tenant compte de l’endroit d’où provient la contamination (source), du type de contaminant, des caractéristiques du milieu récepteur, de la direction des eaux souterraines, des chemins préférentiels et des différents mécanismes de dispersion. Les évaluateurs procèdent également à des analyses supplémentaires des échantillons ayant été conservés lors de l’évaluation environnementale de site phase 2.
Grâce à cette analyse, les évaluateurs peuvent cibler adéquatement les zones affectées et déterminer les volumes de sols contaminés et ce, afin de pouvoir faire des recommandations quant à la méthode de réhabilitation pouvant être utilisée compte tenu de tous les facteurs en cause (type de sol, type de contaminant, dispersion, eaux souterraines, technologie disponible, structures en place, accessibilité, durée des travaux, coûts).
La contamination du sol peut provenir des terrains voisins et s’être propagée par expansion ou par les eaux souterraines.
Lorsqu’une décontamination du sol s’avère nécessaire, les coûts relatifs à cette dernière peuvent être très élevés.
Alors, attention. Avant d’acheter un immeuble, effectuez les vérifications qui s’imposent. Heureusement, les institutions financières protègent les consommateurs en exigeant des tests environnementaux pour les immeubles de six logements et plus. Mais prudence, si vous envisagez d’acheter un édifice qui compte cinq logements et moins.
